Іпотечне кредитування

|Московская Державна Юридична Академія | |МДФ | |II курс, 13 група | | |Кафедра громадянського | | | |права | | |КУРСОВА РОБОТА | | | |По темі: | |Іпотечне кредитування | | |ДИСЦИПЛІНА: громадянське право | | |ВИКЛАДАЧ: Татаринцева Олена Василівна | | |ВИКОНАВЕЦЬ: Смирнова Яна Аркадіївна | | | | | | |Москва | |2001 р. |.

З Про Д Є Р Ж, А М І Е.

Іпотечне кредитування 1 Запровадження 4 Глава 1. Історія становлення іпотеки 4 Глава 2. Поняття іпотеки 7 Глава 3. Нормативно-правова база 8 Глава 4. Функції іпотеки 9 Глава 5. Схема первинного сегмента іпотечного ринку 10 Глава 6. Схема вторинного сегмента іпотечного ринку 11 Глава 7. Регистрация іпотеки та установчий договір про іпотеку 12 Глава 8. Особливості страхування іпотеки 17 Глава 9. Виселення некредитоспособных залогодателей 18 Глава 10. Іпотечне кредитування практично 20 Глава 11. Соціальний аспект іпотеки 21 Глава 12. Мінуси іпотеки 21 Укладання 22.

Список використаних джерел: 23.

У цьому роботі коротко викладено правові основи іпотечного кредитування у Росії у час, і навіть відзначені основні моменти законодавства про іпотеку останніми роками. Одночасно звернуто увагу до головним «на небезпеки» аналізованих правовідносин і вказані основних напрямів їх оптимального преодоления.

До роботи додаються уривки з основних актів, що регламентують іпотеку, зокрема додається «оброблений» закон «Про ипотеке».

Нерухомість і, особливо, житлова може купуватися та продаватися в різний спосіб і з застосуванням різноманітних схем. Однією із найбільш перспективних є іпотека. Але смільчаків як це тому, що нерухомість — найбільш надійне забезпечення кредитования.

Впровадження іпотеки ми дасть помітного імпульсу подальшого розвитку ринку нерухомості, оскільки забезпечить приплив реальних коштів і розширення будівництва житла од вже забезпечені деньги.

Глава 1. Історія становлення ипотеки.

Останні десятиліття вже всі забули, у Росії поняття «іпотека «існувало протягом кількох сторіч. Але, починаючи від часу жовтневих революційних змін, іпотеку як форму застави спочатку вилучили з фінансово-економічної системи країни, та був і саме поняття поступово пішла з побуту, зі спеціальних словників і довідників. «Підставка », якої слід У історичному процесі розвитку інституту застави іпотека є третю, і найдосконалішу форму. Вона оптимально відповідає потребам поземельного кредиту та економічним умовам його надання і обеспечения.

Це прийшов у світову фінансово-економічну систему з Стародавню Грецію. Його ввів архонт Солон в YI столітті до н.э.

Попередник Солона — Драконт ввів порядок (в 621 р. е.), за яким будь-які зазіхання на приватну власність і його рухому частина суворо каралися. Невипадково його та її порядками в історії закріпилося визначення «драконових законів » .

У 594 р. е. Солон здійснює свої знамениті реформи, у цьому числі скасовує поземельні борги, вводить свободу заповіту, через яку выморочное майно не обов’язково переходить до спадкоємцям рода.

Тепер кожен отримав право розлучатися і заповідати «власність «по своєму розсуду. Спочатку Афінах запорукою такого роду зобов’язань була особистість боржника, якому, за неможливості заплатити борг загрожувало рабство. Для перекладу особисту відповідальність в майнову Солон і навіть запропонував таврувати маєтку боржника (зазвичай на прикордонної межі) стовп з написом, що ця земля служить забезпеченням претензій на певну суму. Такий стовп й назвали цей ипотекой.

По-грецьки «hypotetheca «- підставка, підпірка. Мета іпотечної системи — запобігти небезпеки, пов’язані з негласними способами встановлення прав нерухомість. Земля — легко обращаемый товар, а отже, є ризик як покупців, так кредиторів по заставних, що ця власність не звільнено з боргів чи закладено. Іпотека перешкоджала переходу майна до іншого власника, оскільки забезпечення полягала над особистості власника, а вартості його майна. З часом слово став вживатися для позначення залога.

У римлян іпотечне право не мало двох необхідних якостей — «спеціальності «і «гласності «, тож і не гарантувало кредитору надійного забезпечення. Римляни розширюють юридичне полі іпотеки. Її могли встановлювати попри всі майно боржника. З одного боку, це позбавляло кредитора міцного забезпечення, оскільки для надійності необхідно, щоб воно простиралося на відоме і певний майно. З іншого боку, деяким особам (якось по-особливому відношення до ним кредитора чи особливому властивості боргу) римський закон, незалежно від договору, привласнював іпотечне право.

Це була така звана законна іпотека, таємна чи безмовна. Кредитор під час встановлення договірної іпотеки на майно боржника було бути упевнений, що цим самим майном не забезпечується якесь інше безмовне вимога, що може конкурувати з його іпотечним правому й навіть мати проти нього перевагу. Поступово іпотека і в середньовічне європейське законодательство.

У Німеччині вона не раніше XIY століття (доти панує принцип особисту відповідальність за борги), мови у Франції - з кінця XYI століття діяла негласна ипотека.

У законодавстві країн Європи іпотека має вже дві характерні риси. По-перше, вона застосовна лише у нерухомості; по-друге, продаж закладеного маєтку виробляється не самим кредитором, а з допомогою суду. Для кредитора іпотека стає найвірнішим засобом отримати «забезпечення за борги », не приймаючи на свій володіння маєток боржника і побоюючись конкуренції кредиторов.

Іпотека стає надійним речовим правом, однак тільки після внесення спеціальної записи про іпотеку в особливу книжку. Середньовічні кодекси зберегли визначення, що «внесена іпотека за своєю природі неподільна, основана на праві отримання задоволення ». «Hypotheka est tota in toto, et tota in qualibet parte «- право отримання задоволення залишається на цілому предметі, обтяженому іпотекою, поки існують якачи частину зобов’язання. Окрема продаж частин не позбавляла кредитора права вимагати задоволення їх боргу повної сумі. Іпотека поширювалася нерухомість (зазвичай, маєток), незалежно від зміни владельца.

Іпотечне право самостійно існувати неспроможна. Недійсність чи припинення вимоги тягне у себе недійсність чи припинення іпотеки, але з навпаки. Це значення патьоки визнано як спочатку римським правом, а й поруч законодавств європейських стран.

По римському праву іпотека поширювалася на вимога і всі його складові, включаючи відсотки з іпотеки і рецидив, понесені кредитором для одержання задоволення. По іпотечному законодавству деяких країн в XYIII — XIX століттях капітальна сума вимоги визначалася її проголошенням (відповідно до гласністю), її розміром (фіксованому в іпотечної книзі), наросшими у сумі відсотками, але за умови, що вони є такі у книзі записей.

І на Росії іпотека як юридичне право діє лише з внесення запис у вотчинну книжку. Кредитор, у разі невиконання боржником зобов’язання, має право задоволення позову з закладеного маєтку, у чиїх б руках воно ні находилось.

