Анализ і проектування операцій із недвижимостью

Міністерство сільського господарства та продовольства РФ.

Державний Університет по Землеустройству.

Кафедра економічної теорії та менеджмента.

Курсової проект теме:

«Аналіз і проектування операцій із нерухомим имуществом».

Выполнил студент 42 Еге групи Єфремов А. В. Викладач Нилиповский В.И.

Москва 1999.

|Запровадження. |3 | |Глава I. |4 | |Теоретичні основи проведення операцій із нерухомим майном. | | |Глава II. |10 | |Аналіз ринку нерухомості. | | |Загальна характеристика ринку нерухомості та її основних сегментів |10 | |Аналіз ринку земельних ділянок |16 | |Аналіз ринку житлових приміщень |19 | |Аналіз ринку нежилих приміщень |23 | |Глава III. |26 | |Проектування операцій із нерухомим майном. | | |Прогнозування операцій із земельними ділянками |26 | |Прогнозування операцій із житловими приміщеннями |29 | |Прогнозування операцій із нежитловими приміщеннями |31 | |Глава IV. |33 | |Ефективність операцій із нерухомістю. | | |Глава V. |35 | |Правове забезпечення операцій із нерухомістю. | | |Укладання. |39 | |Бібліографічний список. |41 |.

Термін «нерухомість» виник російському законодавстві з часів Петра I. Однак у нинішніх законодавчі акти ще проведено чітке розмежування між рухомим і нерухомим имуществом.

Перелік об'єктів нерухомості приведено у ст. 130 ДК РФ. До нерухомим речам (нерухомого майна, нерухомість) ставляться земельні ділянки, ділянки надр, відособлені водні об'єкти і всі, що міцно пов’язані з землею, тобто об'єкти, переміщення яких без несоразмерного шкоди їх призначенню неможливо, зокрема лісу, багаторічні насадження, будинку, споруди. До нерухомим речам ставляться також підлягають державної реєстрації повітряні і морські суду, суду внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Законом до нерухомим речам може бути віднесене й інша майно. Приміром, підприємство у цілому як майновий комплекс також визнається недвижимостью.

Крім такий підхід нерухомості існує інший, який розглядає нерухомість не як товар, бо як капітал в матеріальної формі, який приносить самі доход.

Ринок нерухомості передбачає функцію відомості разом покупців і продавців прав власності нерухомість механізмом цін. Він має великий перспективою розвитку, т.к. операції з нерухомістю мають перспективну цінність, тобто. дають велику віддачу зі временем.

У цьому курсової роботі буде зроблено спробу проаналізувати тенденцію розвитку ринку нерухомості до і дати прогноз його розвитку на найближче время.

ГЛАВА I Теоретичні основи проведення операцій із нерухомим имуществом.

У складі нерухомості можна виділити такі группы:

— земельний участок.

— житлове приміщення (будинок, квартира, комната).

— нежиле помещение.

— приміщення і сооружение.

— ділянку лісового фонда.

Ринок нерухомості у Росії лише складається. У класичному його розумінні він представлений зазвичай, у з трьох основних сегментах: ринок житлових приміщень, ринок земельних ділянок, ринок цінних паперів нерухомість. До прикладу, ринок житлових приміщень передбачає як продаж, і оренду, і експлуатацію. Цього ринку охоплює багатоквартирні і заміські будинки і т.д.

У цілому нині ринок житлових приміщень розвинений значно більше, ніж інші сегменти. До нерухомості у житловій сфері ставляться житлові будинки з житловими і нежитловими приміщеннями, квартири, інші житлові приміщення в житлових будинках і що інших будівлях, придатні постійного насилля і тимчасового проживання, забезпечення і елементи інженерної інфраструктури житлової сферы.

Право власності на нерухомість виникає тільки після державної реєстрації речових цього права.

Предметом угод може бути приватизовані або куплені в власність іншим, встановленим чинним законодавством, способом квартири. З квартирою, що належить господарюючому суб'єкту чи громадянинові на праві власності можливі такі угоди: купівля-продаж, купівляпродаж з умовами, дарування, міна за дотримання деяких умов, залог.

Купівля-продаж квартири можлива за суму за згодою сторін, але з нижче балансову вартість квартири. Для підприємств квартири основному складаються під впливом 3 чинників: кількості кімнат, типу житла, местоположения.

Ринок житла є дуже криміногенним, тому для придбання чи продажу житла найкраще звертатися до професійні агентства нерухомості, чиї комісійні у вигляді 5−8% від продажною вартості квартири оплачуються покупцем квартири. Звертаючись до агентства, треба з’ясувати, оформить воно документи на квартиру і зареєструє чи право власності у органах, і навіть як і будуть здійснюватися розрахунки. Надійні агентства зазвичай здійснюють все платежі через банк, що її практично виключає всякий ризик цьому етапі сделки.

Агентство, знайшовши підходящий варіант квартири, укладає з покупцем договору про купівлі квартири. У договорі вказуються: точна адреса, характеристика житла, загальна вартість квартири, вартість послуг агентства, терміни виписки і виселення із кооперативної квартири продавців. Надійні агентства нерухомості здатні надавати страхування титулу. Це страхування від подій, що сталися у минулому, наслідки можуть позначитися в майбутньому. Зазвичай це й називається страхуванням угоди купівлі-продажу. Воно дозволяє покупцям квартири прогнозувати відшкодування понесених збитків разі розриву договору купівлі-продажу судом.

Сьогодні купівля-продаж квартири постає як вища і стадія обміну квартир. Цей процес відбувається є одночасну продаж давньої і купівлю нової квартири. Такий варіант угоди дуже зручний клієнтів, оскільки де вони пов’язані ніякими умовами і шукають покупця на своє помешкання. За них робить агентство недвижимости.

Іншим найпоширенішим виглядом операції з житлом є здавання його у найми. При взяття у найми квартири треба ознайомитися з формою № 9 і з’ясувати, не прописані у ній б інші мешканці не можуть вони бути проти здачі квартири. У разі договір оренди на законних підставах то, можливо расторгнут.

Ринок нежилих приміщень представлено основному колись викупленими чи реконструйованими приміщеннями, переоснащені під офіси. Однак у ході приватизації стає дедалі більше об'єктів, які складають в довгострокову оренду або за продаються з аукціонів фондами майна, тобто. місцеві органи управління. З другого краю етапі приватизації ринок нерухомості поповниться промисловими об'єктами і ще більшою мірою об'єктами торгово-сервісного назначения.

Після запровадження права приватної власності на нерухомого майна і проведення приватизації у Російської Федерації держава перестав бути єдиним власником переважної більшості об'єктів нерухомості, що послужило початку формування ринку недвижимости.

З 1992 року у ринковий оборот нерухомості стали утягуватися земельні ділянки. Право приватної власності на грішну землю було закріплено Конституцією РФ. Попереду уточнити і виокремить види власності на грішну землю: федеральну, місцеву, (країв, областей), муніципальну, приватну і змішані, в т. год. колективну. Всі ці власності, природно, мають бути, але потрібно встановити відповідні процедури, як використання, і купівлі-продажу й іншого розпорядження землей.

Операції з землею регулюються Цивільним кодексом РФ, Земельним кодексом РРФСР, Указом Президента РФ від 29 жовтня 1993 р. «Про регулювання земельних взаємин держави і розвитку аграрній реформі у Росії» та інші нормативно-правовими актами.

Кожному власнику земельних ділянок видається свідчення на право власності на грішну землю, що підлягає реєстрації в реєстраційної (поземельної) книзі. Свідчення є документом, котрі засвідчують право власності на земельну ділянку, і є підставою під час проведення угод купівлі-продажу, застави, оренди — і інших дій, що з володінням, користуванням і розпорядженням собственностью.

При первинному наданні земельних ділянок свідчення видається відповідним комітетом земельних ресурсів і землевпорядкування по рішенню місцевої адміністрації. При купівлі-продажу земельної ділянки й в інших випадках переходу права власності свідчення видається зазначеним комітетом виходячи з договору продажу-купівлі (купчої) чи інших документів, підтверджують перехід права собственности.

Підставою відмовити у видачі свідоцтва на право власності на землю является:

— пряму заборону у законодавстві РФ про надання земельних ділянок в собственность.

— наявність суперечок приналежності даного участка.

— зміна цільового призначення крім випадків, передбачених законом.

Громадяни, отримали земельні ділянки в довічне наслідуване володіння чи безстрокове (постійне) користування, і навіть взяли в оренду (крім оренди громадяни мають), мають право надання і викуп цих ділянок в собственность.

Форма надання земельних ділянок (власність, довічне наслідуване володіння, оренда) визначається за бажання граждан.

При перереєстрації земельних ділянок, раніше наданого безплатно у користування громадянам, у власність йому безплатно передається дільницю або потрапити частину його не більше, діючих на даний момент перереєстрації граничних норм надання земельних ділянок. Решта ділянки за бажання громадянина може бути ним викуплена по договірну ціну чи передано то довічне наслідуване владение.

Вилучення земельних ділянок біржа у власника для державних підприємств і громадських потреб виробляється у встановленому законом порядку шляхом викупу з інтересами власника, включаючи відшкодування йому ціною землі по договірну ціну і завданих збитків, зокрема втрачену вигоду. Усі суперечки, пов’язані з відчуженням і придбанням земельних ділянок, як і інші земельні суперечки, розглядаються у судовому порядке.

Приватизація землі, будинків та споруд як єдиного об'єкта нерухомості - гарантія підприємця, що є власником підприємства міста і земельного участка.

Господарюючий суб'єкт може здати земельну ділянку у найм, отримати кредит від іпотеки, продати частина земельних ділянок, і навіть оцінити його продуктивний потенціал й змінити спосіб використання виходячи із власних потреб, допустимих законом.

Порядок продажу земельних ділянок орендарям полягає у следующем.

Земельні ділянки може бути застроенными (ділянки, у яких або під якими розташовані підприємства, будівлі споруди) і незабудованими (ділянки, у яких або під якими не розташовані підприємства, будинку чи споруди, які роблять неможливою забудову таких участков).

Порожні незастроенные земельні ділянки, землекористувачем яких є приватизоване підприємство, може бути викуплені разом із застроенными і з такої ж ціні за умови, що це підприємство здійснить його забудову у порядку протягом 3 років після вступу до право собственности.

Під час продажу забудованого земельної ділянки у межах міст чи інших пунктів право власника на земельну ділянку включає декларація про будь-яке дозволене його використання, під яким на увазі право використовувати ділянку разом із розташованими у ньому будинками, будівлями, спорудами всіма засобами, не суперечать обмеженням, встановленим відповідними органами влади відповідно до чинного законодавству й затвердженим будівельним, санітарним, природоохоронним, протипожежним нормам.

Для які й забудованих земельних ділянок визначаються такі публічні сервітути, відповідно до якими власники указываемых земельних ділянок повинні обеспечить:

— безплатне і безперешкодне використання об'єктів загального користування (пішохідні і автомобільні дороги, об'єкти інженерної інфраструктури), що існували на даний момент передачі земельної ділянки у собственность.

— можливість розміщення дільниці межових і геодезичних знаків і під'їздів до ним.

— можливість доступу на ділянку відповідних муніципальних служб на ремонт об'єктів инфраструктуры.

Власники земельних дільниць мають декларація про оформлення в власність безоплатно тієї частини об'єктів інженерної інфраструктури, що використовується лише заради забезпечення об'єкта нерухомості даного собственника.

Сторонами цивільно-правових операцій із нерухомим майном можуть виступати різні суб'єкти. Основними учасниками таких угод виступають громадяни і юридичні лица.

У окремих випадках здійснювати операції з нерухомістю можуть міста Київ і інші муніципальні освіти, і навіть Російська і її суб'єкти від імені відповідних органів, наприклад, під час продажу муніципального чи державного нерухомого имущества.

Громадяни, виступаючі сторонами операцій із нерухомістю, повинні мати повної дієздатністю. Тобто повинні сягнути 18-річного віку, а разі, коли законом допускається одруження до досягнення 18 років, громадянин, не який сягнув цього віку, набуває дієздатність повному обсязі від часу шлюбу. Повна дієздатність купується також за емансипації, тобто. оголошенні неповнолітнього, яке сягнуло 16 років, що працює за трудовому договору (контракту) або котрий займається підприємницькою діяльністю, повністю дееспособным.

Комерційні організації, виступаючі сторонами операцій із нерухомим майном, повинні мати правоздатністю, що виникає з державної реєстрації речових юридичної особи. Слід пам’ятати, що для державних підприємств і муніципальних підприємств розпорядження нерухомістю можливе лише згоди власника. Якщо юридична особа належить до некомерційним організаціям, необхідно свій відбиток у установчих документах можливості скоєння таких сделок.

Для визнання операцій із нерухомим майном дійсними потрібно дотримання цілого ряду условий.

По-перше, необхідно, аби вміст угоди не суперечило закону. Неприпустимі, наприклад, угоди, створені задля відчуження об'єктів загального користування багатоквартирного вдома — загальних приміщень та інших об'єктів, обслуговуючих більше квартиры.

По-друге, потрібна наявність в сторін правоздатності і дееспособности.

По-третє, необхідно, щоб нерухомого майна належало отчуждателю чи спадкодавцеві на праві власності. Там, коли отчуждателем виступає державна чи муніципальна організація, нерухомість має належати: державною мовою і муніципальним підприємствам — на правах повного господарського ведення, державною мовою і муніципальним установам, і навіть казенних підприємствах — на праві оперативно керувати. Законне володіння, користування і розпорядження нерухомістю підтверджується правоустановчим документом. Наприклад, договором продажу, свідченням на право на спадщину, договором передачі і др.

По-четверте, необхідно, щоб волевиявлення учасника угоди відповідало його дійсною волі, тобто, має бути правильне розуміння результатів угоди, та її вчинення має бути добровольным.

По-п'яте, необхідно письмове оформлення зазначених сделок.

По-шосте, зазвичай, обов’язкова державна реєстрація по місцеві розташування нерухомості. Якщо угода спрямовано відчуження однієї стороною нерухомості і, придбання інший, то право власності у набувача виникає з державної реєстрації. Поруч із виникненням права власності на набувача переходить ризик випадкової загибель чи ушкодження нерухомого майна. Якщо купується право власності нерухомість в багатоквартирному домі, та особа стає сособственником фундаменту, даху, сходових клітин та інших частин багатоквартирного вдома, і навіть отримує право користування прибудинкової территорией.

При відступі від таких умов угода вважається недійсною. Спробуємо коротенько охарактеризувати одну, найпоширенішу угоду, спрямовану на відчуження нерухомості, — договір купівлі-продажу. Таким договору продавець зобов’язується передати у власність покупця нерухомість, а покупець зобов’язується прийняти пропозицію її і сплатити ми за неї певну грошову сумму.

Як сторін із даному договору можуть виступати як громадяни, і органи місцевого самоврядування, юридичних осіб. Продавцем, по загальному правилу, у договорі купівлі-продажу виступає власник недвижимости.

На відміну від колишнього законодавства Цивільний кодекс Російської Федерації обмежується встановленням простий письмовій форми укладання договору продажу шляхом складання одного документа, підписаного сторонами. Новий Цивільний кодекс — не передбачає обов’язкового нотаріального оформлення договору продажу (як, втім, і міни, і дарування) нерухомого майна. Уся навантаження щодо виконання законодавства під час оформлення відповідних угод повинна лягти на установи юстиції - органи державної реєстрації речових прав на нерухомого майна і операцій із ним. По загальному правилу, не передбачається державна реєстрація договору купівлі-продажу нерухомості, реєстрації підлягає перехід права власності. Тільки для договорів купівлі-продажу підприємства міста і житлового приміщення закон передбачає реєстрацію як договору, і переходу права собственности.

