Гражданско-правовые операції з квартирами

МОСКОВСКИЙ ВІЙСЬКОВИЙ ІНСТИТУТ ПВ РФ КАФЕДРА ОБЩЕПРАВОВЫХ ДИСЦИПЛІН КУРСОВА РОБОТА Тема: Цивільно-правові операції з квартирами. Исполнил: к-нт Потрибный А. В. Науковий руководитель: майор Бараненков В. В. Дата здачі: Дата захисту: Оценка: Підпис керівника: Москва-1996 П л, а зв Введение___________________________0______3 1Вопрос:_0 Основні цивільно-правові операції з квартирами_____________________4 2Вопрос:_0 Операції з приватизованим квартирами____________________________ 8 Заключение________________________0____ ___029 Примечания__________________________0____30 Список використовуваної литературы_______0___31 У в е буд е зв і е Житло є необхідною умовою життя і дея-тельности кожної людини та це выступет як осбый обь-ект цивільно-правових відносин. У по-следнее час одній з са-мых актуальних проблем стала проблема житлової собствен-ности і житлових правоотношений._51 Актуальність досліджуваної теми визначається: а). проблемою незабезпеченість житлом населення нашої країни й військовослужбовців Федеральної Прикордонній Служби РФ зокрема; б). повсюдно виникаючими труднощами під час укладання і оформлении гражанско-правовых операцій із нерухомістю; в). постояннянными змінами і доповненнями норматино-правовой бази галузі житлових правоотншений. Виходячи з цього, метою ра-боты є дослідження правовідносин в області житлового права на справжній період нашій країні. Розгляд цієї теми ставить такі: 1 ._0 Розглянути основні гражанско-правовые угоди сфері житлових пра-воотношений. 2 ._0 Досліджувати проблеми які під час ув’язненні й оформленні операцій із житлової власністю. 3. Розглянути питання скоєння незаконних угод над ринком житла. 4. Розкрити значення й необхідність знань у області житлових правоотно-шенеий для курсантів і офицеров-пограничников. У ході написання курсової роботи використовувалися такі методи: · вивчення літератури; · узагальнення матеріалів періодичної преси; · роботу з нормативно-правовими актами у сфері житлового законо-дательства; · вивчення і узагальнення нормотворчої діяльності органів госу дарчого управління при регулюванні житлових правоотноше-ний. З цього, авторка у більшою мірою спирався на праці та наукные джерела опубліковані останні года._52 Основні цивільно-правові операції з квартирами Після закінчення процесу приватизації квартира стає власністю осіб, які на теренах ній. Це означає, що її собс-твенники можуть розпочинати будь-які граждан-ско-правовые відносини, що стосуються цієї квартири, саме: укладати договори купли-про-дажи, міни, дарування, заповідати квартиру, віддавати їх у залог`и т.д. Проте слід, що у випадках, як у приватизиро-ванной квартирі на мо-мент реєстрації приватизації жив один чоло-століття, і навіть випадках, коли у квартирі ЖБК пай виплачений, привати-зированная квартира залишається загальної власністю сім'ї, тобто не із її членів без згоди інших немає права распоря-жаться квартирою само-стоятельно. Незалежно від цього, яка угода відбувається в відношенні квартири, для оформ-ления в нотаріальному порядку договору про її відчуженні потрібні певні доку-менты, причому вони будуть різними залежно від цього, які квартири відчужуються. _ш+_0 Приватизовані муніципальні квартири: 1) договір передачі муніципального житла у власність громадян, зарегист-рированный Департаментом муніципального житла; 2) свідоцтво про власності житло; 3) довідка районного (міського) БТІ оцінки вартості квартири. Кооперативні квартири з выплаченным паєм: 1) свідоцтво про власності житло; 2) довідка ЖБК про сумі виплаченого паю, зареєстрована Департаментом муніципального житла; 3) довідка БТІ оцінки вартості квартири. Квартири, здобуті власність за договором купли-продажи, мены, дарування: 1) оригінал договору, зареєстрованого Департаментом муници-паль ного житла; 2) довідка районного (міського) БТІ оцінки вартості квартири. Квартири, набуті у порядку наследования:_0 1) свідоцтво про право на спадщину; 2) свідоцтво про власності на житло; 3) довідка БТІ оцінки вартості квартири. При будь-якому відчуженні квартир потрібно нотаріально засвідчене _ш-согласие коштів другої половини, незалежно з його прописки в даної квартирі, за ис-ключением випадків, коли квартира подарував першому дружину, перейшла у його по-рядку наслідування чи придбала їм до шлюбу. _ш+_0 Відчужуватися можуть лише квартири, а й кімнати в коммунальных квартирах._0 І тут необхідні такі документи: 1) свідоцтво про власності на кімнату (із зазначенням її розміру та загальній площі комунальної квартири); 2) договір передачі кімнати у власність, зарегистриро-ванный в Де-партаменте муніципального житла; 3) угоду про визначення часткою, зареєстроване нота-риально і зареєстрований Департаменті муніципального житла; 4) справка БТІ оцінки вартості комунальної квартири (з зазначенням розміру часткою всіх його власників). Для продажу комунаты комунальної квартири слід також заяву всіх соседей-собственников, що де вони проти її продажу, оскільки вони теж мають право преиму-щественной купівлі про-даваемой кімнати за зазначену у договорі ціну. _ш- _0Кроме того, тоді як договорі передачі житла і свідоцтві про власність на оселю качест-ве власників є і несо-вершеннолетние, то цьому випадку не потрібна згода орга-нов охра-ны дитинства будь-яку відчуження. Для громадян при реєстрації операцій із квартирами необхідно присутність всіх уча-стников угоди, які повинні мати при собі паспорт, оригінал і копії нотаріально завірених договорів, довідки з ремонтно-експлуатаційної організації про відсутність боргу оплаті комунальних