Развитие підприємництва сфери управління земельними відносинами у цьогорічному міському секторі экономики

СИБИРСКАЯ ДЕРЖАВНА ГЕОДЕЗИЧНА АКАДЕМИЯ.

На правах рукописи.

КРАВЦОВ ОЛЕКСАНДР БОРИСОВИЧ.

РОЗВИТОК ПІДПРИЄМНИЦТВА У СФЕРІ УПРАВЛІННЯ ЗЕМЕЛЬНИМИ ВІДНОСИНАМИ В.

МІСЬКОМУ СЕКТОРІ ЭКОНОМИКИ.

Спеціальність 08.00.05 — Економіка і управління народним хозяйством.

(економіка предпринимательства).

Дисертація на здобуття ученого ступеня кандидата економічних наук.

[pic].

Науковий керівник — к.э.н. Ивасенко А.Г.

Новосибірськ — 2002.

СОДЕРЖАНИЕ ВВЕДЕНИЕ 3 1. ОРГАНІЗАЦІЙНОЕКОНОМІЧНІ І ПРАВОВІ АСПЕКТЫ РАЗВИТИЯ ПІДПРИЄМНИЦТВА У СФЕРІ УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМИ ВІДНОСИНАМИ У РОСІЙСЬКОЇ ФЕДЕРАЦІЇ 13 Історичний досвід поземельної власності у Росії поняття 13.

недвижимости Правове регулювання нерухомості, приносящей предпринимательский дохід 26 Порівняльний аналіз придбання права власності на недвижимость у роботі підприємницьких структури США, Канаді і Росії 41 2. МЕТОДИЧНІ ОСНОВЫ І ІНСТРУМЕНТАЛЬНІ СРЕДСТВА КАДАСТРОВОЙ ОЦІНКИ ЗЕМЕЛЬ У МІСЬКОМУ СЕКТОРЕ ЭКОНОМИКИ 48 Особливості кадастрової оцінки міських земель і проблеми создания городского земельного кадастру 48 Ситуація над ринком оцінки в міському секторе экономики і пов’язаних з нею нерухомості 86 Розвиток підприємництва й особливо управління земельными отношениями у містах. Становлення та розвитку земельного обороту в Росії 11О 3. МЕТОДИКА КАПІТАЛІЗАЦІЇ ДОХОДУ ПО МАСОВОЇ ОЦЕНКЕ ТЕРРИТОРИИ МІСТА ЯК СИСТЕМНИЙ РЕГУЛЯТОР ФУНКЦИОНАЛЬНО-ПРОСТРАНСТВЕННОГО РОЗВИТКУ 128 Організація виробництва кадастрових робіт на початкових этапах земельной реформи із застосуванням теорії залишку 130 Оціночний аналіз земельної ділянки й визначення ринкової вартості в міському реальному секторі економіки 136 3.3. Застосування техніки залишку нерухомості, приносить підприємницький дохід 142 ВИСНОВОК 154 СПИСОК БІБЛІОГРАФІЧНИХ ИСТОЧНИКОВ 162 ДОКЛАДАННЯ 173.

Актуальність теми дослідження. Земельні відносини — одне з форм виробничих відносин, виникаючих між різними соціальними групами покупців, безліч окремими людьми при володінні, використанні і розпорядженні землею ролі засобів виробництва, під час здійснення підприємницької діяльності, а як і щодо державного управління земельними ресурсами. Поетапне перетворення земельних взаємин у Російської Федерації, орієнтоване на ринкову економіку й розвиток підприємницької діяльності громадян, підприємств і організацій, — це одну з найважливіших завдань державної політики перехідного периода.

У 1990;2002гг. земельні відносини у Росії зазнали значні зміни. Однією з підсумків цих перетворень було те, у країні практично завершили створення нової земельного ладу синапси і здійснено перехід до різноманітних форм володіння, користування землею і оренди її, дозволено багатоцільове використання земельних ділянок та міцно пов’язаних із нею об'єктів нерухомості, введено платне землекористування, створюються умови у розвиток ринку земельної власності і підприємництва сфери управління земельними відносинами у цьогорічному міському реальному секторі економіки. На підставі закону Російської Федерації про земельну реформу та інших законодавчих актів про землю, поруч із державної стверджується приватна власності на грішну землю як індивідуальної, колективно-частковий і коллективно-совместной. Паралельно зі колгоспами і радгоспами утворилися селянські (фермерські) господарства і сільськогосподарські кооперативы.

Земельні відносини регулюються системою політичних, соціальноекономічних, юридичних та технічних заходів, здійснюваних державою. Найважливіше роль розвитку підприємництва сфери управління земельними відносинами у цьогорічному міському секторі экономики.

4 належить землевпорядкування, що загалом вигляді є систему заходів із використанню та охороні землі. І з яким б болісним, складним; і суперечливим був би перехід до нового земельному строю, досвід його проведення показав, що цей процес у складі Федерації необоротний, і до економічним методів управління землекористуванням, розвиток підприємництва, створення інфраструктури ринку земельної (нерухомості) власності, запровадження іпотеки та інших механізмів ринкових земельних відносин, неизбежны.

Мета і завдання землеустрою обумовлені категорією землі. Метою землеустрою на сільськогосподарських землях є проживання сільськогосподарських угідь, полів, сівозмін, і навіть розробка заходів, які забезпечують підвищення продуктивності грунтів та його схоронність; на несільськогосподарських — раціональне розміщення виробничих об'єктів, під'їзних шляхів, захисних зон навколо промислових підприємств, розробка організаційних, економічних пріоритетів і інженерних заходів щодо захисту земель і охорони оточуючої среды.

Сучасне землевпорядкування проводиться з урахуванням використання матеріалів земельного кадастру і моніторингу земель, грунтового і геоботанического обстеження, обліку ландшафтів, рельєфу, дотримання екологізації землекористування. Усе це сприяє раціональному використання землі, своєчасної реєстрації землекористуванні, правильному обліку кількості і забезпечення якості землі, проведенню бонитировки грунтів та його економічної оцінки земли.

Кадастрові роботи займають особливу увагу у сфері управління земельними відносинами у цьогорічному міському реальному секторі економіки, оскільки з урахуванням їхньої результатів створюється єдина багатоаспектна інформаційна база нерухомої власності, сприяє розвитку підприємництва цій сфері. Кадастр — це систематизований звід відомостей, який складають періодично чи шляхом безперервних спостережень за відповідним об'єктом. Кадастр, який у даний час ведеться во.