Слід сказати у тому, що договір обов’язково має утримувати характеристику продаваного нерухомого майна, за відсутності якої договір вважається неукладеною. Також договір вважається неукладеною, якщо у неї не зазначена ціна нерухомого имущества.

З метою повнішої захисту прав покупців, незалежно від цього, юридичне та людина чи фізична, в Цивільному кодексі встановлено правило, яким передача нерухомості продавцем і прийняття її покупцем здійснюються за подписываемому сторонами передатному акту чи іншого документа про передачу. У цьому, якщо інше не передбачено договором, зобов’язання передачі нерухомості вважається виконаним після вручення його покупцю та підписання відповідного документа про передаче.

Ухиляння однієї зі сторін від підписання документа про передачу нерухомого майна за умов, передбачених договором, вважається відмовою: продавця від виконання обов’язки передати нерухомість, а покупця — їх прийняти. Саме собою прийняття покупцем нерухомості, не відповідної умовам договору, навіть тоді, коли така невідповідність обумовлено у документі, перестав бути основою звільнення продавця від відповідальності за неналежне виконання договора.

При передачі нерухомості, не відповідної умовам договору, покупець вправі свій вибір вимагати від продавця: — розмірного зменшення покупною ціни, — безоплатного усунення недоліків товару в розумний термін, — відшкодування своїх витрат усунення недоліків товару. Що стосується істотного порушення вимог до якості нерухомості (виявлення неустранимых недоліків, недоліків, які можуть бути усунуті без нерозмірних витрат чи витрат часу, чи виявляються неодноразово або виявляються знову після їх лікування, та інших подібних недоліків) покупець вправі свій вибір: — відмовитися від виконання договору продажу-купівлі і зажадати повернення сплаченої за нерухомість грошової суми, — зажадати заміни нерухомості неналежної якості майном, відповідним договору.

Досить чітко Цивільний кодекс врегулював відносини, пов’язані з земельною ділянкою під час продажу яка перебуває у ньому нерухомості. З ст. 552 ПС РФ слід, що з передачею права власності на нерухомість передаються права на частина земельних ділянок, яка зайнята цієї нерухомістю і необхідна на її використання. У цьому можливі різні варианты.

По-перше, якщо продавець є власником земельних ділянок, на яку повергнута проданий об'єкт, покупцю передається право власності або надається право оренди на відповідний земельний участок.

По-друге, якщо продавець перестав бути власником земельних ділянок, де міститься продавана нерухомість, ви купуєте право користування відповідної частиною земельних ділянок тих-таки умовах, як і продавец.

Цивільний кодекс Російської Федерації ввів спеціальну норму, яка встановить особливості продажу житлових приміщень, тоді як них мешкають громадяни, мають цього житло самостійне право користування. Наприклад, коли відбувається перехід права власності на житлове приміщення, у якому залишаються проживати члени сім'ї продавця, вони, зберігають право користування цим жилищем.

Це можна і за відчуженні житлового приміщення, набутого по рентному договору, істотним умовою якого треба було проживання продавця на даної площади.

Істотним умовою договору продажу житлового приміщення, у якому мешкають особи, зберігають право користування нею після придбання покупцем (наприклад, члени сім'ї власника), є перелік цих осіб, із їхніх прав користування проданим житловим помещением.

Вимога про державної реєстрації речових операцій із нерухомістю становить загальне правило, з яких є певні исключения.

Так, не підлягають державної реєстрації речових права на житлові приміщення, що виникають із договору комерційного, соціального й іншого найму житлового помещения.

Член житлового, житлово-будівельного, дачного, гаражного чи іншого споживчого кооперативу, інші особи, з правом на пае-накопление, повністю що зробили свій пайовий внесок квартиру, дачу, гараж, інше приміщення, надане цих осіб кооперативом, набувають право власності на зазначене майно, тобто. набувають право власності нерухомість ні з моменту державної реєстрації речових, а силу закона.

З іншого боку, не реєструються права на нерухомого майна, які з договору безоплатного користування, та установчий договір оренди будинків і водоканалізаційних споруд, укладений терміном менше року. Там, коли жодна зі сторін ухиляється від державної реєстрації, інший бік вправі звернутися до суду по захист своїх прав. Суд при з’ясуванні всі обставини може винести постанову по державної реєстрації речових переходу права.

У цьому сторона, необгрунтовано уклоняющаяся від реєстрації, змушена буде відшкодувати боці збитки, викликані затримкою реєстрації. Насправді часто виникає запитання: чи потрібно нотаріальне оформлення операцій із нерухомістю? Чи Цивільний кодекс ліквідував обов’язкове нотаріальне оформлення операцій із нерухомістю? Чи прийме реєстратор документи, оформлені у дуже простій письмовій формах (без нотаріального оформлення)? Якщо можна, то яких случаях?

При відповіді на дані, дуже серйозні питання, насамперед слід звернути увагу до такі обстоятельства.

Відповідно до п. 2 ст. 163 Цивільного кодексу Російської Федерації нотаріальне посвідчення угод обов’язково жити у випадках, вказаних у законі, соціальній та випадках, передбачених угодою сторін. У зв’язку з цим нотаріальне оформлення умовно можна розділити на обов’язкове, похідне і добровольное.

Обов’язкове нотаріальне оформлення передбачено для договору ренти, і навіть іпотечного договору. З іншого боку, передбачається обов’язкове нотаріальне посвідчення заповітів (зокрема при заповіті недвижимости).

Нотаріальне оформлення договорів, обов’язкову силу існуючих угод, вважаємо можливим називати похідним. До нього слід віднести два виду угод: — договір застави рухомого майна чи прав, якщо зобов’язання, забезпечене запорукою, міститься у нотаріально удостоверенном договорі, — поступка правий і переклад боргу, заснованих на виключно договорі, скоєному в нотаріальної формі. У обох випадках нерухомість не виступає об'єктом договоров.

Добровільне нотаріальне посвідчення угод необхідна за випадках, передбачених угодою сторін. Наприклад, громадяни домовилися для кваліфікованого оформлення угоди звернутися до нотариусу.

Реєстратор зобов’язаний прийняти до реєстрації документи, оформлені в простий письмовій формах, якщо законом чи договором не передбачено нотаріальне оформление.

Аналіз норм Цивільного кодексу й Федерального закону «Про державної реєстрації речових прав на нерухомого майна і операцій із ним» дає можливість окреслити чотири взаємозалежних принципа:

1. Єдина процедура державної реєстрації речових незалежно від об'єкта реєстрацію ЗМІ й незалежно від региона.

2. Єдині регистрирующие органи — установи юстиції по реєстрації прав.

3. Єдиний державний реєстр прав нерухомість. Спочатку такі реєстри мають створюватися біля муніципальних утворень, потім — суб'єктів Російської Федерації, і потім — Росії у целом.

4. Відкритість даних про державної реєстрації речових прав. Заснування юстиції по реєстрації прав зобов’язане надавати відомостей про об'єктах нерухомості кожному особі, предъявившему документ, що посвідчує особу, і відповідне заявление.

Процедура державної реєстрації речових встановлюється відповідно до Федеральним законом й у певної частини — Правилами ведення Єдиного державного реєстру, затвердженими постановою Уряди Російської Федерації від 18 лютого 1998 р. № 219.

Для державної реєстрації речових особи (правообладатели або уповноважені ними те що особи за наявності міг би належно оформленої доручення), бажаючі зареєструвати права нерухомість, подають, а установи юстиції, відповідно, приймають документи, необхідних державної реєстрації речових, і квитанцію оплату реєстрації. Установи юстиції проводять правову експертизу документів, а також законності угоди. Після цього встановлюють відсутність (або наявність) протиріч між заявляемыми правами вже зареєстрованими правами на конкретний об'єкт, і навіть підстав відмовити чи призупинення державної реєстрації речових прав. Якщо протипоказань немає, то виробляється внесення записів в Єдиний державний реєстр прав на нерухомого майна. І, нарешті, відбувається запис на правовстановлюючих документах і видаються посвідчення про виробленої державної реєстрації речових прав.

Державна реєстрація прав проводиться пізніше ніж у місячний термін від дня подачі необхідних документов.

ГЛАВА II. Аналіз ринку недвижимости.

Загальна характеристика ринку нерухомості та її основних сегментов.

Ринок — це механізм чи інституція здійснення контактів між покупцями, чи пред’явниками попиту, і продавцями, чи постачальниками товарів чи послуг. Переваги і вивести результати рішень продавців і покупців утворюють систему ціни товари, послуги, чи ресурси. Ці ціни служать орієнтирами, керуючись якими власники ресурсів, підприємці і споживачів роблять свій вільний вибір, який би особистий интерес.

Розрізняють ринки праці, фінансового капіталу, ресурсів, товарів, послуг та інші, Нерухомість належить до категорії товарів, до того ж час її звернення над ринком був із залученням фінансового капіталу, використанням різних ресурсів немає і труда.

Ринок нерухомості є одним із істотних складових у будь-якій національної економіці. Без ринку нерухомості може бути ринку загалом, оскільки ринок праці та ринок капіталу власними силами без нерухомості навряд чи можуть існувати, навіть фінансові інститути (банки, біржі, інвестиційні компанії тощо.) би мало бути учасниками ринку нерухомості на придбання чи оренди приміщень, необхідні їх деятельности.

Розвиток ринку нерухомості залежить від великої кількості чинників, серед яких першому місці попит. Основне властивість попиту у тому, що з незмінності всіх інших параметрів зниження ціни на всі товар (послугу) веде до зростання від попиту й наоборот.

Зміна попиту залежить від такого типу чинників, як: — споживчі смаки чи переваги покупців — кількість покупців — рівень грошових доходів покупців — ціни на всі поєднані товари (взаимозаменяющие) — споживчі очікування щодо майбутніх цін, і доходов.

Законом пропозиції є пряма зв’язок між кількістю запропонованого товару і ціною, тобто. з підвищенням ціни відповідно зростає величина пропозиції, за незначного зниження цін скорочується пропозицію. Це свідчить про тому, що вітчизняні виробники, власники, продавці скоріш готові виготовити чи запропонувати на продаж дуже багато свого товару по високі ціни, ніж у поміркованішої, низькій ціні. Зміни у пропозиції залежить від: ціни ресурси, товари, послуги, податків і дотацій, технології виробництва, ціни інші товари та ресурси, очікування змін цін виробників, продавців, числа продавцов.

Ринок нерухомості ділиться на товарні сектори. Таких секторів буде всього три: товар у конкретних об'єктів нерухомості, роботи, тобто. будівництво, реконструкція, послуги — посередництво, оцінка, маркетинг і т.д.. Кожен з цих секторів то, можливо поділений більш вузькі сектори, отже кожен із новачків являтиме сукупність об'єктів купівліпродажу, мають деяку загальну характеристику, що відрізняє їхню відмінність від інших об'єктів. Так сектор нерухомості як товар підрозділяється на житло та нежитлові приміщення, своєю чергою, житло ділиться на міське і заміське, а нежитлові приміщення бувають офісні (адміністративні), торгові, виробничі, допоміжні, складські тощо. Міське житло, своєю чергою, дробиться більш дрібні сектори — на приватизоване житло, кооперативний, муніципальне, відомче, орендне, що у власності громадян, і юридичних лиц.

Споживчі сегменти є групи покупців, що виділяються якимось істотним відзнакою від інших. Іноді вони характеризуються географією розміщення, іноді демографічними ознаками (пенсіонери, молоді пари), іноді приналежністю до певних соціальних групам (процвітаючі бізнесмени, діячі літератури і мистецтва, малозабезпечені слои).

При розподілі ринкового простору вздовж і впоперек вийде багато частин, кожна з яких характеризуватиметься приналежністю якогото товарному сектору і якомусь споживчому сегменту. Ця частку ринку є нішу, де схожі товари (роботи, послуги) пропонуються покупцям з запросами.

По функціональному призначенню об'єктів ринок не рухомості підрозділяється чотирма основні складові: ринок землі (земельних ділянок), ринок житла, ринок нежилих приміщень, ринок промислової недвижимости.

Кожен з цих сегментів розвивається самостійно, оскільки спирається на власну законодавчу і нормативну базу і має суттєві розбіжності у політиці приватизації державної влади і муніципальної собственности.

Додатково можна назвати ринок об'єктів незавершеного будівництва, у якому діють особливі процедури в оцінці і продаж об'єктів і сильна роль державного регулювання, оскільки держава є власником основної маси заморожених будівництв. Причому цьому ринку можливо зміна, як цільового призначення недобудованого об'єкта, і початкового плану застройки.

На окремих сегментах ринку нерухомість поводиться як товар, схильна сезонним коливань. Так, ринок оренди житла відрізняють коливання попиту й пропозиції на зміну пір року. У той самий час ринок нежилих приміщень мало залежить від пори року, тут коливання тісно пов’язані із загальною економічної ситуацией.

Нерухомість є особливий вид власності. Права володіння, користування і розпорядження нею відмінні від прав володіння іншими видами власності. Це з тим, що користування нерухомістю зачіпає інтересів інших громадян і/або юридичних осіб у на відміну від величезної кількості товарів, які стосуються спонукуваному майну. Тому придбання житла чи іншого нерухомості, і навіть інші операції із нею (дарування, міна, успадкування, уточнення часткою) пов’язані з деякими процедурами, покликаними забезпечити враховувати інтереси держави, місцевих органів влади й інших суб'єктів права. Держава, переслідуючи інтереси суспільства, реалізує функції, пов’язані з урахуванням нерухомості і реєстрацією операцій із ній за захистом прав власників й забезпечення своєї фіскальної функції у частині налогообложения.

У кожен сегмент ринку можна говорити про наявність двох складових: — первинної, що характеризує поява нерухомості як товар на ринку. Держава від імені федеральних, регіональної та місцевої органів влади у час постає як основний продавець нерухомості - вторинної, де функціонує дуже багато продавців і покупців (фізичних і юридичиних лиц).

Відмінною рисою нерухомості є й те щоб мікрорівні - житлова осередок (квартира, кімната, будинок) — вона виступає як приватний товар, але в макрорівні - як частину інфраструктури громадський товар.

Дорогою подальшого розширення ринкових взаємин у сфері нерухомості існує низка бар'єрів, обумовлених перехідним періодом у російській экономике.

Бар'єри економічного характеру включають інвестиційну, кредитну і податкову політику держави, і навіть проблеми, виникаючі через інфляції, неплатежів, збільшення термінів окупності інвестицій та інших факторов.

Значну роль грають адміністративні бар'єри, встановлені виконавчими органами влади усіх рівнів. Ідеться таких аспектів, як реєстрація підприємств, ліцензування різних видів діяльність у сфері нерухомості, порядок надання, купівлі-продажу і оренди земельних ділянок, житла і нежилих приміщень, об'єктів незавершеного строительства.

На масштабах і розвитку ринку нерухомості сильно позначається нерозвиненість ринкової инфраструктуры.

Обмеженість земельних ресурсів немає і проблеми, пов’язані з охороною довкілля, доповнюють перелік бар'єрів, які об'єктивно перешкоджають входженню нових суб'єктів у ринок недвижимости.

Російський ринок нерухомості відбиває всі проблеми перехідною економіки та характеризується нерівномірним розвитком своїх окремих сегментів, недосконалої законодавчої базою і низької інвестиційної активністю громадян, і юридичних. Разом про те цей ринок ще представляє собою перспективну сферу вкладень капіталу, потужні мізки і энергии.

Усі перелічені особливості нерухомості, виявляється у різною ступеня усім сегментах ринку нерухомості, і детальний облік їхнього впливу на угоду разом із чинним законодавством у кожному конкретному цьому разі буде сприяти прийняттю більш вивіреного і обгрунтованого решения.