Російський проект вотчинного статуту обмежував відповідальність за відсотки останніми на два роки. Дія іпотеки поширювалося і страхове винагороду власника за згорілі будівлі та рухомість, складову приналежність маєтку. Власник мав права всього цього користуватися, але з завдавати шкоди та шкідливість; якщо це все-таки відбувалося, то кредитор мав право зажадати додаткове забезпечення. У історичної ретроспекції існувало два підстави передачі іпотечного вимоги — договір і наследование.

У Європі діяло і примусове відчуження. Його механізм працював через заклад іпотечного вимоги, і речовий іпотечний позов. Останній припускав право вимагати задоволення з закладеного маєтку з публічної продажу, незалежно від цього, у яких воно перебувало. Погашення іпотеки в іпотечної книзі було остаточним елементом припинення права. Тільки за матеріального умови іпотека втрачала свою правову силу.

У Росії її існувало суворе різницю між припиненням іпотечного правничий та його погашенням. Останнє здійснювалося формальним знищенням запис у іпотечної книге.

Закінчена іпотечна система введена: У Пруссії - статутом 1783 г. і 1872 р.; У Австрії - цивільним укладенням 1811 р. і статутом 1871 р.; У Саксонії - статутом 1843 г. і кодексом 1863 р. У Російській імперії зразкова іпотека діяла в губерніях Царства Польського за статутом 1818 року. У його основі старе польське законодавство з прусськими і австрійськими «нашаруваннями ». У прибалтійських губерніях іпотека діяла з XYIII століття і об'єднана із законодавством при судову реформу 1889 года.

На європейської терені Росії іпотека було запроваджено законом 19 травня 1881 року. Особлива іпотечна комісія була створена 1882 року для проробки деталей і практики закону. У 1889 року скасовують стару систему оголошення заповітів й утверджується порядок «гласності «і «спеціальності «. У практику входить нову форму реєстрів кріпаків справ, де статті приурочені до назви маєтків, а чи не до що існував раніше порядку, пов’язаному з ім'ям власника (так впроваджується принцип «спеціальності «).

З російської іпотеки Маніфестом Катерини II від 29 жовтня 1768 року у Росії уперше був в юридично закріплено випуск паперових грошей — асигнацій й підтверджено потреба, чи, оперуючи сучасними поняттями, комфортність економічних розрахунків у засобах обігу євро і платежа.

Емісія паперових грошей короною увінчали ассигнационные банки, створені у Москві Санкт-Петербурзі в 1769 року. Додаткове запозичення ресурсів за державні потреби вироблялося з коштів Державного Позикового банку, який було створено 1786 року з організації іпотечного кредиту землевласникам, переважно дворянству.

У тому ж, 1786 року під час Заемном банку була створена Страхова експедиція — перше страхове установа у Росії. Маніфест передбачав страхування кам’яниць, прийнятих у заставу під час здійснення кредитних операцій. Страхова оцінка будинку встановлювалася у тому розмірі, як і заставна, — в ¾ вартості майна, а страхова премія — у півтора відсотка виявленої страхової суми. З метою мінімізації страхового ризику, що з збитком, причиняемым вогнем, страхування не приймалися дерев’яні будівлі чи господарські споруди, і навіть будинку, мали солом’яну чи очеретяну покрівлі. Процедура оформлення договору страхування супроводжувалася видачею страхового поліса, невід'ємною частиною якого був архітектурний план об'єкта заставу, переданого під забезпечення позички в Державний Позиковий банк. З початку 1970;х років минулого століття, у країні діяло 11 акціонерних іпотечних (земельних) банків. Історія роботи цих фінансових установ тісно переплетене з соціально-економічної життям країни межі XIX — XX століть. Їх роль розвитку кредитної системи та, як наслідок, злет російської економіки до 1913 року досі недостатньо пропагувалися, хоча саме акціонери цих банків проводили масштабні операції з землею і нерухомістю. Протягом років Жовтневого перевороту іпотечні банки у Росії були цілком ліквідовані. На російському законодавству ХІХ століття в одній території було неможливо діяти одночасно більше двох земельних банків, ніж створювати одна одній непотрібної конкуренции.

На Державний селянський поземельный банк (заснований 1882 року) було покладено завдання позичати селян грошима на купівлю поміщицької землі. Банк видавав селянам довготермінові позички терміном до 35 років. За 1883 — 1895 роки банк видав 15 тисяч позичок загальну суму 82 мільйони карбованців. При його участі продали і куплено 2,4 мільйона десятин землі, переважно помещичьей.

Глава 2. Поняття ипотеки.

Набувши чинності з 16 липня 1998 року закон РФ «Про іпотеку (заставі нерухомості) «істотно вплинув на процес створення вітчизняного іпотечного рынка.

Після завершення нашій країні масової житлової приватизації багато стали власниками житла. У житті й виникають проблеми, які породжують необхідність погашення великих боргів, і єдино доступним виходом із становища залишається позику під заставу житла. Іпотека відрізняється від продажу житла як тим, що з позичальника перспективи повернути кредит і залишитись власником житла, а й тим, що у період дії іпотеки він залишається жити у своїй житлоплощі. Це першому розділі пункту першого Закону «Про іпотеку » .

Термін «Іпотека» в юридичному обороті зазвичай охоплює два поняття: 1. «Іпотека» (як правоотношение) є заставу нерухомого майна із єдиною метою отримання іпотечного кредиту (зазвичай, у банку). Для іпотеки характерно залишення майна до рук боржника. Запорука у цивільному праві - одне із способів забезпечення зобов’язання — у разі банківського кредиту. Водночас у першій-ліпшій нагоді обов’язкова державна реєстрація застави будь-який нерухомості. Що стосується неплатоспроможності боржника вимоги кредитора задовольняються з виручки від реалізованого майна в переважно над іншими кредиторами чи перейшовши закладеної нерухомості у власність залогодержателя.

2. «Іпотека» (як цінний папір) передбачає «заставну» — боргової інструмент котра засвідчує права заставоутримувача на нерухомого майна. Заставна зазвичай вільно звертається на рынке.

Багато широко інтерпретують поняття іпотеки як і отримання кредиту під заставу нерухомості, як і отримання кредити придбання. Термін «іпотека «(«чиста іпотека ») слід розглядати, як спосіб забезпечення зобов’язань, коли предметом застави служить нерухоме майно. Якщо кредит видається купівля житла, використовується термін «іпотечне (житлове) кредитування ». Для деяких випадків вживемо термін «змішана іпотека », коли позичальник бере кредит у банку під заставу вже наявного житла на придбання нового. Отже житлове кредитування та змішана іпотека — це форми кредитування з тією різницею, що у першому випадку як забезпечення за таким іпотечному кредиту може бути як запоруку, і поручництво, тоді як у другий випадок — лише заставу недвижимости.

Глава 3. Нормативно-правова база.

Інститут іпотеки через різних як економічних, і правових перешкод до нашого часу не набув у Росії значного поширення, й тому він регулюється відносно невеликим масивом нормативних актов.

Передусім до них відносяться Федеральний закон 1998 р. «Про іпотеку (заставі нерухомості) ». Загальні норми заставу, які знайшли місця у зазначеному законі, приймаються по відповідних статей Цивільного кодексу РФ. Реєстрація нерухомості, найважливіша функція держави, без належного виконання якої стійкий оборот нерухомості взагалі неможливий, регулюється Федеральним законом 1997 р. «Про державну реєстрації прав на нерухомого майна і операцій із ним » .