5 всіх країн світу, включає облік, оцінку гніву й використання природних ресурсів, інженерну діяльність, екологію і передбачає виділення однорідних за своїми умовам територіальних кордонів, їх картографування і опис з допомогою кількісних і якісних характеристик. У зарубіжній практиці термін «кадастр» найчастіше з визначенням «недвижимость».

Будучи інструментом управління землями, державний земельний кадастр забезпечує прийняття науково обгрунтованих рішень у сфері організації раціонального використання коштів і охорони земель. Роль земельного кадастру як інструмент розвитку і державного регулювання у сфері управління земельними відносинами в міському реальному секторі економіки особливо зросла умови проведення земельної реформи, запровадження і щодо оплати землю, включення землі на систему ринкового обороту. Перехід до економічним методів управління землекористуванням і нерухомістю неможливий без наявності повної та достовірну інформацію про стан земельних ділянок та об'єктів нерухомості, їх розподілу різноманітні формам власності, і їх економічної оцінки, державного соціального захисту прав власності і зваженого налогообложения.

Отже, формування макроекономічних умов розвитку підприємництва сфери управління земельними відносинами тісно пов’язані переходити землі на цілому у систему ринкового обороту. Центральної у плані дослідження макроекономічного аспекти переходу землі на систему ринкового обороту, є цілісність єдності процесу управління землями і охорони земель. У зв’язку з цим, виробництву кадастрових робіт особливу увагу приділяють органи державної влади місцевого самоврядування, різні міністерства та ведомства.

Процеси децентралізації і регіоналізації, які у російської економіці, зумовили зростання ролі й значення регіонального аспекти цієї проблеми. Тому дослідження кадастрової оцінки землі как.

6 чинника розвитку у сфері управління земельними відносинами у цьогорічному міському реальному секторі економіки за умов ринкової трансформації, методів оцінкової аналізу земельної ділянки й визначення його ринкову вартість мають дедалі більшу актуальне значение.

Розробленість проблеми. Питання розвитку у сфері управління земельними відносинами з оцінкою вартості в міському реальному секторі економіки цікавили і продовжує цікавити багатьох учених. Зза відсутності власної школи багато вчених звернули свій погляд зарубіжний досвід. Перекладені російською мовою роботи Дж. Эккерта, Генрі З. Харрисона і Дж. Фрідмана швидко стали классикой.

Західний досвід досліджень з цієї проблеми зовсім на обмежується зазначеними роботами сучасних закордонних авторів. Ця історія почалася понад 100 тому. Блискучий аналіз основних розробок у період з 1890 г. по 70-ті роки двадцятого століття у роботі П'єра Мерлена «Місто. Кількісні методи вивчення» До класичним роботам, у яких розглядаються на методологічному рівні сучасні проблеми над ринком оцінки міських земель, ставляться роботи А. Маршалла, Р. Харда, М. Хальбвахса, Р. Хейга, Р. Тарвея, Р. Ратклиффа, П. Уэнда, Л. Уинго, У. Алонсо, М. Маарека, Р. Мейера.

Практика вітчизняної оцінки на відомої мері слід закордонним методам. Такі роботи Н.В. Калініної, тісно що з Дж. Эккертом. У той самий час існує дуже багато власних методичних розробок, у тому числі найбільшу популярність здобули работы.

Прикладом кваліфікована і коректною постановки завдання кадастрової оцінки міських земель є методика, розроблена в петербурзькому АТЗТ «Перспектива» В. П. Федоровим і використовувана з метою оцінки земель СанктПетербурга. У монографії В.І. Гладкова «Кадастрові роботи у містах» викладено авторська думка на відзначені проблеми, яка сформувалася з урахуванням узагальнення результатів наукових установ та методичних досліджень проблем кадастру, кадастрових робіт і розробки автоматизованих кадастрових систем, здійснюваних в Новосибірському філії РосНИЦ «Земля».

Нові ідеї, вихідні посилки й універсального визначення, і навіть вимоги до программно-методическому забезпечення кадастрової «оцінки земель містяться на роботах О. П. Ромма. Головна вимога, пропоноване до розробки й введення на дію автоматизованої інформаційної системи кадастру земель населених пунктів — повна сумісність інформаційного, програмного, технологічного і методичного забезпечення з відповідними видами забезпечення автоматизованої державного земельного кадастру і автоматизованої системи міського кадастра.

Питання розвитку у сфері управління земельними відносинами і виконання кадастрових робіт у містах мало знайшли належного відображення у 17-их літературних джерелах, тоді як виробництво кадастрових робіт стрімко розвивається, виробляються великі наукові дослідження, розроблені і впроваджені в експлуатацію автоматизовані кадастрові системи та багато іншого. У результаті багато запитань теорії та практики проведення кадастрових робіт не доводяться до фахівців. Методичні недоліки розглянутих нами розробок, що використовуються кадастрової оцінки в час, є справжньої проблемой.

Вищевикладене свідчить про актуальність вирішення питань розвитку підприємництва сфери управління земельними відносинами и.

8 кадастрової оцінки в міському реальному секторі економіки з урахуванням комплексної містобудівної оцінки території шляхом серії рентних змін у регіоні за умов трансформації економіки, що обумовило вибір теми исследования.

Основною метою роботи є підставою: дослідження організаційноекономічних аспектів розвитку у сфері управління земельними відносинами й розробка основних методичних підходів і інструментальних коштів кадастрової оцінки в міському секторі экономики.

Досягнення поставленої мети сформульованими вирішені такі завдання: узагальнено і систематизований вітчизняний і закордонний досвід в области розвитку у сфері управління земельными отношениями і вирішення питань кадастрової оцінки міських земель; розроблено теоретичне бачення суті Доповнень і функцій кадастровой оценки в міському реальному секторі економіки; розкрито тенденції трансформації методичних основ управления земельными відносинами у сфері підприємництва і инструментальных средств кадастрової оцінки міських земель; виявлено сучасні особливості земельного ринку на Росії и важность земельної ренти у формуванні доходів бюджету; визначено сутність, цілі й завдання кадастрової оцінки городских земель у підприємницькій середовищі; обгрунтована перспективна модель кадастрової оцінки земель в городском реальному секторі економіки методом залишку для землі, способствующая развитию підприємництва сфері регулювання земельних отношений.

