Миф на право муніципальної власності на грішну землю в Cвердловской області

Миф на право муніципальної власності на грішну землю в Cвердловской области.

29 жовтня 2001 року набрав чинності Земельний кодекс РФ. Він тільки дав підприємцям історичний шанс — реальну змогу набути права на земельні ділянки. Проте, йдеться про практичної цього шанса.

Прежде всього, необхідно визначити, хто є власником земельних ділянок на території Свердловській області й проти неї з ними поводитись. Згідно з з Конституцією РФ, земля та інші природні ресурси можуть міститися у приватної, державної, муніципальної та інших формах власності. Проте, чинне законодавство РФ і Свердловській області унеможливлює існування муніципальної власності на грішну землю в Свердловській області.

В відповідність з п. 2 ст. 214 Цивільного кодексу РФ, земля та інші природні ресурси, не перебувають у власності громадян, юридичних або муніципальних утворень, є державної власністю. Тобто, земельні ділянки, які передано у власність громадян, юридичних або муніципалітету — автоматично зізнаються власністю государства.

Показательно Визначення ЗС РФ від 18 січня 2001 года[1], винесене по позовної заяви Адміністрації міста Єкатеринбурга і Адміністрації міста Каменска — Уральського до Уряду Свердловській області про визнання недійсними (незаконними) постанови Уряди Свердловській області від 7 березня 1996 року № 167-п «Про Обласного закону «Про регулювання земельних відносин біля Свердловській області» і Постанови Уряди Свердловській області від 2 лютого 2000 року № 85-пп «Про дотримання обласного законодавства при наданні земельних ділянок юридичних осіб біля Свердловській области».

Оспариваемые муніципалітетом акти встановлюють, що з імені держави повноваження у розпорядженню земельними ділянками біля Свердловській області здійснює виключно Уряд Свердловській области.

Отказывая в позові, Верховного суду РФ зазначив, що діючими федеральними, обласними законами, іншими нормативними правовими актами земля в муніципальну власність позивачів не передавалася, і, отже, перебуває у державної власності. З іншого боку, як наслідок, суд встановив, що муніципальні освіти «Місто Єкатеринбург» і «Місто Каменск — Уральський» не мають правоудостоверяющих документів, підтверджують права власності на будь-які земельні ділянки з їхньої территории.

Таким чином, Верховного суду РФ підтвердив, що муніципальне освіту «Місто Єкатеринбург» немає права власності на будь-які земельні ділянки з його території і немає права розпоряджатися такими участками.

Такая ситуація зберігалася до набрання чинності 30 жовтня 2001 року Земельною кодексу РФ.

С цього часу, на думку Глави міста Єкатеринбурга (висловленому в Постанові від 25 грудня 2001 року № 1486), право розпорядження державними землями до розмежування власності ними передано органам місцевого самоврядування відповідно до п. 10 ст. 3 Закону РФ «Про введення на дію Земельною кодексу РФ» від 25.10.2001 р. № 137-ФЗ.

Действительно, відповідно до п. 10 ст. 3 зазначеного Федерального закону, розпорядження земельними ділянками до розмежування державної власності на грішну землю здійснюється органами місцевого самоврядування межах їхніх повноважень, якщо законодавством не передбачено інше.

Однако, при виданні зазначеного Постанови Главою міста Єкатеринбурга було прийняте у увагу, що діюча законодавство передбачає інші правила в відношенні земель, що у державної власності.

Дело у цьому, що термін «законодавство» за змістом ст. 5 Конституції РФ включає у собі ще й нормативні акти суб'єкта РФ. Відповідно до пп. «в», «р» п. 1 ст. 72 Конституції РФ, питання володіння, користування і розпорядження землею, і навіть питання розмежування державної власності перебувають у спільному віданні Російської Федерації і суб'єктів Російської Федерації. Як роз’яснив Конституційний Суд РФ в Постанові від 3 листопада 1997 року № 15-П «У справі про перевірці конституційності пункту 1 статті 2 Федерального закону від 26 листопада 1996 року „Про забезпечення конституційні права громадян Російської Федерації обирати й бути обраними до органів місцевого самоврядування“ у зв’язку з запитом Тульського обласного суду», «…спільне ведення, яка передбачає поділ повноважень між органами структурі державної влади Російської Федерації і його суб'єктів означає, що за відсутності федерального закону суб'єкт Російської Федерації вправі самостійно запитання; з прийняттям федерального закону закон суб'єкта Російської Федерації може бути приведено у відповідність до ним."[2] .

