Особенности правовим регулюванням оренди будинків та споруд

Особенности правовим регулюванням оренди будинків та споруд.

Как відомо серед видів оренди найбільш распространённым є оренда будинків та споруд. У цьому правове регулювання цього договору істотно відрізняється від регулювання інших напрямів аренды.

Более того, якщо предметом договору оренди є будинок чи споруду, ряд загальних положень про оренду зовсім не від застосовується, оскільки вони заміщуються спеціальними правилами. Спеціальні правила, регулюючі договір оренди будівлі споруди, викликані до життя специфічними властивостями будинків та споруд як об'єктів нерухомості: особливої цінністю цих об'єктів, їх непотребляемостью в процесі використання, нерозривному зв’язком із землею і т.п.

Аренде будинків та споруд присвячені становища § 4 глави 34 ДК. Цей параграф складається з шести статей: ст. 650 («Договір оренди будівлі і споруди»), ст. 651 (Форма і державна реєстрація договору оренди будівлі і споруди"), ст. 652 («Права на земельну ділянку при оренді знаходиться в ньому будівлі споруди»), ст. 653 («Збереження орендарем будівлі споруди права користування земельною ділянкою за його продажу»), ст. 654 («Розмір орендної плати»), ст. 655 («Передача будівлі споруди»).

1. Форма і державна реєстрація договору оренди будинків та сооружений.

Специальные вимоги до форми договору оренди будинку (споруди) у тому, що така договір має бути укладений у вигляді єдиного документа, підписаного сторонами. Недотримання цих вимог тягне недійсність договору. ДК не вимагає нотаріального посвідчення договору оренди будівлі споруди, втім, як будь-який інший операції з нерухомістю, крім випадків, встановлених законом.

В юридичної літературі тривають спроби критики Кодексу у зв’язку з відсутністю ньому положень про обов’язкове кваліфікованої формі будь-якої операції з нерухомістю, зокрема і Ташкентським договором оренди будинку (споруди). Автори таких робіт стверджують, новий ДК скасував обов’язкове нотаріальне посвідчення операцій із нерухомістю. Так, Н. А. Сыродоев пише: «Заміна нотаріального посвідчення на реєстрацію угод може бути беззастережно виправдана. Поза тим, що реєстрація угоди складніше нотаріального посвідчення, вона пов’язані з консультаційними функціями, які здійснює нотаріус. І це тягне у себе потреба в залученні адвокатів на підготовку договорів» [1].

В цьому сенсі насамперед потрібно зазначити фактичну неточність, допускаемую прибічниками загального і обов’язкового нотаріального посвідчення операцій із нерухомістю. ДК неможливо міг скасувати обов’язкове нотаріальне посвідчення операцій із нерухомістю або замінити його державної реєстрацією таких угод на через відсутність в раніше действовавшем законодавстві будь-яких норм, які передбачають обов’язкову нотаріальну форму всім операцій із недвижимостью.

В ДК РРФСР 1964 р. [2] були норму закону про обов’язковому нотаріальному посвідченні лише окремих видів договорів, і зовсім обов’язково за ознакою приналежності об'єктів таких договорів до нерухомого майна. Обов’язкове нотаріальне посвідчення передбачалося щодо договору продажу-купівлі житловий будинок (частини вдома), що у місті чи селищі міського типу, з участю громадянина і Ташкентським договором купівлі-продажу дач (ст. 239 ДК 1964 р.), і навіть стосовно договору дарування житловий будинок (третина ст. 257 ДК 1964 г.).

В той час обов’язкового нотаріального посвідчення вимагали договір дарування у сумі понад 500 крб. та установчий договір дарування валютних цінностей у сумі понад 50 крб. (перша частина ст. 257 ДК 1964 р.), що ні мало жодного стосунку до нерухомого майна. Отже, критики чинного ДК пропонують по суті, ні відновити порядок обов’язкового нотаріального посвідчення операцій із нерухомістю (оскільки такою раніше був відсутній), а запровадити такий порядок.

Однако запровадження загального і обов’язкового порядку нотаріального посвідчення всіх операцій із нерухомим майном, зокрема й договори оренди будинків та споруд, навряд чи доцільно. З цього приводу можна висловити наступні соображения.