Початок формування ринку пов’язаний із зняттям обмежень на індивідуальне заміське будівництво і появою будівельних, виробничих та посередницьких кооперативів. Правовий підвалинами створення ринку послужили Закон про власність, Земельний кодекс, інші закони та нормативні акти. З прийняттям у грудні 1993 р Конституції Російської Федерації вони набули нового звучання у зв’язку з посиленням права приватної власності на грішну землю. Через війну форми володіння, користування і розпорядження землею повинні відповідати нормам громадянського права, то є власність, майновий оренду (користування) і оренда. Земля перекладається з-під административно-государственного регулювання під цивільно-правове ведення за договорами купівлі-продажу, застави, наслідування, оренди, міни і т.д.

Збережено серйозні обмеження з використанню природоохоронних зон, історичних пам’яток, сільськогосподарських угідь, лісів і територій навколо водойм. Органи представницької влада має право стверджувати порядок уявлення та вилучення земель, включаючи можливість безплатного надання землі на власність, не бажаючи розпорядження землями, які перебувають з їхньої території, перебуває в органів виконавчої влади на місцях. Запроваджено плату за землі і як уже почалися перерозподілу земель. Активнішими пішло наділення земельними ділянками громадян, підприємств і организаций.

Покупцям і продавцям земельних ділянок важливо бути і реально оцінювати те що, що у території, у районі є і діють місцеві правила. У цьому виробляється система коефіцієнтів і зон, визначальних нормативну ціну землі. Порядок нормативних цін можна з ринковими цінами, що дозволяє вживати їх як основу операцій із земельними участками.

На початковому етапі земельного ринку колгоспи, радгоспи та інші сільськогосподарські підприємства, що володіли значними земельними масивами, узяли участь у виділенні земель під забудову, найчастіше під виглядом довгострокової оренди — і без відповідних процедур на оформлення прав власності на законної основе.

Для продовження земельної реформи велике значення має тут створення земельного кадастру, покликаного уточнити розподіл кордонів земельних ділянок та їх законних власників чи користувачів. Це завдання покладено на Російський комітет із земельних ресурсах і землевпорядкування і його на местах.

Згідно з законодавством власник земельних ділянок проти неї розпорядитися ним своєму розсуду, тобто продати, подарувати, закласти, заповідати і т.д.

У цьому зберігається ряд обмеження цивільно-правового характеру, а саме: власник земельних ділянок неспроможна одноосібно розпорядитися власністю, нажитий при спільного життя подружжя. Порушення цієї норми під час проведення операцій із нерухомістю дає підстави судового спору, при купівлі-продажу земельних ділянок спочатку (чи одночасно) може бути вирішене питання відчуженні будівель і насаджень, розташованих дільниці. Право власності на земельну ділянку значить автоматично права власності на нерухомого майна, яке сприймається ньому находится.

Для покупців земельних ділянок та заміської забудови важливо враховувати циклічний характер динаміки ціни цьому секторі ринку нерухомості, що має яскраво виражений сезонний характер. Ціни і попит починають зростати у другій половині лютого досягають сезонного піку травні-червні, потім іде період відносного рівноваги й у серпні-вересні попит знижується до мінімуму, оскільки покупцям технічно нескладне особливого інтересу набувати нерухомість експорті зернових восени. Ціни тим часом хіба що застигають незалежності до середини лютого, до ясною, морозної погоди, коли можна побачити всі переваги й недоліки запропонованого дільниці і його оточення. Проте треба сказати характерну особливість ринку — якби квартирному ринку сезонне зниження попиту веде до зниження цін, те, як показали 4-річні спостереження, ціни на всі земельні ділянки наприкінці літа стабілізуються і як завмирають, та був починається період їх зростання. На ринку відзначається сезонний зростання попиту початку весни, початок якого не може зміщатися не більше півтора місяця, починаючи з перших чисел апреля.

Сезонний пік попиту земельні ділянки залежить від дії багатьох чинників, й те числі від наявності ясною погоды.

Існує значна різниця у цінах невпорядкованих і обладнаних земельних ділянок. Окремі фірми-забудовники спеціалізуються на придбанні багатогектарних земельних масивів, що вони розчищають, планують і підводять до них інженерні мережі. Ці обладнані ділянки стоять дорожче, але індивідуальним забудовникам виконати такі самотужки мало у змозі. Підбиття таких необхідних комунікацій, як електрику, газ, водогін, телефон, коштує залежність від видалення точок приєднання до централізованим інженерних мереж в 200−700 $ з розрахунку 1 сотку. У результаті Підмосков'ї ціна обладнаних земельних ділянок у межах від 300 до 1000 $ за 1 сотку.

Агентства нерухомості, працівники ринку, виходячи з статистики цін пропозиції з попиту виявили залежність вартості ділянок від своїх призначення (під житлову забудову, для садівництва, для селянського господарства тощо.), віддаленості від міста, престижності місцевості, наявності поблизу водойм, леса.

Для підприємств ділянки для житловий забудови практично скрізь вище цін садівничих ділянок щонайменше ніж 20%, а окремих, особливо престижних місцях ця різниця сягає 500%.

Ділянки під селянське (фермерське) господарство стоять дешевше інших видів ділянок та них можна здійснювати без обмежень спорудження житлових і місцевих господарських построек.

Розкид цін для ділянок, розміщених у однієї місцевості, але вже мають різні характеристики ступеня розробки, підведення комунікацій, під'їздів, лежать у межах 10%.

Перспективи створення сучасної інфраструктури (каналізація, газифікація, телефонізація, охорона, сервісне й торгове обслуговування, спортивні спорудження та т.д.) у майбутньому істотно збільшують ціну земельних ділянок, якщо підкріплені угодою з власником земельного массива.

Віддаленість від міста тяжко впливає ціну земельного ділянки. Земельні ділянки, розташовані далі 50 кілометрів від Московської кільцевої автомобільної дороги (МКАД), відрізняються поганий ліквідністю і ціна в 2−3 рази менше ділянок не більше 20 кілометрів від МКАД, а ціна ділянок за більш 70 кілометрів від МКАД падає в 2−3 раза.

Престижність напряму, і особливості місцевості можуть змінювати ціну ділянки майже 4 разу на рівному віддаленні города.

За оцінками ріелтерів, ціни пропозиції перевищують за ціни попиту загалом на 20−40%, але загалом зі зростанням інформованості та числа учасників земельного ринку простежується тенденція до вирівнювання ціни ділянки в кожної конкретної местности.

Особливо слід відзначити, вкладання коштів у земельних ділянки є привабливою і престижною доступним, по крайнього заходу, для середнього класу, способом інвестування на нерухомість. У цьому цінова планка, яку мусять бути подоланими покупцям земельних ділянок, значно нижчі, ніж в тих, хто стоїть у власність квартиру чи заміський дом.

Ринок землі на Росії при врахуванні його масштабів та величезного незадоволеного попиту населення і побудову юридичних має великі перспективи у розвиток і переходу на якісно нового рівня відносин його суб'єктів. Темпи його розвитку на значною мірою залежить від вдосконалення правова база і механізму земельних отношений.

Перспективи ринку нерухомості у житловій сфері зрештою визначає наявність за об'єктивну потребу населення поліпшенні житлових умов, У Росії її очевидна гострий дефіцит жилья.

Для черговиків поліпшення житлових умов із місця проживання здійснюється з допомогою: — надання муніципального безплатного житла соціального використання — продажу житла з наданням субсидій у вигляді до70% вартості будівництва — надання житла вдома ЖБК із застосуванням часткової компенсацією подорожчання вартості будівництва — продажу житла за собівартістю у розстрочку — продажу житла за пільговими ценам.

Житловий фонд соціального використання їх у першу чергу іде підвищення житлових умов інвалідів та учасників Великої Вітчизняної війни, самотніх женщин-участниц Великої Великої Вітчизняної війни, колишніх малолітніх в’язнів концтаборів, черговиків пільгових категорій в відповідність до чинним законодавством — демобілізованих офіцерів, народних суддів, учасників ліквідації аварії на Чорнобильською АЕС, реабілітованих, туберкульозних з онкозахворюваннями та др.

Решта громадян можна поліпшити свої житлові умови з допомогою купівлі (обміну) муніципального чи приватного житла за цінами. Кількість громадян, бажаючих мати комфортабельніше житло, ніде не враховується, але, з низьких стандартів, і погану якість будівництва й змісту основної маси житловий фонд, він повинен в кілька разів перевищувати число очередников.

Гостру проблему у житловій сфері представляє постійний приплив у Росію біженців й вимушені мігрантів з країн близького зарубіжжя, після демобілізації та виведення армії Східної Європи і республік колишнього СРСР, і навіть відселення із зони чорнобильської аварии.

Додатковим обставиною, яка збільшує житлову проблему, служить змушений відмова більшості російських підприємств від капітальних капіталовкладень у до житлового будівництва й прагнення позбутися житлового фонду, що у їх ведении.

Житловий фонд у сільській місцевості здебільшого вимагає реконструкції, позаяк у недостатньою мері забезпечений, каналізацією, центральним опаленням та інші удобствами.

У водночас перехід на ринкові відносини у економіці призвів до різкого зменшення житлового будівництва з допомогою державного бюджету, який раніше був основним, джерелом необхідних капиталовложений.

Отже, і натомість загострення дефіциту житла, різкого падіння обсягів введення житлової площі, розвалу старого розподільного механізму рішення житлової проблеми, у Росії місце величезна об'єктивна потреба у вирішенні житлового питання й розвитку, ринку жилья.

Безплатна приватизація житла за стислі терміни створила у Росії широку прошарок власників — власників квартир і кімнат з муніципального і відомчого житлового фонда.

Ринок житла розвивається у Росії все швидше, попри складність загальної економічної ситуації країні. Основною причиною цього — невирішеність житлової проблеми, що спонукає громадян шукати будьякі засоби підвищення умов проживания.

Ринок нежилих приміщень підрозділяється сталася на кілька сегментів, які різняться по функціональному призначенню об'єктів, офісні, торгові, складські і производственные.

На ринку нежилих приміщень можна назвати дві складові: первинний і вторинний ринок. Первинний ринок утворюють нежитлові приміщення муніципального фонду, які надаються у найм через комерційні конкурси, організовувані комітетами із управління міським майном (в Москві - територіальними агентствами Москомимущества). Цього ринку хоч і має великі перспективи якої і резерви у розвиток, особливо великих містах, розвивається надто повільно і неравномерно.

На конкурсах, які проводять уповноважені муніципальними владою ріелтерські фірми, переможець повинен одноразово оплатити право оренди навесь термін, а далі регулярно оплачувати оренду й комунальних послуг в протягом всього терміну аренды.

Крім прав орендарі нежилих приміщень набувають обов’язки проводити власним коштом поточний ремонт, упорядковувати прилеглу територію України й завжди бути готовими йти до зростання витрат, що з арендой.

У структурі орендних платежів значне останнє місце посідають експлуатаційних витрат, з допомогою яких оплачується теплоі водоспоживання, скидання водостоку, електроенергія, вивезення сміття, прибирання території, охорона, пожарно-охранная сигналізація, загальногосподарські витрати, абонентну плату за радіомережа, за телефон, за телевізійні антенны.

Кінцеві ставки орендної і щодо оплати нежитлові приміщення муніципальних комерційних конкурсах нижче, ніж вторинному ринку, і залежить від типу, і розташування приміщення, наявності окремого входу, охорони, місць для паркування автомобілів і кількість телефонних ліній. Витрати часу й коштів у отримання необхідної інформації та на підписання договору оренди часом порівнянні з витратами на оренду за ринковими ставкам.

Багато підприємницькі структури пред’являють попит на приміщення з окремим входом або можливості його устаткування. Важливе значення має близькість приміщення до основним міським сталевих магістралях і зручність під'їзду до нього автотранспорту, Для окремих клієнтів кількість телефонних ліній є так само істотним чинником, як месторасположение.

Що стосується бажання орендаря використовувати нежиле приміщення як як офіс, а й як торговельну залу, склад чи з іншому призначенню вартість оренди зростає. Причому перепланування і переобладнання приміщення відповідність статутним завданням орендаря зазвичай виробляються над його рахунок по письмового узгодження з орендодавцем і уповноваженими міськими службами, що має запобігти порушення будівельних і правил, а також правил пожежної і санітарної безопасности,.

Нежила площа може арендоваться біржа у власника приміщення, у орендаря (суборенда) і в балансодержателя федеральної чи муніципальної власності. При оренді федеральної чи муніципальної власності у балансодержателя з метою угоди необхідно одержати дозвіл власника. Для столичної муніципальної власності такий дозвіл дає Москомимущество, Суборенда муніципальних нежилих приміщень існує, та її перспективи видаються обмеженими, оскільки, з одного боку, вона без сумніву примикає до нелегальним формам і вирізняється тіньовими формами розрахунків, з іншого муніципальна влада, відчуваючи гостру потребу в поповненні свого бюджету з допомогою стягування орендної плати, посилюють форми й фізичні методи контролю над використанням нежитлового фонду. Зокрема, орендарі заслуговують здавати в суборенду трохи більше 25% орендованій площади.

Постійно збільшується кількість фірм, що потребують офісних і складських площах, Дефіцит нежилих приміщень сприяє зростання цін з їхньої оренду, зростає й ціна права на оренду, яке продається на конкурсах і аукціонах, організованих за дорученням місцевої влади. Інтерес до муніципальні приміщення не зменшується, оскільки зберігається загальний дефіцит офісних площ. З іншого боку, орендарів приваблюють гарантії, надані властями.

Ставки орендної плати, і навіть умови оренди різняться для приміщень, розміщених у будинках рядовий забудови й у особняках, які перебувають під охороною держави у ролі історичних памятников.

За взаємною домовленістю сторін у ставку орендної плати може входити вартість комунальних послуг і податку додану вартість. У зв’язку з непередбачуваним зростанням тарифів на комунальних послуг багато орендодавці воліють покриття витрат на експлуатаційних витрат виводити понад орендної платы.

На ринку нежилих приміщень практикуються різноманітні форми оплати, але переважає помісячна чи поквартальна предоплата.

Цінова ситуація постійно змінюється у зв’язку з інфляцією, однак у час немає достатньої кількості статистичного матеріалу для проведення повноцінного аналізу цього сегмента ринку. Характерно, що вторинний ринок нежилих приміщень проти первинним в інформаційному сенсі більш відкритий, У фаховій чи тематичних рубриках по нерухомості раз у раз з’являються дані обсяги угод риэлтерских фірм під час укладання договорів оренди на нежитлові помещения.

Придбання будинків та нежилих приміщень у власність стримується проблемами, пов’язані з правом власності на земельну ділянку, на якому міститиметься будова, і навіть відмінностями правив і умов купівлі для основних груп покупців (орендарі, отримали право оренди в процесі приватизації, чи конкурсах і аукціонах, чи инвестировавшие кошти на орендовані приміщення, або що входять до ці групи орендарі і покупатели).

На ринку нежилих приміщень відбувається поступове усунення акценту. Дедалі більше відчувається потреба у торгових, складських наукових і виробничих приміщеннях проти преобладавшей раніше потреби у приміщеннях для представництв і офісів, У ріелтерів починають з’являтися замовлення пошук приміщення в послідовності склад-производственные площади-офис-жилье.

Анализ ринку земельних участков.

Тепер час торкнутися безпосередньому аналізу становища ринку земельних ділянок, виходячи з наявних данных.

У таблиці 1 представлена загальну картину використання земельного фонду. З неї видно, що має дуже багато земельних ресурсів, оскільки понад половина країни становлять землі запасу і лісового фонду, які беруть участь у производстве.

Таблица 1. Земельна площа РФ початку року. | |Млн. га |% | |Використовувані в с/г |698,|694,|707,|699,|40,9|40,6|41,4|40,9| | |7 |6 |4 |9 |2 |8 |3 |9 | |Землі запасу і лісного |938,|947,|933 |937,|54,9|55,4|54,6|54,9| |фонду |1 |4 | |6 |4 |8 |4 |1 | |Інші землекористувачі |70,7|65,5|67,1|70 |4,14|3,84|3,93|4,1 |.