Предмет дослідження — закономірності формування земельного ринку нафтопродуктів та кадастрова оцінка, як із основних чинників розвитку підприємництва сфери управління земельними отношениями.

Об'єкт дослідження — підприємницька господарська середовище в умовах реформованої економіки. Теоретичною й методологічною основою дослідження є здобутки своєї й зарубіжної науки з розробки проблем розвитку підприємництва сфери управління земельними відносинами і теорії кадастрової оцінки міських земель, вкладених у створення земельномайнового кадастру і єдиної інформаційного простору за умов про ринкову трансформацію. У процесі дослідження вивчені і узагальнені загальна і спеціальна література, матеріали наукових конференцій і семінарів, законодавчі та інші нормативні акти, відповідні методичні і проектні матеріали, і навіть міжнародна практика.

Методика дослідження полягає в використанні діалектичній логіки і підходу. У процесі роботи застосовувалися загальнонаукові методи лікування й прийоми: наукова абстракція, моделювання, аналіз політики та синтез, порівняння та інших. Як спеціальних методів при обробці фактичної інформації були використані метод статистичних угруповань, метод середніх, індексний метод, і навіть елементи кореляційного і структурно-логического анализа.

Інформаційну базу дослідження становлять публікації у періодичної друку, російська та зарубіжна монографічна література, і навіть законодавство Росії і близько промислово розвинутих країн. Діяльність використовувалися дані Міністерства фінансів РФ, Держкомстату РФ, Держкомзему, офіційної статистичної звітності по Російської Федерації, матеріали науково-практичних конференцій, симпозіумів, семінарів, і навіть дані земельних комитетов.

Наукова новизна дослідження у тому, що розроблено концептуальні засади і інструментальні кошти організаційноекономічний механізм управління земельними відносинами у містах як системного регулювання функционально-пространственного розвитку міста, сформульований методично обгрунтований підхід і предложена.

10 перспективна модель кадастрової оцінки в міському секторі економіки, сприяє розвитку підприємництва сфери управління земельними отношениями.

Результати, винесені право на захист. У результаті проведених досліджень отримані і виносяться право на захист такі результати: методологічні положення з формування земельного ринку и организационно-экономического механізму управління городскими земельными відносинами як системного регулятора функционально;

пространственного розвитку міста; пріоритетні напрямки трансформації земельного обороту в России и розвитку у сфері управління земельными отношениями; комплекс заходів із кадастрової оцінці в городском секторе економіки, як засіб розвитку у цій сфері; механізм створення земельно-имущественного кадастру і единого информационного простору у цьогорічному міському реальному секторі економіки; ефективні напрями оцінкової аналізу земельних ділянок и определение ринкову вартість міських земель.

Практична цінність роботи пов’язана з тим, що виконане дослідження спрямоване влади на рішення великої народногосподарської проблеми розвитку у сфері управління земельними відносинами і комплексної містобудівної оцінки в міському реальному секторі економіки шляхом серії рентних перетворень, що є однією з найбільш актуальних і найважливіших завдань у Висновку країни з кризового гніву й її подальшому розвитку. Результати дисертаційного дослідження можна буде застосувати в підприємницької сфері, як основа застави і при отриманні банківського кредиту, щодо ризиків інвестиційної діяльності, з метою оподаткування роботі підприємницьких структур, основними видами діяльності якого є: оцінка вартості, оцінка нерухомості, оцінка земель і т.п.

86 освоюваних вугільних родовищ від якого вже існуючих промвыбросов міст становить середньому 0,2−0,5 ГДК. А прогноз забруднення атмосфери з урахуванням проектованих розрізів показує, що буде спостерігатися зони з концентраціями вище ГДК. Це необхідно враховувати під час проектуванні селитебных територій і національних кордонів санитарно-защитных зон.

Безумовно, можливості Атласу далеко недостатні на вирішення кадастрових завдань, оскільки картооснова і супутня інформація носять скоріш узагальнюючий, ніж детальний характер. Проте, розробка Атласу і вітчизняний досвід рішення природоохоронних завдань із допомогою такого роду системи істотно допомагають у роботі з створенню засад КТКПР Кемеровської области.

2.2. Ситуація над ринком оцінки в міському реальному секторі економіки і пов’язаних з нею недвижимости.

Особливу за значимістю і унікальну по інтегральному ефекту роль, вважаю, грають системні регулятори земельних відносин. Вони уявляють собою сукупність административно-нормативных, організаційно-правових, власне економічних, бюджетно-податкових та інших заходів, які, з одного боку, цілеспрямовано орієнтують учасників земельно-рыночных відносин вплинув на вибірстратегії і тактики їхньої поведінки, що з'єднують інтереси реальних учасників функционально-пространственного розвитку міста з лиця інтересами його соціально-економічної структури, з другого, — перешкоджають діям цих учасників, здатним додатково погіршити, дезінтегрувати міську среду.

У світовій практиці саме земельно-рыночные регулятори як загальні і універсальні стають справді системними життю міст. Через досить прості і пропонує доступні контролю механізми відводу земельних ділянок під будівництво, купівлі-продажу, оренди — і іпотеки землі і ще місто має можливість активного впливу на все.

87 аспекти функционально-пространственного розвитку (від дотримання правил охорони навколишнього середовища до термінів градостроительства).

До найважливіших системних регуляторів функционально-пространственного розвитку міста ставляться бюджетно-налоговые. Під ними тут і від розуміються все нормативно-административные, земельно-рыночные, організаційно-правові й інші відносини, що виникають у з організацією бюджетного процесу, з умовами оподаткування нафтопереробки і з визначальним ними протіканням фінансових потоків у межах тієї чи іншої комплексу, й в усій соціально-економічної структурі великого города.

Існуюча (а тим паче потенційна) область регулятивних впливів бюджетно-податкових відносин на впорядкування функціональнопросторового розвитку великого міста виключно широка. Від, як організаційно піде надходження і розподіл частини федеральних податків, належної місту, яким буде структура місцевим податкам, штрафів та інших санкцій порушення загальноміських і місцевих і правил, як і виявиться ступінь комерціалізації використання бюджетних коштів, якими будуть бюджетні відносини між бюджетно-ориентированными учасниками взаємодії инвестиционно-строительного комплексу з соціально-економічної структурою міста, — від цього багато в чому залежать і змістом, і, та обмеження всіх функціональнопросторових преобразований.

