Принципы і психологічні чинники, що впливають ціноутворення нерухомості за умов конкуренції

Принципы і чинники, що впливають ціноутворення нерухомості за умов конкуренции

Реферат виконали студенти УТФ-4−1 Болотцева О. В, УТФ-4−2 Куркулів О. А МИИГАиК В справжнє час, коли у Росії з’явилася нормативна база купівлі й наступного продажу об'єктів нерухомості і формується механізм банкрутств підприємств, дедалі більше виникає необхідність визначення вартості підприємств та нерухомості (у цьому числі земельних ділянок), купівлі і продаж майна, отримання кредиту під заставу майна, визначенні бази оподаткування, страхуванні майна, виділенні частки ділянок підприємств, реорганізації, ліквідації, і навіть використанні прав спадковості й судового вироку. Сьогодні російський ринок нерухомості починає отримувати цивілізовані форми, починає формуватися його необхідна інфраструктура. Тому, дедалі більше значення набуває правильне визначення ціни конкретного об'єкта недвижимости.

Понятие вартості важко піддається чіткому визначенню і має безліч інтерпретацій. Для того, чтобы дати раду вартістю, слід виокремити такі соціальні й економічні чинники, що впливають нее.

Стоимость нерухомості створюють 4 фундаментальних чинника, діючих над ринком: попит на нерухомість із боку платоспроможних покупців, корисність, обмеженість пропозиції, отчуждаемость об'єктів недвижимости.

Покупатели комерційної нерухомості цікавить одна проста річ — прибуток від використання даного об'єкта. Доход є виражене гроші віддача майна. У цьому треба враховувати, що: що стоїть розмір дохода, тем краще, що стоїть надійність отримання прибутку, краще, чим більше у вас з’являється дохід, тим лучше.

Следовательно, визначення вартості нерухомості оцінювач має взяти до уваги розмір, ризик та період, пов’язані з отриманням доходу використання цієї майна.

Оценка вартості підприємства — це процес оцінки підприємства як єдиного функціонуючого комплексу, приносить прибуток. Цей процес відбувається включає у собі обгрунтовану оцінку основних фондів і оборотних засобів, матеріальних й нематеріальних активів, поточних і прийнятті майбутніх доходів підприємства визначений час.

В залежності від України цілі функцій оцінки розрізняють окремі види оцінної вартості підприємства. Наприклад, при угодах купівлі - продажу підприємства або його частини важливо оцінити його ринкову вартість, під час здійснення інвестицій — інвестиційну вартість, при страхуванні майна підприємства — вартість відновлення, при кредитуванні - заставну вартість, при ліквідації підприємства — ліквідаційну стоимость.

При проведенні оцінки необхідно визначити кожен компонент майна, впливає на вартість, включаючи нематеріальні (невловимі) чинники. Прикладом впливу нематеріальних чинників то, можливо загальне враження від об'єкта нерухомості. Внутрішнє оформлення будинку може пройти бути середнім, проте хороше враження, виробленої його зовнішнім оздобленням може дуже важливим для покупця. Іншим прикладом невловимого чинника то, можливо хороша репутація забудовника. Престижний тип квартир в якомусь районі додасть вартість квартирах, розташованим поруч, але збудованим іншими забудовниками. Квартири, запропоновані для перепродажу окремими власниками, матимуть меншу ціну. ніж квартири, продавані при підтримці серйозної рекламної компанії. Необхідно встановити вартість грошах таких нематеріальних активів і розглянути об'єкт оцінки з погляду типового покупця, з урахуванням пропозиції аналогічних об'єктів нерухомості в подібному оточенні на даний момент оцінки. Оцінюючи необхідно враховувати потенційні потреби та бажання типового покупця. Вартість таких можливостей має бути переведена в грошову форму з урахуванням їхньої внеску до сумарну вартість.

Рыночная вартість — це найбільш ймовірна ціна, яку можна отримати від продажу майна на конкурентному і ринку за дотримання умов «рівноваги «, тобто. продавець і покупець діють раціонально, поінформований, а при обговоренні ціни боку їй не довіряють тиску будь-яких надзвичайних обставин. Дане визначення вартості включає уявлення про «нормальної «(рівноважної) угоді як «про передачі титулу власності від продавця до покупця в момент часу і під час наступних умов :

мотивация продавця та покупця є типовою ,.

