Имущественный підхід оцінки предприятия

смотреть на реферати схожі на «Майновий підхід оцінки підприємства «.

План.

1. Методика скоригованої балансовою стоимости.

(методика чистих активів підприємства) 2.

2. Методика заміщення 6.

3. Методика розрахунку ліквідаційної вартості 9.

4. Методика накопичення активів 11.

Заключение

19.

Список використаної літератури: 20.

Майновий підхід включає чотири методики оцінки підприємств: накопичення активів, скоригованої балансову вартість (чи методику чистих активів підприємства), заміщення, розрахунку ліквідаційної стоимости.

1. Методика скоригованої балансовою стоимости.

(методика чистих активів предприятия).

Методика скоригованої балансову вартість (чи методика чистих активів підприємства) передбачає аналіз стану і коригування всіх статей балансу підприємства, підсумовування вартості активів і віднімання з отриманої суми скоригованих статей пасиву балансу у частині довгострокової й поточної заборгованостей. Цю методику розрахунку вартості підприємств відповідає Міжнародним принципам бухгалтерського обліку, і широко використовують у зараз у так званої нормативної оцінці щодо вартості чистих активів акціонерних товариств (лист Державної податкової адміністрації РФ від 27 травня 1996 р. №ПВ-6−13 364, Вказівки по бухгалтерського обліку, додаток 2 до наказу Мінфіну РФ від 28 липня 1995 р. № 811) і під час приватизації державних чи муніципальних підприємств, тобто. у випадках, коли йдеться про угоди з державним чи муніципальній имуществом. 1] Нижче представлений алгоритм реалізації методики скоригованої балансову вартість. Розрахунок чистих активів підприємства: 1. Сумуються статті балансу підприємства: залишкова вартість нематеріальних активів, залишкова вартість основних засобів, устаткування щодо встановлення, незавершені капітальні вкладення, довгострокові фінансові вкладення, інші необоротні активи, виробничі запаси, тварини, залишкова вартість малоцінних і швидкозношувані предмети, незавершене виробництво, витрати майбутніх періодів, готову продукцію, товари, інші запаси й витрати, товари відвантажені, розрахунки з дебіторами, аванси, видані постачальникам і підрядчикам, короткострокові фінансові вкладення, кошти, інші оборотні активи. Разом активи підприємства: 2. Сумуються зобов’язання (заборгованості) підприємства з пасиву балансу: цільове фінансування й надходження, орендні зобов’язання, довгострокові кредити банків, довгострокові позики, короткострокові кредити банків, кредити банків до працівників, короткострокові позики, розрахунки з кредиторами, аванси, одержані від покупців і замовників, розрахунки з засновниками, резерви майбутніх витрат і платежів, інші короткострокові пасиви. Разом пасиви підприємства: 3. З суми активів (разом по п.1) віднімається сума пасивів (разом по п.2). 3. До отриманої різниці додається ринкова вартість землі, виходить сума чистих активів предприятия.

Коригування статей балансу з метою оцінки вартості підприємства полягає як і нормалізації бухгалтерської звітності (зокрема статей балансу), і у перерахунку статей активу і пасиву балансу в поточні ціни. Нормалізація бухгалтерської звітностіце внесення «нормализующих» поправок у статті балансу і за до звіту про фінансові результати, характерних для нормально чинного підприємства. Поправки стосуються: одноразових чистих прибутків і витрат (вони виключають із розрахунків), чистих прибутків і витрат по надлишковим чи неоперационным (невиробничим чи зайвим) активам (вони виключають із розрахунків), незвичайних витрат самих власників підприємства (вони також виключають із розрахунків). Перерахунок статей активу балансу підприємства у поточні ціни полягає: у визначенні залишкової відновлювальної вартості основних засобів і нематеріальних активів, у визначенні фактичної поточної вартості «незавершеність», в аналізі та оцінці по поточним цінами запасів, витрат і надходження коштів, в аналізі та визначенні поточної вартості наявних проблем підприємства заборгованостей. Після коригування статей балансу підприємства можна розрахувати чисту вартість його активів за вказаною вище алгоритму. Рівень вартості підприємства, отримана з використанням даної методики розрахунку, характеризує нижчий рівень вартості що оцінюється підприємства. Цю ж схему розрахунку вартості підприємств використав методиці накопичення активів, що дозволяє визначити ринкову вартість предприятия.