У разі потреби з допомогою цих земель можна приймати значно більшу пропозицію над ринком. Другий за величиною є площа земель які у сільськогосподарському виробництві. Такий велика питома вагу сільськогосподарських угідь (трохи більше 40%) обумовлений недосконалістю технологій виробництва, великим ринком споживання та низку інших причин. І найменшу площа мають інші землекористувачі (менш 5% всієї території) це пояснюється як недосконалим законодавством, яка перешкоджає вільному обороту землі, а й важкою економічної ситуацією. Можна зауважити площі використовувані у тому чи іншого сфері змінювалися рік у рік. Тож якщо до 1996 року намічалося зниження сільськогосподарських площ, то 1997 (рік, який приніс деяку стабільність економіки) видно певне піднесення (трохи менше, ніж 1%), з наступним спадом, пришедшемся на 1998 рік (чергове зниження курсу рубля). Відповідно змінювалася і його площа земель запасу, яка збільшувалася (зменшувалася) на величину площ впроваджуються (виведених) з оборота.

Далі переходимо до докладнішої аналізу (таблиця 2). У 1992;1994 роках спостерігалося зростання сільськогосподарських площ, що можна пояснити підтримкою наданої фермерських господарствах у період, але видно, що у це водночас відбувається падіння величини площ сільськогосподарських угодий.

Таблица 2. Загальна земельна площу і кількість с/г угіддя у розподілі по землекористувачам (млн. га). |Роки |Землі, |У т.ч. | | |зайняті| | | |в с/г | | | | |С/г |К (Ф)Х |Особисте |У тому числі | | | |предприяти| |користування| | | | |що й орг-ии| |громадян | | | | | | | |ЛПХ |Коллективн| | | | | | | |ые і | | | | | | | |индивидуал| | | | | | | |ьные сади | | | | | | | |і городи | |Загальна земельна площа | |1992 |651 |564,2 |54,8 |9 |6,8 |1,7 | |1993 |686,9 |567,9 |33,3 |9,2 |5,8 |1,8 | |1994 |698,7 |562,7 |33 |9,7 |6,1 |1,8 | |1995 |694,6 |544,7 |36,2 |10,5 |5,8 |1,9 | |1996 |707,4 |560 |34,2 |10,7 |5,8 |1,8 | |1997 |699,9 |549 |29 |11 |5,9 |1,8 | |Усі с/г угіддя | |1992 |210,6 |100,1 |6,5 |8,5 |6,4 |1,7 | |1993 |210,1 |175 |9,7 |8,8 |5,4 |1,8 | |1994 |209,2 |175,2 |10,1 |9,3 |5,7 |1,8 | |1995 |209,6 | 171,2 |10,5 |9,9 |5,3 |1,9 | |1996 |208,4 |169,5 |10,8 |9,9 |5,4 |1,7 | |1997 |206,2 |165,8 |11,7 |10,2 |5,5 |1,7 | |Рілля | |1992 |130 |119,2 |4,7 |3,9 |3,3 |0,6 | |1993 |129,5 |116,3 |7 |4 |3,4 |0,6 | |1994 |128,4 |114,6 |7,3 |4,1 |3,5 |- | |1995 |- |113,2 |7,6 |4,5 |3,4 |- | |1996 |- |111,2 |7,9 |4,5 |3,5 |- | |1997 |- |108,6 |8,8 |4,6 |3,5 |- | |Сінокоси і пасовища | |1992 |78,3 |60 |1,8 |3,3 |2,8 |- | |1993 |76,3 |57,7 |2,6 |3,4 |- |- | |1994 |77,8 |57 |2,8 |3,6 |2 |- | |1995 |78,6 |56,4 |2,8 |3,9 |1,7 |- | |1996 |78,7 |56,4 |2,8 |4 |- |- | |1997 |77,6 |54,8 |- |4,2 |1,8 |- |.

Підтримка держави окремо не змогла забезпечити як зростання, а й збереження колишнього рівня виробництва. Як наслідок знижується обсяг використання сільськогосподарських угідь які перебувають с/г підприємств і закупівельних організацій. Разом з цим спостерігається повільний зростання кількості земель що у особистому користуванні громадян, і земель фермерських господарств. Можна дійти невтішного висновку, що у подальшому перерозподіл земель сільському господарстві може бути від державних підприємств до окремого сектору. А пропозицію над ринком може перевищити спрос.

Таблица 3. Землі у власному користуванні громадян. |Показники |1992 |1993 |1994 |1995 |1996 |1997 | |Присадибні землі | |Кількість сімей (тисяч) |19 288 |16 553 |16 582 |16 295 |16 250 |16 374 | |Площа (тисяч гектарів) |6826 |5825 |6062 |5810 |5805 |5923 | |Колективні і індивідуальні сади | |Кількість сімей (тисяч) |13 534 |14 335 |14 739 |15 021 |15 078 |15 166 | |Площа (тисяч гектарів) |1083 |1167 |1209 |1242 |1267 |1264 | |Колективні і індивідуальні городи | |Кількість сімей (тисяч) |7884 |8211 |7614 |7386 |7036 |6558 | |Площа (тисяч гектарів) |601 |654 |621 |603 |576 |545 |.

У моєму особистому користуванні громадян (таблиця 3) кількість земель за 1992; 1997 роки поступово знижувалося (крім колективних і індивідуальних садів). Тут певне зіграло роль подорожчання життя, оскільки в багатьох сімей ділянки розташовані досить далеко поза межею міст, то часто їздити виявляється неможливо, а сади забирають значно менше часу. У кожному разі чимало громадян хотіли б мати присадибна ділянка й потенційно це величезна рынок.

Таблица 4. Наявність у домогосподарств земельних ділянок (за даними міні переписом населення 1994 р) %. | |Усі |Домогосподарства які з | | |домохозя| | | |йства | | | | |1 |2 |3 |4 |5 і | | | |человека|человек|человек|человек|более | | | | | | | |людина| |Усі домогосподарства в|100 |100 |100 |100 |100 |100 | |т.ч.: | | | | | | | |Мають зем. ділянку |58,3 |48,4 |57,9 |55,6 |63,8 |71,1 | |Присадибна |22 |28,1 |24 |16,7 |17,8 |25,3 | |ділянку | | | | | | | |Садовий чи дачний |16,9 |5,2 |14,5 |20,6 |24,2 |21,6 | |ділянку | | | | | | | |Город |9,5 |8,1 |9,5 |9,4 |10,4 |10,6 | |Присадибна |7,7 |6,4 |8,2 |6,5 |8,1 |10,4 | |ділянку і город | | | | | | | |Інші поєднання |2,2 |0,6 |1,7 |2,4 |3,3 |3,8 | |Не мають зем. |41,7 |51,6 |42,1 |44,4 |36,2 |28,9 | |ділянки | | | | | | |.

Таблиця 4 може дати зразкову уявлення про потенційному попиті на земельні ділянки серед сімей. Так понад 40 кримінальних% всіх сімей немає земельного дільниці і навіть якщо більшої частини з них не знадобиться, однак решта становитиме дуже великий число потенційних покупців. І, швидше за все, більшу частину їх становитимуть сім'ї з розміром 2−4 человека.

Таблица 5. Основні види угод російському ринку. |Види угод |1994 |1995 |1996 | | |Количеств|Тыс. га|Количеств|Тыс. га|Количест|Тыс. га | | |про | |про | |у | | |Передача зем. |112,3 |24 |64,4 |18,4 |43,9 |9 | |ділянок в соб-ть| | | | | | | |за плату місцевими| | | | | | | |органами влади у| | | | | | | |т.ч.: | | | | | | | |Громадянам для |109,9 |12 |62,5 |6,5 |40,9 |3,5 | |індивідуального | | | | | | | |будівництва, | | | | | | | |дачного | | | | | | | |господарства, | | | | | | | |садівництва і | | | | | | | |тваринництва | | | | | | | |Громадянам та його |- |- |0,7 |1,4 |0,6 |0,4 | |об'єднанням для | | | | | | | |предпринимательст| | | | | | | |ва | | | | | | | |Приватизованим|- |- |1,1 |3,8 |1,9 |3,7 | |підприємствам | | | | | | | |К (Ф)Х та інші |0,4 |7,5 |0,27 |6,7 |0,5 |1,4 | |с/г підприємства | | | | | | | |Купівля-продаж |101 |11 |231,4 |41,5 |218,8 |33,6 | |земельних | | | | | | | |ділянок | | | | | | | |громадянами всього | | | | | | | |зокрема.: | | | | | | | |Для |19,4 |2,3 |37,6 |3,9 |40,1 |3,9 | |індивідуального | | | | | | | |будівництва | | | | | | | |Ведення ЛПХ |27 |4,8 |70,6 |15,4 |77,7 |16,3 | |Садівництва |52,6 |3,7 |111,5 |11,3 |93,3 |7 | |Дачного хозяйства|1,2 |0,1 |2,7 |6,3 |2,9 |0,4 | |Для іншого |- |- |8,5 |4,8 |4 |3,4 | |громадян | | | | | | | |Для іншого |- |- |0,6 |5,73 |0,7 |2,5 | |юридичних | | | | | | | |Надання |2667 |31 804 |3349 |19 486 |3427 |20 308 | |земельних | | | | | | | |ділянок у найм| | | | | | | |місцеві органи| | | | | | | |влади | | | | | | |.

Остаточний висновок про стан ринку може дати аналіз угод на цьому секторі (таблиця 5). Рік у рік знижується частка землі переданої у власність і наданої у найм місцеві органи влади. У цьому сенсі стає дедалі більше число угод купівлі-продажу землі громадянами на свої цілей. Операції цьому ринку ускладнюються недосконалістю законодавства, але у майбутньому потенційний попит може бути задоволений з допомогою великих земельних площ, які у цей час не используются.

Анализ ринку житлових помещений.

Тепер на стан ринку жилья.

Таблица 6. Житловий фонд РФ (наприкінці року, загальна площа житла). |Показники |199|199|199|199|199|199|199| | |2 |3 |4 |5 |6 |7 |8 | |Весь житлового фонду: всего|249|254|260|264|268|271|274| |млн. м2 |2 |6 |8 |9 |0 |5 |7 | |У середньому становив 1 жителя м2 |16,|17,|17,|18,|18,|18,|18,| | |8 |4 |7 |1 |3 |6 |9 |.

Попри важке економічне становище у країні житлового фонду неухильно зростав (таблиця 6). Разом з цим зросла й відповідна середня площа, яка припадає одну людину. Слід зазначити, що заодно величезне кількість громадян живуть чи невеличкий площі чи старих разрушающихся будинках. А більшість майбутніх будинків є елітне житло, яке не по кишені загалу в житловий площади.

Таблица 7. Надання житла громадянам. |Показники |199|199|199|199|199|199|199| | |2 |3 |4 |5 |6 |7 |8 | |Кількість сімей (включаючи одиночек),|964|910|846|769|724|676|628| |що стоять обліку |6 |4 |7 |8 |8 |0 |6 | |отримання житла (наприкінці | | | | | | | | |року) тисяч |19 |18 |17 |15 |14 |13 |13 | | | | | | | | | | |в % від загальної кількості сімей | | | | | | | | |(включаючи одинаків) | | | | | | | | |Кількість сімей (включаючи одинаків) |948|897|741|652|492|416|344| |отримали | | | | | | | | |житлі і які поліпшили житлові | | | | | | | | |умови протягом року |10 |9 |8 |8 |6 |6 |5 | |тисяч | | | | | | | | |в % від кількості сімей хто перебував | | | | | | | | |обліку на | | | | | | | | |житла | | | | | | | |.

Існуючу ситуацію по безплатному надання житла можна розглянути за таблицею 7. Держава не здатна цілком забезпечити хворих житловий площею, тому громадяни стають усе менше стають в чергу отримання житла. А, хто здобув житло, становлять мізерно малий відсотку числа семей.

Таблица 8. Розподіл домашніх господарств за типами займаних житлових приміщень (за даними микроперепеси населення 1994 р. в %). |Показники |Усі |Домогосподарства які з: | | |домохозяй| | | |ства | | | | |1 |2 |3 |4 |5 і | | | |человек|человек|человек|человек|более | | | |а | | | | | |Усі |100 |100 |100 |100 |100 |100 | |домогосподарства | | | | | | | |Живуть в: | | | | | | | |- индивидуальном|24,8 |32,5 |28,5 |17,4 |18,3 |29,4 | |домі |3,3 |4 |3,1 |2,8 |3,2 |3,5 | |- частини | | | | | | | |індивідуального |61,8 |47,5 |59,5 |68,7 |70,5 |63 | |вдома |4,9 |8,4 |4,4 |4,7 |3,8 |2,2 | |- окремої |4,3 |6,9 |3,7 |5,1 |3,5 |1,4 | |квартирі |0,1 |0,1 |0,1 |0,1 |0,1 |0,1 | |- загальної квартирі| | | | | | | | | | | | | | | |- гуртожитку | | | | | | | |- іншому житловому | | | | | | | |приміщенні | | | | | | | |Знімають житло |0,8 |0,6 |0,7 |1,2 |0,6 |0,4 |.

У таблиці 8 представлено розподіл домашніх господарств за типами займаних житлових приміщень. Більшість їх живе у окремої квартирі, трохи менше 25% від загальної кількості в індивідуальному домі. Усі інші може бути потенційними покупцями, як і ті, хто живе у окремої квартирі чи індивідуальному доме.

Таблица 9. Продано квартир вдома державного, муніципального і змішаного житлового фонду громадянам та юридичним особам. |Показники |199|1994|1995|1996|1997|1998| | |3 | | | | | | |Кількість проданих квартир |861|1447|2648|2995|4251|4415| |У т.ч. громадянам |0 |4 |3 |9 |6 |1 | | |- |1007|2246|2282|3152|3278| | | |8 |2 |3 |0 |0 | |Загальна площа проданих |481|799 |1359|1591|2527|2859| |квартир тис. м2 | |553 | | | | | |У т.ч. громадянам |- | |1121|1127|1808|2053|.

На підтвердження можна навести таблицю 9, де чітко простежується тенденція до зростання кількості операцій купівлі-продажу квартир. Це засвідчує дедалі вищому інтересі громадян до свого житла. Та більшість квартир продається ні в збудованих знову будинках, а потім уже існуючих, і що може повністю покрити весь можливий спрос.

Таблица 10. Введення на дію житлових будинків (млн. м2 загальній площі). |Року |Усього |У т.ч. | | |постро| | | |ено | | | | |Государственным|ЖСК |Населенням на власний| | | |і підприємствами| |рахунок і з допомогою | | | |і міжнародними організаціями| |кредитів | |1992 |41,5 |29,2 |2,1 |4,9 | |1993 |41,8 |15 |1,9 |5,6 | |1994 |39,2 |10 |1,9 |7,1 | |1995 |41 |9,1 |1,7 |9 | |1996 |34,3 |5,9 |1,4 |10 | |1997 |32,7 |4,6 |1,3 |11,5 | |1998 |30,7 |3,4 |0,8 |12,1 |.

Серед новопобудованого житла (таблиця 10) відбувається перерозподіл за різними джерелами будівництва. Дедалі менше будується житла державними організаціями та підприємствами. І більше будується житла самим населенням власним коштом і з допомогою кредитів. Під час продажу такого житла її ціна може набагато перевищувати ціну державного. Більше докладно обсяг побудованого житла за формами власності представлено таблиці 11. Приватний сектор, не покладаючись допоможе держави, прагнути самостійно забезпечити себе жильем.