обе боку добре поінформовані, наприклад кваліфікованими консультантами, діють доцільно розумінню свого інтересу, є достатня час, щоб виявити реакцію ринку на зроблену пропозицію ,.

платеж здійснюється готівкою або іншими готівковим способом ,.

компенсация продавцю за відчужуване майно повністю представлена договірної ціною без будь-яких додаткових поступок і пов’язаних льгот.

Стоимость комерційної нерухомості рідко можна отримати від порівняння подібних продажів, оскільки вплив різних сил дуже важко і кількісно визначити. Вартість такого виду нерухомості схильна до дії ринкових сил пропускати значно більшої території, ніж, наприклад, житлова нерухомість. Для великих об'єктів дохідної нерухомості кордону ринку можуть охоплювати територію всього регіону та навіть республіки. Найчастіше інвестори часто використовують собі об'єкти, які перебувають за тисячі км від їх штаб-квартиры.

Поправки до вартості податків мають бути зроблені з урахуванням умов фінансування. Не потрібно правок цінами, якщо частка вартості сплачується продавцем, і це звичним для цього ринку. Поправки нічого не винні здійснюватися механічно, вони мають враховувати ринкову реакцію на умови финансирования.

Продажная ціна може відрізнятиметься від ринкову вартість, якщо відсутні ті чи інші умови рівноваги. Наприклад, продавець змушений погоджуватися на угоду, поступаючись цінується, тому що в нього бракує часу виявлення реакції ринку. Або для покупця придбання саме даного об'єкта нерухомості має особливу привабливість, викликану, приміром, податковим регулюванням. На продажну ціну впливають також вартість будівництва і доступність іпотечного кредитования.

Рассмотрим випадок, коли нерухомість використовують у ролі об'єкта інвестована.

Капитал має на меті відтворити себе з збільшенням. Нерухоме майно є прекрасний інструмент для генерування дохода.

Типичный інвестор, вкладаючи на нерухомість, прагнуть отримати поряд із поверненням вкладеного капіталу що й прибуток на вкладений капітал. Інвестор як і хотів б, щоб було компенсовано всі витрати на отримання доходу. Для справжнього інвестора всі інші задоволення, пов’язані з володінням власністю, немає скільки-небудь істотного значення.

Анализируя об'єкт нерухомості для певних інвестиційних цілей, інвестор може мати у вигляді ринкову вартість, проте частіше він звертає увагу до умови фінансування, потенційне майбутнє користування та майбутню вартість. Ці чинники порівнюються з альтернативними можливостями інвестицій визначення інвестиційної вартості. Цей вид вартості співвідноситься з індивідуальним інвестором, знеособленою і що відбиває найбільш ймовірне поведінка на рынке.

Например, велика страхової компанії набуває інвестиційний об'єкт для одержання довгострокових переваг. Торговельне будинок з терміном оренди на 20 років пропонується за ціну, певну з урахуванням 9% норми капіталізації. Ця вартість є поточної ринкової вартістю, і дане капіталовкладення може забезпечити внутрішню ефективність капіталовкладень (внутрішня норма прибутку) лише на рівні 11% за 20-річний період.

В наведеному прикладі, попри те що те, що інвестиційна вартість виходила з 11%-ой внутрішньої нормі прибутку, компанія може змінити свою значення критерію інвестиційної вартості з урахуванням пріоритету ліквідності. Перш ніж придбати будинок, компанія виявляє, що вони можуть купити 20-річний облігації, випущені орендарем із виплатою 11%-годовых. Оскільки облігації більш ліквідні, ніж торговий центр, цілком можливо, що інвестиції будуть зроблено в цінні бумаги.

Принципы оцінки недвижимости.

Процесс оцінки нерухомого майна залежить від оцінці вартості майнові права власника. Право використовувати земельну ділянку може власника землі важлива річ щодо вартості ділянки. При визначенні своєї погляду оцінювач має підвестися також і на позицію покупця, зрозуміти, наскільки йому представляє володіння даної власністю і чому. У випадку з комерційної нерухомістю відповідь міститься у принципі віддачі інвестицій після погашення операційних витрат. Знання економічних принципів необхідне розуміння прийомів і процедур оцінки комерційної нерухомості.

