Ипотечные цінних паперів. 
Світовий досвід минулого і російські умови

Ипотечные цінних паперів. Світовий досвід минулого і російські умови

Ковалишина Галина Володимирівна, IFS.

В світі склалося дві моделі іпотеки: франко-скандинавская, зразком якої є Німеччина, і американська. У фінансування іпотечних кредитів відбувається у основному для фондовий ринок шляхом випуску іпотечних облігацій (52%), а Німеччини кошти залучаються через ссудосберегательную систему і тільки 20% - через цінні бумаги.

В Німеччини кредити видаються з допомогою цільових вкладів населення, взятими іпотечними банками. Банківська система Німеччини включає у собі 34 спеціалізованих іпотечних банку. Складаючи менш 1% банківської спільноти, вони дають 25% загального обороту (порядку 1 трлн євро). Іпотечні облігації широко використовують у Німеччині ролі забезпечення при ломбардних операціях Бундесбанка.

На протязі вже трьох десятиліть іпотечне кредитування — невід'ємний елемент американського ринку цінних паперів. За цей чималий термін в один у відповідь потреби інвесторів з’явилося багато різних схем, форм і деяких видів цінних паперів з урахуванням іпотечного кредиту. Проте перша та проста схема (так звана «наскрізна », pass-through) залишається однієї з найбільш популярних. Вона реалізується у основному після двох державних агентства — FNMA і GNMA, а також одне полугосударственное — FHLMC.

Рынок іпотечних цінних паперів США є найдинамічніше що розвивається сегмент національного ринку. У 2002 р. загальний обсяг ринку іпотечних облігацій становив 4,3 трлн дол. (22% від загального обсягу облігацій США), їх 1,67 трлн довелося на іпотечні цінних паперів, випущені торік у торік (це 36,6% всієї емісії боргових обязательств).

Кроме того, держава стимулює бажання своїх громадян придбати житло у кредит. Так було в США оподатковуваний дохід позичальника зменшується на виплачені банку відсотки по іпотечному кредиту. У деяких країнах (США, Австралія) іпотечні цінні папери, випущені державним іпотечним агентством, можуть одержати державні гарантии.

Наиболее поширеним у світі виглядом іпотечних цінних паперів є наскрізні іпотечні сертифікати участі. Сукупна вартість емітованих паперів такого типу лише у Америці перевищує 2 трлн долл.

В Італії та Німеччині ринок іпотечних цінних паперів останнім часом витісняється так званими банківськими облігаціями. У цій схемі держава бере участь, іпотечного банку сам не випускає паперів і саме кредитує позичальника. Ресурси цих банків складаються з власних накопичень і іпотечних облігацій. Цей шлях дозволяє швидко нарощувати капітал банка.

Ипотечные цінні бумаги

Ипотечные цінних паперів (ИЦБ), в англомовної літературі MBS (mortgage-backed securities), є приватним випадком ABS (asset-backed securities). ABS представляють собою цінних паперів, що дають їх власникам декларація про отримання грошових надходжень від певного пулу (набору) активів. Що стосується ИЦБ активи є права вимог щодо іпотечним кредитах, забезпеченим запорукою об'єктів нерухомості. Іпотечні кредити погашаються помесячными (чи поквартальними) платежами. Власники ИЦБ, забезпечених цим пулом, отримують значну частину цих платежів з деякою наперед визначеної схеме.

В світової практиці застосовують велику розмаїтість ИЦБ, різняться на кшталт які забезпечують активів, гарантіям, розподілу ризиків тощо. Проте є тільки два принципових способу розподілу надходжень від активів ИЦБ:

Платежи пересилаються власникам ИЦБ по тому, як зроблять утримання за адміністративне і сервісне обслуговування ИЦБ. Такі папери, і називаються «наскрізними ». Вони становлять переважна більшість емітованих в світі ИЦБ.

Вся емісія ИЦБ поділяється сталася на кілька класів. Платежі й ризики перерозподіляються між цими класами відповідно до деяким набором правил структурування і обслуговування. Такі папери називаються структурованими. Типовими прикладами структурованих ИЦБ є CMO (collateralized mortgage obligations) і CMBS (commercial mortgage-backed securities).

Российский опыт

Наиболее поширений вид іпотечних цінних паперів у Росії - це заставна. Вперше поняття заставної як вільно повелася над ринком цінних паперів з’явилося федеральному законі 1998 р. «Про іпотеку » .

Являясь оборотоспособной цінної папером, заставна передається шляхом скоєння черговий передавальної написи (залишається лише наступна державна реєстрація передачі). Отже, заставна спрощує передачу прав по аналізованим правовідносин. Зручність заставної ще що у цьому, що саму себе може бути предметом застави. Проте ринку заставних у Росії і сформувалося.

Особый інтерес учасників ринку викликають інші інструменти — іпотечні облігації і іпотечні сертифікати участі. Визначення, правила обігу субстандартні та категорії інвесторів у ці папери буде встановлено законом «Про іпотечних цінних паперах », які є на доработке.