2. Методика замещения.

Методика заміщення залежить від визначенні видатків на в поточних цінах на будівництво підприємства, який має з оцінюваним аналогічну корисність, але зведеного новому, сучасному архітектурному стилі, з допомогою прогресивних проектних і технологічних нормативів, із застосуванням прогресивних матеріалів, конструкцій і устаткування. При реалізації методики заміщення вносяться поправки на фізичний, функціональний й економічна знос що оцінюється підприємства. У цьому фізично застаріло пов’язані з зменшенням вартості активів що оцінюється підприємства під впливом експлуатаційних і кліматичних чинників. Функціональний знос є зниження вартості підприємства, обумовлене зниженням його функціональної ефективності. Економічний (чи зовнішній) зносслідство впливу вартість підприємства економічних чи інших зовнішніх чинників (несприятливе зміна співвідношення попиту й пропозиції над ринком підприємств чи негативне впливом геть вартість підприємства довкілля). Найскладніший момент при реалізації даної методики оцінки підприємстввизначення удільної вартості будівництва підприємствафункціональних аналогів. Якщо 1991 р. у Росії існували інститути та державні відомства, розробляючи і стверджували укрупнені удільні нормативи вартостей промислових підприємств, то після 1991 р. такий порядок відсутня. Нині Центральний науково-дослідний інститут економіки та управління будівництвом (ЦНИИЭУС) Минстроя РФ активно здійснює розробку показників вартості на споживчу одиницю будівельної продукції (зокрема для виробничих будинків та споруд). Причому розрахунки виконуються в базисному, поточному та прогнозованому рівнях ціни підставі щоквартальних ціни будівельні ресурси. У табл.1 представлений фрагмент Збірника показників вартості на одиницю будівельної продукції з деяким об'єктах виробничого призначення, виконаного ЦНИИЭУСом. Ця таблиця узятий з наукового звіту «Розробка показників вартості на споживчу одиницю будівельної продукції з характерним типам будинків та споруджень за базисному, поточному та прогнозованому рівнях ціни підставі щоквартальних ціни ресурси, і УПСС», виконаного ЦНИИЭУСом Минстроя РФ в 1995 р. Ця методика розрахунку вартості підприємства (методика заміщення) завжди використовувалася у радянській практиці оцінки розробки техникоекономічних обгрунтувань будівництва об'єкта. Нині експертиоцінювачі може використати цю методику для приблизних розрахунків ринкову вартість підприємства (звісно, з відповідними поправками на всі види зносу що оцінюється предприятия).

3. Методика розрахунку ліквідаційної стоимости.

Усі розглянуті доти методики оцінки вартості підприємства ставилися до благополучно функціонуючим підприємствам. Проте за практиці часто потрібно розрахувати вартість підприємства, що підлягає ліквідації. У таких випадках використовують методику визначення ліквідаційної вартості підприємства. Ліквідаційна вартість є чисту гроші, яку власник підприємства може мати простий при ліквідації підприємства міста і роздільної розпродаж його активов. 2] Розрізняють три виду ліквідаційної вартості підприємств: упорядкована, коли розпродаж активів ліквідованого підприємства провадиться протягом розумного періоду часу, аби можна було отримати максимально можливі ціни продажу активів, примусова, коли активи підприємства розпродуються так швидко, наскільки може бути, часто це й однією аукціоні, ліквідаційна вартість припинення існування активів підприємства, коли активи підприємства не продаються, а списуються і нищаться. Вартість підприємства у цьому випадку є негативну величину, позаяк у цьому разі власника підприємства потрібні певних витрат ліквідацію активів. Технологічна послідовність робіт з розрахунку упорядкованим ліквідаційної вартості підприємства, тобто. вартості, що можна отримати при упорядкованим ліквідації підприємства, включає: 1) розробку календарного графіка ліквідації активів підприємства, 2) розрахунок відновлювальної вартості активів з урахуванням витрат за їх ліквідацію, 3) коригування відновлювальної вартості, 4) визначення величини зобов’язань підприємства, 5) віднімання з відновлювальної (скоригованої) вартості активів величини зобов’язань підприємства, 6) такий розрахунок: до отриманого п. 5 різниці додається ринкова вартість земельних ділянок, у якому розташовується предприятие.