Принцип від попиту й предложения.

В будь-якій галузі господарську діяльність вартість товару схильна до впливу закону від попиту й пропозиції. Цей правильно, і на ринку нерухомості. Якщо пропозицію падає або збільшується попит, вартість майна зростає. Останній комерційний лот, що у бажаному районі, зазвичай буде котируватися вище, аніж перший проданий лот. Викликана багатьма причинами обмеженість пропозиції привабливих для вкладання великих грошей об'єктів нерухомості збільшуватиме попит, отже, і вартість.

Принцип изменения.

Все природні і соціально-економічні умови змінюються, будь-яка власність відчуває на собі вплив цих змін. Нерухоме майно схильна таким ринковим змін, як доступність іпотечного кредиту на розумних умовах і відповідні приріст чи скорочення ефективного попиту ринку нерухомості. Застій над ринком споживчих товарів у протягом тривалого часу, чи високі відсоткові ставки будуть негативно відбиватися на кон’юнктурі ринку нерухомості. Зовнішні сили, такі, як погода, пожежі, посуха, урагани, землетруси та інші природні явища, можуть завдати матеріальний шкоди.

Принцип замещения.

Ценность конкретного об'єкта нерухомості у власних очах покупця залежить від того, чи зможе він знайти який заміняє чи такий же об'єкт. Ми можемо наблизиться до визначенню вартості майна, використовуючи принцип заміщення у межах трьох підходів для оцінювання. І тому ми повинні спроектувати на изучаемый об'єкт інформацію про його аналоги, витратах з їхньої створення, одержуваних доходах чи його продажною ціні. Це називається принципом заміщення й зумовлено наявністю варіантів вибору звичайного покупця, якщо він купить даний об'єкт. Що стосується оцінці з погляду дохідності принцип заміщення говорить, що потік чистого доходу використання цієї майна має для покупця таку ж значення, як потік чистого доходу, виробленого аналогічним об'єктом, припускаючи, що й якості і тривалість теж не надто различается.

Принцип кращого і найефективнішого использования.

В пошуках найкращого і найбільш рентабельного спрямування оцінюваних будівель і ділянки землі під ними ми порівнюємо існуючий варіант використання з іншими можливими варіантами. Краще і найефективніше використання окреслюється найбільш ймовірне і рентабельне на даний момент оцінки. Це така використання ділянки землі і розташованих у ньому будівель, що забезпечить найвищий віддачу сьогодні чи недалекому майбутньому. Аналіз розпадається на частини: оптимальне використання вакантного ділянки землі і знайти оптимальне використання ділянки зі строениями.

Анализ вільного ділянки виробляється щоб визначити найбільш рентабельний варіант її використання, не замикаючись на існуючому. Необхідно переймається у увагу термін гаданого використання, реакцію безпосереднього оточення, і навіть внесок вироблених поліпшень, якщо є. Рамки аналізу повинні обмежуватися допускаемыми законом варіантами використання, а також ураховувати фізично допустимі можливості. Мають значення також зональні обмеження та обмеження правомочий власника, які треба брати до уваги.

С течією часу уявлення про оптимальному використанні може змінитися через що сталися змін. Будинком готелю, розташоване на жвавої дискусії трасі, може зажадати перепрофілювання, якщо нове шосе республіканського значення прокладено осторонь нього. Закриті станції технічного обслуговування можуть використовувати як підприємства харчування. Фермерські ділянки може бути більш ефективно використані як зони відпочинку чи приватний аеропорт, ніж ферма.

Поскольку вартість нерухомості змінюється під впливом зовнішніх чинників, щось схоже відбувається з визначенням оптимального використання. Через це укладання вартість та енергійному напрямку оптимального використання повинні даватися на конкретну дату оцінки. існуючі поліпшення би мало бути перевірені з місця зору: додають вони можливостей обгрунтованого оптимального використання майнового комплексу. Якщо шматок землі вільний від будівель, необхідно визначити, який саме будова слід звести з урахуванням ринкової ситуації. Якщо будівлі існують, слід визначити наскільки вони збільшують чи зменшують вартість землі ділянки при обраному йому варіанті оптимального использования.