Початок економічних реформ поставив завдання оцінки вартості міських земель. Попит негайно породив пропозицію. У стислі терміни початку 90- x років з’явилося багато різних методик оцінки вартості міських земель. Міська влада змушені використовувати перші-ліпші пропозиції, найчастіше слабкі й неспроможні. З іншого боку, через відсутності власної школи багато звернулися до зарубіжного досвіду. Перекладені російською мовою роботи Дж.К. Эккерта, Г. С. Харрисона і Дж. Фрідмана швидко стали класикою (см.:

Организация оцінки й оподаткування власності: Пер. з анг. / Під общ. ред. Дж. Эккерта. — М.: Червона Гора, 1997; Фрідман Дж. Ордуэй М. Аналіз і оцінка приносить дохід нерухомості. — М.: Річ ЛТД, 1995. — 480 з.; Харрісон Генрі З. Оцінка нерухомості: Навчальний посібник / Пер. з анг. — М.: РІО-92 Мособлупрполиграфиздата, 1994. — 231 с.).

Блискучий аналіз основних розробок оцінки вартості міських земель із 1890 г. по роки нашого століття у роботі П. Мерлена «Місто. Кількісні методи вивчення» (П'єр Мерлен — директора Інституту районної планування і урбанистики у Парижі). Він розглядає персонально роботи А. Маршалла, Р. Харда, М. Хальбвахса, Р. Тарвея, Р. Ратклиффа, П. Уэнда, Л. Уинго, У. Алонсо, М. Маарека, Р. Мейєра і дійшов наступним висновків: «Попри розходження в підходах, і в формалізації, все розглянуті моделі мають багато спільних рис. Зокрема, вони подібні в акцентуванню значення часу, расходуемого на пересування (повідомлені транспортні витрати), цим, показуючи, що запитання про ціну земельних ділянок у місті не можна розглядати окремо від розвитку транспортних коштів. В усіх цих теоріях місцеві чинники (чи чинники локальної неоднорідності міста) вводяться лише як коректив, що створює схему кільцевих концентричних зон, де контури изохрон перетворюються на ізолінії рівних цін, і рівних доходів. Їх видозмінює лише анізотропна структура транспортної сіті й наявність вторинних центрів тяжіння…» (цит. по Ромм О. П. Кадастрова оцінка міських земель: методичні основи та інструментальні кошти // Питання оцінки. — 1997. — № 3. — З. 16).

Аналізовані П. Мерленом моделі спробами осмислити чинники, що впливають вартість міських земель, і можуть побудувати формули, які її розрахувати. Але простий формульное моделювання, попри справедливість вихідних установок, і спільних якісних результатів, не то, можливо успішно застосована до такого складного явища, як місто. Воно тягне у себе неминучі численні спрощення, які ведуть суттєвого спотворення реальної картини. Так було в большинстве.

89 випадків транспортна доступність розглядається лише до міському центру, вочевидь замало, оскільки, своєю чергою, має визначити поняття «міської центр». Багато чинники мають істотно нелінійний характері і не узгоджуються з запропонованими формулами.

Можливо, відзначені недоліки цих моделей і послужили причиною те, що практично вони виявилися трудноприменимыми і дають повноцінних результатів. На жаль, розвиток західних досліджень пішло за шляху поглиблення і нових ідей у даному напрямі, а, по шляху відмовитися від спроб раціонального модельного осмислення природи вартості міських земель. Натомість розвиток отримали суто статистичні (переважно регресивні) методи аналізу ринку продажів нерухомості, у яких вартість землі визначається побічно, як різницю між повної вартістю ділянки землі зі будинками та власне будинків. Ці методи дозволяють виявити лише найпростіші взаємозв'язку типу залежності ціною землі від відстані до міського центру, а реальна надзвичайно складна картина численних взаємодій елементів функционально-планировочной структури міста Київ і що породжують їх причин і залишається невыясненной.

Практика вітчизняної оцінки на відомої мері слід закордонним методам. Такі роботи Н.В. Калініної, тісно що з Дж. Эккертом. У той самий час, існує дуже багато власних методичних розробок, у тому числі найбільшу популярність здобули роботи А. А. Сегединова і С.І. Кабаковой (див.: Кадастрова оцінка міських земель. — СПб., 1997. — 215 с.).

Характерними рисами методичного підходу А. А. Сегединова і С. К. Кабаковой є: про переважний облік «заритого капіталу», балансову вартість інженерних мереж у межах територіальних елементів; про частковий врахування місця розташування даного територіального елемента у місті через відстань лише до центру города;

90 а ручна техніка оцінки на табличній формі, без використання формульных співвідношень і комп’ютерних програм. До основним недоліків даної методики можна віднести таке: а оцінка здійснюється безвідносно до тієї функції, під яку передбачається використання тих чи інших елементів території; а чи не враховуються майбутні витрати й територією, пов’язані з можливим використанням елементів території під той чи інший функцію; а облік раніше вироблених витрат у вигляді капіталовкладень у інженерну і транспортну інфраструктуру здійснюється неправильним чином: розчленовування інженерних і транспортних систем на фрагменти, зараховують до які покривають їхню їх територіальним елементам, методично не так на практиці веде до грубим помилок щодо оцінки земель; вкладення інфраструктуру необхідно враховувати інакше: повна вартість інфраструктури повинна рівномірно розподілятися попри всі територіальні елементи, створюючи регіональну складову ренти місцеположення; про врахування місця розташування територіального елемента лише крізь відстань до міського центру недостатній; про засіб зведення воєдино витрат за інфраструктуру, і зручностей місцеположення неможливо визначено; про методика мало формалізовано і спирається тільки досвід минулого і інтуїцію авторів. Вона не представленій у явному вигляді, і від якісних міркувань до конкретних оцінним величинам завше залишається за кадром, отже можливість перевірки отриманих результатів отсутствует.

Більшість інших методичних підходів мають відмінностей у деталях, проте, подібні у трьох основних відносинах: про транспортна доступність оцінюваних територіальних елементів визначається лише відстанню до центру города;

91 про зведення разнокачественных чинників, які впливають оцінку, ввозяться бальної формі, з допомогою взвешивающих коефіцієнтів; а оцінка ведеться, зазвичай, безвідносно до тієї функції, під яку передбачають використання що оцінюється територіального элемента.