Фактична реалізація прав банку з іпотеку можлива у межах закону «Про виконавче провадження ». Окремі спеціальні норми, які так щонайменше треба враховувати під час укладання іпотечних договорів, розсіяні і по відповідним законам. Таким, наприклад, як закон «Про товариствах власників житла ». При іпотеку житла доводиться миритися з необхідністю слідувати нормам галузевого житлового законодавства, в тому числі Житлового кодексу РРФСР, і навіть законам і правил реєстрації за місця проживання. Члени сім'ї позичальника також мають встановлені законодавством права, нормовані в Сімейному і Цивільний кодекси РФ. Спеціальні акти не захищають інтересів неповнолітніх, стариків і молодь инвалидов.

На початок дев’яностих років іпотека була відсутня. Псевдоипотека здійснювалася шляхом тимчасового перекладу прав власності нерухомість, що було її об'єктом, на кредитора. Після закінчення розрахунків між боржником і кредитором нерухомість переоформлялася назад. Доводилося двічі платити досить високу держмито, относимую на позичальника, і миритися з ризиками, пов’язані з можливої недобросовісністю кредитора, яка отримувала права нерухомість по заниженою ціною. Крім того, терміни реєстрації прав були дуже великі. У умовах дана схема, погано яка захищала позичальника, шукати поширення. Але й легалізації іпотеки, як цивілізованого правового інституту, в 1992 року, протистояння між застарілими галузевими законами перешкоджали юристам практичної можливості у достатній мірі захищати права, але вже настав не позичальника, а банка-кредитора.

Між «соціалістичним» житловим законодавством і новим російським правом був принципово нездоланний разрыв.

На жаль, і останні закони виправили нетерпиму становище лише наполовину. Наприклад, до ухвалення закону «Про іпотеку» взагалі було серйозних підстав щодо виселення неплатоспроможного боржника та його сім'ї із заставленої квартири. Могла йтися лише перехід прав власності з виключенням права користування або його обмеженням (залежно від розміру житлової площі однієї мешканця). Нині виселення цілком можливо, але за умови … надання іншого житлового приміщення в межах тієї самої назви населеного пункту. У нашому випадку у Москві. І з урахуванням інтересів усіх санітарним нормам. Судова практика щодо реалізації прав банків-кредиторів в нових правових умов наразі відсутня. Раніше стягнення на закладену квартиру можна було звернути лише в судовому порядку. З метою обходу даного правила, широке застосування одержало використання схеми з укладанням з неплатоспроможним позичальником договору «про отступном». Але з моменту новації, тобто. заміни початкового договору новим, припинявся договір застави і виникала конкуренція коїться з іншими кредиторами. Не все банки це враховували й угоди у придбанні і подальшого відчуженню отриманої за договором «про отступном» нерухомості могли визнаватися недійсними. За новим законом «Про іпотеку» договірна реалізація нерухомості возможна.

Глава 4. Функції ипотеки.

Іпотека у Росії виконує такі функции:

— економічним інструментом залучення фінансових засобів у сферу матеріального виробництва;- забезпечує повернення позикових коштів;- стимулює оборот нерухомого майна, коли інші способи (купівляпродаж та інших.) економічно недоцільні чи юридично неможливі;- формує ринок заставних, похідних іпотечних цінних паперів і др.

У іпотеку слід розрізняти два аспекти: юридичний й економічна. Юридична зміст іпотеки полягає у обтяженні майнові права власності на об'єкти нерухомості за її заставі. У економічному відношенні іпотека — ринковий інструмент, дозволяє залучити додаткові фінансові ресурси для реалізації проектів. У різних країнах іпотека має місце сенс, отже й своє специфічне законодавство, яке регулює відносини у цій сфері. Наприклад, США, де заставу нерухомості використовується дуже широко, у цьому однині і в аграрному секторі, під іпотекою розуміється кредитування тільки у житлової сфері. У Франції декларація про безпосереднє володіння землею належить лише потомственим аристократам, все інші громадяни мають право оренди земельних ділянок, з цим пов’язані вобравшие у собі національну своєрідність принципи іпотечного кредитования.

Іпотечний ринок можна умовно розділити первинний і вторинний сегменты.

У первинному сегменті відбувається реалізація економічних інтересів учасників іпотечних відносин, де залогодатели якості виконання забезпечення різноманітних зобов’язань надають кредиторам під заставу нерухоме имущество.

За договором про іпотеку може бути закладена нерухомого майна, вказаний у п. 1 статті 130 ДК РФ, права яким зареєстровані у порядку, встановленому для державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, у цьому числе:1. Земельні ділянки, крім вказаних у статті 63 Федерального закону «Про іпотеку «земель, що у державній чи муніципальної власності, сільськогосподарських угідь зі складу земель сільськогосподарських організацій, селянських (фермерських) та особистих підсобних господарств, і навіть частини земельної ділянки, площа якої менше мінімальної відстані, встановленого нормативними актами.

2. Підприємства, і навіть будинку, спорудження та інше нерухоме майно, використовуване у підприємницької деятельности.

3. Житлові вдома, квартири і вік частини житлових будинків культури та квартир, які з одній або кількох ізольованих комнат.

4. Дачі, садові вдома, гаражі та інші будівлі споживчого назначения.

5. Повітряні і морські суду, суду внутрішнього плавання і космічні 6. Объе6кы незавершеного будівництва нерухомого майна, який споруджується на ділянці, відведеному на будівництво у встановленому законодавством РФ порядке.

7. Право орендаря за договором про оренду нерухомого майна (право оренди) з дозволу орендодавця, якщо федеральним законом чи договором оренди не передбачено иное.

У п. 1 ст. 5 Закону «Про іпотеку «встановлено, що предметом іпотеки то, можливо нерухомого майна за класифікацією ДК РФ, за наявності нею прав, зареєстрованих у порядку, встановленому для державної реєстрації прав на нерухомого майна. Цією нормою законодавчо закріплено класичне розуміння іпотеки як застави нерухомості, що зазнає державної реєстрації речових в Єдиному державний реєстр прав на нерухомого майна і операцій із ним.

Власне, первинний іпотечний ринок — сегмент, який би всю сукупність діяльності кредиторів і боржників, вступників між собою у відповідні відносини, відповідно до взятих він зобов’язанням по договору про ипотеке.

Глава 5. Схема первинного сегмента іпотечного рынка.

Важливою стороною діяльності банку є поновлення кредитних ресурсів, які він був готовий видавати як нових довгострокових іпотечних кредитів черговим позичальникам. Цю надзвичайно актуальну завдання виконує вторинний ринок іпотечних кредитів — сегмент іпотечного ринку, в якому розгортається мобілізація кредитного портфеля іпотечної системи за рахунок трансформації прав по кредитним зобов’язанням і договорами про іпотеку (заставних) в знеособлені дохідні папери (облігації) і розміщення серед довгострокових инвесторов.

Головним проривом у законі стала поява «заставної «як вільно повелася над ринком цінних паперів. Заставна є іменний цінної папером, удостоверяющей право власника отримання виконання по грошовому зобов’язанню, забезпеченому іпотекою майна, вказаної у договорі про іпотеку, без уявлення інших доказів існування цього зобов’язання і саме право застави на вказаний у договорі про іпотеку майно. Заставна видається початкового заставодержателю органом, що забезпечує державної реєстрації іпотеки, після реєстрацію ЗМІ й передається передавальної написом. Зобов’язаним по заставної визнається боржник і заставник. У заставної вказуються: слово «заставна », ім'я заставника і є дані про неї, назва кредитного договору чи іншого грошового зобов’язання, забезпечуваного іпотекою, ім'я і є дані про боржнику, сума основного зобов’язання, опис переданого в іпотеку майна, яким може бути опізнано, підпис заставника (якщо це третя особа, а чи не боржник), інформацію про нотаріальному посвідченні сделки. Закладная непотрібен, якщо об'єктом іпотеки виступають підприємство як майновий комплекс, земельні ділянки зі складу земель сільськогосподарського призначення, лісу, і навіть право оренди имущества.