Таблица 11. Введення на дію житлових будинків на формам власності. |Показники |1995 |1996 |1997 |1998 | |У містах і селищах міського | |типу | |1992| 31 |1,9 | |1993|32,3 |2,2 | |1994|30,7 |3 | |1995|32,1 |3,8 | |1996|26,2 |4,3 | |1997|24,6 |5,3 | |1998|23,5 |6 | |У сільській місцевості | |1992|10,5 |3 | |1993|9,5 |3,4 | |1994|8,5 |4,1 | |1995|8,9 |5,2 | |1996|8,1 |5,7 | |1997|8,1 |6,2 | |1998|7,2 |6,1 |.

У сільській місцевості будівництво практично припинили й майже всі житло будується самими громадянами, які самі змушені задовольняти попит на житла своїми силами.

Таблица 13. Кількість побудованих квартир та його середня площа. |Показники |199|199|199|199|1996|1997|1998| | |2 |3 |4 |5 | | | | |Підприємствами і міжнародними організаціями всіх форм власності | |Кількість квартир |682|682|611|602|482 |430 |388 | |(тисяч) | | | | |71,2|75,9|79,1| |Їх середня площа |60,|61,|64,|68,| | | | |(м2) |8 |3 |2 |2 | | | | |У тому числі за видами | | | | | | | | |квартир в | | | | | | | | |% від загального введення: |18 |19 |19 |18 |18 |18 |18 | |1-о кімнатні |32 |33 |35 |32 |34 |30 |30 | |2-х кімнатні |40 |40 |39 |38 |37 |36 |36 | |3-х кімнатні |10 |8 |7 |12 |14 |16 |16 | |4-х і більше | | | | | | | | |ЖБК | |Кількість квартир |37 |33 |34 |30 |24 |23 |13 | |(тисяч) |56,|57,|57,|58,|59,3|58,9|61,9| |Їх середня площа |1 |9 |7 |5 | | | | |(м2) | | | | | | | | |Індивідуальними забудовниками | |Кількість квартир |61 |65 |78 |90 |93 |102 |104 | |(тисяч) |80,|85,|91,|99,|107,|112,|116,| |Їх середня площа |1 |1 |5 |7 |4 |4 |3 | |(м2) | | | | | | | |.

З таблиці 13 можна робити висновків, які квартири користуються у населення найбільшим попитом. Це 2−3 кімнатні квартири, що є оптимальним придбанням людей із середнім статком, хоч останнє час простежується зростання число квартир з 4-мя і більше комнатами.

Таблица 14. Приватизація житлового фонду. |Показники |1992|1993|1994|1995|1996|1997|1998|Всего з | | | | | | | | | |початку | | | | | | | | | |приватизаци| | | | | | | | | |і з | | | | | | | | | |стану | | | | | | | | | |на | | | | | | | | | |1.01.1999 | |Кількість |2631|5770|2396|1529|1203|1198|959 |15 774 | |приватизирова| | | | | | | | | |нных квартир | | | | | | | | | |тис. | | | | | | | | | |Загальна |132 |282 |114 |72 |57 |56 |46 |767 | |площа млн. | | | | | | | | | |м2 | | | | | | | | | |Питома вага |8 |18 |9 |6 |5 |5 |5 |44 | |приватизирова| | | | | | | | | |нных квартир | | | | | | | | | |у числі| | | | | | | | | |квартир, | | | | | | | | | |які підлягають | | | | | | | | | |приватизації | | | | | | | | | |% | | | | | | | | |.

Приватизація житла (таблиця 14) часто випереджає операції з нею. Тому наведене можна використовувати при примірному прогнозуванні пропозиції над ринком жилья.

Анализ ринку нежилих помещений.

Перейдемо до аналізу чергового сектора ринку недвижимости.

Таблица 15. Основні фонди промисловості. |Показники |199|199|1994|1995|1996|1997|1998| | |2 |3 | | | | | | |Наявність основних фондів (початку |0,7|17,|490,|1805|4802|4025|3982| |року у балансову вартість) млрд.| |4 |9 |, 8 |, 5 |, 8 |, 4 | |крб. (1998 — млн. крб.) | | | | | | | | |Зношеність основних фондів в % загальної |49,|49,|47,9|47,9|40,9|52 |52,4| |вартості фондів наприкінці року |5 |3 | | | | | | |Коефіцієнт відновлення (введення в |2,8|1,8|1,7 |1,6 |1,3 |1 |0,9 | |основних фондів в % від | | | | | | | | |загальної вартості основних фондів, на| | | | | | | | |наприкінці року в порівняних цінах) | | | | | | | | |Коефіцієнт вибуття (ліквідація |2,8|1 |1,8 |1,5 |1,3 |1,5 |1,5 | |основних фондів в % загальної | | | | | | | | |вартості основних фондів, на | | | | | | | | |початку року в порівняних цінах) | | | | | | | |.

З таблиці 15 видно, основні фонди на підприємствах починаючи з 1992 року, постійно збільшувалися до 1997 року за постійне зростання зносу основних засобів. Коефіцієнт відновлення за 7 років знизився з 2,8 до 0,9, а коефіцієнт вибуття з 2,8 до $ 1,5. Тобто виробництво ведеться на застарілому обладнанні й в старих виробничих приміщеннях. Попри такі умови промисловість ще загинула окончательно.

Таблица 16. Основні показники роботи харчової промисловості. |Показники |199|199|1994|1995|1996|1997|1998| | |2 |3 | | | | | | |Кількість підприємств |707|878|1263|1390|1840|1972|2237| | |3 |4 |6 |2 |9 |1 |2 | |Обсяг промислової продукції (млрд. |2 |15,|44,6|118 |158 |172 |196 | |крб.) | |7 | | | | | | |Чисельність промислового |155|155|1554|1506|1478|1454|1420| |виробничого персоналу тис. |4 |6 | | | | | | |людина | | | | | | | | |Прибуток (збиток) млн. крб. |336|273|5688|1253|7645|1043|-579| | | |7 | |2 | |6 |9 | |Рівень рентабельності продукції % |27 |23,|16,6|16,3|5,5 |8,4 |- | | | |5 | | | | | |.

На погляд одна з основних видів промисловості - харчова, починаючи з 1992 року, безупинно розвивалася, про що свідчить зростання кількості підприємств і обсягу промислової продукції (таблиця 16). Однак цей водночас знижувалася кількість персоналу і впала рентабельність. На 1998 галузь взагалі стала збитковою. Отже не можна однозначно говорити про розвиток цій галузі. Можливо на показниках позначилося серпневий дефолт, який завдав удару всієї экономике.

Таблица 17. Наявність і потужності промислових підприємств із випуску окремих видів продукції (без підприємств й управління промислових підрозділів при непромислових організаціях). |Показники |Потужність |Рівень використання середньорічний | | |действовав|мощности (%) | | |шая на | | | |1.01.1999 | | | | |1992|1993|1994|1995|1996|1997|1998| |Харчова | | | | | | | | | |промисловість: |15 |57 |50 |42 |32 |25 |19 |17 | |М'ясо (тис. т) | | | | | | | | | |Ковбасні вироби |4,5 |66 |62 |63 |54 |52 |41 |42 | |(тис. т) | | | | | | | | | |Тварина олію (тис. |3,3 |67 |61 |42 |35 |29 |27 |26 | |т) | | | | | | | | | |Сир сычужный (т) |564 |72 |73 |63 |51 |46 |42 |45 | |Цельномолочная |33,9 |41 |35 |30 |24 |24 |24 |27 | |продукція у перерахунку | | | | | | | | | |на молоко (тис. т) | | | | | | | | | |Консерви м’ясні (млн. |3,1 |61 |53 |45 |39 |43 |35 |35 | |ум. банок) | | | | | | | | | |Консерви молочні |2,1 |55 |57 |50 |48 |51 |55 |56 | |(млн. ум. банок) | | | | | | | | | |Консерви плодоовочеві |3,4 |51 |45 |27 |21 |15 |16 |20 | |(млн. ум. банок) | | | | | | | | | |Цукор пісок з |270 |86 |87 |85 |86 |85 |81 |75 | |цукрових буряків (тис. | | | | | | | | | |т) | | | | | | | | | |Борошно (млн. т) |20,3 |79 |66 |56 |53 |46 |48 |47 | |Крупа (млн. т) |2,4 |62 |53 |42 |39 |28 |27 |28 | |Хліб і хлібобулочні |57,3 |61 |55 |49 |44 |41 |38 |35 | |вироби (тис. т) | | | | | | | | | |Кондитерські вироби |3,8 |61 |66 |41 |46 |43 |44 |37 | |(млн. т) | | | | | | | | | |Макаронні вироби |1,3 |89 |69 |51 |44 |32 |32 |41 | |(млн. т) | | | | | | | | | |Рослинну олію |13,5 |71 |71 |48 |35 |40 |39 |46 | |(тис. т) | | | | | | | | | |Маргариновые продукти |882 |61 |45 |30 |20 |22 |24 |25 | |(тис. т) | | | | | | | | | |Пиво (млн. декалитров)|435 |66 |61 |54 |51 |47 |57 |70 | |Безалкогольні напитки|325 |19 |19 |17 |17 |14 |12 |28 | |(млн. декалітрів) | | | | | | | | | |Мінеральна вода (млн.|1,3 |35 |27 |32 |30 |39 |39 |41 | |полулитров) | | | | | | | | |.

Ще однією з причин їхнього падіння рентабельності харчової промисловості то, можливо зниження завантаження виробничих потужностей, яке відбувалося майже в усіх галузях харчової промисловості (таблиця 17). Уникли цього лише виробництво мінеральну воду, безалкогольних напоїв, пива, молочних консервов.

Таблица 18. Введення на дію найважливіших виробничих потужностей з допомогою будівництва нових, розширення й реконструкції діючих підприємств. |Показники |199|199|199|199|199|199|199| | |2 |3 |4 |5 |6 |7 |8 | |Потужності із виробництва: |- |4 |4,5|1 |- |- |- | |Сахара піску, тис. ц переробки буряків | | | | | | | | |на добу | | | | | | | | |М'ясо, тонн на зміну |50 |16 |43,|53,|27,|17,|79,| | | | |6 |1 |3 |5 |7 | |Цельномолочные продукти, тис. тонн на зміну |0,4|0,2|0,5|0,3|0,1|0,0|0,3| | | | | | |5 |6 | | |Сир твердих сортів, тонн на зміну |2,2|2,3|12,|7,9|7,9|1,4|5,4| | | | |6 | | | | | |Елеватори, тис. т одноразового |139|48 |50 |34 |- |- |- | |зберігання | | | | | | | | |Мельничные підприємства сортового помелу |0,3|0,5|0,2|0,8|0,7|0,2|1,5| |тис. т переробки на добу | | | | | | | |.

Попри важке економічне ситуацію і не повне завантаження існуючих виробничих потужностей щороку на дію вводяться все нові (таблиця 18). Слід зазначити, що цей дуже нерівномірний. Він коливається як у межах тимчасового відрізка, і у залежність від видів перероблюваної сировини. Найбільша частка запроваджених потужностей посідає переробку м’яса, а найменша на мельничные предприятия.

Таблица 19. Основні показники будівництва у сільське господарство. |Показники |199|199|199|199|1996|1997|1998| | |2 |3 |4 |5 | | | | |Введення на дію найважливіших виробничих потужностей | |Тваринницькі приміщення (включаючи | | | | | | | | |механізовані ферми і комплекси) | | | | | | | | |млн. скотомест: | | | | | | | | | |0,5|0,3|0,2|0,2|0,1 |0,05|0,05| |для ВРХ | | | | |0,07| | | |для свиней |0,2|0,1|0,1|0,1| |0,05|0,03| |для овець | | | | |0,03| | | | |0,3|0,2|0,1|0,0| |0,04|0,01| | | | | |7 | | | | |Птахофабрики: | | | | | | | | |яєчного напрями (млн. курей |0,2|0,4|0,7|0,4|0,1 |- |0,05| |несучок) | | | | |0,4 |- | | |м'ясного напрями (млн. голів |1,9|1 |1,5|0,4| | |- | |птахи) | | | | | | | | |Зерноі семяхранилище (млн. т |2,7|2,2|4,4|0,7|0,5 |0,4 |0,2 | |одночасного зберігання) | | | | | | | | |Сховища для картоплі, овочів і |0,3|0,2|0,1|0,1|0,5 |0,02|0,02| |фруктів (млн. т одноразового | | | | | | | | |зберігання) | | | | | | | | |Тепличні комбінати (га) |7,3|33,|10,|23,|18 |4,5 |0,03| | | |9 |6 |5 | | | | |Інвестиції в с/г (в фактич. цінах) |288|213|541|928|1079|1017|1038| | | |6 |5 |4 |7 |7 |4 |.

У сільське господарство теж вводять нові виробничі потужності (таблиця 19). Ці потужності значно менше за обсягом, ніж запроваджувані в харчової промисловості, т.к. витрати вище, а повернення капіталу очікується не вельми швидко. І відбувається постійне падіння обсягів впроваджуються виробничих потужностей. Разом з цим щорічно зростає обсяг інвестицій у сільське хозяйство.

Таблица 20. Введення на дію об'єктів соціально-культурного призначення. |Годы|Общео|Учрежде|Дошкол|Больни|Поликл|Учрежд| | |бразо|ния |ьные |цы |иники |ения | | |вател|начальн|общеоб|(тыс. |(тис. |клубно| | |ьные |ого |разова|коек) |посеще|го | | |учреж|професс|тельны| |ний в |типу | | |дения|иональн|е | |смену)|(тыс. | | |(тыс.|ого |учрежд| | |місць) | | |уч. |образов|ения | | | | | |мест)|ания |(тис. | | | | | | |(тис. |місць) | | | | | | |уч. | | | | | | | |місць) | | | | | |У містах і селищах міського типу | |1992|303 |8 |96 |8 |40 |56 | |1993|296 |12 |60 |14 |47 |45 | |1994|194 |8 |42 |12 |39 |34 | |1995|218 |3 |28 |9,7 |36,1 |23 | |1996|152 |3 |20 |9,2 |21 |15 | |1997|155 |1,8 |11 |8,2 |27 |14 | |1998|123 |1,3 |7,7 |7,3 |21 |11 | |У т.ч. у сільській місцевості | |1992|96 |2,6 |35 |2,3 |7,8 |45 | |1993|88 |6,4 |22 |2,5 |7,6 |37 | |1994|80 |2,5 |16 |1,8 |6,9 |28 | |1995|87 |2,2 |13 |2,3 |6,2 |17 | |1996|55 |1,1 |7 |1,4 |3,2 |11 | |1997|60 |0,3 |4 |2,5 |4 |11 | |1998|42 |- |2,3 |1,2 |3,5 |7,5 |.

Введення об'єктів соціально-культурного призначення (таблиця 20) призначення стабільно знижується. Дуже маленькі темпи введення спостерігаються у сільській місцевості. А нині об'єкти соціально-культурного призначення вже значно зношені і вимагають, а то й заміни, то крайньої мері капітального ремонту. У той самий час, тоді як недалекому майбутньому намітиться хоч якась зовсім незначна тенденція до зростання чисельності населення, то наявних об'єктів соціально-культурного призначення (шкіл, лікарень тощо.) просто ні буде хватать.

Отже, загалом ринку нежилий нерухомості можна сказати, що попри те, що цей сегмент постійно розвивається, необхідно додаткове запровадження різних об'єктів нерухомості задоволення попиту них. З іншого боку, необхідні інвестиції у житлове будівництво об'єктів соціально-культурного призначення, оскільки наноелектроніка в основному некомерційної, тобто не вигідною на її розвитку, але водночас яка потрібна на населения.