Во-первых, при обов’язковій державній реєстрації прав на нерухомого майна і угод з нерухомістю обов’язкова нотаріальна форма цих угод ляже додатковим тягарем на учасників майнового обороту. Йдеться невиправданих витратах часу та коштів. Адже з погляду функціональних завдань і юридичної значення обов’язковий порядок нотаріального посвідчення відповідних угод ідентичний (щодо них) системі обов’язкової державної реєстрації речових операцій із нерухомим майном, покликаної вирішувати такі завдання (у багатьох інших), поставлені і для обов’язковим нотаріальним посвідченням угод: перевірка законності скоєних угод, забезпечення їх публічної достовірності й т.д.

Иными словами, мети, які б служити виправданням запровадження обов’язкового нотаріального посвідчення операцій із нерухомістю, цілком збігаються з цілями, що стоять перед системою державної регистрации.

Во-вторых, система державної реєстрації речових прав на нерухомого майна і операцій із ним ще може бути замінена обов’язковим нотаріальним посвідченням відповідних угод, бо тільки система державної реєстрації речових забезпечує ведення єдиної державної реєстру на всі об'єкти нерухомості, що є надзвичайного значення для майнового оборота.

В-третьих, твердження у тому, що систему державної реєстрації речових «не пов’язані з консультаційними функціями», і це тягне у себе необхідність залучення адвокатів, ще може бути підставою запровадження обов’язкового нотаріального посвідчення всіх операцій із нерухомістю. Наприкінці кінців, якщо учасники майнового обороту захочуть отримати консультаційну допомогу підприємству від нотаріуса, вони мають право передбачити для своєї угоди обов’язкову нотаріальну форму (п. 2 ст. 163 ДК). З іншого боку, величезній кількості учасників операцій із нерухомістю (наприклад, комерційним організаціям, органам влади й місцевого самоврядування, у яких кваліфіковані юридичні служби) консультаційні послуги нотаріуса непотрібні.

Данный висновок особливо наочний стосовно договорами оренди будинків та споруд. Переважна більшість учасників зазначених договорів становлять комерційні і некомерційні організації, органи влади й місцевого самоврядування, для яких обов’язкове нотаріальне посвідчення договорів оренди будинків та споруд обернеться виключно додатковими тимчасовими і матеріальними витратами.

Действующий ДК містить норму у тому, що договір оренди будівлі споруди, укладений на термін щонайменше року, підлягає державної реєстрації та вважається пов’язаним із цього історичного моменту (п. 2 ст. 651).

Несмотря те що, що проблему реєстрації можна назвати недостатньо дослідженої, кількість конфліктів у цьому області не зменшується. Виникають конфлікти, зокрема, внаслідок неправильного розуміння змісту і значення відповідних правових норм. У цьому найчастіше пріоритет віддається не законності, а доцільності. Така позиція будується на дійсних і мнимих протиріччях законодавства.

В період, коли готувався і приймався новий ДК, нежитлові приміщення усередині будинків не зізнавалися об'єктом нерухомості; через це операції з нежитловими приміщеннями (у цьому числі договори про їхнє оренді) не вимагали державної реєстрації речових. Проте сьогодні, на думку багатьох відомих юристів, складається ситуація, коли договір оренди будівлі у цілому, укладений терміном об 11-й місяців, обходиться без державної реєстрації речових, а той самий договір оренди (чи суборенди) окремого приміщення у цьому будинку на коротший у часі термін не має сили до його обов’язковій державній реєстрації. Така ситуація породжена Федеральним законом від 21 липня 1997 р. «Про державну реєстрацію прав на нерухомого майна і операцій із ним» (далі - ФЗ «Про державну реєстрації»), включившим нежитлові приміщення до переліку об'єктів нерухомості (абз. 3 ст. 1 Закону) [3].

Поэтому прийняття ФЗ «Про державну реєстрацію» призвело до суперечкам щодо державної реєстрації речових договорів оренди будинків (споруд) і нежилих приміщень. Наприклад, багато російських адвокати вважають, що питання про необхідність реєстрації договору оренди приміщень, якщо відлік терміну оренди встановлено сторонами менше року, нині одна із найактуальніших питань правозастосовчої практики Російській Федерації [4].