По даним питанням в Свердловській області було прийнято Обласний закон «Про регулювання земельних відносин біля Свердловській області» від 29 грудня 1995 року № 40-ОЗ. Відповідно до п. 1 ст. 18 зазначеного Обласного закону, землі, не перебувають у власності громадян, юридичних або муніципальних утворень, є державної власністю Російської Федерації і Свердловській області, питання володіння, користування і розпорядження ними вирішуються Російською Федерацією та Свердловській областю. Це було конкретизовано Урядом Свердловській області у Постанові від 2 лютого 2000 р. № 85-пп «Про дотримання обласного законодавства при наданні земельних ділянок юридичних осіб біля Свердловській області», за яким до передачі в муніципальну власність надання земельних ділянок у користування та власність юридичним особам здійснює Уряд Свердловській області. Правомірність видання Урядом Свердловській області зазначених актів було підтверджено наведених вище Визначенням ЗС РФ.

Таким чином, чинне законодавство нині встановлює інший порядок розпорядження земельними ділянками, які у державної власності. У зв’язку з цим, в Свердловській області як і немає не може існувати право муніципальної власності на землю.

Мнение у тому, що, яка є власником даних земельних ділянок, муніципалітет все-таки проти неї розпоряджатися ними на силу п. 10 ст. 3 Закону РФ «Про введення в дію Земельною кодексу РФ», на погляд, суперечить основам російської правової системи. Це з тим, що, відповідно до в. п 1 і трьох ст. 290 ДК РФ, права володіння, користування і розпорядження землею належать власнику, тобто, у разі, державі. Якщо припустити, що муніципалітет, не будучи власником даних земельних ділянок, проти неї розпоряджатися ними, тоді необхідно прийти або висновку у тому, що жодним земельною ділянкою мають права розпоряджатися два суб'єкта, або висновку у тому, що власник немає права розпоряджатися своїм майном. І тому, і той висновок суперечать основам правової системи РФ.

То, що муніципалітет немає в власності земельних ділянок біля р. Єкатеринбурга і вправі ними якимось чином розпоряджатися, офіційно не заперечується нині навіть органами місцевого самоврядування р. Екатеринбурга.

Однако, ясність щодо тому, хто розпоряджається землею Свердловській області, значить, що в області функціонує система придбання прав на земельні ділянки. Існуюча нині система має не є цілісної, оскільки розпоряджається землею один орган структурі державної влади Свердловській області, а оформленням технічної (кадастрової) інформації - муніципальні органы.

Кроме того, слід зазначити, що відповідні органи структурі державної влади Свердловській області не дуже дотримуються ними ж виданих нормативних актов.

Так, в відповідність до Тимчасовим порядком дій виконавчих органів структурі державної влади Свердловській області з надання у власність і користування що у державної власності земельних ділянок, розташованих біля Свердловській області, затвердженим Постановою Уряди Свердловській області від 14 травня 2002 р. № 317-ПП, для надання у власність або оренду земельних ділянок, у яких розташовані об'єкти нерухомого майна, здобуті власність громадянами і юридичних осіб, предоставляется:

1) заявление;

2) документи, які засвідчують особу громадянина чи що підтверджують державної реєстрації юридичного лица;

3) документи, що підтверджують розмір площі будинку, будівлі, спорудження та державну реєстрацію прав ними (або на приміщення в них);

4) кадастрову карту (план) земельних ділянок (при наличии).

Указанный перелік вичерпний, тобто державний орган немає права вимагати надання інших документів, більше, у разі відсутності кадастрової карти (плану) земельних ділянок представник Міністерства на підставі поданої заяви має подати главі муніципального освіти звернення про підготовку проекту кордонів земельної ділянки й його затвердження з зазначенням його місцеположення й Бессарабської площі земельних ділянок (п. 66−67 зазначеного Тимчасового порядка).