Взагалі ж що склалася ринку нерухомості ситуація неспроможна розглядатися, тільки нині, оскільки постійно які у для країни перетворення (зміна чисельності населення, поведінки уряду тощо.) надають досить сильний вплив з його розвиток і стан. Саме тож необхідно розглядати ринок нерухомості у часу, тобто велике значення набуває прогнозування і проектування операцій із нерухомістю на будущее.

ГЛАВА III. Прогнозування операцій із недвижимостью.

Проектування операцій із земельними участками.

Зміни, які у різні сфери життя суспільства, що згадувалося раніше, значно впливають в розвитку ринку нерухомості, то є і розвиток ринку земельних ділянок. У зв’язку з цим з’являється необхідність проектування з урахуванням здобутих і проаналізованих даних операцій із земельними ділянками. При аналізі операцій виявляються основні тенденції, у яких досить сформувалися, і нові тенденції, що тільки появляются.

Так було в відношенні операцій із земельними ділянками, наприклад: операцій купівлі-продажу, за її проектуванні основу усе ще залишається старе співвідношення операцій з продажу земельних ділянок для індивідуального житлового будівництва, для ведення особистого підсобного і дачного господарства, для садівництва та інших цілей. Проте, на прогнозний період (2000;2002 роки) передбачається таке збільшення кількості угод на наступному размере:

для індивідуального житлового будівництва — на 15−20%.

для ведення особистого підсобного господарства — на 5−10%.

для садівництва — на 30−40%.

для ведення дачного господарства — на 3%.

з метою — не меняется.

Спрогнозувати зміна площ, порушених при купівлі-продажу земельних ділянок, дуже складно, бо за цьому можливі три тенденции:

— збільшення площі, але у менші, ніж збільшення кількості угод купівлі-продажу земельних участков.

— збільшення площі паралельно зі збільшенням кількості угод купівліпродажу земельних участков,.

— збільшення площі, але у більших розмірах, ніж збільшення кількості угод купівлі-продажу земельних участков Таблица 21. Прогноз операцій із купівлі-продажу земельних участков.

| |2000 |2001 |2002 | | | | | | | | | | | |Показники | | | | | |Кол-в|S |Кол-во|S |Кол-в|S | | |про |(тис| |(тыс.|о |(тис.| | |Сдело|.га)|Сделок| |Сдело| | | |до | | |га) |до |га) | | |(Тис.| |(Тис.)| |(Тис.| | | |) | | | |) | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |Земельні ділянки для | | | | | | | |індивідуального житлового |40,9 |3,98|41,72 |4,06 |42,55|4,14 | |будівництва, всього: |1,43 | |1,46 |0,22 | |0,22 | |поза населених пунктів |7,77 |0,22|7,93 |1,14 |1,49 |1,17 | |у населених пунктів |31,7 | |32,33 |2,7 |8,08 |2,75 | |у містах та селищах | |1,11| | |32,98| | | | | | | | | | | | |2,65| | | | | |Земельні ділянки для ведення | | | | | | | |особистого підсобного господарства, всего:|80,03|16,7|82,43 |17,29|84,9 |17,81| | | |9 |2,47 | |2,54 | | |поза населених пунктів |2,4 |0,67|69,24 |0,69 |71,32|0,71 | |у населених пунктів |67,23| |10,72 |15,39| |15,85| |у містах та селищах | |14,9| | |11,04| | | |10,4 |4 | |1,21 | |1,25 | | | |1,18| | | | | |Земельні ділянки для садівництва, |111,9|8,4 |123,16|9,24 |135,4|10,16| |всього: |6 |3,78| |4,15 |7 | | |поза населених пунктів |70,53| |77,59 |0,65 |85,35|4,57 | |у населених пунктів | |0,59|8,62 |4,44 | |0,71 | |у містах та селищах |7,84 | |36,95 | |9,48 |4,88 | | |33,59|4,03| | |40,64| | |Земельні ділянки для дачного |3,02 |0,42|3,05 |0,42 |3,08 |0,42 | |господарства, всього: |1,18 | |1,19 |0,12 |1,2 |0,12 | |поза населених пунктів |1 |0,12|1,01 |0,19 |1,02 |0,19 | |у населених пунктів |0,84 | |0,85 |0,11 |0,86 |0,11 | |у містах та селищах | |0,19| | | | | | | | | | | | | | | |0,11| | | | | |Земельні ділянки з метою, |4,7 |5,9 |4,7 |5,9 |4,7 |5,9 | |всього: |1,08 |5,3 |1,08 |5,3 |1,08 |5,3 | |поза населених пунктів |0,8 |0,3 |0,8 |0,3 |0,8 |0,3 | |у населених пунктів |2,82 |0,3 |2,82 |0,3 |2,82 |0,3 | |у містах та селищах | | | | | | |.

Отже, у разі було запроектировано збільшення площі паралельно зі збільшенням кількості угод купівлі-продажу земельних участков.

Під час проектування операцій із купівлі-продажу земельних ділянок велике значення має тут тенденція зміни для цієї земельні ділянки. Саме ціна багато чому визначає попит (особливо платоспроможний) на дані земельні ділянки і впливає кількість операцій та т.д. Під час проектування ціни земельні ділянки в основі було взято наступна тенденция:

— підвищення цін на земельні ділянки для індивідуального житлового будівництва — на 10−15%.

— ціни на всі земельні ділянки для ведення особистого підсобного господарства і садівництва залишаться приблизно у такому ж уровне.

— підвищення цін на земельні ділянки для підприємництва та проведення дачного господарства до 20%.

Таблица 22. Для підприємств земельні ділянки при купівлі-продажу їх громадянам ($ за 1 м2).

|Показатели |Факт |Прогноз | | |1995 |2000 |2001 |2002 | |Земельні ділянки для індивідуального | | | | | |житлового будівництва, всього: |2,71 |2,85 |2,99 |3,14 | |поза населених пунктів |0,57 |0,6 |0,63 |0,66 | |у населених пунктів |0,66 |0,69 |0,73 |0,76 | |у містах та селищах |1,48 |1,55 |1,63 |1,71 | |Земельні ділянки для ведення особистого | | | | | |підсобного господарства, всього: |0,4 |0,4 |0,4 |0,4 | |поза населених пунктів |0,15 |0,15 |0,15 |0,15 | |у населених пунктів |0,34 |0,34 |0,34 |0,34 | |у містах та селищах |0,64 |0,64 |0,64 |0,64 | |Земельні ділянки для садівництва, |0,6 |0,6 |0,6 |0,6 | |всього: |0,55 |0,55 |0,55 |0,55 | |поза населених пунктів |0,46 |0,46 |0,46 |0,46 | |у населених пунктів |0,81 |0,81 |0,81 |0,81 | |у містах та селищах | | | | | |Земельні ділянки для дачного |0,6 |0,64 |0,67 |0,71 | |господарства, всього: |0,5 |0,53 |0,56 |0,6 | |поза населених пунктів |0,46 |0,49 |0,52 |0,55 | |у населених пунктів |0,81 |0,86 |0,91 |0,96 | |у містах та селищах | | | | | |Земельні ділянки з метою, |1,31 |1,31 |1,31 |1,31 | |всього: |0,06 |0,06 |0,06 |0,06 | |поза населених пунктів |2,85 |2,85 |2,85 |2,85 | |у населених пунктів |1,02 |1,02 |1,02 |1,02 | |у містах та селищах | | | | |.

Ще однією найпоширенішої операцією, здійснюваної з земельними ділянками, є оренда. Під час проектування операцій із оренді земельних ділянок бралися до уваги такі тенденции:

— збільшення площі орендованих земельних ділянок та збільшення кількості орендарів за весь прогнозний період на 15−20%.

— збільшення орендної плати підприємствам промисловості, зв’язку, будівництва у сільських населених пунктів й у містах і селищах — на 5−7%, а ненаселених пунктах — на 1%.

— збільшення орендної плати підприємствам торгівлі, громадського харчування, сервісу і побутового обслуговування — на 10%.

— збільшення орендної плати для сільськогосподарських підприємств — нет.

— збільшення орендної плати громадянам та його об'єднань для житлового будівництва, ведення особистого підсобного, садоводчества і городництва у населених пунктів й у ненаселених пунктах.

— на 0%, у містах та селищах — на 40%.

— збільшення орендної плати громадянам та його об'єднань для підприємницької діяльності - на 30%.

Таблиця 23. Проектування операцій із оренді земельних участков.

|Показатели |1995 |2000 |2001 |2002 | |Разом (тис. га), |1949 |2066 |2189,9 |2324,3 | |зокрема: | | | | | |поза населених пунктів |1746 |1850,8 |1961,8 |2079,5 | |у населених пунктів |176 |186,6 |197,8 |209,6 | |у містах та селищах |27 |28,6 |30,3 |35,2 | |2. Чисельність орендарів всього |333 |412,92 |437,7 |463,96 | |(тис. чол.), | | | | | |зокрема: |129 |159,8 |169,39 |179,55 | |поза населених пунктів |105 |130,19 |138 |146,29 | |у населених пунктів |99 |122,93 |130,31 |138,12 | |у містах та селищах | | | | | |3. Орендну плату ($ за 1 м2) | | | | | |Підприємства промисловості, зв’язку, будівництва | |поза населених пунктів |0,27 |0,28 |0,28 |0,28 | |у населених пунктів |0,18 |0,19 |0,19 |0,2 | |у містах та селищах |0,38 |0,39 |0,4 |0,42 | | Підприємства торгівлі, громадського харчування, сервісу і побутового обслуговування | |у населених пунктів |5 |5,15 |5,3 |5,46 | |у містах та селищах |4,25 |4,38 |4,51 |4,64 | | Сільськогосподарські підприємства | |поза населених пунктів |0,01 |0,01 |0,01 |0,01 | |у населених пунктів |0,003 |0,003 |0,003 |0,003 | |у містах та селищах |0,03 |0,03 |0,03 |0,03 | | Громадяни та його об'єднання для житлового будівництва, особистого | |підсобного господарства, садоводчества і городництва | |поза населених пунктів |0,01 |0,01 |0,01 |0,01 | |у населених пунктів |0,01 |0,01 |0,01 |0,01 | |у містах та селищах |0,13 |0,15 |0,17 |0,2 | | Громадяни та його об'єднання для підприємницької діяльності | |у населених пунктів |1,17 |1,29 |1,42 |1,56 | |у містах та селищах |9,26 |10,19 |11,2 |12,32 |.

Важливе значення під час проектування операцій із земельними ділянками як покупців та орендарів земельних ділянок, так бюджету (федеральних і місцевого) має прогнозування зміни земельного податку і орендної плати. На перспективу мають місце такі тенденции:

— збільшення надходжень у федеральний бюджет на 30−40%.

— збільшення надходжень у місцевий бюджет на 2−3%.

— збільшення надходжень у розрахунку 1 жителя — на 1,5−2%.

Таблиця 23. Земельний податок, і орендна плата.

|Показатели |1995 |2000 |2001 |2002 | |1. Надходження всього: |141,27 |143,27 |145,2 |147,29 | |У федеральний бюджет |5,7 |6,27 |6,9 |7,59 | |У регіональний бюджет |135,6 |137 |138,3 |139,7 | |2. Питома вага |100 |100 |100 |100 | |надходжень, % |4,02 |4,4 |4,8 |5,15 | |У федеральний бюджет |95,98 |95,6 |95,2 |94,85 | |У регіональний бюджет | | | | | |3. У розрахунку 1 жителя, |4,7 |4,75 |4,79 |4,84 | |доларів | | | | |.

Прогнозування операцій із житловими помещениями.

У зв’язку з що відбуваються змінами виникає потреба проектування операцій із житловими помещениями.

Для проектування операцій із житловими приміщеннями треба зазначити останні наявні дані про введення на дію житлових будинків (таблиця 24), тенденцію зміни й інших чинників (таблиця 6.3).

Таблица 24. Введення на дію будинків 1998;го году.

|Показники |Кількість |Загальний |Загальна | | |будинків |строительный|площадь | | | |обсяг |будинків | | | |(млн. м3) |(млн. м2) | |Введено всього, |120 686 |152,3 |40,1 | | | | | | |зокрема будинку: |111 283 |127,2 |34,9 | |житлового призначення |9403 |25,1 |5,2 | |нежитлового призначення |7965 |12,3 |2,2 | |виробничого призначення |1438 |12,8 |3 | |сфери освіти, медицини, | | | | |культури | | | |.

Таблиця 25. Прогноз чисельності населения.

|Показники |1998 |2000 |2001 |2002 | |Чисельність (тис. |146 300 |128 012,5 |103 629,16 |91 437,49| |чол.) | | | | | |Кількість народжених на 1 тис. |8,8 |8,9 |9 |9,1 | |Кількість мертвих 1 тис. |13,6 |13,1 |12,4 |10,1 | |Сальдо міграції |278,6 |216,7 |151,69 |113,77 | |Кількість сімей без самотніх |38,8 |34,92 |33,17 |31,52 | |(млн.) | | | | | |Середня величина сімей без |3,8 |3,42 |3,25 |3,09 | |самотніх (чол.) | | | | | |Чисельність самотніх (млн. |9,6 |8,64 |8,21 |7,8 | |чол.) | | | | | |Кількість розрахункових одиниць (млн. |48,4 |43,56 |41,38 |39,34 | |сімей) | | | | | |Середня величина розрахункових |3,24 |2,94 |2,8 |2,67 | |одиниць (чол.) | | | | |.

Зная приблизний розмір щорічно введеної житлової площі, і навіть прогноз по чисельності населення в майбутнє, можна прогнозувати на найближчу перспективу (2000;2002 роки) забезпеченість населення житловий площею (таблиця 26).

Таблица 26. Прогноз житлової обеспеченности.

|Показатели |2000 |2001 |2002 | |Житловий фонд (млн. м2) |2747 |2788,2 |2830,03 | |Чисельність (тис. чол.) |128 012,5|103 629,16 |91 437,49| |Середня житлова забезпеченість |21,46 |26,91 |30,95 | |Кількість сімей без самотніх (млн.) |34,92 |33,17 |31,52 | |Середня величина сімей без самотніх (чол.) |3,42 |3,25 |3,09 | |Чисельність самотніх (млн. чол.) |8,64 |8,21 |7,8 | |Кількість розрахункових одиниць (млн. сімей) |43,56 |41,38 |39,34 | |Середня величина розрахункових одиниць (чол.) |2,94 |2,8 |2,67 | |Введення в експлуатацію загальній площі протягом року |34,93 |34,96 |34,99 | |(млн. м2) | | | | |Приріст загальній площі з допомогою |3,49 |3,49 |3,5 | |реконструкції (млн. м2) | | | | |Спад житлового фонду (млн. м2) |1,75 |1,75 |1,75 | |Площа квартир (млн. м2) |2783,67 |2824,9 |2866,77 | |Кількість квартир (млн.) |946,83 |1008,89 |1073,7 |.

Розраховане в таблиці 26 значення середньої житлової забезпеченості становило 2002 року 30,95 м² проти 21,46 м2 2000 року, тобто, це значення з кожним роком зростає. Пояснити це у цьому випадку можна тим, що, по прогнозних даних, померлих найближчим часом усе ж перевищувати число народжених. Ємність ж житлового будівництва у цей період передбачається досить стабільна, причому у основному з допомогою завершеною забудови і ущільнення сформованих мікрорайонів і завдяки вилучення сільськогосподарських земель (таблиця 27).

Таблица 27. Прогнозна ємність житлового строительства.

|Показатели |2000 |2001 |2002 | |Житлове будівництво всього (тис. м2), |34,93 |34,96 |34,99 | |зокрема: | | | | |з допомогою завершеною забудови і ущільнення | | | | |сформованих мікрорайонів |15,72 |15,73 |15,75 | |з допомогою введення промислових підприємств |0,7 |0,7 |0,7 | |комплекси реконструкції районів з колишніми |3,49 |3,5 |3,5 | |будівлями |3,49 |3,5 |3,5 | |з допомогою реконструкції існуючих сіл і |14,32 |14,33 |14,35 | |селищ | | | | |з допомогою вилучення сільськогосподарських земель | | | |.