В юридичної літературі висуваються вимоги про обов’язкове реєстрації ув’язнених на термін менше один рік договорів оренди приміщень. Такі вимоги обгрунтовуються тим, що дія ст. 651 ДК РФ поширюється нібито виключно на договори будинків та споруджень за цілому.

Так, на думку В. В. Витрянского, внаслідок ухвалення даної Закону правовідносини, пов’язані з орендою нежилих приміщень, тепер охоплюються загальними положеннями про оренду, які стосуються нерухомого майна, саме правилом у тому, що договір оренди нерухомого майна підлягає державної реєстрації речових, якщо інше встановлено законом. Інше встановлено законом щодо договорів оренди будинків та споруд тривалістю менше року (п. 2 ст. 651 ДК), проте вказане спеціальне правило, не зачіпає договорів оренди нежилих приміщень [5].

Существуют і інші думки щодо договорів оренди нежилих приміщень. Наприклад, на думку І. Исрафилова, нежитлові приміщення загалом є окремими об'єктами орендних відносин, оскільки «вони вже об'єднані під загальним значенням „будинок“» і до них варто застосовувати норми, регулюючі оренду будинків. А з цього витікає висновок, що «за відсутності у договорі розміру орендної плати договір оренди нежитлового приміщення вважаються неукладеною і тягне ніяких наслідків» [6]. Такий висновок фактично полягає в одному-єдиному формально-логическом умовиводі автора у тому, що «поняття «будинок» трохи ширші і з смисловому значенням повністю охоплює поняття «нежиле приміщення». Але реалізація такої виведення практиці можуть призвести до руйнівним наслідків для майнового обороту (адже суті ставляться під майже всі договори оренди нежилих помещений).

Действительно, у законодавстві немає прямої вказівки на те що, що ст. 651 ДК може застосовуватися і до частини будинків та споруди, зокрема — до приміщенням. Недосконалість нашого законодавства кому як відомо. Проте недоліки законодавства нічого не винні бути підставою щодо його довільного тлумачення і забуття загальновідомих принципів. Справді, дуже дивною видається підпорядкування вимозі обов’язковості державної реєстрація оренди приміщень для весіль, симпозіумів тощо. Саме тому законодавець врахував особливості короткостроковій оренди — і увів у ДК РФ становища ст. 651 п. 2 ДК РФ, в відповідність до якої необов’язковою є реєстрація договору оренди на термін менше года.

То, що внаслідок нерозривний зв’язок частини й цілого статус цілого поширюється, а то й встановлено інше, і вкриваю його частини — очевидно. Будь-які особливі підстави для винятку приміщень з правила п. 2 ст. 651 ДК відсутні. У законодавстві спеціальних обмежень стосовно реєстрації договорів оренди приміщень теж міститься.

Ссылка на становища параграфа 4 глави 34 дуже чи переконлива, і посилаючись лише з її положеннях не можна стверджувати, що не підпадає під юрисдикцію норм зазначеної глави уряду та, отже, нею не можна поширити становища п. 2 ст. 651 ДК РФ про необов’язковості реєстрації договору оренди будинку (споруди) терміном менше року. Досить ст. ст. 1, 2, 3, і особливо ст. 26 п.3. ФЗ «Про державну реєстрацію», де чітко й ясно нежитлові приміщення перераховуються і як самостійних об'єктів нерухомості, і як самостійних об'єктів державної реєстрації, що відбулися ними обтяжень.

В п. 3 ст. 26 ФЗ «Про державну реєстрацію », через кому, перераховуються після будинків, споруд й самі приміщення, перебувають у них. Тим самим було законодавцем вкотре продемонстровано нерозривна і тотожна зв’язок, в частини процедур державної реєстрації речових як будинків, споруд, і для приміщень, що у них. З іншого боку, в ст. 1 ФЗ «Про державної реєстрації речових », дає основні значення термінів, вживаних за його викладі написано: «Кадастровий номер приміщення в будинку чи спорудженні складається з кадастрового номери будівлі спорудження та інвентарного номери приміщення » .

