Рынок житла: тенденція розвитку

Рынок житла: тенденція развития

Курсовая робота по микроэкономике Выполнил: студент грн. Э11 Дугін М.А.

Министерство загального характеру і професійної освіти РФ Пензенский Державний Педагогічний Університет їм. В. Г. Белинского ПЕНЗА 1999.

Введение

Переход Росії до ринкової економіки породив дуже багато проблем. Житлова проблема — один із найбільш значних серед них. У ньому переплітаються важливі соціально-економічні взаємозв'язку. Тож у певному сенсі її було правильно назвати вузловим пунктом економічних реформ, у разі, в середньостроковій перспективе.

В сфері житлового господарства різницю між радянської командної і нормальної ринковою економікою найбільш значними. У одній системі - безплатне житло і мінімальна вартість оренди чи комунальних послуг в. У інший — ринкова ціна житла або його оренди така, що у бюджеті середньої сім'ї займає до третини і більше витрат. У одній до житлового будівництва і житлове господарство, по крайнього заходу у містах, є помітним тягарем на бюджет держави, місцевих влади й підприємств. У другій — ринок нерухомості, передусім житла, виявляється однією з стабільних і дохідних. Житлові будинки і квартири у своїй — одне з найбільш доступних форм приватної власності і товарного обміну, що дозволяє забезпечити високу мобільність робочої сили й чітке функціонування ринку праці, котре купує національні, а й у транснаціональні масштабы.

Переход до ринкової економіки викликає на об'єктивній необхідності в проведенні глибокої житлової реформи, що включає у собі створення ринку житла, збільшення частки житловий фонд, належить громадянам на правах власності, максимально широке використання коштів населення за будівництві й експлуатації жилья.

Вопрос № 1. Основні риси ринку жилья

Рынок житла — це сукупність економічних відносин, що складаються у сфері обміну щодо реалізації і купівлі житла. Ні іншого товару (успіхів хіба що хліб), який до такої міри визначав життя кожної сім'ї. Цю бік справи майстерно використовували комуністи, взагалі «вигнавши» житло з товарного світу. Інші дві причини — технічна складність ринку житла і тісний зв’язок його з ринком землі. Житло не можна виготовляти і навіть продавати як пакети з молоком: тут маємо справа, сутнісно, вже з ринком капіталу, частиною инфраструктуры.

Экономическая наука виявилася неспроможною відповісти на виклик, окремо не змогла розкрити природу житла — як блага це й економічного та високого соціального, тобто підлеглого двох різних видам законів. Щоправда, починаючи з середини 1970;х років у СРСР робилися боязкі спроби сформулювати поняття соціального гарантованого мінімуму житлової забезпеченості (С.Шаталин та інших.). Однак у ході ринкових перетворень вони було відкинуто, як також інші важливі здогади радянських экономистов.

Жильё, по суті, «випало» із перших програм початку ринку у Росії («400 днів», «500 днів»). Не задіяли величезний макроекономічний потенціал житлового сектора, Понад те, через необгрунтованого заморожування квартплати, саме житло стала потужним чинником подальшої дестабілізації. Досить сказати, що видатки його утримання і ремонт (в госжилфонде) оплачувався нанимателями (за станом листопад 1995 р.) тільки 15%, а комунальних послуг на 20%. 1].

Столкнувшись з політичної й технічної неможливістю «обвального» початку житловому ринку, реформатори вирішили піти шляхом психологічної «перекувати» мас шляхом приватизації існуючого квартирного фонду. Але й але немає особливої ясності по сьогодні. Люди що неспроможні чітко збагнути, що власне, дає їм ця приватизация.

И тим щонайменше влітку 1993 р. експерти у сфері житлового будівництва погодились з тим, що у сфері будівництва, фінансування й розподілу житла намітився певний зрушення убік ринкових перетворень. Процес становлення ринку житла у Росії час залежить від багатьох чинників, зокрема податкової політики, розподілу доходів населення і житлових умов, рівня квартирної плати в муніципальному житловому фонді, темпів інфляції, динаміки змін — у структурі робочих місць і т.д.

Нынешнее стан ринку житла характеризується наявністю двох составляющих:

а) власне процесу житла як своєрідного первинного ринку, у якому єдиний продавець — держава представлений своїми владними структурами, б) вторинного ринку, у якому діють безліч і продавців і покупців, тут продавцями виступають фізичні і юридичних осіб, які пропонують продаж ті чи інші сукупності прав на жильё.