Особливий випадок представляє методичний підхід В. А. Прорвича (див.: Прорвич В. А. Оцінка землі на Москві. — М.: Економіка, 1996), у якому практично єдиним враховуються чинником виявляється вартість інженерної інфраструктури, относимая до міських кварталів. Вкладення в транспортну інфраструктуру, транспортна доступність елементів території, екологія та інші найважливіші чинники, що визначають вартість міських земель, ігноруються вовсе.

Приклад кваліфікована і коректною постановки завдання представляє собою методика, розроблена петербурзьким АТЗТ «Перспектива» і використовувана з метою оцінки земель Санкт-Петербурга (див.: Федоров В. П. Методика масової оцінки території міста // Тези міжнародній конференції «Оцінка з метою приватизації, реєстрації, оподаткування. Вітчизняний і закордонний досвід». — СПб., 1997). Недоліком яку можна вважати лише бальну пофакторную оцінку території і що пов’язане з цим зайве широке застосування експертні оцінки і взвешивающих коефіцієнтів при зведенні пофакторных оцінок на єдину вартісну оценку.

Нові ідеї, що стосуються вихідних посилок і визначень, а як і вимоги до программно-методическому забезпечення кадастрової оцінки земель виклав А. П. Ромм (Ромм АЛ. Кадастрова оцінка міських земель: методичні основи розвитку та інструментальні кошти // Питання оцінки. — 1997. -№ 3. — З. 16 — 20). Суть їх залежить від следующем.

Методичні недоліки розглянутих вище розробок, що використовуються кадастрової оцінки в час, — не єдина серйозна проблема. Сьогодні є два погляду міські землі, зокрема, на.

92 цінність міських земель: погляд проектувальника — градостроителя в процесі вироблення функціонального зонування території як розділу генерального плану міста Київ і погляд оцінювача нерухомості у процесі розробки кадастрової оцінки міських земель. Ці дві погляду практиці неможливо перетинаються: зазначені два виду робіт виконуються незалежно друг від друга: різними відомствами, різними фахівцями та у різні терміни. Така як вітчизняна, ще молода, практика, а й зарубіжна. Необхідно тільки створити конструктивну містобудівну теорію вартості міських земель і сформувати її основі кадастрову оцінку земель для фіскальних цілей. У підставі цього підходу лежать такі посилки: Вартість міських земель є відбитком процессов жизнедеятельности та розвитку міста, системи Коштовностей, экономического потенциала і внутрішньої енергії міста. Для її оцінки необходимо математическое моделювання функционально-планировочной структуры города і процесів його функціонування. Це моделювання почасти может быть реалізовано на формульному рівні, почасти — на алгоритмическом. А роботи з кадастрової оцінці земель і функціональному зонированию территории потрібно проводити на єдиної методичної і инструментальной основе, у межах єдиного понятійного апарату і єдиної технологического процесса. Основою формування кадастрової оцінки земель і функционального зонирования території є комплексна містобудівна оценка территории.

Кадастрова оцінка міських земель є оцінку їх ринкову вартість. Тільки така розуміння кадастрової оцінки й методів її формування можуть призвести до досягнення цілей, які перед ним ставляться: вона повинна переважно стимулювати раціональне, ефективне використання міських земель і бути інструментом розвитку міської экономики.

Кадастрова оцінка включає три ієрархічних рівня за рівнем крупности оцінюваних елементів: рівень оцінки земельних ділянок, рівень оцінки кварталів і культурний рівень территориально-экономического зонування. Основним розрахунковим рівнем є поквартальна оцінка, що у напрямі генералізації перетворюється на территориально-экономическое зонування, а напрямі деталізації - в оцінку земельних участков.

Нижній рівень, поучастковая оцінка, призначений для інформаційної підтримки ринку, ринку цінних земельних паперів і іпотеки. На цьому рівні оцінка вартості кожної ділянки землі істотно пов’язані з тієї міської функцією, під яку передбачають використання даного ділянки. Для торгівлі, і бізнесу краще ділянки, розташовані на периферії кварталу, а житла — ділянки всередині кварталу. Так само оцінки місць розташування кварталів у районі й місті обумовлені гаданими функціями. Отже, поквартальна оцінка територій як базова форма оцінки повинна формуватися кожної функції в окремішності і становить матрицю, у якій рядки відповідають кварталами, стовпчики — видам функціонального використання, а елементи мають сенс потенційного рентного доходу, доставляемого власнику кожної одиницею площі території (дол./кв.м.). Верхній рівень, територіальноекономічне зонування, призначений переважно для муніципальних служб, здійснюють фіскальні функції: оподаткування нерухомості і встановлення ставок орендних платежів. При формуванні територіальноекономічного зонування для фіскальних цілей,. з практичних міркувань, необхідно спрощення структури оцінки, пов’язану з згортанням матриці в векторстовпець: оцінка носить осредненный по функцій характер.

Программно-методическое забезпечення (ПМО) підсистеми «Кадастрова оцінка земель» має задовольняти наступним требованиям.

1. Повнота і адекватність обліку чинника. У ПМО повинні враховуватися все основні чинники, що впливають оцінку з погляду різних видів функціонального використання: локализационные чинники, пов’язані з подорожчанням будівництва в зависимости від фізико-географічних і інженерногеологических характеристик території, як-от ухили рельєфу, несуча способность грунтов, рівень залягання грунтових вод, карстові явища, наличие подработанных територій та інших.; екологічні чинники, пов’язані з ущербами реципієнтам в зависимости від забруднення атмосфери довкілля, шума, магнитных випромінювань, забруднення грунтів. Ці збитки повинні быть выражены у вартісної форми і порівняно со стоимостью можливих заходів, вкладених у зниження уровня загрязнений; чинники відчуження з-під існуючого використання, такі как оценка витрат за винесення (перенесення) виробничих та комунальних объектов, занимающих цінні міські території, і навіть оцінка витрат на проведение заходів із реконструкції територій; комунікаційні чинники, які становлять оцінку затрат людьми часу на пересування у місті, витрат за пасажиріи грузоперевозки. У цьому повинні враховуватися всі види пересувань в городе: до місця проживання, місцях докладання праці та об'єктах сфери услуг.