Таким чином, простежується чіткий, послідовний порядок під час проведення процедур державної реєстрації речових обтяжень на об'єкти нерухомості, враховує права землевласників, власників будинків, споруд й приміщень, що у них. З іншого боку, відомо, що громадянське законодавство РФ нежитлові приміщення розглядають як частину будинків та споруд, як у формально-юридичним, і по фактичним обставинам.

Общеизвестно також, що відповідності зі ст. 2 п.1 ДК РФ громадянське законодавство визначає правове становище учасників громадянського обороту, підстави виникнення і Порядок здійснення права власності та інших речових прав, регулює договірні й інші зобов’язання, і навіть інші майнові і пов’язані із нею немайнові відносини. У цьому громадянське законодавство складається з ДК РФ й положення прийнятих відповідно до ним інших федеральних законів.

Из тексту ДК РФ слід, що передбачене їм державна реєстрація допускається лише випадках прямо передбачених у ДК РФ й іншими законами. І, як зазначалось вище, зазначені закони нічого не винні суперечити ДК РФ.

Нормы ДК РФ безумовно мають юридичний примат перед нормами закону про реєстрації. Так, ст. 3 закону про реєстрації, перераховуючи нормативні акти, які стосуються законодавству про державної реєстрації речових прав на нерухомого майна першим називає ДК РФ, що у своє чергу разом із вже зазначеними вище нормами Кодексу, підтверджує юридичну субординацію норм ДК РФ і закону про реєстрації. Отже норми закону про реєстрації повинні слідувати нормам ДК РФ і останні мають юридичний пріоритет стосовно ним.

Таким чином, з викладеного, керуючись нормами ДК і закону про реєстрації, можна укласти, законодавчі норми ДК РФ мають юридичний пріоритет перед нормами закону про реєстрацію ЗМІ й саме ними потрібно користуватися під час вирішення виникаючих колізій і різних тлумачень під час вирішення питань, що з процедурами державної реєстрації речових оренди будинків, споруд й приміщень, що є в них.

Принятие ФЗ «Про державної реєстрації речових» призвело і решти суперечкам щодо державної реєстрації речових договорів оренди будинків та споруд. На відміну від ДК, який свідчить про державної реєстрації речових саме договорів оренди (п. 2 ст. 609), даний Закон деяких випадках передбачає державну реєстрацію права оренди.

Большинство юристів називає це невідповідність ДК і закону про державної реєстрації речових «технічної помилкою законодавця» [7]. Але існують публікації, автори яких вважають, що на реєстрацію підлягають права оренди. При цьому, на обґрунтованість власної життєвої позиції вони посилаються на ст. 4 і п. 1. ст. 26 ФЗ «Про державної реєстрації речових», містять визначення — «державна реєстрація права оренди».

Некоторые з зазначених авторів доводять, що об'єктом реєстрації не договір оренди будинку (споруди), а якесь «право-обременение». Наприклад, на думку Про. Гутникова, в ФЗ «Про державну реєстрацію» «йдеться саме реєстрацію права оренди нерухомого майна. Безумовно, договір оренди представляється на державної реєстрації, оскільки у тому, щоб зареєструвати право, подати підставу (договір), з яких цього права виникає. Проте реєструється з погляду ст. 26 Закону не договір, а право оренди… Тому треба визнати, що реєстрація обтяження є одночасно державна реєстрація права, а реєстрація права до того ж час є реєстрацією обтяження. Можна вести промову про єдиному понятті оренди як права-обременения, що підлягає державної реєстрації речових. Від неї, безумовно, відрізняється договір оренди (угоду) як, з яких таке право-обременение виникає» [8].

С такий позицією важко погодитися, оскільки у відповідність до п. 3 ст. 433 ДК договір, підлягає державної реєстрації речових, вважається пов’язаним із моменту її реєстрації, якщо інше встановлено законом. З іншого боку, у ЦК є імперативна норма (п. 1 ст. 425), за якою договір входить у собі силу й стає обов’язковим для сторін з реєстрації. Отже, досі державної реєстрації речових договору оренди будинку чи споруди не набирає чинності, тобто. не породжує жодних прав і управлінських обов’язків. Отже неспроможна бути підставою для реєстрації «права аренды».