При розрахунку ліквідаційної вартості підприємства необхідно і вилучити з відновлювальної вартості активів видатки ліквідацію підприємства. Це адміністративні витрати з підтримці роботи підприємства до завершення про його ліквідацію, вихідні допомоги і виплати, Витрати перевезення проданих активів тощо. Виручена від продажу активів грошова сума, очищена від супутніх витрат, дисконтируется на дату оцінки за підвищеної ставці дисконту, котра враховує пов’язаний із цією продажем риск.

4. Методика накопичення активов.

Суть методики накопичення активів залежить від визначенні ринкової вартості кожного активу і пасиву балансу і за вирахуванні з сум активів всіх заборгованостей підприємства. У цьому нормалізація бухгалтерської звітності у зв’язку з оцінкою підприємства має певну специфіку: коригування вносяться над доходи і підприємства у період передісторії, а зміст статей останнього звітного балансу підприємства у частини неопераційних (зайвих чи невиробничих) активів та інших коригувань. Після відповідних коригувань розраховуються і аналізуються фінансово-економічні показники що оцінюється підприємства. Такий їхній підхід дозволяє эксперту-оценщику отримати уявлення про фінансово-економічний стан підприємства міста і внести відповідні остаточні поправки до вартості підприємства, розраховану з допомогою методики накопичення активів. Основні прийоми розрахунку ринкову вартість статей активу і пасиву: 1. Нематеріальні активи Оцінці підлягають нематеріальні активи, як які стоять на балансі, не включені до паливно-енергетичного балансу (наприклад, ті, якими подано заявки оформлення авторських свідчень) і ті, що у майбутньому принесуть чистий дохід. Слід зазначити, що універсального методу визначення вартості нематеріальних активів немає, адже кожен їх них настільки індивідуальний, що створити математичний алгоритм для достовірного розрахунку практично неможливо. Складність оцінки об'єктів НА обумовлена труднощами кількісного встановлення результатів комерційного використання цієї об'єкта, знаходиться в тій чи іншій стадії розробки, промислового освоєння чи використання, з впливу багатьох, часом різноспрямованих за своїм впливом чинників. Метод калькуляції витратрозрахунок витрат за розробку й забезпечення правової охорони нематеріальних активів. Він використовують у основному задля оцінки вартості результатів проведення науково-дослідницьких і конструкторських робіт. При реалізації цього методу необхідно враховувати, що з етапу наукового дослідження проблеми до етапу комерційної реалізації ідеї необхідно: виконати дослідно-конструкторські роботи, здійснити проектування вироби, його виготовлення, побудувати відповідне підприємство, освоїти виробничі потужності і почав випускати продукцію, завоювати ринок. Кожен із перелічених етапів вимагає тимчасових і лобіювання відповідних матеріальних витрат. 2. Будівлі і споруди Майновий чи витратний підхід в оцінці вартості будинків та споруд грунтується на припущенні, що видатки будівництво що оцінюється об'єкта (з урахуванням зносу) є прийнятним орієнтиром для визначення ринкову вартість об'єкта. Такий підхід для оцінювання реалізується у кілька етапів. Перший етап. Визначається ринкова вартість земельних ділянок, на яку повергнута приміщення і спорудження, з урахуванням поточного її використання. Другий етап. Розраховується восстановительная вартість чи вартість заміщення будівлі (будівель). Третій етап. Розраховуються всі види зносу будівель: фізичний, функціональний і зовнішній. Четвертий етап. Віднімається величина загального зносу споруд із витрат за відтворення чи заміщення об'єкта (результат етапу 2 мінус результат етапу 3). П’ятий етап. Визначається вартість об'єкта нерухомості шляхом підсумовування ринкову вартість землі за існуючої використанні і вартості будівлі. Оцінка будинків та споруд виготовляють основі інформації, котра міститься в первинних бухгалтерських документах (інвентарних картках, актах приемки-передачи, актах про ліквідацію, інших матеріалах). 3. Машини й устаткування Основною вартістю витратному підході є повна восстановительная вартість (чи повна вартість відтворення) об'єкта, з якої віднімають усі три виду зносу: фізичний, функціональний і зовнішній. Для розрахунку повної вартості відтворення використовують прямий і непрямий витратні підходи. Прямий витратний підхідвключає детальний метод розрахунку калькуляції, заснований на визначенні складу і кількість матеріалу, витраченого на виробництво устаткування. Потім розраховуються трудовитрати, і навіть інші витрати, пов’язані з виробництвом устаткування. Ці статті витрат перераховуються за поточною вартості і сумуються. Отримана сума є базову вартість активу і дистрибуції комплектуючих, до котрої я необхідно додати видатки транспортування, установку, підключення і комісійні брокерів. Експерт-оцінювач повинен знати, що у видатки виробництво об'єкта входять також Витрати науково-дослідні й дослідно-конструкторські роботи. Іншим способом визначення вартості техніки, які належать до прямому затратному підходу, є отримання інформації фирмы-изготовителя про витрати на виготовлення даного чи аналогічного об'єкта. І, нарешті, даних про витратах з виготовлення тієї чи тієї інший техніки часто публікуються у друку. Непрямий витратний підхіддля оцінювання машин про устаткування передбачає використання мультиплікатора, даних із потужності і індексного методу. Індексний метод залежить від вимірі коливань ціни об'єкта у часу. Основна формула у своїй виглядає так:

|Восстановительная |= |Початкова |Х|Индекс | |вартість об'єкта | |вартість | |зміни |.

У цьому виникають дві проблеми: розрахунок індексу зміни (через коефіцієнти переоцінки, курс стабільних валют, вартість золота) і визначення початкової вартості об'єкта (ціна купівлі, ціна будівлі, вартість по бухгалтерських документах при безоплатному отриманні). Мультиплікатор вартість мощность. 3] Він оцінки полягає в наявних характеристиках машинаналогів. Відомо, зміна потужності одиниці устаткування певних груп техніки, зазвичай, супроводжується зміною вартістю наступному співвідношенні: |Вартість, А | |Потужність, А | |Вартість Б | |Потужність Б |.

де nекспонента, нормальний інтервал 0,4−1, оптимальна величина 0,6.

При подальшому розрахунку з отриманої суми повної відновлювальної вартості (чи вартості заміщення) віднімається сума зносу, і такою чином, виходить залишкова восстановительная вартість (чи залишкова вартість заміщення) оцінюваної техніки. 4. Земельні ділянки Існує більш 20 методів оцінки земельних ділянок, приміром, такі, як: метод порівняльного аналізу порівняних продажів, (Порівняння історії та порівняння даних із аналогічним вільним земельним ділянкам, які потім продано останнім часом, і поправок в ціни продажів). метод співвіднесення (перенесення), (Поділ загальної ціни продажу порівняного комплексу, що включає об'єкт нерухомості і земельну ділянку, на дві складовіціну будівлі і ціну земельних ділянок. Спочатку оцінюють вартість будинку, який би у цьому ділянці, та був із загальної майнового комплексу віднімається вартість будинків та споруд й виходить вартість земельних ділянок.). метод капіталізації, земельної ренти, (Визначення вартості земельних ділянок з допомогою методу капіталізації доходів, отриманих з допомогою орендних платежів). техніка залишку для землі, (Аналогічно методу земельної ренти, проте капитализируемый дохід розраховується з частки прибутку, отриманої з урахуванням найкращого і ефективнішого використання земельної ділянки й об'єкта нерухомості, побудованого у ньому). метод розвитку земельних ділянок, витратний метод, (Визначення вартості земельних ділянок з витрат з його освоєння). метод одиниці порівняння (удільної вартості), (Розрахунок щодо окремих районам середніх значень вартості одиниць порівняння та нанесення їх у карту. Середнє значення визначається шляхом розрахунку медіани чи среднеарифметического значення ціні одиниці порівняння по аналогічним земельних ділянках. Для визначення вартості що оцінюється земельних ділянок відповідне значення удільної вартості збільшується на площа цієї ділянки). метод базового ділянки, (Метод у визначенні удільної вартості базового земельного дільниці і у майбутньому порівнянні з нею оцінюваних ділянок шляхом відповідної коригування). метод регресії, (С=(aixi, де Звартість що оцінюється земельних ділянок, aii-ый чинник, яким виробляється аналіз впливу його за рівень вартості земельних ділянок, xiкоефіцієнт кореляції при i—м чинник, nкількість аналізованих чинників. Як важливий чинник у цій моделі може бути прийнятий і місце розташування, і розміри, і форма, й економічна потенціал земельних ділянок, та інші чинники. метод валового рентного мультиплікатора, (Визначення ринкового співвідношень між продажними цінами на аналогічні земельні ділянки і фактичними чи потенційними валовими чистими доходами з їх, тобто. визначення валового рентного мультиплікатора і її розрахунку вартості що оцінюється ділянки). тощо. 5. Оборотні активи Запаси оцінюються за цінами з додаванням фактичні витрати по транспортуванні і складуванню. Витрати в незавершеному виробництві оцінюються по фактичної собівартості виробництва. Товари відвантаженіза ринковою вартістю. Витрати майбутніх періодів аналізуються, і виявляється їх реальність. У разі підтвердження їх реальності вони оцінюються за номінальною вартості. Дебіторська заборгованість аналізується щодо можливість повернення боргу термін. Якщо заборгованість визнається безнадійної, вона не оцінюється, теж оцінюються борги засновників за внесками у статутний капітал. Якщо заборгованість визнається реальної до стягнення, вона оцінюється за поточною вартості. Інвестиції оцінюються з ринково вартості на дату оцінки. Валютні кошти оцінюються за курсом валют на дату проведення оцінки. 6. Заборгованість підприємства З накопиченої суми активів віднімаються пасиви підприємства у частини: цільового фінансування й надходжень, позикових коштів (короткострокових і частка довгострокових), кредиторську заборгованість, розрахунків з дивідендам, резервів майбутніх витрат і платежів, інших пасивів (довгострокових та проведення короткострокових). Оцінка пасивів здійснюється за балансову вартість на дату оценки.