В справжнє час нові основи федеральної житлової політики представляють «забезпечення права кожного громадянина вільно … відповідно до потребами і можливостями сім'ї набувати у власність або отримувати у користування впорядковане житло» підкреслює намір держави діяти не безпосередньо, а ще через правової механізм: органи виконавчої влади (і місцевого самоврядування) будуть тепер гарантувати громадянам саме житло, а лише право придбання (позики, оренди або придбання). Тому на згадуваній перше місце списку заходів, які забезпечували проведення реформи, поставлено перетворення системи законодавчих і правових норм з метою формування ринку жилья.

К справжньому часу підвалинами вторинного ринку житла служить приватна власності на житло. Вона введена Законом «Про власність до» для кооперативних квартир з выплаченным паєм і Законом «Про приватизацію житлового фонду до» для приватизованих квартир муніципального і відомчого фондів. У 1992 р. після введення безплатної передачі житла у власність громадян приватизація стала массовой.

Частная власність фізичних юридичних осіб на цілі будинку незалежно від своїх функціонального призначення допускається Законом «Про власність в РФ».

Инфраструктура ринку житла розвивається стрімко, але нерівномірно, як і саме ринок. Швидше всього зростає кількість фірм, легально посредничающих у бойових операціях з житлом (брокерських). З’являються юристи, які спеціалізуються на операції з житлом. У Росії вже є кілька банків, в назві яких фігурує слово «іпотечний», хоча самої системи довгострокового іпотечного кредитування поки нет.

Принципиальным відзнакою нинішньої російської інфраструктури ринку житла від наявної у розвинений ринкової системи є належної спеціалізації. Деякі посредничающие (брокерські) фірми зі зростанням капіталу входять у інвестиційного розвитку: виконують роль забудовників чи купують і перепродують житло, роблять інвестиції в комерційну недвижимость.

Вслед за народженням інфраструктури ринку житла починається процес інституалізації професійної діяльності. Створено Російська гільдія ріелторів, розпочати яку можуть фірми, хто з житлом. Під час наступної хвилі самоорганізації ринку житла виникатимуть, певне, більш демократичні освіти, зорієнтовані персональне членство і, можливо, на активне впровадження західних професійних і етичних стандартів. Як приклад такий організації може бути недавно зареєстроване суспільство оценщиков.

Рынок житла на базі цього житлового фонду раніше від інших став розташовувати законодавчої базою для свого розвитку та є найбільш масовим. Проте він менш слід його повністю легальним не можна. Річ у тім, що переважна число продажів квартир, у разі, у Москві С-Петербурге (щонайменше 80%) виробляється за валюту, що є незаконним для російських громадян, і юридичних. Основа рубльової продажу квартир була остаточно підірвана навесні 1993 р., коли отриманий таких угод дохід став оподатковуватися прибутковим податком, що за теперішніх цінах на житло і ставках прибуткового податку призводить до вилученню близько половини дохода.

Арендный ринок квартир також у значною мірою є валютним, тобто незаконним по формі оплати, особливо великих містах. Так було в Москві і С-Петербурге на валютну оренду доводиться, за оцінками експертів РАН від 60 до 70%[2].

Второе обставина пов’язана з тим, що нотаріальна мито на посвідчення угоди купівлі-продажу дорівнює 10% вартості угоди, що зумовлює масовому ухилення від декларації реальних цін, і заміні їх залишкової балансової вартістю квартир. Такий, майже нелегальний ринок житла не влаштовує передусім брокерів, оскільки звужує сферу законного бізнесу не дозволяє забезпечувати необхідну захищеність клієнтів. Квартири, запропоновані на вторинному ринку, належать у основному двом типам продавців: а) виїжджаючим на еміграцію, б) які намагаються поліпшити свої житлові умови (купивши потім кращу квартиру) чи матеріальне становище (купивши гірший квартиру). Третій джерело продажіврасселяемые комунальні квартири центрах городов.