Это вимагає спеціального, ретельного моделювання умов транспортных сообщений (перешкод всіх видів, магістралей вулично-шляхової сіті й сети метрополитена) і характеристик комунікаційних перетинів поміж всеми городскими функціями, включаючи точкові функціональні об'єкти, такие как вокзали, ринки, ярмарки, торгові центри тощо.; інфраструктурні чинники, пов’язані проблемно-ориентированным учетом попередніх капіталовкладень у загальноміську транспортну и инженерную инфраструктуры;

— чинники престижу і репутації районів міста з лиця погляду різних функций.

2. Безпосередньо непідвладна інфляції вартісна форма обліку чинників. Пофакторная оценка має здійснюватися над балах, а у стоимостной форме, що дозволяє мінімізувати роль експертні оцінки і тих самым в у максимальному ступені об'єктивізувати зведену оцінку землі. Сведения пофакторных бальних оцінок на єдину оцінку з допомогою взвешивающих коэффициентов слід за можливості уникати. Модельна і алгоритмічна реалізація. Реализация перечисленных вимог до ПМО можливе тільки у межах корректного математического моделювання і побудови обчислювальних процедур, осуществимых на реальної доступною обчислювальної: техніці за приемлемое время і надмірних вимог до машинної пам’яті. Можливість інформаційного забезпечення. Программно;

методическое забезпечення, що використовується для кадастрової оцінки городских земель, має статися реализуемым з погляду возможности информационного забезпечення у умовах сьогодення, з урахуванням реально существующих і готові до співробітництва організацій — джерел данных, взаимодействие із якими має реалізуватися у найкоротші терміни, установленные для розробки системы.

Склад необхідної інформації та можливі джерела її отримання є негативним атрибутом методично правильної постановки задачи.

5. Наявність необхідного зачепила чи опорною розробки. Потребность неотложного розв’язання проблеми й жорсткі терміни розробки земельных кадастров міст неможливо прогнозувати розробку ПМО з нуля.

Степень готовності наявних розробок є важливим критерієм при отборе їх використання за базовий ПМО кадастрової оценки земель. Найкраща ситуація — наявність готової розробки, удовлетворяющей.

96 всі вимоги і потребує лише адаптацію завданням кадастрової оцінки і часткового развития.

6. Взаємодія з містобудівними завданнями. Усі перелічені вище вимоги однаково ставляться до містобудівним завданням комплексної оцінки й функціонального зонування території, що розв’язуються розробки генеральних планів міст. Фактично, йдеться про, програмнометодичному забезпеченні, що включає комплекс взаємозалежних розрахунків містобудівної і • кадастрової оцінки й функціонального зонування території. Вимога тісної взаємодії земельного кадастру з містобудівним кадастром міститься у нормативних документах.

Программно-методическое забезпечення, що задовольнить усі ці вище вимоги, і неодноразово апробоване, існує. Це пакет прикладних програм для комплексної оцінки й функціонального зонування території міста (ППП ФЗГ), розроблений ЦНИИП містобудування в період 1975;1990гг., що застосовується розробки генеральних планів багатьох у містах (Єревана, Ташкента, Алма-Ата, Миколаєва, Іркутська, Омська, Саратова та інших.) й отримав останніми роками розвиток у напрямі кадастрової оцінки міських земель (див.: Лобанова Є.І. Економічну оцінку нерухомості. — Новосибірськ: СГГА, 1997).

Кадастрова оцінка міських в ППП ФЗГ формується з урахуванням комплексної містобудівної оцінки території шляхом серії рентних преобразований.

До складу програмного забезпечення (ПО) ППП ФЗГ входять чотири основних програми; п програма LUR, що є ядром ПО, у якій рухаються всі основні обчислювальні функції: комплексна містобудівна оцінка території, непідвладна інфляції вартісна оцінка варіантів плану функціонального зонування (ФЗ), оптимізація плану функціонального зонування и.

97 поквартальна кадастрова оцінка території у предплановой і постпланової ситуації. Комплексна містобудівна оцінка території Польщі і оцінка планів ФЗ мають витратний характер, а кадастрова оцінка — рентний характер; про програма LCA, у якій обчислюється матриця локализационных витрат і втрат, використовувана в оцінці території Франції і планів ФЗ для врахування витрат і втрат, що з локалізацією функцій біля з урахуванням її физикогеографічних, інженерно-геологічних, екологічних та інших характеристик; п програма DON, у якій обчислюється матриця відстаней між функционально-планировочными елементами міста з врахуванням умов транспортних повідомлень; ця матриця використовують у програмі LUR при обчисленні комунікаційних компонентів оцінки території Польщі і планів функціонального зонування; а програма FMP варта обчислення матриці щільності (інтенсивності) комунікаційних перетинів поміж функціональними елементами міської ситуації та використовують у програмі LUR при обчисленні комунікаційних компонент оцінки території Франції і планів функціонального зонирования.

111 111 ФЗГ — це готовий программно-методический комплекс, який задовольняє всі вимоги і може бути базою і розробити системи кадастрової оцінки земель міст, зокрема і найбільших, як-от Москва і Санкт-Петербург. У той самий короткий час він потребує калібрувальних засобах і в перетворення поквартальною оцінки на поучастковую оцінку земель, які можна забезпечені іншими розробками. У частковості, можна використовувати що є у містах статистика продажів земельних ділянок та методика В. П. Федорова (див.: Федоров В. П. Методика масової оцінки території міста // Тези міжнародній конференції «Оцінка з метою приватизації, реєстрації, оподаткування. Вітчизняний і закордонний досвід». — СПб., 1997), використання якої обіцяє хороші перспективы.

98 Кадастрова ціна землі і що з ній міської нерухомості в Испании.

Міське будівництво і земельні відносини пов’язані безліччю прямих і зворотних залежностей, вони сьогодні визначають одне одного як кількісно (наприклад, через ціни), а й якісно, формують і стратегію містобудування, і довгострокову політику земельного ринку, і конкретні ситуативні действия.

Що стосується умовам великого міста серед значної частини подібних взаємодій особливої уваги, здається, заслуговують такі концептуально значимі позиції (Ресін У. Системне регулювання функционально-пространнственного розвитку міста // РЭЖ.-1995.-№ 4. З. 59,):

Перша. Доцільно визнати як аксіоми: будь-яке будівництво як приватний акт функционально-пространственного розвитку змінює цінність земельних ділянок, і зміна може бути як позитивним, так і негативним. Під час будівництва, що здійснюватиметься відповідно до ринково та соціально орієнтованої (але це цілком імовірно) містобудівної політикою, будівництво завжди підвищує цінність земельного участка.