Государственная реєстрація договору оренди будинку (споруди) одночасно означає обтяження права власності, чи іншого речового права орендодавця на відповідний об'єкт, зданий у найм. Відповідні інформацію про договорі оренди будинку (споруди) вносять у підрозділ III Єдиного державного реєстру прав на нерухомого майна і операцій із ним — «Записи про обмеження (обременениях) права власності та інших речових прав на об'єкт нерухомого майна». У згаданому підрозділі Єдиного державного реєстру є спеціальна частина (підрозділ 111−1) для записів відомостей про оренду. На місці записи про оренду в графу «Опис предмета оренди» заносяться дані про арендуемом об'єкті нерухомості або його частини, а графі «Термін» вказуються дати початку будівництва і закінчення оренди чи дата початку оренди — і його тривалість; якщо відлік терміну оренди договором невизначений, замість тривалості оренди пишуться слова «термін не определен».

В разі припинення договору оренди будинку чи споруди зазначені записи про обтяженні права власності, чи іншого речового права орендодавця погашаються спеціальним штампом погашення реєстраційної записи, проставляемым на лицьової боці аркуша записи про оренду. У штампі погашення реєстраційної записи проставляють дату реєстрації припинення відповідного обтяження й ім'я реєстратора, завірені підписом последнего.

Никаких окремих розділів (підрозділів), куди міг би вноситися інформацію про державної реєстрації речових права оренди Єдиний державний реєстр прав на нерухомого майна і операцій із ним зовсім позбавлений, й у цьому тож немає потреби, оскільки право оренди будівлі споруди виникає з зареєстрованого договору оренди — і ним удостоверяется.

Как вже уже відзначалося вище, норми ДК РФ мають пріоритетне юридичне значення перед нормами закону про реєстрацію ЗМІ й саме ними і слід керуватися при наявності протиріч та різних тлумачень питань, що з державної реєстрацією оренди будинків, споруд й що у них приміщень. Загальні засади громадянського законодавства не передбачають обов’язки сторін виробляти реєстрацію права оренди — і не пов’язують дійсності права оренди договір із його реєстрацією. Проте, з порушенням ст. 3 ДК РФ, ст. 26 п. 1. ФЗ «Про державну реєстрацію» державної реєстрації речових підлягає саме право оренди, поруч із реєстрацією договорів оренди будинків, споруд й приміщень, що у них. Таке трактування, викладена в п. 1 ст. 26 ФЗ «Про державну реєстрацію» — юридично не можна. Бо, зазначена стаття суперечить як нормам ДК РФ, і нормам безпосередньо регулюючими питання пов’язані з реєстрації договорів оренди — і що випливають потім із нього обременений.

Такой позиції дотримувалися чимало юристів ще до його прийняття закону реєстрацію, справедливо зазначаючи, що збільшення державної реєстрації підлягає саме договір як правовстановлюючий документ, у якому обмеження (обтяження) прав власності орендодавця, оскільки «реєстрація договору оренди производна від реєстрації права власності орендодавця на нерухомого майна» [9].

Регистрация «права оренди» окремо від договори та незалежно від терміну його дії прямо не передбачено чинним федеральним законодавством РФ. Здається, що й державної реєстрації речових підлягає у встановленому Законом порядку сам договір оренди будівлі споруди, то потреба у додаткової реєстрації «права оренди» у разі явно є излишней.

Суммируя викладене, представляється, що єдине правильним та юридично обгрунтованим висновком буде то становище, у якому державна реєстрація договорів оренди будинків (споруд), і навіть приміщень що є у яких, терміном дії менше року, заборонена обов’язковій державній реєстрацію ЗМІ й, отже, важить на легітимність зазначених угод.

Данный висновок в першу чергу виникає з чинного ДК РФ, його юридичного пріоритету перед іншими нормативним актами, регулюючими процедури державної реєстрації договорів оренди, і навіть норм закону про реєстрації.

2. Права орендаря на земельний участок.