Оценить обсяг ринку квартир нині можна лише приблизно. Що ж до можливих тенденцій розвитку ринку житла, то різні фахівці прогнозують як зростання объема Последняя точка зору обгрунтовується ось на чому міркуванні: уявлення про квартирі як «про значної матеріальної цінності стає елементом масової свідомості, тому ті, хто схильний використовувати житло підвищення своєї фінансової становища, починають робити свідомий вибір на користь здачі квартир в аренду.

Выше узагальнений матеріал і перелічені факти переконують, у сфері обміну, купівлі і продажу житла у Росії починають затверджуватися певні риси такого рынка. 3].

Вопрос 2. Потреба й попит на житло у крупних російських городах

В грудні 1993. — лютому 1994 г.г. провели соціологічне обстеження домогосподарств «Городяни про своє будинках і що квартирах». Співробітники Інституту народногосподарського прогнозування РАН було проведено з порівняльного аналізу результатів житлових обстежень у трьох із вибраних міст. Москві, Нижньому Новгороді і Барнауле. 4].

Эти міста істотно різняться за величиною та систему розселення, рівню ціни житло і доходів населення. Але саме це показати ті загальні тенденції і особливості, які характеризують сьогодні розвиток житлового сектора.

Основная мета обстежень зводилася до того, щоб одержувати інформацію неволодіння реальною житлової ситуації та точніше оцінити розміру й структури попиту житло, висунутого жителями городов.

На перший погляд на будівництво комерційного житла визначального значення має тут поточний платоспроможний попит населення. Проте хотілося б поставити цю проблему ширше. Річ у тім, що нинішній ринок житла у Росії перебуває в початковій стадії формування. Він охоплює далеко ще не всіх, хто потребує поліпшенні своїх житлових умов. Разом про те, система житлового кредитування, що сьогодні практично немає, і інші способи, дозволяють залучати до будівництва житла кошти населення, значно розширили б коло сімей, готових фінансувати своє житло. І тут платоспроможний попит у кінцевому підсумку визначався б усіма сім'ями, які потребують поліпшенні житла. Отже, з погляду прогнозування ринку житла великий цікаві як рівень нинішньої платоспроможності, а й потреби родин у жилье.

Существенным чинником, мірою визначальною потреби і попит на житло, є забезпеченість житлом. Для оцінки забезпеченості житлом використовуватимемо показник загальній площі однієї членів сім'ї, що становив у Москві 19 кв. м, в Барнаулі - 17 кв. м, у Нижньому Новгороді - 15 кв.м.

Проведенные дослідження свідчать, що розмір займаного житла більшість сімей мало пов’язані з їх доходами. Разом із тим він залежить від якості житла, особливо у Москві. Ця тенденція є наслідком дії уже багато років системи уявлення житла на безплатної і статусною основі. Середній Клас ринок житла, очевидно, доки вніс у них істотних изменений.

Для отриманні загальних оцінок попиту житло сім'ї згруповані за такими категориям:

семьи, які висловили потреба у покращанні житлових умов, За даними опитувань, відсоток сімей, не задоволених своїми житловими умовами, у Москві становить 36,6, в Барнаулі - 47,1, у Нижньому Новгороді - 50,2%. На думку фахівців, такі оцінки потреб, є мінімальними через брак можливостей їхнього улучшить, семьи, мають реальні плани поліпшити житлові умови у майбутньому. Сюди були включені як сім'ї, які на безплатне житла (гаразд черги, знесення чи виселенню, спадщині), і сім'ї, котрі воліють використовувати кошти, щоб отримати, побудувати, обміняти з доплатою чи зняти житло. У самій Москві такі сім'ї становлять 19,1%, в Барнаулі -21,9%, в Нижньому Новгороді - 18,3%,.

семьи, що пред’являють потенційний платоспроможний попит на житло. Це велика частина попередньої групи, має реальні плани поліпшити свої житлові умови на платній основі. Таких родин у Москві 9,8%, в Барнаулі - 14,5%, у Нижньому Новгороді - 8,6%.

Степень розбіжності потреб і дійсних можливостей сімей засвідчують гостроті житлової ситуації у містах. Так було в Москві частка сімей, незадоволених своїм житлом і навіть які мають сьогодні надій його поліпшити, становить 17,5%, в Барнаулі - 25%, у Нижньому Новгороді число таких сімей сягає 1/3.

Планируемые способи поліпшення житлових умов представлені у таблиці 1,.

Таблица 1. 5].

Планируемые способи поліпшення житлових умов (в %).