Через різного попиту однокімнатні і багатокімнатні квартири, необхідно правильно спроектувати у майбутнє співвідношення цих квартир для будівництва й використання: для здавання у найми, на продаж з підтримкою держави, на продаж на комерційній основі й т.д.

Під час будівництва найбільша питома вага посідає двохі трикімнатні квартири, що диктується підвищений попит на них.

Зазвичай, для здавання у найми переважно використовуються одне-, двохі трикімнатні квартири. З іншого боку, саме такі квартири будуються для продажу квартир із підтримкою держави. Для продажу на комерційної основі будуються всі з вказаних у таблиці 28 квартир, але найбільший питому вагу все-таки посідає продаж двохі трикімнатних квартир.

Таблиця 28. Необхідну співвідношення квартир в розрахунковому периоде.

|Показатели |1 |2 |3 |4 |5 |6 | | |комнат|комнат|комнат|комнат|комнат|комнат| | |ные |ные |ные |ные |ные |ные | |Житлове будівництво всього | | | | | | | |(тис. м2) |6,99 |11,53 |12,92 |2,69 |0,7 |0,1 | |2000 р. |6,99 |11,54 |12,94 |2,69 |0,7 |0,1 | |2001 р. |6,99 |11,55 |12,95 |2,69 |0,7 |0,1 | |2002 р. | | | | | | | |Співвідношення квартир у найми | | | | | | | |2000 р. |2,1 |4,04 |4,52 |… |… |… | |2001 р. |2,1 |4,04 |4,53 |… |… |… | |2002 р. |2,1 |4,04 |4,53 |… |… |… | |Співвідношення квартир для | | | | | | | |продажу із підтримкою | | | | | | | |держави |1,4 |3,8 |4,2 |0,32 |0,014 |- | |2000 р. |1,4 |3,8 |4,27 |0,32 |0,014 |- | |2001 р. |1,4 |3,8 |4,27 |0,32 |0,014 |- | |2002 р. | | | | | | | |Співвідношення квартир для | | | | | | | |продажу на комерційної | | | | | | | |основі |0,35 |3,8 |5,3 |0,32 |0,042 |0,003 | |2000 р. |0,35 |3,8 |5,31 |0,32 |0,042 |0,003 | |2001 р. |0,35 |3,8 |5,31 |0,32 |0,042 |0,003 | |2002 р. | | | | | | |.

Задля реалізації програми житлового будівництва необхідно залучення інвестицій. Ємність житлового будівництва у період із 2000 по 2002 рік, по прогнозам, буде стабільно збільшуватися, тож треба збільшення з кожним роком обсягу інвестування. Вже наприкінці 90-х великий обсяг будівництва здійснювався рахунок коштів населення. Будівництво за рахунок інших джерел у останнім часом значно зменшилася. Така тенденція збережеться і перспективу (таблиця 29).

Таблица 29. Обсяг необхідних інвестицій для реалізацію програми житлового будівництва (загалом 1м2 — 250 долларов).

|Показатели |2000 |2001 |2002 | |Житлове будівництво всього (тис. м2) |34,93 |34,96 |34,99 | |Середня вартість м2 житла (долар) |250 |250 |250 | |Обсяг інвестицій (млн. доларів), | | | | |зокрема: | | | | |кошти федерального бюджету |3 |3 |3 | |кошти муніципального бюджету |0,94 |0,94 |0,94 | |кошти суб'єктів РФ |2,97 |2,97 |2,97 | |кошти населення |20,36 |20,38 |20,4 | |кошти різних інвесторів |7,37 |7,38 |7,39 | |інші кошти |0,28 |0,28 |0,28 |.

На весь прогнозний період передбачається збільшення обсягу інвестицій, причому рахунок коштів населення Криму і коштів різних инвесторов.

Отже, за прогнозами, будуть обстоять справи в самісінький майбутнє над ринком житлових помещений.

Прогнозування операцій із нежитловими помещениями.

Ще однією сегменті ринку нерухомості, які порушать що відбуваються зміни, є ринок нежилих приміщень, тож необхідно провести проектування операцій із нежитловими помещениями.

Під час проектування площ нежилих приміщень у основу було покладено такі тенденції (за весь прогнозний період): — збільшення кількості підприємств і закупівельних організацій за галузями економіки — на 5−10% - середня площа нежитлового приміщення залишається незмінною — збільшення загальної потреби у нежилих приміщеннях підприємств і організаціях на 3%.

Таблиця 30. Проектування площ нежилих помещений.

|Показники |1999 |2000 |2001 |2002 | |Підприємства й за галузям | | | | | |економіки всього (тис.), |2901 |2988,03|3077,7 |3170 | |зокрема: |352 | |359,1 |362,7 | |промисловість | |355,5 | | | |торгівля і громадське харчування |935 | |991,9 |1021,7 | |оптової торгівлі продукцією | |963,1 | | | |виробничо-технічного призначення |41,1 | |41,9 |42,3 | |діяльність із забезпечення |97,8 |41,5 |104,8 |108,4 | |функціонування ринку | |101,2 | | | |Середня площа нежитлового приміщення (м2),| | | | | |зокрема на підприємствах: | | | | | |промисловості |1000 |1000 |1000 |1000 | |торгівлі, і громадського харчування |100 |100 |100 |100 | |оптової торгівлі продукцією | | | | | |виробничо-технічного призначення |500 |500 |500 |500 | |діяльність із забезпечення |70 |70 |70 |70 | |функціонування ринку | | | | | |Загальна потреба у нежилих приміщеннях | | | | | |на підприємств і організаціях всього |472 896 |479 644 |486 576 |493 608 | |(тис. м2), | | | | | |зокрема: |352 000 |355 500 |359 100 |362 700 | |промисловість |93 500 |96 310 |99 190 |102 170 | |торгівля і громадське харчування | | | | | |оптової торгівлі продукцією |20 550 |20 750 |20 950 |21 150 | |виробничо-технічного призначення |6846 |7084 |7336 |7588 | |діяльність із забезпечення | | | | | |функціонування ринку | | | | |.

Продаж підприємств як майнових комплексів не отримала поширення у умовах тривалого економічного кризиса.

Можна спробувати передбачити розвиток ринку промислової нерухомості принаймні стабілізації російської економіки та формування прийнятних умов для инвестиций.

Таблиця 31. Угоди з купівлі-продажу нежилий недвижимости.

|Показники |1997 |2000 |2001 |2002 | | |Кол-в|S |Кол-в|S |Кол-в|S |Кол-в|S | | |про |(тыс|о |(тыс.|о |(тыс.|о |(тис. | | |Сдело|. |Сдело|м2) |Сдело|м2) |Сдело|м2) | | |до |м2) |до | |до | |до | | | |(тис.| |(тис.| |(тис.| |(тис.| | | |) | |) | |) | |) | | |Операції з нежилим фондом|605 |117 |609 |114,8|613 |113,9|617 |113,12| |всього | | | |4 | |2 | | | |їх: | | | | | | | | | |комерційна |401 |61 |412 |61,7 |418 |62,11|424 |62,58 | |нерухомість, | | | | | | | | | |зокрема: |106 |25 |100 |23,5 |97 | |94 |22,12 | |бізнес-центр, офіс |277 |35 |294 |37,1 |303 |22,8 |312 |39,36 | |торговий центр |5 |1 |5 |1 |5 |38,21|5 |1 | |(магазин) |13 |0,1 |13 |0,1 |13 | |13 |0,1 | |ресторан та інших. | | | | | |1 | | | |пункти сервісу | | | | | |0,1 | | | |промислова |199 |53 |192 |50,14|190 |48,81|188 |47,54 | |нерухомість, | | | | | | | | | |зокрема: |46 |13 |43 | |42 | |41 |11,5 | |заводські приміщення |33 |2 |36 |12,22|38 |11,85|40 |2,43 | |паркінги, гаражі |120 |38 |113 | |110 | |107 |33,61 | |офіси, склади | | | |2,2 | |2,31 | | | | | | | |35,72| |34,65| | | |соціально-культурна | | | | | | | | | |нерухомість, |5 |3 |5 |3 |5 |3 |5 |3 | |зокрема: | | | | | | | | | |школи, дитячі садки |2 |1 |2 |1 |2 |1 |2 |1 | |будинку, |3 |2 |3 |2 |3 |2 |3 |2 | |адміністративні | | | | | | | | | |установи | | | | | | | | |.

Отже, за прогнозами, будуть обстоять справи в самісінький майбутнє над ринком нежилих помещений.

ГЛАВА IV. Ефективність операцій із недвижимостью.

Для оцінки ефективності операцій із нерухомістю використовують велике число загальноприйнятих інструментів. Деякі їх включають просту арифметику, інші мають більш складний характер.

У цьому главі розглядаються такі показники: — Період окупності (окупність) — Валовий рентний мультиплікатор — Загальна ставка доходу — Ставка грошових надходжень на власний капітал — Чистий располагаемый дохід — Загальні річні надходження на власний капітал — Метод середньорічного доходу. — Чиста поточна стоимость.

Техніка періоду окупності дозволяє визначити час, необхідне для відшкодування інвестиційних витрат з допомогою припливу коштів. Результат — тимчасової період, а чи не ставка доходу. Техніка періоду окупності не враховує грошові надходжень від інвестицій після завершення періоду окупності, і навіть час надходження коштів протягом періоду окупаемости.

Валовий рентний мультиплікатор — цей показник ціни купівлі або продажу до валовому рентному прибутку. Відповідно до визначенням даного показника за його розрахунку можна використовувати або потенційний валовий дохід (до відрахування поправки на недовикористання), або дійсний валовий дохід (з відрахуванням даної поправки). Аналітику слід визначити, який показник доходу використовувати, і відходити від него.

Він одна із широко застосовуваних Він простий під час розрахунків і який використовує легкодоступні цифри. Проте широта її використання визначається саме простотою розрахунку доступністю даних із іншим об'єктах, а чи не його надійністю як інструмент оценки.

Хоча може бути використана як грубого індикатора завищення чи заниження ціни, він неспроможний врахувати розбіжності у рівнях операційних витрат між різними проектами, і навіть розбіжності у фінансуванні, цінах перепродажу і прибуткових податках. Він приймає до уваги суму і час отримання інвестором у власний капітал коштів за вирахуванням податків. Ми можемо очікувати, що це техніка використовуватиметься протягом багато років, але на ділі це недостатньо точний, грубий вимірювальний інструмент. Загальна ставка доходу розраховується шляхом розподілу чистого операційного доходу на ціну продажу. Одержуваний результат — ставка прибутку і повернення для всього викупленого капіталу незалежно від характеру інвестора (ті, інвестора у власний капітал чи іпотечного кредитора). Ставка грошових надходжень на власний капітал також називається методом грошового доходу на кошти мулу грошового доходу на інвестовані кошти, і навіть технікою відсоткових грошових надходжень. Розраховується шляхом розподілу грошових надходжень до сплати на суму початкових інвестицій у власний капітал та перекладу отриманого десяткового результату в проценты.

Ставка грошових надходжень на власний капітал неспроможна врахувати наслідків прибуткового оподаткування, змін — у вартості власності та скорочення основний суми іпотечного боргу. Вона теж може описати кінцеву віддачу. Проте, дана техніка зазвичай використовується інвесторами в недвижимость.

Коли використовується техніка чистого наявного доходу, ставка розраховується шляхом розподілу грошових надходжень до сплати податку і економії на податок або виплат податку (грошові надходження після сплати податку) на початкові інвестиції у власний капитал.

Проте отримувана цієї технікою ставка може вводити на оману з тих самих причин, як і ставка грошових надходжень на власний капітал. З іншого боку, оскільки прискорений знос і високі відсоткові виплати за ранні роки володіння приносить дохід власністю часто призводять до штучному завищення бухгалтерських збитків ці (але не наступні) роки, то відсоткові ставки NSI можуть дезорієнтувати, вони теж враховують податки, сплачувані під час продажу собственности.

При застосуванні техніки загальних річних надходжень на власний капітал сума прогнозованих грошових надходжень, економії (чи виплат) податку, підвищення (чи зниження) вартості об'єкту і скорочення іпотечного боргу співвідноситься або з початковими інвестиціями власний капітал, або з ринковою вартістю власного капіталу, що дозволяє ставку доходу кожний рік. Крім вже описаних мінусів, властивих методам грошових надходжень на власний капітал та чистого наявного доходу, в даної техніки є іще одна недолік. Підвищення вартості власності і зменшення іпотечного кредиту неможливо знайти реалізовані до продажу чи окремих випадках до рефінансування об'єкта. При визначенні ставки доходу інвестору слід зарахувати цифри, що характеризують підвищення вартості об'єкту і скорочення іпотечного боргу, того року чи роки, коли очікується їх реалізація в грошовому выражении.

Метод середньорічного доходу передбачає перебування середньорічний суми припливу від на інвестиції та її наступне розподіл на початкову величину власного капіталу. Хоча ця техніка широко застосовується інвесторами на нерухомість визначення ставок доходу, вона враховує часу припливу від інвестицій. Він не враховує різницю у вартості між грошима, одержуваними негайно, і тих, надходження яких повинна відбутися на віддаленому будущем.

Проте, цього методу є дві великих плюси. Перший — це легкість під час розрахунків, що, очевидно, і причина застосування його багатьма власниками, (Для розрахунку ставки із загального припливу грошових коштів віднімається сума іноземних інвестицій і результати ділиться на твір числа років, складових період володіння, й початкового власного капіталу). Друге велика перевага у тому, що метод середньорічного доходу покаже приблизну величину внутрішньої ставки доходу, якщо будуть дотримані такі дві умови, 1. Протягом усього періоду володіння величина припливу від використання об'єкта залишається незмінною. 2. Виручка від продажу після сплати податку дорівнює початковою інвестиціям у власний капитал.

Результати застосування методу середньорічного доходу до оцінюваної власності залежатимуть від обраного періоду володіння і південь від того, проводиться чи аналіз на доналоговой чи посленалоговой основі. Техніка чистої поточної вартості передбачає дисконтирование і приведення припливу від інвестицій до поточної вартості із заздалегідь певної ставці дисконту. Потім отримана поточна вартість порівнюється зі поточної вартістю самих інвестиції (відпливу коштів). Велі поточна вартість інвестицій перевищує поточну вартість припливу коштів, то запропонований варіант інвестицій відхиляється, оскільки вона неспроможний забезпечити мінімальну прийнятну ставку доходу, У іншому разі запропоновані інвестиції приймаються до розгляду. Теоретично заздалегідь певна ставка дисконту, використовувана для розрахунку чистої поточної вартості, — це вартість капіталу. Проте за практиці досить складно обрати підхожу ставку. У техніці чистої поточної вартості застосовується дисконтирование, тобто. вона приймає до уваги вартість грошей у часі, На жаль, його потребує наперед визначеної «бар'єрній «(порогової) ставки і тому дає змоги виявити ставку доходу, яку, як очікується, принесуть запропоновані інвестиції (чи принесли фактичні инвестиции).

ГЛАВА V. Правове забезпечення операцій із недвижимостью.