Заставна то, можливо передано (відступлена) іншій юридичній особі. Новий заставоутримувач набуває дедалі права колишнього. Він може вимагати виконання зобов’язання, забезпеченого іпотекою, і навіть отримує право його переуступки. У цьому згоди должника-залогодателя цього непотрібен, якщо інше не в законі передбачено. Ця поступка чи цессия також вимагає нотаріального посвідчення та державній реєстрації. Передача прав оформляється передавальної написом самісінькому заставної, власник якої вважається законним, якщо його права грунтуються на послідовному і безупинному ряді передатних надписей.

У випадку законодавство допускає багаторазовий наступний заставу вже обтяженого іпотекою майна, що у принципі знижує кредитоспроможність позичальника, яку розраховував банк під час укладання договору. Щоб уникнути цього слід залучити відповідне запретительное умова у кожний іпотечний договор. Сам банк він може поступатися своїх прав по іпотеку. Але поступка заставоутримувачем прав по договору про іпотеку іншій юридичній особі діє, якщо тій самій особі уступлены права вимоги до боржника по основному зобов’язанню, забезпеченому іпотекою. Інакше висловлюючись, іпотека слід по кредит. Заставна спрощує передачу прав по аналізованим правовідносин. Будучи оборотоспособной цінної папером, заставна передається шляхом скоєння черговий передавальної написи (потрібно лише наступна державна реєстрація передачі). Зручність заставної ще що у цьому, що саму себе то, можливо предметом залога.

Рефінансування банків механізмом випуску іпотечних облігацій під заставу заставних відбувається так: — висновок комерційним банком з юридичними і (чи) фізичними особами кредитних договорів під заставу нерухомості з оформленням відповідних заставних;- эмиссионнофінансові компанії (іпотечні агентства) виробляють викуп заставних у банку, шляхом випуску облігацій, які надалі розміщуються на фондовий ринок;- кошти, одержані від розміщення облігацій на фондовий ринок, повертаються до кредитору.

Глава 6. Схема вторинного сегмента іпотечного рынка.

Отже вторинний ринок стає ланцюгом між інвесторами і кредиторами на первинному іпотечному ринку, забезпечуючи акумуляцію коштів інвесторів і направляючи фінансові потоки (через випуск облігацій та його розміщення на фондовий ринок) в іпотечні кредити. Важлива завдання вторинного ринку — додаткова гарантія вкладених ним коштів, оскільки вони забезпечені закладными. К жалю, до закону «Про іпотеку «не прописано процедуру пред’явлення заставної її власником зобов’язаному за нею особі. Однак це одне з найважливіших моментів у розвитку відносин сторін іпотечної сделки.

Житловий питання на Росії був і продовжує залишатися важко решаемым.

Третина росіян живе у неупоряджених квартирах. Московські очередики одержують лише шосту частина введеної житлоплощі, інша реалізується з комерційних цінами. Зрозуміло, що безплатним житлом будуть забезпечені далеко ще не всі, навіть мають цього право. Тому якби іпотека, яку довго і багато стверджували, була доступна більшості росіян, вона почала б основним інструментом забезпечення успіху житлової политики.

Запропонована раніше урядом схема іпотеки була неодноразово випробували й довели у Європі, й у Америці. Її реалізація передбачає, що покупець бере у банку кредит під заставу наявної чи яку купує квартири. У цьому права власності залишаються в нього, але розпорядитися цим житлом він лише по тому, як розрахується за отриманого кредиту і виплатить відсотки. На думку експертів, реалізація такої схеми можлива лише за умов стабільної економіки. Але, попри те що країні немає поки розвиненого ринку оціночних і ріелторських послуг, впровадження іпотеки все ж триває у багатьох регіонах России.

У самій Москві кампанія з впровадженню іпотеки почалася відносно віддавна. Та перш ніж виділити кредит покупцю, банк зобов’язаний перевірити його платоспроможність. Однією із визначальних умов покликаний стати офіційно декларований дохід. А далі усе виглядає так. Максимальний кредит надається у сумі трохи більше 70% вартості квартири. У цьому передбачається, що виплати за сумі кредиту мають становити трохи більше 30% щомісячного доходу покупця. Однокімнатна квартира в московських новобудовах коштує Україні близько 17 000 доларів. У цьому виплачувана покупцем сума мусить бути щонайменше 5100 доларів. Кредит на решта 70% вартості квартири в такому розрахунку становитиме 11 900 долларов.

Щомісячні виплати за ставки 10% річних і максимальний термін кредиту 10 років становитимуть близько 157 доларів. Отже, офіційний дохід покупця може бути щонайменше 500 доларів. Можна сміливо стверджувати, що навіть у столиці сьогодні навряд чи знайдеш багатьох, які мають схожу суму офіційного доходу. Власті пропонують нерухомість вдвічі-втричі вище розрахункової, ігноруючи основний закон ринкового ціноутворення про взаємозв'язку попиту й пропозиції. Типове житло розраховане, під час першого чергу, на звичайних людей, а більшість їх неможливо вкладеться в запропоновану цену.

Позиція влади у питанні ціноутворення шкідлива і те, що позбавляє більшу частину суспільства можливості збагнути результати своєї праці, отримати матеріальне задоволення — власна квартира стає недосяжній мрією. Вочевидь, що нинішнього року вигляді іпотека не вирішить житлову проблему нашій країні. Її розраховано на людей статком, то є тих, хто або вже має житло, чи може отримати його, не влізаючи в дорогий кредит. Напевно, саме цим пояснюються дуже скромні успіхи іпотечного кредитування у Росії. Щоб програма іпотеки запрацювала активно, доходи населення мають бути значно вище нынешних.

Глава 7. Регистрация іпотеки та установчий договір про ипотеке.

Правило перший і дуже важливе: іпотека повинна бути зареєстрована в протягом місяця від часу надходження усіх необхідних документів. Правило друге: датою державної реєстрації речових іпотеки є день скоєння реєстраційної запис у єдиному державний реєстр прав на нерухоме имущество.

Документи, необхідних регистрации.

Для державної реєстрації речових іпотеки мають бути представлені: нотаріально посвідчений договір про іпотеку та її копія; документи, названі на договорі про іпотеку як додатків; докази сплати реєстраційного збору; документ, підтверджує виникнення забезпеченого іпотекою обязательства.

Якщо договорі про іпотеку зазначено, що має рацію заставоутримувача засвідчуються заставної, в МКР, разом з документами, зазначеними в пункті 2 цієї статті, видаються також: заставна і документи, названі на заставної як додатків, та його копии.

Відмова у державної регистрации.

Заявником може бути лише банк, який видав позику купівлю яка закладається квартири. Інші особи, зокрема покупець нерухомості, можуть діяти не лише за дорученням. Інакше в реєстрації іпотеки то, можливо отказано.