Здания і споруди, як зазначалось, ставляться до об'єктів нерухомості, нерозривно що з землею, переміщення яких без несоразмерного шкоди їх призначенню неможливо. Володіння і користування такими об'єктами із боку орендаря припускає наявність в нього певних правий і щодо земельних ділянок, де міститься будинок (спорудження). Чіткому визначенню цих прав покликані сприяти деякі правила, які у ДК (ст. 652, 653). Зазначені правила сформульовані стосовно двом ситуацій: коли орендодавець будівлі споруди є власником земельної ділянки й коли земельну ділянку, де міститься будинок (спорудження), не належить орендодавцю на праві власності.

В першому випадку у договорі оренди будинку (споруди) одночасно вирішується питання про передачу орендарю у найм і одержувачів відповідного земельних ділянок, де міститься цей будинок (спорудження). Орендарю відповідно до договором земельний ділянку може бути наданий і іншому праві. Якщо ж договір оренди будинку (споруди) зовсім позбавлений якихось указівок на право орендаря на земельний ділянку, вважається, що орендарю переходить терміном оренди будинку (споруди) право користування частиною земельних ділянок, зайнятою будинком (спорудою) та забезпечити необхідною від використання його за призначенням (п. 2 ст.652 ДК).

Если земельний ділянку не належить на праві власності власнику будинку (споруди), такий будинок (спорудження) може бути передане у найм без згоди власника землі за умови, що такі дії власника будинку (споруди) ні суперечити закону чи договору, укладеним з власником земельних ділянок (п. 3 ст. 652 ДК). Вочевидь, що з таких обставин до орендарю будинку (споруди) переходить від орендодавця й право користування відповідної частиною земельного участка.

Как зазначає В. В. Витрянский, становище, за яким орендар будинку (споруди) зберігає у себе право користування частиною земельних ділянок, зайнятою будинком (спорудою) та забезпечити необхідною щодо його використання за призначенням, у разі зміни власника земельних ділянок, зокрема у його продажу іншій юридичній особі (ст. 653 ДК), покликана сприяти стабільності орендних взаємин держави і захисту і законних інтересів орендаря [10].

3. Орендна плата.

В договорі оренди будинку (споруди) значно зростає проти орендою іншого майна роль умови договору про орендну плату (ст. 654 ДК). Ціна договору оренди будинку (споруди) є його істотним условием.

К зобов’язанням, які виникають з договору оренди будинку (споруди), що неспроможні бути застосовані загальні правила про оренду, які у випадках, коли договором не визначено розмір, порядок, умови і продовжити терміни внесення орендної плати. Відповідно до загальним положенням про оренду у таких ситуаціях сторони мали б керуватися умовами про орендну плату, зазвичай застосовуваними при оренді аналогічного майна при порівнянних обставин (ст. 614 ДК). Якщо ж об'єктом оренди є будинок чи споруду, за відсутності узгодженого сторонами в письмовій формах умови розмір орендної плати договір оренди будинку (споруди) вважається незаключенным.

Суть спеціального правила, яке регулює відносини, пов’язані з орендою будинків та споруд, у тому, що до зазначених правовідносин не підлягають застосуванню диспозитивные норми, дозволяють визначити істотне умова про розмірі орендної плати за випадок, як у документі, підписаному сторонами, відсутня пункт про орендну плату.

Предусматривая обов’язковість для договору оренди будинку (споруди) умови розмір орендної плати, ДК не включає будь-яких спеціальних правил щодо форми орендної плати, порядку й термінів внесення орендарем орендних платежів. Тож у цієї маленької частини зберігають своєї дію загальних положень про оренду (ст. 614 ДК). І стосовно договору оренди будівлі споруди умова про орендну плату зовсім необов’язково має визначатися у вигляді твердої суми платежів, внесених періодично чи одноразово. Сторони можуть домовитися про інші форми орендної плати, зокрема: як встановленої частки доходів орендаря від використання будинку (споруди); у вигляді послуг із боку орендаря, які надають орендодавцю; шляхом покладання на орендаря витрат за перегляд будинку (споруди), тощо. Головне, щоб зустрічну надання орендаря, одержуване орендодавцем як орендної плати, було б у договорі грошову оцінку, що дозволяло говорити про наявності угоди сторін щодо розміру орендної платы.