Принцип падаючої і продуктивности.

Зачастую власники виробляють поліпшення будівель і землі у тому, щоб віддачу від нерухомості. У цьому спостерігається посилення тієї чи іншої виробничого чинника, отже, і вартості. Проте з досягненні нікого краю подальші поліпшення будуть ні викликати адекватного приросту віддачі і навіть компенсувати вироблені витрати. Отже, буде з’явитися ефект падаючої віддачі.

Принцип вклада.

Как правило, вироблені у розумних межах поліпшення тягнуть зростання вартості майна. Відповідно до принципу додаткового поліпшення мають цінністю, що вони супроводжуються збільшенням ринкову вартість. Прирощення вартості який завжди збігаються з витратами ці поліпшення. Один вид поліпшень може додати вартості набагато менше, ніж вироблені витрати. Навпаки, проведення ремонту чи інші витрати можуть викликати різке зростання вартості нерухомості. Приміром, будівництво зони для паркування автомобілів може значно підвищити вартість магазину роздрібної торгівлі, тоді як результаті зросте обсяг продажу. Косметичний ремонт приміщень зробила їх більш привабливими орендарів і має вважатися корисним поліпшенням. Слід враховувати, що порції поліпшень можуть збільшувати чи зменшувати вартість майна, проте простежити їх зв’язок із вартістю відтворення одного чи іншого елемента власності досить трудно.

Принцип конкуренции.

Фундаментальные економічні сили, оскільки впливають на співвідношення попиту-пропозиції і конкуренцію, сповна діють ринку нерухомості. Якщо якомусь районі ділова конкуренція досить сильний, то тут для новачка будівництво ще одного магазину виявиться збитковим. Якщо ж у зараз у районі відчувається незадоволений попит обмежена конкуренція, придбання нерухомості буде досить на місце комерсантів. Яскравим прикладом є ринок житла, передусім квартир. Оскільки через тривалості будівельних робіт реакція на коливання попиту виявляється з запізненням, час можна спостерігати сама й те ж саме, наприклад, надлишковий попит. Конкуренція із боку інших напрямів житла може збивати ціни. проте обмеженість числа квартир в момент триматиме орендні ставки досить рівні. Закінчення будівництва нового житла радикально змінить ситуацію, створивши надлишок пропозиції. Згодом коливання від надлишкового попиту до избытку пропозиції розподіляються на досить регулярні будівельні циклы.

Принцип відповідності.

Действие принципу відповідності легко поспостерігати на районах житловий забудови де переважання тих чи інших будинків формує певний стандарт оточення. Якщо у якомусь графстві Східного узбережжя США зводиться ультрасучасний котедж серед будівель колоніального стилю, його вартість може впасти в силу принципу відповідності оточення. Таке будівництво можуть призвести також до втрати вартості сусідніх будинків. Запущена будинок у привілейованому районі може знайти прирощення вартості з допомогою привабливого виду всіх околиць. Зважаючи на це, у багатьох житлових кварталах вводиться розумний архітектурний контроль у вигляді тих чи інших обмежень, з тим аби підтримувати що сформувався стандарт.

Развитие принципу веде до розуміння «надмірної» чи «недостатньою» застроенности території. Житловий будинок, для будівництва якого витратили у кілька разів більше, ніж у в середньому у окрузі, оцінюватиметься значно нижчі, ніж якщо він був у більш сприятливому оточенні. Навпаки «недозастроенный» будинок із спрощеної конструкцією може сприйняти частина додаткової вартості з більш розкішних сусідів. Аналогічний процес має місце над ринком комерційної нерухомості. Розміри офісних приміщень у одному районі, зазвичай, варіюються навколо певної норми. На території великого торговельного центру незначні архітектурні різницю між торговими приміщеннями створюватимуть загальний певний імідж і тому залучати увагу торговцев-арендаторов.

Принцип регрессии.

Этот принцип говорить: коли дорогі й дешеві об'єкти нерухомості перебувають у одному районі, то більш дорога нерухомість зменшиться цінується через сусідство з більш дешевої. Якщо принцип відповідності сприяє збереженню рівня вартості, підтримуючи околиці одному рівні, то відсутність відповідності сприяє зменшенню рівня вартістю даному районі.