Друга. Відзначене зміна цінності яке забудовується (реконструируемого, преутвореного в іншу градостроительно-функциональную територію, наприклад, з промислової в селитебную, з останнього в ділову чи рекреаційну) ділянки завжди змінює цінність і пов’язаних територій, причому у ряді випадків дуже великих зон.

Третя. Розумно організоване будівництво як займає земельні ділянки, облаштовує їх, а й у багатьох і вивільняє великі території - завдяки, скажімо, підвищенню щільності забудови. Ефект вивільнення землі особливо помітний на зміну типу житлового будівництва; наприклад, може відчутно проявитися при.

99 масової реконструкції московських «п'ятиповерхівок», за переходу до збалансованої різноманітної «застройке».

Четверта. Будь-яке будівництво пов’язані з тимчасовим (на період спорудження будинку) вилученням частини міських територій. Воно виробляється у самих різні форми з однією загальним умовою — при ринкових відносин земля не може бути поза ринком, і будь-яка її використання має оформлене як оренди, продаж і т.п.

П’ята. Незаперечна спряженість аналізованих дій практично з усіма елементами соціально-економічної структури міста. Справді, в умовах динамічних перетворень міської (насамперед специфічно московської) середовища будівництво пов’язане з переміщеннями (відселення, переїзди) великих контингентів населення; з перебудовою, розширенням чи спорудою нових об'єктів інженерної інфраструктури (вода, каналізація, .тепломережі); зі зміною схем транспортних потоків; з змінами у системі соціально-побутового обслуговування тощо. Кожна з цих сфер життєдіяльності міста при будівельному освоєнні різних земельних ділянок реагуватиме по-різному, причому давати масу позитивних і негативних ефектів, знов-таки безпосередньо чи опосередковано які зачіпають інтереси земельного рынка.

У. Ресін правильно зазначає, що з сформульованих концептуальних засад то, можливо трансформоване в конкретну систему регулятивних дій, принципово меняющую взаємовідносини функціональнопросторового розвитку та соціально-економічної структури міста. При цьому варто вкотре підкреслити: конкретність системи регулювання инвестиционно-строительной діяльності, зі допомогою земельних регуляторів виявляється у її регіональної специфіці, зумовленої та обставина, що земельну ринок регионален, як ніхто інший. Тому забезпечення цієї конкретності зазначеної системи виявлятиметься насамперед у формуванні регіональних відмінностей как.

100 під час виборів її окремих елементів, і при побудові їх несуперечливого і цілісного механізму земельного регулирования.

З усієї вищевикладеного випливає практично важливий висновок, відповідно до якому характері і зміст земельних відносин, як і повнота їх включеності до структури функционально-пространственного розвитку міста, впливають з цього структуру як якісно, а й кількісно, в тому числі у вартісної формі. Останнє дозволяє розглядати системнорегулюючі впливу земельного ринку на плані функціональнопросторового вторгнення економічну сферу, до області бюджетноподаткових взаємин держави і фінансування, відносин власності і т.д.

Нині у Росії відбувається становлення методів оцінки земель з урахуванням визначення їхніх ринкову вартість. У цьому дуже повчальний світовий досвід країн, мають діючу систему вартісної оцінки землі і об'єктів нерухомого имущества.

Однією з цих країн є Іспанія, що накопичила значний досвід проведення кадастрової оцінки землі і що з ній міської нерухомості з метою налогообложения.

Кадастр у межах іспанської законодавчої системи регулюється Регулятивним законом про місцевих фінансових органах від 28 грудня 1988 р. № 39, що у кадастрової вартості міського нерухомого майна повинні враховуватися: а) посилання ринкову вартість, яку кадастрова вартість не должна перевищувати; б) інтеграція ціною землі і вартості строения.

У зв’язку з цим кадастрова вартість повинна підпорядковуватися наступним правилам:

Кадастрова вартість < Ринкова вартість; Кадастрова вартість = Вартість землі + Вартість строения.

При визначенні ціною землі необхідно ухвалити до уваги урбаністичні особливості, й це позначається на ней.

При визначенні вартості будівлі необхідно ухвалити до уваги, крім урбанистически будівельних особливостей, исторически-художественный характер, використання або призначення, якість і рік будівництва й будь-який інший чинник, що може впливати на нее.

Нині кадастрова оцінка міського нерухомого майна регулюється у вигляді Технічних нормативів, затверджених Королівським Декретом 1020/1993 від 25 червня, з тексту якого визначаються технічні норми як звід понять, прийомів і показників, якими необхідно керуватися в оцінці нерухомого майна. У нормативи Закон отримує свій розвиток щодо аспектів, що стосуються кадастрових вартостей міського нерухомого имущества.

Відповідно до цих нормативам основою кадастрової вартості є ринкова, чи продажна, вартість, що складається з ціною землі і вартості будівлі, у якому включаються вартість матеріалів, прибуток підрядній організації, вести працівників і податки, якими оподатковується будівництво, коефіцієнт, який відбиває витрати й прибуток у процесі реалізації (1,4), і чинник місцеположення, який відбиває різницю вартостей аналогічних об'єктів нерухомості залежно розміщення, будівельних характеристик і соціально-економічних обставин місцевого значення, які впливають вартість об'єкта нерухомості. Те есть:

Сп=1,4х (С>Сс)хфм, де Сп = продажна вартість песетах / м2 забудови; С3 = вартість землі; Сс = вартість будівлі; Фм = чинник місцеположення (зазвичай дорівнює 1).

Процес кадастрової оцінки міської нерухомості регулюється досить гнучкими нормативами, які можна використовувати до всіх можливих случаям.

Процес кадастрової оцінки є сукупність регламентируемых кроків і чи фаз, які прогресивно ведуть загальних дій до індивідуалізації лише на рівні парцеллы, що є одиницею оцінної деятельности.

Закон і Технічні нормативи стверджують адміністративні процедури, які діють різних рівнях і з допомогою різних органів управління, куди покладено обов’язок приймати рішення і закладати основи оцінки державною, регіональному і муніципальному рівнях, де остаточно концентруються оціночні параметри, застосовувані до парцеллам муниципалитета.