На практиці, уповноважений Урядом Свердловській області орган — Міністерство по управлінню державним майном Свердловській області вважає, що затвердженої формі заявки на оренду земельних ділянок (не стоїть на кадастровом обліку), мають також додаватися такі документи, як постанову органу місцевого самоврядування про затвердження проекту кордонів земельних ділянок та її над цільовим використанням, причому заявник повинен мати даний документ самостійно. Слід зазначити, що одержання даного документа пов’язано для заявника зі значними тимчасовими і фінансовими витратами. Реально це займає від 3 до 6 месяцев.

Необходимо також ураховувати, що 20 січня 2002 року набрав чинності Федеральний закон «Про розмежування державної власності на грішну землю» від 17 липня 2001 р. № 101-ФЗ. Відповідно до п. 1 ст. 2 зазначеного Федерального закону, право власності на земельні ділянки у муніципальних утворень виникає з моменту державної реєстрації речових права власності на земельні ділянки в відповідно до законодавства РФ, тобто, насамперед, згідно з Федеральним законом «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно і операцій із ним саме в РФ». Підставою державної реєстрації речових права власності на земельні ділянки муніципальних утворень, відповідно до п. 2 ст. 2 зазначеного закону, є акти Уряди Російської Федерації про затвердженні переліків земельних ділянок, куди відповідно у Російської Федерації, суб'єктів Російської Федерації і муніципальних утворень виникає право власності при розмежування державної власності на землю.

Таким чином, право власності муніципалітету на грішну землю в Свердловській області виникне не раніше завершення процесу розмежування власності відповідно до зазначеним федеральним законом.

Тем щонайменше, до на даний момент Адміністрацією міста Єкатеринбурга укладено тисячі договорів оренди земельних ділянок, що є біля р. Єкатеринбурга, і навіть прийнято інші акти про надання ділянок громадянам і юридичних осіб різноманітні правовим підставах. Треба визнати, що всі дані угоди є, відповідно до ст. 168 ДК РФ, незначними, оскільки суперечать наведених вище нормам законів. Понад те, Адміністрація міста Єкатеринбурга активно нав’язує власникам будинків та нежилих приміщень висновок тимчасових договорів (терміном менш 1 року), лякаючи не котрі підписали адміністративними штрафами та інші нехорошими речами. Важливо реально існуючу можливість повернути назад з бюджету все оплачений по вищевказаним договорами через Арбітражний суд Свердловській області.

Единственным вирішенням проблеми муніципальної власності на грішну землю в Свердловській області загалом, на погляд, є якнайшвидша реалізація Федерального закону «Про розмежування державної власності на грішну землю». Згідно з з цим законом, все земельні дільниці мають бути розмежовані на які перебувають в власності РФ, суб'єктів РФ і муніципальних утворень. Розмежування власності потрібно здійснити до 1 січня 2004 року, оскільки до цьому часу, відповідно до п. 1 ст. 3 Закону РФ «Про введення на дію Земельного кодексу РФ», все нині існуючі права на грішну землю повинні прагнути бути переоформлені в відповідно до вимог Земельною кодексу РФ.

Исходя з усього вищесказаного, можна зробити безумовний висновок: попри недосконалість діючої системи, оформлення прав підприємцями, й громадянами на земельні ділянки має вироблятися до 1 січня 2004 року. Це — пряма встановлена законом обов’язок користувачів земельних ділянок, яка може розраховувати як створити додаткові проблеми їм, і значно збільшити вартість майна, забезпечивши бізнесу міцну і постійну основу, можливість зростання і розвитку. З проблемою оформлення прав на земельні ділянки у найближчому майбутньому доведеться зіштовхнутися кожному власнику нерухомості.

Речкин Роман, Магістр приватного права, юрист Агентства юридичної безпеки ИНТЕЛЛЕКТ-С Войнова Наталя, юрисконсульт Агентства нерухомості «ФУРМАНОВА, 62».

Список литературы

[1] Наводиться по УПС «КонсультантПлюс: Судова практика».

[2] Збори законодавства РФ від 10 листопада 1997 р., № 45, ст. 5241.