Отсутствие відповідності ми можемо поспостерігати на районах, де відсутня зонування і різні ділянки у різний час продано різним власникам. Через неадекватних обмежень використання і відсутність зонування можна знайти в одній вулиці звичайний одноповерховий будинок, підземну резиденцію, двоповерховий колоніальний дім" і т.д. Можна дійти невтішного висновку, що відсутність відповідності в в довгостроковій перспективі зменшує вартість найбільш привабливих об'єктів нерухомості.

Принцип ожидания.

Инвесторы у часто хочуть укласти гроші на нерухомість, передбачаючи збільшення його вартості. Сучасна історія багатьох країн показує, що вартість нерухомого майна стає дедалі більше з збільшення від попиту й обмеженості пропозиції. Чекання зростання цін попиту «робить погоду» не лише з ринку житла і комерційної нерухомості. Так само значимо він ринку, зокрема сільськогосподарської. Цьому зростанню сприяють серйозні розрахунки показників на солідні бариші від володіння власністю і своєчасна оцінка майбутніх доходов.

В окремих випадках, як у регіоні депресивний стан господарства не обіцяє швидкого збільшення попиту, передбачення може мати негативний результат. Іншими негативними чинниками може бути високу вартість кредиту, законодавчі обмеження, що запроваджують надлишкові вимоги до инвесторов-строителей. і навіть високі податки осіб на володіння недвижимостью.

Влияние на вартість загальнодержавних актів і безкомпромісність дій місцевої администрации.

Когда федеральне уряд приймає загальнодержавну програму чи парламент країни видає нового закону, це дуже швидко змінює клімат на місцевих ринках нерухомості і впливає стоимость.

Действия місцевої адміністрації можуть впливати на конъюктуру ринку нерухомості кількома шляхами. Якщо міські податки значно вища, ніж у околиці, це точно гальмуватиме ділову активність з усіма наслідками ціни нерухомість. Якщо місцева влада довірою, зміцнює правоохоронні органи, пожежну службу і місцеву систему освіти, сприятиме зростанню вартості житла у цьому районі. Доступність коштів транспорту, й зручність шляхів також важны.

Зональные различия.

Во багатьох країнах територію поділено на округу, у межах яких самофинансируются комунальні системи (транспорт, водопостачання, каналізація тощо.), і навіть освіту й сервіс. Перебування у зоні з конкретною набором характеристик впливає вартість нерухомості у цьому чи іншому напряму. Хороше стан шкіл приваблює покупців житла з дітьми шкільного віку і її збільшує дохідність підприємств, обслуговуючих цю сферу.

Влияние на вартість найближчого окружения.

Ухоженные тихі райони привертають увагу комерсантів, прагнуть мати солідних клієнтів. Якщо ж злочинність у районі висока, більшість будівель перебуває у запущеному стані, а торгові приміщення порожні, не знаходячи орендаря, то навряд чи тут захочеться відкрити свій бизнес.

Большинство професіоналів сходяться в думці про існування трьох підходів до визначення ринкову вартість: оцінка з погляду витрат (витратний підхід), оцінка за прямим порівнянню продажів (порівняльний підхід), оцінка з погляду очікуваного чи фактичного доходу (підхід по прибутку). Хоча за оцінці тих чи інших видів майна найбільший наголошується однією чи навіть кількох підходах, володіння усіма зазначеними підходами дуже важливо. Оцінка за доходністю близька до точки зору потенційного інвестора, тому вони найчастіше використовується в оцінці інвестицій і комерційної недвижимости.

Подход з погляду затрат.

Оценивая власність з погляду витрат за її створення, спочатку вартість відтворення раніше виконаних поліпшень, потім віднімається амортизація, тож під кінець додається вартість земельного участка.

Алгоритм витратного підходу полягає зазвичай з 4-х кроків :

определение вартості земельних ділянок ,.

определение вартості відтворення поліпшень ,.

расчет і віднімання з вартості відтворення амортизації ,.

добавление вартості земельних ділянок до залишкової вартості воспроизводства.

Оценка по прямому порівнянню продаж.