Інший причиною відмовити може бути документи, представлені для реєстрації, якщо вони відповідають вимогам законодавства. Наприклад, на договорі відсутня необхідне нотаріальне запевнення. Неприпустима державна реєстрація іпотеки будинків, споруд й їх окремих частин, котрі враховані як у державних органах (наприклад, в БТІ). Відповідно, в проханні зареєструвати договір иптеки щодо такий нерухомості вам буде справедливо відмовлено. Якщо приймають рішення про відмову у державної реєстрації речових іпотеки, то заявнику впродовж п’яти днів після розгляду заяви, іде повідомлення причину відмови і копія такого повідомлення міститься у працювати з його документами. Відмова у реєстрації може бути зацікавленим обличчям у суді загальної юрисдикції, або арбітражний суд. Виправлення технічних помилок, допущених при регистрации.

Технічні помилки у записах, допущені під час державної реєстрації, виправляють в триденний термін у вирішенні реєстратора після їх виявлення чи одержання від будь-якої учасника угоди письмового заяви про помилку в записах. Учасники угоди такий самий термін в обов’язковому порядку отримують інформацію про виправлення помилок в письмовій формі. Зміни і в реєстраційну запис про іпотеку вносяться виходячи з угоди між заставником і заставоутримувачем про зміну чи доповненні умов договору про іпотеки. Така ж угода має бути нотаріально посвідчено. Відкладення регистрации.

Реєстрація то, можливо відкладена лише однією місяць, якщо: якійсь із документів, необхідний реєстрації, не надано; договір про іпотеку, заставна і докладені до них документи не відповідають потребам закону (відсутня нотаріальне запевнення); необхідно перевірити справжність представлених документів (наприклад, підписи викликають сомнение);

Беручи рішення про відкладення реєстрації, МКР затребувана необхідні документи чи вимагає усунення виявлених невідповідностей. Якщо ці вимоги вони не виконуються, то реєстрації іпотеки відмовлять. Реєстраційна запись.

Реєстраційна запис про іпотеку повинна містити інформацію про заставоутримувачі (банку), предметі іпотеки (яка закладається нерухомості) і сумі забезпечуваного зобов’язання (сумі наданого кредиту). Якщо договір про іпотеку передбачає, що має рацію заставоутримувача засвідчуються заставної, це теж вказується у реєстраційній заиси про іпотеку. Усі дані вносять у реєстраційну запис виходячи з договору про ипотеке.

Державна реєстрація засвідчується шляхом написи на договорі. Вона має повне найменування МКР, що зареєстрував іпотеку, дату, місце реєстрацію ЗМІ й номер, під яких вона зареєстровано. Ці дані посвідчуються підписом посадової особи і скріплюються печаткою. Комітет залишає у своїй архіві копію договору про іпотеку, і якщо договір передбачає видачу заставної, ще й її копию.

Витрати зі сплати державного мита за реєстрацію й внесення зміни й доповнення в реєстраційну запис про іпотеку покладаються на заставника, якщо угодою останнім і заставоутримувачем встановлено інше розподіл обязанностей.

Якщо іпотека припиняється, то реєстраційна запис погашається. Це відбувається виходячи з спільного заяви заставника і заставоутримувача або за рішенням суду загальної юрисдикції, арбітражного чи третейського суду про яке припинення іпотеки. Державна реєстрація є публічної. Будь-яка особа має права одержати дані про те, чи є реєстраційна запис про іпотеку відповідного майна, і завірену витяг з нее.

Відмова у реєстрації або ухилення від нього, відмови від внесення змін до реєстраційну запис виправлень, погашення записі розмови з порушенням встановлених правил, реєстрація неіснуючої іпотеки, і навіть інші дії МКР, що суперечать закону, можуть бути оскаржені заитересованным обличчям до суду загальної юрисдикції, або арбітражного суду. МКР відшкодовує зацікавленій особі збитки, завдані незаконними діями. Такими може бути: необгрунтовані відмови в реєстрації; необгрунтовані відмови від внесення виправлень в реєстраційну запис; затримка у державній реєстрації іпотеки довше належного терміну; помилки у реєстраційної записи; відхилення від видачі заставної чи його дубліката; неправомірне погашення реєстраційної записи; необгрунтований відмови від видачі відомостей про іпотеку і завіреною виписки із реєстраційної записи.

Заставна видається початкового заставодержателю органом що забезпечує державної реєстрації іпотеки, після державної реєстрації іпотеки і передається шляхом виконання передавальної написи (почасти подібно векселем, за умови дотримання правил держреєстрації) Іпотека забезпечує сплату заставодержателю основний суми боргу по кредитному договору чи іншому забезпечуваному іпотекою зобов’язанню цілком або у частині, передбаченої договором про іпотеку. Іпотека, встановлена на забезпечення виконання кредитного договору з вимогою виплати відсотків, забезпечує також сплату кредитору належних йому відсотків користування кредитом. Іпотека, за загальним правилом, забезпечує також сплату заставодержателю сум, належних йому: — на відшкодування збитків і/або як неустойки (штрафу, пені) внаслідок невиконання, прострочення виконання чи іншого неналежного виконання забезпеченого іпотекою зобов’язання;- як відсотків за неправомірне користування чужими грошима, передбачених забезпеченим іпотекою зобов’язанням або федеральним законом (ст. 393 ДК РФ). Питання можливості стягнення з фізичної особи, не виступає як підприємця, відсотків користування чужими коштами справжнє час поки ще відкрите і немає позитивних судових прецедентів. Річ у цьому, що у судовий процес потрібно довести, що громадянин мав змога погашення боргу, але з повернув наявних проблем нього коштів, а використовував їх інакше. У суб'єктів ж підприємницької діяльності цього факту не доказывается, а презюмируется. — на відшкодування судових витрат та інших витрат, викликаних зверненням стягнення на закладене майно; - на відшкодування витрат за реалізації закладеного майна. Якщо договором не передбачено інше, іпотека забезпечує вимоги заставоутримувача в обсязі, якій вони є на момент задоволення з допомогою закладеного имущества.

Правила закону про іпотеку застосовуються до запоруці незавершеного будівництвом нерухомого майна, за умови, що його зводиться на ділянці, відведеному на будівництво у встановленому законодавством порядку. Не доводиться це брати участь у заставу сільський дому сім'ї, яка заробляє життя сільське господарство, бо в такий будинок не можна стягнення. Тут проглядається потенційна можливість для шахрайства. Але коли самого будинок споруджено на неповернений кредит, то привернути до себе нього стягнення можливо. Про загальних труднощі, які виникають за зверненні стягнення на житло, буде вказано нижче Зрозуміло, що іпотека нерухомості, що у загальної власності можлива лише з дозволу всіх власників. Але заставу частки загальної пайовий власності згоди інших співвласників не вимагає. Щоправда виникають додаткові труднощі при реалізації застави, зокрема через права переважної купівлі реалізованої частки, виникає в інших співвласників. У договорі про іпотеку мають бути зазначені предмет іпотеки, його оцінка, істота, величину і термін виконання договору, забезпечуваного ипотекой.

Предмет іпотеки визначається договорі з указівкою її найменування, місця перебування і достатнім з метою ідентифікації описом. У договорі про іпотеку мають бути зазначені право, з якого майно, що є предметом іпотеки, належить залогодателю. Що стосується житла — це має бути лише право власності. Оцінка предмета іпотеки визначається відповідно до закону «Про оцінку» за згодою заставника з заставоутримувачем. Договір, який забезпечувався б іпотекою, повинен бути прямо названий на договорі про іпотеку з указівкою її суми, підстави виникнення і продовження строку виконання. Мають бути вказані боку кредитного договору, дата і важливе місце реєстрації. Якщо сума забезпечуваного іпотекою договору підлягає визначенню у майбутньому, у договорі про іпотеку мали бути зацікавленими вказані лад і інші необхідні умови його визначення. Якщо що забезпечує іпотекою зобов’язання підлягає виконанню частинами, в договорі про іпотеку мають бути зазначені терміни (періодичність) відповідних платежів та його розміри або умови, дозволяють визначити ці розміри. Якщо права заставоутримувача засвідчуються заставної, цього обставина вказується у договорі про ипотеке.