4. Особливості виконання договора.

Определенными особливостями, які вимагають спеціального регулювання, відрізняється виконання договору оренди будівлі споруди. Передача зазначеного об'єкта нерухомості орендодавцем і прийняття її орендарем мають бути оформлені передаточным актом або іншим суб'єктам документом, підписаним обидві сторони (п. 1 ст. 655 ДК). До фактичної передачі зданої у найм будівлі споруди орендарю і підписання сторонами передатного акта чи іншого відповідного документа договір оренди неспроможна вважатися виконаним. Понад те, ухиляння одній з сторін від передачі (прийняття) відповідного майна чи підписання передатного акта сприймається як відмови від виконання договору оренди будинку (сооружения).

Неисполнение орендодавцем своїх зобов’язань про передачу орендарю зданої у найм будівлі споруди може викликати йому різні несприятливі наслідки, крім загальної обов’язки боржника відшкодувати кредитору завдані у зв’язку з невиконанням зобов’язання збитки (ст. 393 ДК). Зокрема, в цьому випадку можливо застосування ст. 398 ДК, відповідно до якої разі невиконання зобов’язання передати индивидуально-определенную річ кредитору останній вправі вимагати відібрання цієї речі у боржника і передачі кредитору на передбачених зобов’язанням умовах.

Вместо вимоги передати річ, що є предметом зобов’язання, кредитор вправі зажадати відшкодування збитків. Якщо орендар внаслідок прострочення орендодавця у виконанні зобов’язання в передачі майна втратив інтерес до договору оренди, він може вимагати її розірвання і відшкодування збитків, заподіяних розірванням договору (п. З ст. 611 ГК).

Неисполнение орендарем зобов’язання в прийняттю від орендодавця зданої у найм будинку чи споруди також тягне йому певні наслідки (крім обов’язки відшкодувати завдані збитки). Зокрема, через відсутність будь-якого спеціального правила в § 4 т. 34 ДК, перед такою ситуацією у разі, коли орендар з порушенням закону, інших правових актів чи договору оренди не приймає орендоване майно чи відмовляється її прийняти, орендодавець має право вимагати від орендаря прийняти об'єкт оренди чи відмовитися від виконання договора.

По закінченні термін дії договору оренди будівлі споруди або у разі припинення його за іншим підставах відповідне будинок чи споруду має бути повернуто у тому порядку, як він передавалося у найм, тобто. передача зазначеного об'єкта нерухомості орендарем і прийняття її орендодавцем також оформляються передаточным актом або іншим суб'єктам документом, підписаним обома сторонами (п. 2 ст. 655 ДК). Доти (фактичної передачі й підписання передатного акта, її який засвідчує) орендар неспроможна вважатися який виконав свої обязательства.

Руслан МАРДАЛИЕВ, юрист, доцент Сучасного Гуманітарного Університету (СПб філія).

Список литературы

[1] Сыродоев Н. А. Реєстрація прав на грішну землю й те нерухоме майно. // Держава право. 1998. № 8. С. 91.

[2] Див.: Відомості Верховної Ради РРФСР. 1964. № 24.

[3] Див.: «Російська газета» від 30.07.97. № 145.

[4] Баринов Ю. Державна реєстрація обмежень нерухомого майна за чинним цивільного законодавства РФ. // Кодекс-info. 1999. N 6.

[5] Витрянский В. В. Договір оренди — і його види. М., 1999. З. 188.

[6] Исрафилов І. Оренда нежилих приміщень. // Господарство право. 1997. № 10. С. 14.

[7] Витрянский В. В. Договір оренди — і його види. М., 1999. З. 190.

[8] Гутників О. В. Державна реєстрація права оренди. // Господарство право. 1999. № 5. С. 117.

[9] Воронін М. Реєстрація прав нерухомість і угод із нею. // Економіка життя й. 1997. № 32. С. 15.

[10] Витрянский В. В. Окремі види договору оренди (Коментар ДК РФ) // Господарство право. 1996. № 3. С. 8.