Основой застосування порівняльного підходу принцип заміщення, за яким хто б викладе за товар більше, ніж те сума грошей, з якою можна податися пошуки й придбати інший товар, що задовольнить покупця своєю якістю. Спосіб прямого порівняння ринкових продажів найбільш часто застосовується в оцінці житла, оскільки інші підходи неможливо врахувати типові переваги покупателей.

Алгоритм порівняльного підходу включає 2 кроку :

сбор всіх заслуговують уваги даних щодо що оцінюється об'єкту і порівнянні з ним об'єктів ,.

количественный обмір що оцінюється об'єкта за параметрами порівняння й необхідні поправки на различия.

Обычно виділяють такі 4 моменту, які треба враховувати при порівнянні аналогів: дата продажу, місцезнаходження, фізичні характеристики, умови продажу (форму оплати й ін.).

Подход з погляду доходности.

Инвесторы зазвичай вкладають гроші у нерухомість, щоб захистити свої гроші від знецінення й одержати дохід, у своїй ін. переваги від володіння власністю не беруться до уваги. Загалом сенсі оцінка за дохідністю здійснюється шляхом перетворення доходу на вартість з допомогою коефіцієнта капіталізації. Капіталізація може бути оцінена як вибір такого коефіцієнта перетворення, яким установлено достовірну зв’язок між величиною вартості майна України та поточним доходом від використання.

Необходимо проаналізувати й урахувати все факторы-физические, соціальні, економічні, діючі у найближчому оточенні об'єкта нерухомості. Оцінюючи фізичних чинників необхідно ухвалити до уваги характерні елементи околиці: структуру вулиць (глухі куточки і вулиці, які мають проїзду, зв’язку з основними магістралями, можливості під'їзду, відстань до центру міста, відстань до основних центрів зайнятості, відстань до торгових центрів), транспортну інфраструктуру (це пов’язано з витрачених часом проти поїздки, вартістю і тимчасовими інтервалами руху громадського транспорту, розташування основних магістралей і шосейних доріг також дуже важливо), чинник зручності (користувачі землі звертають важливе увагу до доступність шкіл, магазинів, інших послуг, парків, церков, культурних установ), природне оточення (природна привабливість району дуже багато важить для житловий забудови).

Экономическими чинниками, що впливають оточення, є: відсоток домовласників, престижність зовнішнього вигляду будинків, сильне комунальне управління.

Существует ще низка чинників, які впливають вартість: попит, корисність, дефіцит і можливість передачі.

Спросом називається кількість будь-якого товару чи послуг, доступних для задоволення людських потреб чи бажань. Це це й бажання мати будь-яким товаром, і можливість сплатити нього. Збільшуваний попит зазвичай тягне збільшення ціни.

Полезность визначається здатністю будь-якого товару або ж послуги задовольнити певні людські потреби чи бажання. Зазвичай що більш корисна річ, що більше потреб вона може задовольнити, то більшим буде попит на неї. Велика корисність зазвичай супроводжується збільшенням ціни. Вважається, що вільний шматок землі (без обмежень використання і забудову) з підведеними комунікаціями та залізницями є числа найцінніших і освоєння. Усі забудовники — житловий, доходної та індустріальної нерухомості - зрадіють одержати такий ділянку земли.

Дефицит є обмеженням наявного пропозиції будь-яких товарів чи послуг у залежності попиту них. Чим більший дефіцит, то вище ціна. Що стосується оцінки нерухомого майна власності «дефіцит» слід відрізняти від «пропозиції». Пропозиція передбачає, що товари або ж послуги, куди пред’явлено попит, може бути доставлені чи зроблено для потенційного покупця. Але те, що нерухома власність прив’язана до певного місця, вважається, що повинна бути доступна. Чи може існувати «дефіцитний» ділянку у тій місцевості, де не хоче жити.

Возможность передачі є властивістю товарів чи послуг бути набутими цілком або частинами. Навіть якщо шматок землі є попит, цю ділянку має велику корисність і дефицитен, він не мати вартість, якщо його власники не захочуть з нею розлучитися. Отже, якщо запрашиваемая власність не то, можливо придбана потенційним покупцем, вона матиме вартості.