Договір про іпотеку може бути нотаріально засвідчено і підлягає державної реєстрації речових. Він набирає чинності з такий реєстрації. Дуже важливо було, що кредитний договір, що забезпечується іпотекою, то, можливо укладено пізніше реєстрації іпотечного договору. При цьому право застави виникає з укладення кредитного договори та позичальник нічим не ризикує, якщо кредитний договір взагалі опиниться. Для однозначності правового становища сторін корисно брати й попередні договори. До виникнення права застави майно третіми особами нічого очікувати вважатися обтяженим ипотекой.

Страхування нерухомості ввозяться відповідність до умовами іпотечного договору, у своїй банк-залогодержатель проти неї переважного задоволення якихось своїх вимог з страхового перед інші кредитори. Тому корисно страхувати закладене не нижче розміру основного боргу з урахуванням відсотків. Банк має можливість перевіряти наявність і матеріальний стан закладеного майна в натурі та у документах. Відчуження закладеного майна власником можливе лише згоди банку. При будь-якому універсальному правонаступництво (наприклад, гаразд наслідування) іпотека зберігається, навіть, якщо правонаступництво сталося з порушенням закону перехід прав. Угода відчуження майна без згоди банку визнається недействительной.

При конфіскації нерухомості гаразд санкції скоєння злочину, за загальним правилом заставу припиняється (п. 2 ст. 354 ДК РФ), але в законі про іпотеку передбачає його збереження й у разі (п. 2 ст. 41). Звісно ж, що в разі діє норма спеціального закону. Тобто іпотека зберігається під час переходу прав власності до державі. І це при віндикації закладеного майна (повернення законному власнику з незаконного володіння у суді) іпотека прекращается.

Це, наприклад, для придбання квартири у реэлтора, якому вона належала чи перехід прав якого визнав його недійсним. У випадку, законодавство допускає багаторазовий наступний заставу вже обтяженого іпотекою майна, що у принципі знижує кредитосособность позичальника, яку розраховував банк при укладанні договору. Щоб уникнути цього негативного чинника слід включати відповідне запретительное умова у кожний іпотечний договор.

Зі свого боку сам банк може поступатися своїх прав по іпотеку. Але поступка заставоутримувачем прав за договором про іпотеку іншій юридичній особі діє, якщо тій самій особі уступлены права вимоги на боржника по основному зобов’язанню, забезпеченому іпотекою. Інакше висловлюючись, іпотека слід по кредит. Заставна спрощує передачу прав по аналізованим правовідносини. Будучи оборотоспособной цінної папером, заставна передається шляхом скоєння черговий передавальної написи (залишається лише наступна держреєстрація передачі). Зручність заставної ще що у цьому, що саму себе то, можливо предметом застави. Банк може стягнення на закладене майно задоволення рахунок цього майна своїх вимог, викликаних невиконанням чи ненадлжащим виконанням забезпеченого іпотекою зобов’язання, зокрема несплатою чи невчасної сплатою суми боргу в цілому або у частині. Що стосується періодичних платежів: у разі порушення термінів внесення платежів більше трьох разів у протягом 12 місяців, навіть якщо кожна прострочення незначна. Стягнення, зазвичай, проводиться за рішенням суду. Причому, якщо заставником є громадянин, суд може на його прохання, відстрочити виконання присудженого стягнення роком, за умови, сума наростаючого боргу не перекриє вартість нерухомості. У позасудовому порядку реалізація може статися виходячи з нотаріально посвідченого угоди між сторонами (пам'ятаєте, згадуване вище відступне ?), та заодно право застави не прекращается.

Дуже важливе запитання: довіру населення до іпотеку. Значна частина осіб втратила довіру як банків, до державі. Гарантія держави полягає у тому, щоб забезпечити своїми ресурсами можливі втрати коштів. Уряд Москви такі гарантії дає. Але якщо це питання Росії нічого очікувати вирішене повсюдно, то іпотека не піде. Так, у впровадженні іпотечного кредитування необхідно обов’язкова страхових компаній. Що стосується, якщо сім'я тимчасово втратить можливість передплачувати новобудоване житло, ми за неї сплачуватиме внески страхова компанія. Якщо ж родина й у майбутньому неспроможна оплатити вартість житла, їй можуть переселитися менш дороге житло, побудоване коштом страхових компаній, задіяних в ипотеке.

Глава 8. Особливості страхування ипотеки.

Однією з найбільш дієвих інструментів щодо забезпечення договірних зобов’язань є заставу та особливо заставу нерухомості (іпотека). У своє чергу, здійснення заставних операцій також пов’язаний з певними ризиками, до яких ставляться ризики втрати (знищення) чи ушкодження предмета застави тощо. Значно знизити подібні ризики дозволяє страхование.

Правовий основою здійснення страхування при іпотечних операціях є норми параграфа 3 глави 23, і навіть глави 48 ДК РФ, Закон РФ від 27.11.92 № 4015−1 «Про організацію страхової справи Російській Федерації «і, нарешті, Федеральний закон від 16.07.98 № 102-ФЗ «Про іпотеку (заставі нерухомості) «(далі - в законі про ипотеке).

Статтею 343 ДК РФ передбачено, що заставник чи заставоутримувач залежно від цього, хто має перебувають закладене майно, зобов’язаний, якщо інше не в законі передбачено чи договором, страхувати за рахунок заставника закладене майно. Ці самі становища конкретизовано в статті 31 закону про іпотеку, визначальною, що страхування майна, закладеного за договором про іпотеку, ввозяться відповідність до умовами цього договору. Причому у разі її відсутності у договорі про іпотеку інших умов страхування закладеного нерухомого майна заставник зобов’язаний страхувати власним коштом це у повній вартості від ризиків втрати й ушкодження, і якщо повна вартість майна перевищує розміру забезпеченого зобов’язання — у сумі не нижче суми цього обязательства.

Зазвичай, выгодоприобретателем за договором страхування нерухомого майна, що є предметом застави, призначається заставоутримувач, то є кредитор по забезпечуваному запорукою зобов’язанню. Проте й випадках, коли закладене майно застраховане на користь інших осіб (наприклад, в користь заставника), з цілей захисту національних інтересів заставоутримувачакредитора, заставоутримувач має право задоволення свого вимоги по зобов’язанню, забезпеченому іпотекою, безпосередньо з страхового відшкодування, виплачуваного у разі втрати чи пошкодження закладеного майна. Цю вимогу слід було задовольняти переважно перед вимогами інших кредиторів заставника й з, на чию користь здійснено страхування. Якщо згідно з умовами договору страхування закладене майно застраховано у сумі нижче повної вартості майна, то, при настанні страхової випадку, що спричинило втрату чи ушкодження застрахованої майна, страхової компанії відшкодовує заставодержателю лише деякі з понесених збитків пропорційно відношенню страхової суми повної (страхової) вартості закладеного майна. Договором страхування може бути передбачений вищий розмір страхове відшкодування, але з понад повної (страхової) вартості майна. Зазначене становище, стосується так званому неповного майновому страхуванню, закріплено у статті 949 ДК РФ.