Рефинансирование банків механізмом випуску іпотечних облігацій під заставу заставних відбувається наступним образом:

коммерческий банк укладає з юридичними і (чи) фізичними особами кредитні договору під заставу нерухомості з оформленням відповідних заставних;

ипотечные агентства виробляють викуп заставних в банку через випуск облігацій, які розміщуються на фондовий ринок;

денежные кошти, одержані від розміщення облігацій на фондовий ринок, повертаються до кредитору;

государство гарантує виплати за облігаціями.

Сертификат участі - нова папір до нашого ринку, передбачає складніший фінансовий механізм. Кожен покупець цінних паперів має власну частку у загальної власності на майно, що становить «покриття «сертифікатів. Власник цього сертифіката є хіба що сособственником іпотечних кредитів і одночасно виступає як засновник і вигодонабувача за договором довірчого управління цим майном. Він здобуває майже всі кошти, які виплачує за кредитами позичальник, з відрахуванням винагороди управляючого.

Специфика іпотечних цінних бумаг

Уровень дохідності іпотечних облігацій як боргового інструмента залежить від рівня ризику невиплат, і навіть терміну звернення. Ризик невиплат по іпотечної облігації, своєю чергою, безпосередньо пов’язані з її забезпеченням. Забезпечення нерухомістю і гарантією держави за іпотечним облігаціях передбачає, що вони менш ризикованими (і дохідними), ніж корпоративні облігації, та заодно більш дохідними, ніж государственные.

В цілому ИЦБ характеризуються такими показниками, як надійність, прозорість, доступність і довготерміновість.

Российский ринок іпотечних цінних бумаг

На сьогодні Агентство по іпотечному житловому кредитування (АИЖК) готове викуповувати заставні отже забезпечувати банкам рефінансування. На суму викуплених кредитів АИЖК планує випустити іпотечні цінних паперів, забезпечені госгарантиями, — в федеральному бюджеті 2002 р. із метою було зарезервоване 2 млрд крб., а бюджеті на 2003 р. — 4,5 млрд руб.

Основным покупцем іпотечних паперів (хоча формально вони поширюються за відкритої підписці) має стати Пенсійного фонду Росії (ПФР). ПФР і АИЖК уклали угоду про наміри, виходячи з якого ПФР набуває по закритою підписці обшир першого випуску облігацій АИЖК у сумі 2 млрд крб. Згодом, як очікується, щодо нього можуть приєднатися недержавні пенсійні фонди й страхові компанії. Емісія АИЖК заплановано на друге півріччя 2003 р. — щоправда, випущені будуть не іпотечні цінних паперів, забезпечені нерухомістю, а корпоративні облігації. Емісія може бути траншами із накопиченням викуплених заставних. У цьому випущені облігації буде цілком забезпечені державними гарантіями. Залучені за угодою кошти дозволять розпочати масової видачі іпотечних кредитів на купівлю нерухомості у регіонах за стандартами АИЖК. Сьогодні АИЖК викупило лише 137 заставних (з допомогою статутного капитала).

Если з розміщенням ИЦБ дедалі більше більш-менш зрозуміло, то приводу звернення цих паперів на організованому ринку є певні сумніви. За угодою ПФР збирається придбати по закритою підписці обшир першого випуску облігацій АИЖК. Як у цій ситуації забезпечити ліквідність вкладень та його короткостроковість, доки ясно.

Развитие ринку іпотечних облігацій також стримуватися цілою низкою чинників, серед яких нерозвиненість інфраструктури ринку, небажання фінансових установ вкладати свої активи в довгострокові проекти, і навіть нерозвиненість законодавчої бази для.

Кроме того, є й інші негативні чинники, що перешкоджають появі ИЦБ на російському ринку. Так, іпотечне кредитування здійснюється лише небагатьох Росії. Основні причини повільного поширення іпотеки — нерозвиненість ринку у регіонах та висока вартість початкових кредитів. За розрахунками Мінекономрозвитку, прийнятний рівень ставки по іпотечним кредитах має становити приблизно 10% річних в рублях для столиці і побачили 8-го% для регіонів. Інакше іпотека і залишиться недоступною для основних категорій населения.

Одним із засобів зниження відсоткової ставки, отже, і ризику дефолту по іпотечним паперам служать держгарантії по іпотечним кредитах. Проте досі їх використовують, хоча у федеральному і столичному бюджетах на 2003 р. із метою закладено у цілому понад 6 млрд руб.

Но навіть федеральне уряд неспроможна поки випускати фінансові зобов’язання з фіксованим купоном в рублях терміном більш як 10 років. У нинішніх умовах для інвесторів ризиковано піде у довгі карбованцеві інструменти з фіксованою купоном.