За одиницю оцінки приймається міська парцелла, забудована чи ні. На початок оцінки парцеллы, відповідно до процесу, затверджуються власні ціною землі і будівель, застосовувані до вулиці Банковій чи ділянці вулиці, на якому розташовується парцелла. Це виробляється розробку на муніципальному рівні з так званого Муніципального документа. Мета розробки Основних напрямів — визначення ціною землі кожної зони, вулиці чи ділянки вулиці всієї муніципальної території, визначення базової вартості будівель муніципалітету і вибір загальних критеріїв оценки.

До розробки згаданого Технічного документа компетентні органи стверджується базова (максимальна) вартість землі і базова вартість будівель. Базова вартість землі є підвалинами визначення ціною землі кожної зони, вулиці чи ділянки вулиці з застосування коефіцієнтів. Отже, отримана вартість землі співвідноситься зі вартістю (залишкової) землі, певної щодо ринку з урахуванням зібраних зразків. Визначення даних базових вартостей включає територіальний аналіз регіонів і районов.

103 всіх муніципалітетів, після якого і залежно від соціальноекономічних характеристик і стан ринку нерухомості кожному муніципалітету можуть присваиваться. упомянутые базові стоимости.

Можливі базові вартості має входити в Загальну таблицю базових вартостей землі і будівель (7 типів), що затверджується Міністерство фінансів держави. Схематично цей процес відображається наступним образом:

Фаза I: Присвоєння кожному муніципалітету базових вартостей з Загальною таблицы.

Фаза II: Присвоєння кожної зоні, вулиці Банковій чи ділянці вулиці вартостей землі (Технічний документ). Визначення загальних критеріїв оцінки за муніципалітету (Технічний документ).

Фаза III: Оцінка одиниць нерухомості (Земля чи Земля + Будівлі) на основі ціною землі вулиці, вартості будівель муніципалітету і спільних критеріїв оцінки, визначених у Технічне документе.

Фаза IV: Розподіл вартостей, у разі забудованих парцелл, між власниками різних приміщень одиниці недвижимости.

Після визначення базових вартостей оцінки на муніципальному рівні отримані вартості застосовуються до кожної з парцелл виходячи з інформації про неї, що зберігається у банку кадастрових даних. Для міської нерухомості процес є складним. Воно починається з розгляду вартості будівництва, застосовується у муніципалітеті, ціною землі, присвоєної вулиці чи ділянці вулиці, і оціночних критеріїв, що застосовуються у даному муниципалитете.

Споконвічні вартості розглядаються кожної парцеллы, забудованій чи ні, з урахуванням особливих обставин, які можуть опинитися існувати у кожному окремому разі. Здебільшого береться до уваги: про забудована чи ні земля;

104 про вид власності (співтовариство власників, один власник, земля і будова належать різним власникам); а частка розподілу ціною землі та будівлі між власниками; а користування та призначення будівлі, якщо його имеется.

Дані найперші становища відповідають різноманітних форм оцінки, в залежність від варіантів: а) земельну ділянку; б) земля та будівлі, належать одному власнику; в) одиниця нерухомості, що належить співтовариству власників; р) земельну ділянку й будову належать різним собственникам.

Данные форми оцінки, своєю чергою, також мають різні альтернативи. Найчастіше трапляється співтовариство власників — житлові будинку, де кожна гілка квартир належить іншому власнику. І тут індивідуальна вартість може бути оцінена відповідно до одній з наступних форм. Підраховується загальна вартість одиниці нерухомості, що перебуває из стоимости землі і вартості будівлі, які потім розподіляється между собственниками відповідно до коефіцієнта, отражающему частку, принадлежащую тому чи іншому власнику у спільній власності будинок. Загальна вартість землі розподіляється між власниками согласно коэффициенту власності і підсумовування вартості строительства помещения, належить кожному власнику; Для кожної індивідуальної власності розраховується стоимость соответствующей їй частини землі (вартість впливу чи вартість одного квадратного метри, відповідно до муніципальним таблицям з оцінки вулиці) и стоимость її строительства.

У кожному конкретному випадку ухвалення рішення про застосування тій чи іншій форми альтернативи покладено службовців кадастрових представництв. Це обставина відбивається у ролі однієї из.

105 описових даних одиниці нерухомості, які у Банку кадастрових данных.

Дані форми виражаються математичними розрахунковими формулами, які після застосування відповідних прийомів інформатики використовуються автоматизованими системами, установлених у кадастрових представительствах.

Наведемо кілька прикладів даних формул, що застосовуються у разі парцеллы з одиницею нерухомості, що належить співтовариству власників. Альтернатива 1: Вартість землі = Застраиваемая земля (1) x Вартість впливу землі (2), де (1) — вартість одного кв. м землі відповідно до урбаністичним нормативам; (2) — вартість одного кв. м землі відповідно до Таблиці вартостей вулицями. Загальна вартість одиниці нерухомості = Вартість землі + p. s Вартість будівництва кожного приміщення; Індивідуальна вартість = Коефіцієнт власності x Загальна вартість. Альтернатива 2: Індивідуальна вартість = (Вартість землі x Коефіцієнт власності^ Вартість будівництва приміщення. Альтернатива 3: Індивідуальна вартість = (Вартість впливу землі x Площа приміщення) + Вартість будівництва приміщення. Після визначення ціною землі та будівлі, і навіть форми оцінки й обраної альтернативи є ще рівня коригування вартості, у якому прагнуть врахувати специфічні характеристики одиниці нерухомості. На даному рівні передбачається коригування ціною землі, вартості будівлі та загальної вартості (табл. 2.1 — 2.3).

Таблиця 2.1 Поправочні коефіцієнти вартості земли.

[pic].

|Коэфф|Описание |Вартість | |і | | | |циент| | | |А |Парцеллы з кількома фасадами |Два фасаду —| | | |1,10; три і | | | |більш — 1,15| |Б |Довжина фасаду (L) менше |1/1т (макс. | | |мінімального фасаду Lm (відповідно до |0,60) | | |міському планування) | | |У |Нетипова форма, ускладнює |0,85 | | |отримання віддачі, передбаченої | | | |у разі планування | | |Р |Надлишок глибини парцеллы (для |1/(п+1) | | |будівництва у закритому кварталі) | | | |(п — кількість поверхів) | | |буд |Площа (P.S), яка від |S/Sm (для відкритого |0 In | | |будівництва) |S/Sm.