Страхування закладеного майна одна із істотних передумов договору іпотеки. Відповідно до статтею 35 закону про іпотеку при порушенні заставником обов’язків зі страхування закладеного майна заставодержателю дозволили вимагати дострокового виконання забезпеченого іпотекою зобов’язання, і якщо таку вимогу нічого очікувати задоволено, то заставоутримувач вправі стягнення на закладене имущество.

Види іпотечного страхування з прикладу г. Москвы.

Останнім часом як у федеральному, і на регіональному рівнях проробляються різні програми з допомогою іпотечного механізму ролі забезпечення виконання обязательств.

Зокрема, постановою уряду Москви від 11.08.98 № 625 було прийнято Концепція розвитку іпотечного кредитування у г. Москве, в якій, крім іншого визначена і програма страхування, реалізована при іпотечне кредитування. Складовими елементами даної програми є:: майнове страхування як основний елемент страхової програми. Страхування предмета застави (житла, належить фізичній особіпозичальнику) є обов’язковою умовою, які забезпечують інтереси залогодержателя-кредитора. Договір страхування полягає з позичальником за його рахунок; •страхування цивільно-правову відповідальність учасників ринку іпотечного житлового кредитування. Як приклад такого страхування можна розглядати страхування відповідальності оціночних організацій, що здійснюється на відповідність до Законом м. Москви від 11.02.98 № 3 «Про оцінної діяльність у місті Москві «; •страхування життя й працездатності фізичних лиц-заемщиков. Воно проводиться у межах добровільного страхування від нещасних випадків, коли передбачено в ролі однієї з внутрішніх умов кредитування, які у банкахкредиторів. Страхування ввозяться користь банку-кредитора; •страхування кредитних ризиків. Здійснюється у межах добровільного страхування підприємницького ризику фінансових установ (наприклад, банків-кредиторів), що у московської іпотечної програмі. Банккредитор страхує собі на користь ризик збитків через порушення фізичним лицом-заемщиком своїх зобов’язань по кредитному договору.

Глава 9. Виселення некредитоспособных залогодателей.

Житловий будинок або квартира, придбані з допомогою кредиту банку власність, вважаються які у заставі з державної реєстрації договору продажу-купівлі житловий будинок чи квартири (ст. 77 закону про іпотеку). Заставоутримувачем у цій запоруці є банк чи інша кредитна організація, надали позику купівлю житловий будинок чи квартири. До запоруці житловий будинок чи квартири, яка виникає виходячи з зазначеного положення закону, застосовуються правила заставу нерухомого майна, що спливає у силу договору. Ця норма закону про іпотеку зручна з метою спрощення збору доказів для можливого у майбутньому судового доведення прав банку. Але спочатку відсутня устоявшая судова практика, вчені не советоуют засновувати у ньому правовідносини з заемщиками.

Усі суттєві умови і навіть усі погляд, малозначні деталі, бажано включати у окремий договір. Щоправда, московська іпотечна програма пішла шляхом спрощення. Усі суттєві умови іпотеки передбачається включати у кредитний договір з банком та установчий договір купівлі-продажу одержуваної на кредит квартири, а право застави буде виникати з згаданого вище норми ст. 77 закон про ипотеке.

На жаль, проблема «членів сім'ї» та його можливого виселення, поки залишається актуальною незалежно від самому юридично проработанном договорі. Звернення заставоутримувачем стягнення на закладений житловий будинок або квартиру і реалізація цього майна є основою виселення покупцем житловий будинок чи квартири спільно що у цьому приміщенні заставника і членів його сім'ї, коли вона для них єдиним придатним постійного проживання помещением.

Для випадків іпотеки житла, купленого саме на банківський кредит (цікавий для нас випадок), закон робить виняток. Неплатоспроможні мешканці згідно із законом про іпотеку самі зобов’язані виселитися. Щоправда, ця обов’язок виникає необхідність протягом місяці після фактичної реалізації (продажу) третіх осіб займаного ними житла. Зрозуміло, що саме вартість квартири із мешканцями, яких ще буде спробувати вигнати, різко впаде. Хіба що бандити будуть їхні купувати з помірним дисконтом. Але здається, що у тому випадку, коли в законі про іпотеку передбачає виселення, називаючи його «обов'язком звільнити займане приміщення», ніякої суд позов набувача про виселення колишніх мешканців без надання іншого житла не удовлетворит.

Річ у тім, що з конкуренції (протиріччі) норм різних законів, перевагу надають спеціальним нормам галузевого законодавства, то є у тому випадку — житлового права, а чи не «іпотечного». До цього законодавству є і пряма отсылка в Цивільному кодексі (п. 1 ст. 292): «Члени сім'ї власника, що у своєму житловому приміщенні, заслуговують користування цим приміщенням за умов, передбачених житловим законодательством.».

А житлове право передбачає виселення на є лише одна разі (ст. 98 ЖК РРФСР): якщо котрі живуть систематично руйнують чи псують житлове приміщення, чи користуються ним за призначенням. Втім, і ця норма не знайшла широкого практичного застосування за багато років дії. У інших випадках просто у судове рішення про виселення має зазначене інше житлове приміщення, що задовольнить санітарним нормам і що у межах тієї самої назви населеного пункту, куди выселяемый зобов’язаний переселитися. Тому банк повинен бути готовий до того що, що він при широкої програмі іпотечного кредитування доведеться організовувати переселенський фонд. Або доведеться видавати кредити тільки тим, хто має інше досить просторіша оселя. Можна описати та інші екзотичні, але мабуть, «робочі» схеми забезпечення реального звільнення квартир неплатоспроможних заемщиков.

У самій Москві є іпотечна програма Московського уряду. Вона, до речі, передбачає створення «отселенческого фонду» з допомогою Москви. Останнє, враховуючи загальну корупцію може спричинить очевидною шахрайською схемою: Кавказ — кредит — квартира — стала «прописка» (реєстрація) — виселення гірший квартиру у Москві. Остання з пропискою практично обійдеться зацікавленим особам у ціну рівну розміру першого внеску банку. Перспективним напрям за захистом інтересів банкукредитора є страхування його ризиків, однак, ураховуючи вище сказане, воно швидше за все сильно збільшить вартість самого кредиту. Можна запропонувати самим позичальникам страхувати свою платоспроможність, якщо такий продукт буде запропоновано страховщиками.

Глава 10. Іпотечне кредитування на практике.

Припустимо, людина приймають рішення купити квартиру. Переді ним двома способами. У першому випадку, ставши потенційним позичальником, Я звертаюся до банку по кредит. Банк перевіряє в мене наявність можливостей отримати кредит і повернути його вчасно, і лише для того приймають рішення розмір виділеної суми. Впевнившись у вигляді його доходів, наявності власності, банк вручає іпотечний сертифікат у сумі кредиту та 30 відсотків внеску вартості майбутньої квартири. Потім він має зустріч із продавцем житла і вибір квартири відповідність до виданими іпотечним сертифікатом. Спільно вони підписують попередній договір купли-продажи.

Відверто кажучи, розумніше вибрати другого варіанта. Спочатку звернутися до продавця житла і згідно до угоди зарезервувати вподобану квартиру. Лише підписавши угоду про її резервування на обумовлений термін й, узявши пакет документів попередньої купівлі-продажу, звернутися до кредитору щоб одержати іпотечного кредита.