Кроме того, ставка по іпотечному кредиту залежить тільки від стану економіки, її довгострокових перспектив, а й від нашої здатності позичальника виплачувати кредит. Між тим нестабільний «сірий «прибуток і відсутність кредитної історії російських позичальників підвищують кредитні ризики, отже, і відсоток по кредиту. Тоді як дохідність ИЦБ визначається дохідністю іпотечних кредитів, які забезпечують ці папери. Але саме ставки щодо цих кредитів необхідно знизити, аби домогтися поширення іпотеки. Утворюється замкнене круг.

В цьому сенсі одну з основних завдань емітента ИЦБ — зниження кредитного ризику секьюритизируемых активів, якому піддаються власники ИЦБ, та нарощування в такий спосіб кредитного рейтингу облигаций.

Меры, спрямовані для підвищення кредитного рейтингу ИЦБ

Важным чинником підвищення кредитного рейтингу ИЦБ є механізм відокремлення секьюритизируемых активів на балансі спеціального підприємства — SPV (special purpose vehicle), який зазвичай юридично не аффилировано з організатором сек’юритизацію. Це підприємство стає власником активів і емітує ИЦБ. За статутом воно має права бути втягнутим у жодній інший бізнес. Таким чином, емітовані ИЦБ піддаються лише кредитному ризику секьюритизируемых активів і жодному іншому. Зокрема, вони виявляються ізольованими від бизнес-риска організатора сек’юритизацію. Це важливе чинник, дозволяє підняти кредитний рейтинг секьюритизационных облігацій вище кредитного рейтингу організатора секьюритизации.

В світової практиці зниження кредитних ризиків застосовуються також інших заходів, в частности:

Страховка безперервності відсоткових платежів ИЦБ (payment interruption insurance) — в разі дефолту по іпотечному кредиту з забезпечення ИЦБ страховик починає замість позичальника виплачувати відсоткову частина до реалізації застави.

Дополнительные гарантії чи страховки, надані спеціалізованими страховими компаніями (financial assurance company).

Страховое покриття облігацій (surety bonds) — зобов’язання страхової компанії покрити 100% всіх видів втрат за облігаціями незалежно причини таких втрат. Часто емісії нових видів ринкових фінансових інструментів повністю «покриваються «страховкою surety bond, до того часу поки ринок не «звикне «до цього виду інструментів.

Гарантированный кредит (letter of credit) — зобов’язання сторонньої фінансової організації (банку) виплатити повністю основну суму боргу і у разі дефолту емітента.

Кроме того, може бути сформований спеціальний резервний фонд з надходжень від секьюритизированных активів і (чи) видана гарантія самого організатора сек’юритизацію.

Часто застосовується структурування емісії на кілька траншей, тобто. випуск нерівноправних класів ИЦБ для перерозподілу ризику дефолту і дострокового погашення, коли підлеглі (субординированные) класи мають рейтинг нижчі й відповідно платять вищий від. Найчастіше підлеглі транші не розміщуються над ринком, а викуповуються ініціатором. Надходження від активів розподіляються спочатку старшим траншам, та був підлеглим по залишковим принципом. Здебільшого випуск становить понад як двох траншей, при цьому кожну наступну транш підпорядкований всім предыдущим.

К жалю, майже всі перелічені вище заходи неприйнятні для російських учасників іпотечного кредитування. Послуги з страховці безперервності відсоткових платежів ИЦБ російськими страховиками доки надаються. Surety bonds відсутні. Формування спеціального резервного фонду з надходжень від секьюритизированных активів економічно невигідно з високою податковою погляду. Структурування іпотечних сертифікатів участі у кілька класів з різними параметрами, термінами погашення та політичними ризиками дефолту рамках існуючого закону безпосередньо неможливо. Це тому, що сертифікат участі трактується законом як частка у праві загальної власності на забезпечені іпотекою майнових прав. На разі загальної власності російське законодавство вимагає, щоб обсяги прав за всі часток були однакові.

В висновок можна припустити, що іпотечна система нашій країні поки що не розвинена: крім відсутності ринку облігацій, неврегульована законодавчу базу. Вочевидь, що, поки система має не відпрацьовуватиметься, вона стане вигідною і надійної більшість громадян. Вселяє надію та, що влада звертають все більшої уваги в розвитку іпотечного кредитування, вбачаючи у іпотеку найбільш прийнятний варіант вирішення даної житлових проблем населення. Взагалі здобуття права іпотека у Росії запрацювала, необхідні три умови: наявність «довгих «грошей, стабільна макроекономічна ситуація у країни й ефективна законодавчу базу. Можна вважати, що це умови країни починають складатися. «Довгі «гроші забезпечить федеральне іпотечне агентство, дозволяючи банкам рефінансувати кредити; прогнози Мінекономрозвитку по інфляції країни сприятливі, а законодавчу базу має бути сформована.

Таким чином, якщо спільними зусиллями вдасться збалансувати всі складові - створити ринок цінних паперів, впорядкувати законодавство, залучити інвесторів, — то найближчим часом серед населення буде можливості отримувати іпотечний позику значно більше привабливих і доступних условиях.

Список литературы

Для підготовки даної роботи було використані матеріали із російського сайту internet.