З погляду права власність ділиться на нерухомого майна, чи нерухомість, і рухоме майно. Об'єктом права власності визнається майно, яке у вигляді речей і прав. Правове регулювання взаємин у сфері нерухомості є важливим конструктивним елементом під час проведення реформ економіки, оскільки з цим пов’язаний велике коло соціально-економічних і розширення політичних проблем, які зачіпають всі прошарки нашого суспільства. Формування ринкових механізмів економіки потребує у цьому, щоб право забезпечувало правила чесної ігри та зовсім було частиною системи соціального контролю, Нерухомість є правовідносини, учасники якого пов’язані суб'єктивними правами і відповідними обов’язками. Закон, виконуючи функції соціального збереження, захищає громадян і юридичних на власність (нерухомість), цим захищає економічну структуру суспільства. Суспільство та її інституції продовжують існувати, попри постулат про кінцівки людського життяЗакони, хоч і породжують поточні проблеми, полегшують життя, оскільки пропонують стандартні способи на вирішення тих чи інших завдань і багатьох проблем. Ринкові реформи, у Росії ведуть для серйозного оновленню галузей законодавства, що регулюють відносини у сфері економіки. Корінні зміни у підходах до державного регулювання економіки істотно вплинули на товарно-грошові, тобто майнові, відносини. Дозвіл підприємницької діяльності приватних осіб позначило право підприємця (приватного підприємства) володіти, користуватися й розпоряджатися своїм майном, зокрема нерухомістю. У цьому нерухомість зі свого правовому режиму відрізняється з інших складових частин имущества.

У регулювання відносин з нерухомістю найбільше удільне значення має громадянське право. Воно регулює право власності, зобов’язальне право, спадкове право, і навіть визначає правоздатність іноземних громадян, і юридичних осіб і застосування цивільних законів інших держав та Міжнародних договорів. Слід зазначити, що у основі майнових відносин по цивільному праву лежить юридичне рівність сторін, а правничий та обов’язки сторін виникають, зазвичай, з договору. У той самий час у відношенні нерухомості використовуються норми адміністративного, земельного, фінансового та інших галузей права.

Нині російське законодавство містить значне кількість і правил, регулюючих правовідносини, пов’язані з нерухомістю. Керуючись «Общеправовым класифікатором галузей законодавства», основні нормативні акти, регулюючі сферу нерухомості, перебувають у наступних галузях законодавства: — Основи державних устроїв. — Громадянське законодавство. — Законодавство про землю. — Законодавство підприємства і підприємницькій діяльності. — Законодавство про фінансах і кредиті. — Законодавство про містобудуванні і архітектурі. — Законодавство про житлово-комунальному господарстві й побутовому обслуговуванні населення. — Законодавство про капітальному будівництві та капітальний ремонт. — Законодавство про охорону й використанні лісів. — Законодавство по загальних питань народного господарства. — Законодавство про промисловості. — Законодавство по загальних питань охорони навколишнього природного середовища проживання і раціонального використання природних ресурсів. — Кримінальну законодавство. — Міжнародне приватне право та інформаційний процес. — Зовнішньоекономічні відносини. — Законодавство про недрах.

Основні принципи, що визначають законне і цивілізоване розвиток ринку нерухомості у Росії, викладені у Конституції Російської Федерации.

Ці конституційні принципи мають вищою юридичною чинністю і є основою для російських законів і підзаконних актів, регулюючих правовідносини у сфері недвижимости.

Російське законодавство зазнало якісних змін. Важливим кроком у реформі законодавчої системи стало прийняття Державної Думою РФ першої та другої частини Цивільного кодексу РФ. Перша частина нового Цивільного кодексу РФ включає три провідних розділу, загальних положень, право власності і загальну частина зобов’язального права, Друга частина Цивільного кодексу РФ містить низку розділів, що регулюють відносини в сфері нерухомості: «окремі види зобов’язань, зокрема купівля-продаж нерухомості, міна, дарування, рента, оренда, поспіль, позику і кредит.

Громадянське законодавство визначає правове становище учасників громадянського обороту, підстави виникнення і Порядок здійснення права власності та інших речових прав, регулює договірні й інші зобов’язання, і навіть інші майнові і з ними немайнові відносини, засновані на рівність, автономії волі і потрібна майнової самостійності їх участников.

При скоєнні операцій із нерухомістю широке застосування знаходять норми Цивільного кодексу із розділів «Право власності», «Зобов'язальне право» і «Спадкове право».

У Цивільному кодексі містяться ті основи цивільно-правових взаємин у сфері нерухомості, яких мають відповідати підзаконні акти міністерств та, рішення федеральних і місцевих виконавчих органів власти.

Конституція РФ закріплює як один форму власності муніципальну власність й встановлює, що управління муніципальної власністю належить органам місцевого самоврядування міських і сільських поселений.

Порядок освіти, володіння, користування і розпорядження муніципальної власністю визначено Цивільним кодексом РФ, законом РФ «Про місцеве самоврядування». Федеральним законом РФ «Про загальні принципи організації місцевого самоврядування» та інші правовими актами.

Органи місцевого самоврядування приймають програми розвитку території, і навіть планові акти, що стосуються сфери нерухомості, місцеві програми приватизації, генеральні плани і плани земельно-хозяйственного устрою, проекти планування і забудови населених пунктов.

Операції з земельними ділянками регулюються цивільним законодавством з урахуванням норм земельного, лісового, природоохранительного законодавства, законодавства надра, і навіть указу Президента РФ від 27 жовтня 1993 року «Про регулювання земельних взаємин держави і розвитку аграрній реформі в России».

Законом РФ «Про основи житлової політики» від 24 грудня 1992 року у цілях забезпечення прав громадян житло за органами місцевого самоврядування закріплені такі обов’язки, облік житлового фонду, розподіл і надання житлових приміщень за договорами найму, оренда, і навіть їх продаж, до житлового будівництва й дуже далее.

Земля має особливий правової статусу і служить об'єктом специфічних суспільно-економічних отношений.

Володіння, користування і розпорядження земельними ділянками тією мірою, як і їх ринковий оборот допускається законом, здійснюється їх власниками вільно якщо це завдає шкоди навколишньому середовищі не порушує правий і законних інтересів інших лиц.

Згідно із Законом РФ від 23. грудня 1992 р N 4196−3 «Про право громадян РФ отримання у приватну власність і продаж земельних ділянок для ведення особистого підсобного і дачного господарства, садівництва і індивідуального житлового будівництва» і Указу Президента РФ від 27 жовтня 1993 р N1767 «Про регулювання земельних взаємин держави і розвитку аграрній реформі у Росії» громадяни і юридичних осіб — власники земельних дільниць мають право продавати, передавати у спадок, дарувати, здавати під заставу, оренду, обмінювати, і навіть передавати земельну ділянку або його частину як внесок в статутні фонди акціонерних товариств, товариств, кооперативів, зокрема з іноземним участием,.

«Порядок купівлі-продажу громадянами Російської Федерації земельних ділянок», затверджений постановою Уряди РФ передбачає, що купівля-продаж земельних ділянок можлива за відсутності суперечок та інших, встановлених законодавством причин, що перешкоджають висновку угоди, під час проведення угоди не можна змінити цільове призначення дільниці і режим використання земель (має бути збережено право проїзду у ділянці, технічного обслуговування і ремонту будинків, споруд, надземних і підземних комунікацій та інші умови). Типовий договір купівлі-продажу земельних ділянок — купча затверджений наказом Комітету РФ земельних ресурсів і землевпорядкування. Відповідно до Указу Президента РФ від 7 грудня 1993 р «Про оподаткування продажу земельних ділянок та інших операцій із землею» під час проведення угоди купівлі-продажу громадяни, продають земельну ділянку чи земельну частку, сплачують податок відповідно до Законом РФ «Про прибутковий податок з фізичних осіб» а юридичних осіб — відповідно до Законом РФ «Про єдиний податок з підприємств і закупівельних організацій» При успадкування чи даруванні земельних ділянок оподаткування здійснюється стосовно Закону РФ «Про податок із майна, переходить у порядку наслідування чи дарування». Порядок оподаткування угод що така регулюється «Інструкцією про оподаткуванні продажу земельних ділянок та інших операцій із землею», затвердженої Державній податковій службой.

Оренда земельних ділянок є для землекористувачів менш захищену і вигідну з економічної погляду форму володіння, ніж власність, Придбання земельних ділянок у власність для заможних землекористувачів і інвесторів коштуватиме більшості випадків дешевше. Чим оренда, за наявності досить серйозних гарантій із державного боку у разі викупу ділянки для державних підприємств і муніципальних потреб, і навіть наявності права розпорядження участком.

Ця обставина істотно зменшує правову захищеність орендаря, бо за відсутності детального законодавства про оренду землі органи виконавчої влади можуть включати у договір умови зі свого усмотрению.

Порядок укладення договорів оренди земель сільськогосподарського призначення затверджений постановою Уряди РФ «Про затвердження форм свідчень на право власності, договору оренди — і договору тимчасового користування землей».

Російські регіони розпочали формування власної нормативної бази галузі земельних відносин з урахуванням проголошеного Конституцією РФ права приватної власності на землю.

Закон РФ «Про плату за землю» і Інструкції Державній податковій служби РФ щодо застосування Закону РФ «Про плату за землю» визначають об'єкти оподаткування земельним податком, встановлюють ставки і пільги зі стягування і щодо оплати землю.

Нормативна ціна землі застосовується під час передачі землі на власність, встановленні колективно-частковий власності на грішну землю, передачі їх по спадщині, даруванні й одержанні банківського кредиту під заставу земельної ділянки. Порядок визначення нормативної ціни землі встановлено постановою Уряди РФ «Про порядок визначення нормативної ціни землі». Нормативна ціна землі встановлена у розмірі 200-кратной ставки земельного податку одиницю виміру площі земельних ділянок. Залежно від рівня ринкових ціни землю різного цільового призначення органи виконавчої влади суб'єктів Російської Федерації за поданням комітетів земельних ресурсів і землевпорядкування встановлюють по оцінним зонам земель на підвідомчої території що б коефіцієнти до нормативної ціні землі. У цьому розмір нормативної ціни землі повинна перевищувати 75% рівня ринкових ціни земельні ділянки. Місцева адміністрація вправі підвищувати чи знижувати встановлену нормативну ціну землі, але з понад 25%.

При здійсненні операцій із земельними ділянками й інших випадках застосування нормативної ціни, передбачених чинним законодавством, районні (міські) комітети земельних ресурсів і землевпорядкування видають зацікавленим громадянам та юридичним особам документ про нормативної ціні конкретного земельного участка.

Закон Російської Федерації «Про основи федеральної житлової політики», ухвалений 24 грудня 1992 р., встановив принципи правової регулювання житлових відносин при становленні різної форми власності і деяких видів користування нерухомістю у житловій сфері. Розвиваючи становища законодавства про власність, цього закону визначив суттєві нововведения.

Приватна власність на житло, що стає дедалі важливішим чинником громадських відносин, тепер обмежується за кількістю, розмірам і стоимости.

Закон встановлює, що мають право придбання житла в приватну власність шляхом, 1. приватизації у установленому порядку займаних житлових приміщень у будинках державного устрою і муніципального житлових фондів, зокрема що є у його господарському віданні підприємств чи оперативному управлінні установ (відомчому житлового фонду) 2. житлового будівництва, зокрема житлового будівництва товариствами індивідуальних забудовників 3. участі у житлових і житлово-будівельних кооперативах, кондоминиумах 4. купівлі-продажу житла, зокрема через біржі, аукціони, і навіть придбання порядку спадковості й на інших законним підставах. Поряд з максимальним полегшенням порядку обміну житла у законі (ст, 20) обумовлено можливість передачі з дозволу власника житлового фонду правий і обов’язків за договором найму чи оренди відповідного житлового приміщення власнику приватного житлового фонду замість придбання права власності на житловий будинок (чи помещение).

Законом визначено й основні засади регулювання земельних відносин при житлове будівництво, зокрема права забудовника на отримання чи придбання земельних ділянок, за проведення будівництва, реконструкції та ремонту житлового фонда.

Закон «Про приватизацію житлового фонду Російській Федерації» визначив правові, економічні та соціальні основи перетворення відносин власності на житлі і заклав матеріальну основу для становлення ринку житла. Цивільний кодекс включає як спеціальні правові норми заставу (статті 334−358), і основні тези про угодах, договорах, зобов’язаннях і їх виконанні, громадян і юридичиних обличчях, які регламентують заставні відносини. Запорука по Цивільному законодавству одна із способів забезпечення виконання зобов’язань, поруч із неустойкою, утриманням майна боржника, поручництвом та інші способами передбаченими законом чи договором, Основні найважливіші норми заставу зберігають у Законі РФ «Про заставу». З іншого боку, заставні відносини регулюються різними за формою і рівню прийняття нормативними актами, саме: законами РФ, Указами Президента РФ, постанови Уряди РФ, рішеннями місцевих органів власти.

Нині схема російського законодавства заставу остаточно не сформована, зокрема, на порядку денному стоїть прийняття закону про іпотеку, який має впорядкувати й конкретизувати форми заставних взаємин у сфері недвижимости.

Заставні відносини існують, якщо є що забезпечує ними основне зобов’язання як договору продажу-купівлі нерухомості, договору дарування й інші подобное.

Особливо обумовлено у законі іпотека як різновид застави з залишенням майна у залогодателя.

Іпотекою визнається заставу підприємства, будівлі, будинку, спорудження та іншого об'єкта, безпосередньо пов’язаний із землею, разом із відповідним земельною ділянкою чи правому користування им.

Предметом застави можуть бути такі майнових прав, як права орендаря, які включають правомочності володіння і користування, і право орендодавця, містять правомочності володіння, користування і розпорядження недвижимостью.

Уся нерухомість Росії підлягає державної реєстрації речових, відповідно договору заставу нерухомості підлягають державної реєстрації органів уповноважених здійснювати регистрацию.

Захист прав власності нерухомість виходить з гарантованому ст. 52 Конституцією РФ праві приватної власності всім громадян, і праві підприємницької діяльності юридичних та фізичних лиц.

Будь-яка зацікавлена особа вправі звернутися для захисту порушеного чи оспорюваного права, що з нерухомістю, до суду, оскільки це гарантується ст. 63 Конституції РФ.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

.

Останнім часом великий інтерес багатьом представляв російський ринок нерухомості. Важливе значення мають (як продавців, так покупців, в тому числі й інших зацікавлених осіб) ті операції, які сьогодні можна здійснювати з різними об'єктами нерухомості. Минулий країни приватизація державних підприємств і виникнення різних організаційно-правових форм підприємництва сприяли якісному зміни ринку і до виділення самостійного сегмента — ринку нерухомості. Різні фахівці з областях, що з нерухомістю: ріелторські, будівельні, юридичні фірми, страхові компанії та банки, які надають послуги ринку нерухомості та інші - обмінюються між собою досвідом, і навіть доводять до населення інформацію про розвиток ринку нерухомості і знову з’являються можливостях у цій галузі. Створюються нові організації, займаються професійної оцінкою і інвентаризацією нерухомості, тощо. На ринку нерухомості розвиваються іпотека, комерційна оцінка нерухомості, приватні й змішані схеми фінансової забудови. З’явилися нові види професій: ріелтори, оцінювачі, посередники, землевпорядники і т.д. Ринок нерухомості постійно розвивається, змінюється, тому важливо кожному етапі розвитку ринку нерухомості провести його аналіз, причому не лише у цілому, а й у окремих секторах ринку. Багатьом значний інтерес представляє прогноз у майбутнє у сфері нерухомості, тому необхідно провести проектування операцій із нерухомістю і водночас здійснити оцінку ефективності операцій. Щоб операції, що здійснюються з нерухомістю, проводилися, і далі, які номенклатура росла, необхідно створення міцної правової базы.

Библиографический список:

1. Конституція РФ.

2. Цивільний Кодекс РФ.

3. Волочков Н. Г. «Довідник по недвижимости».

4. Балабанов І.Т. «Операції з нерухомістю в России».

5. Смирнов В. В., Лукина З. П. «Менеджер за операціями з недвижимостью».

6. Крашенинников П. В. «Законодавство про державної реєстрації речових прав на нерухомого майна і операцій із ним».

7. Фрідман Д., Ордуэй М. «Аналіз і - оцінка приносить дохід недвижимости».