Як і першому випадку, після перевірки кредитоспроможності одержувача позики банком видається іпотечний сертифікат. Обов’язковою умовою обох варіантів є страхування закладываемого нерухомого майна, страхування життя і працездатності заемщика.

Отже, частину шляху подолана. Проте її последущие дії будуть залежати від іпотечного банку, якого маю звернутися. Що стосується позитивного рішення банк і позичальник у моїй особі укладають кредитний договір попередній договору про заставі житла. Одночасно мною на банківський рахунок вноситься аванс за жилье.

Купівля квартири оформляється договором купівлі-продажу і реєструється відповідно до законодавством. За таким договору банк оплачує вартість житла з авансу та незначною сумою кредиту. Нарешті, установа юстиції по державної реєстрації речових прав на нерухомого майна і операцій із ним має зареєструвати перехід права власності на квартиру, і покупець сміливо може вселитися до квартири i зареєструвати заставу житловий площі. На найближчі десятиліття маю щомісяця виплачувати платежі по іпотечному кредиту.

Бо у програмі іпотечного кредитування передбачається участь різних тих категорій населення, те й схеми виплат будуть різними. При стандартною схемою 30 відсотків вкладається власними засобами, кредит вартості житла становить 70 відсотків. Громадянам, які мають достатніми доходами щоб одержати іпотечних кредитів на стандартних банківських умовах, пропонується такий варіант: 30 відсотків від вартості квартири оплачується рахунок власних коштів, частка державних субсидій становить 20−50 відсотків і іпотечний кредит доводиться 20−50 відсотків. Однак поступово частка ринку з пільговими умовами кредитування скорочуватиметься. Початковий внесок він може формуватися з допомогою наявного житла і прийматися до заліку продавцем нової квартири, а решта вноситься деньгами.

Глава 11. Соціальний аспект ипотеки.

Іпотека — це практично єдина у сьогодні засіб для рішення середнім класом своїх насущних життєвих проблем. Міркуйте самі. Можна протягом 5−10 років відкладати кошти в купівлю квартири і у своїй невиправдано витрачати грошей оренду житла. Але від сьогодні купувати квартири у власність, використовуючи іпотечний кредит і, проживаючи у ній, виплачувати протягом тієї ж років узятий кредит. Звісно, на таку квартиру доведеться результаті заплатити більше ринкової ціни, проте, гроші грошима, а нормальне життя у власній благоустроенном житло, в кінцевому підсумку, привабливішою від і трохи дорожчий цих грошей. На відміну з інших схем, виплата іпотечного кредиту протягом усього терміну погашення виробляється рівними платежами, значно полегшить планування сімейного бюджета.

Сума виплат мусить бути лише третина від загального доходу сім'ї. Для отримання іпотечного кредиту необхідно нагромадити перший внесок, тобто не менш 30% вартості уподобаного житла. Це робиться покриття витрат банку і придбання позичальнику іншого житла, якщо він зможе погасити кредит. Проте, якщо виникла потреба, то кредит то, можливо переоформлений і інша людина. Як гарантії погашення наданих кредитів деякі банки, Ощадбанк, вимагають поручництва фізичних чи юридичних. Закладене майно підлягає страхуванню від ризиків втрати й ушкодження. Конкретні умови іпотечного кредитування встановлюються банком за узгодженням із заемщиком.

Маємо цілу низку схем кредитування. При розстрочку, наприклад, квартира найчастіше оформляється у власність позичальника тільки після повної виплати заборгованості. Це загрожує можливої втратою виплаченої суми й квартири в у разі банкрутства организации-продавца. Такі схеми тепер дуже популярні в москвичів, після падіння багатьох із фінансових пірамід іншим навіть підніматися ними не здається привлекательным.

Для справжнього становлення іпотеки потрібна довгострокова громадська та економічна стабільність, і навіть зміна психології громадян України в бік довіри влади й держави. І тут найсерйознішою аргументом в користь підвищити рівень громадського довіри є квартири в власність, що забезпечується розглянутим вище моделлю ипотеки".

Глава 12. Мінуси ипотеки.

Щоб іпотека була масової, охопила відсотків 70 населення (хоча б у найближчій перспективі), треба, щоб мати гроші, які людина вкладає, як мінімум, не оподатковувалися прибутковим податком. Нині ж з цих грошей беруть прибуткового податку. Спочатку, мовляв, заплати, тож якусь-там потім вкладай в іпотеку. У принципі, це ненормально, це у світі не делается.

В Україні операції з квартирами оподатковуються НДСами, тому ипотечники вигадують різні хитрі схеми, щоб ПДВ не платити. Коли люди через іпотеку купили квартиру, вони повинні утворювати кондомініум, і з’ясовується, як і там побори: й щодо ПДВ, й щодо невідповідності плати, яку вони потім передплачувати комунальних послуг, оплату звичайне комунальне житло У банківському законодавстві також є що змінювати… У загальному, є цілу серію законів, що треба «чистити», оскільки вони гальмують нормальний розвиток ипотеки.

У зв’язку з іпотекою насамперед головне — вирішити питання із підвищеними податками податки. Потрібні поправки до ПДВ і подоходному податку, те щоб людина могла, не приховуючи нічого, показувати свої доходи. Ставка прибуткового податку не мусить бути високої. Друге: вкладати гроші у житло має звільнятися прибуткового податку. Щоправда, якщо це хороми за мільйон долларов. то легко зробити. Треба лише категоризировать нерухомість. Нерухомість однієї категорії підпадає під оподаткування, іншої категорії - нет.

Заключение

.

Сьогодні іпотека доступне тільки тим, річний дохід становить від $ 25 000 до $ 50 000. Усі проблеми іпотечного кредитування цей час укладаються у три одно значимих пункту: макроекономічні параметри програми, тобто. низька купівельна здатність населення (лише 1,5% росіян може дозволити собі купити житло; річний дохід вище 4 тис. крб. на людини мають всего.

5% тих наших співвітчизників; інші не мають шансів на кардинальне розв’язання своїх житлових проблем); її інституціональне забезпечення; професійні кадры.

Пріоритетними кроками тут мають стати реалізація невеликих іпотечних кредитів, покриття частини витрат купівля нового житла — старим (його вартістю), приведення нормативних актів у відповідність до федеральної програмою «Свій будинок ». Сьогодні назріла потреба у федеральному інституті для стимуляції іпотечного кредитування, в нормативній базі на федеральному і регіональному рівнях, в аналізі та прогнозуванні всього ставиться до іпотеку, у підготовці спеціалістів. Але спочатку всі ці перепони не усунуті, слово «іпотека «не збуджує уяву потенційного новосела.

Проте іпотека, мій погляд, отримає всі більше й більше поширення та дасть імпульс інвестиціям й економічному зростанню. Іншого шляху просто нет.

Список використаних источников:

1) Цивільний кодекс РФ — 1994 г.

2) ФЗ «Про іпотеку» — 1998 г.

3) ФЗ «Про реєстрації нерухомого майна» — 1998 г.

4) А. В Терёхин «Пояснювальна записка для іпотечного кредитування» — стаття 2000 г.

5) Р. С. Петров «Зобов'язальне право» — Москва 1997 г.

6) А. З. Купріянов «Комметарий до іпотечному кредитованю» — стаття 2001 г.

7) К. Л Ромашов «Іпотека у Росії» — стаття 2000 г.

8) О. С. Лавров «Що таке іпотека практично?» — стаття 2000 г.