Заключение

.

Розглянуті вище методики майнового підходу потребують великої числа практичних розрахунків, подальшого аналізу результатів, формування відповідної нормативної бази застосування цих методик, а також їхніх послідовного вдосконалення. Описані методи придатні з метою оцінки різних видів вартостей підприємств. Методика скоригованої балансову вартість встановлює або балансову, або восстановительную вартість підприємства (що залежить з різниці в датах оцінки підприємства міста і переоцінки основних фондів даного підприємства), методика заміщення дозволяє розрахувати вартість заміщення підприємства, методика ліквідаційної вартостіліквідаційну вартість підприємства, методика накопичення активівринкову вартість предприятия.

Список використаної литературы:

1. Пратт П. Оцінка бізнесу: аналіз стану і оцінка компаній закритого типу. Іллінойс, 1989, 20ое вид. Пер. с анг. М.:РОО, 1995 р. 1. Гленн М., Десмонд, Річард Э.Келли. Посібник із оцінці бізнесу. М.: РОО, 1996 р. 1. Ковальов О. П. Як оцінити майно. М.: Финстатинформ, 1996 р. 1. Федотова М. А. Скільки коштує бізнес: Методи оцінки. М.: Перспектива, 1996 р. 1. Шеннон П. Пратт. Оцінка бізнесу/ під ред. В. Н. Лаврентьева. М., 1995 р. 1. Економічна газета. 1996 р. № 24. Червень, 1995. № 37.Сент. 1. Оцінка машин і устаткування: Програма навчання оцінювачів. Ин-т економічного розвитку Світового банку. 1995 г.

Фінансова Академія при Уряді Російської Федерации.

Кафедра «Оцінки собственности».

Реферат на тему:

МЕТОДИКИ МАЙНОВОГО ПОДХОДА.

До ОЦІНЦІ ПРЕДПРИЯТИЯ.

Москва, 1998 г.

———————————- [1] Економічна газета. 1996 р. № 24. Червень, 1995. № 37.Сент. [2] Пратт П. Оцінка бізнесу: аналіз стану та оцінка компаній закритого типу. Іллінойс, 1989, 20ое вид. Пер. с анг. М.:РОО, 1995 г.

[3] Оцінка машин і устаткування: Програма навчання оцінювачів. Ин-т економічного розвитку Світового банку. 1995 г.