послуг в. Для юридичних осіб при реєстрації операцій із квартирами не-обходимы статут юри-дического особи або його нотаріально завірена копія, свідчення реєстрацію юри-дического особи, доверен-ность на представництво юридичної особи та паспорт дове-ренно-го особи. Договори купівлі-продажу житла, ув’язнені між предприятия-ми, також подле-жат реєстрації Департаментом муніципального житла. Насправді виникає багато запитань, що з випискою колишнього власника з проданої чи подарованої квартири. Неред-ки випадки, коли продавець, отримавши гроші з покупця, відбуває в невідомому напрямі, і покупець втрачає можливість осу-ществить свого права власності на придбану квартиру. По-купатель змушений розшукувати несумлінного продавця, а иног-да і пред’являти до суду про його выселе-нии. Тож у випадках, коли продавець викликає в покупця певний сумнів, целе-сообразно взяти його доручення на витяг з квартири, і навіть нотаріально заве-ренное заяву про виписці, адресований в отде-ление міліції за місцем прописки про-давца, після чого можна за-няться його випискою самостійно. У кожному разі покупець повинен вимагати від продавця вы-писку з домовик кни-ги чи копію фінансового особового рахунку, пос-кольку крім власника квартири ньому може бути прописані ли-ца, які є власниками, але які мають правами на-нимате-ля, що і не знати, що квартиру продано. З цих людей сох-раняют права на-нимателей, і за переході права власності вы-писать його з займаній ними площі практично неможливо. Здійснення права власності на квартиру нерозривно пов’язане з поки що со-хранившейся пропиской._0 Відповідно до пос-тановлением Уряди Москви «Про збір з громадян, які прибувають на проживання Москву », власники житловий будинок чи квартири Москві мають право прописку. І тому вони мають сплатити го-родской збір за право прописки (реєстрації) прибуваючих в столи-цу проживання в собствен-ных квартирах. Прописку іногородніх громадян будуть здійснювати ГУВС Москви за наявності квитанції оплату міського збору. Встановлено такі ставки за пропис-ку: громадянам РФ 500 мінімальних розмірів оплати праці, а громадян СНД 1000 ми-нимальных розмірів оплати праці, для иностран-ных громадян, і осіб без громадянства 2500 мінімальних розмірів опла-ты праці РФ. Якщо придбану квартиру, розташовану біля Москви, прописуються члени однієї сім'ї, слід оплатити лише одну ставку міського збору. Якщо ж придбана в собственность квартира лежить у будинках, які підлягають відселенню у зв’язку з зі знесенням чи реконструкцією, або відповідає встановленої нормі житла (щонайменше 9 кв. м кожного членів сім'ї), то такие7 — вдома прописка надаватися нічого очікувати. Оплата міського збору право прописки у Москві не тягне у себе зобов’язання Де-партамента муніципального житла та інших житлових органів виділення іногороднім громадянам житлової площі. Слід зазначити, що до прийняття зазначеного постанови органи внутрішніх справ порушували права граждан-собственников квар-тир, відмовляючи їм у прописку. Так, громадянин З., який одержав квартиру у Москві за договору дарування, вирішив прописатися у ній і житимемо. Проте паспортне управління Москви у прописку йому відмовило. Не знайшов він піддержки й у Жовтневому районному народному суді Москви, куди звернувся зі скаргою до дій паспортного управління. Відказано і було з тієї причини, що З. живе у Твері і московської прописки немає. Вищі судові інстанції залишили рішення народного суду без зміни. Лише протест заступника Верховного суду РФ стосовно скасування упомянутых рішень відновив законні права власника. Мотрівировано це були тим, що свою відмову в прописку виключає візможность людини правомірно користуватися квартирою і тих самим порушує право власності. Посилання нрродного сутак на правові акти місцевих органів влади й управління неправильна, оскільки суперечить Конституції РФ і Закону про власності в РРФСР. У час багато випадків, коли житлові приміщення івкористуються недоцільно, саме: здаються під офіси, склади тощо. Договори оренди чи взагалі полягають, чи боку їх реєструють. Отже, соб-ственно орендарі не платять ні податків, ні інших платежів. Як відомо, в соответст-вии із чинним законодавством власники житла коли аграрії здають їх у оренду утрачи-вают декларація про пільги з утримання, обслуговування та ремонту. У її розпорядженні мера Москви «Про заходи з припинення про-тивоправного використання житлових приміщень, на-ходящихся в собс-твенности громадян, і юридичних «від 11 червня 1994 р. подчерки-вается, що договору про здачі у найм житлових приміщень повинен зак-лючаться в письмовій формах з обов’язкової реєстрацією в жилищ-но-эксплуатационных органах і місцевих податкових інспекціях. За кожним факту виявленого порушення комісією, що включає представників робочої групи префектури, муніципальної житлової · 8 — інспекції і РЕУ з участю власників квартири або його предста-вителя составля-ется акт і дають розпорядження про усунення нару-шения в 15-денний термін. Що стосується не-выполнения розпорядження справа передається до суду, а Департамент муніципального житла долів-дружин в су-дебном порядку розірвати договору про передачу громадянам в собс-твенность за-нимаемых житлових приміщень чи договір купівлі-продажу житла. Слід зазначити, що з допомогою юридичної погляду дане рас-поряжение мера дале-ко не бездоганно, оскільки порушує ч.1 ст. 209 ДК РФ, відповідно до якої собст-венник володіє, поль-зуется і розпоряджається своєї власністю на власний розсуд за умови, що ні зачіпаються права інших. Тому, якщо офіс, створений жи-лом приміщенні, не йде на занепокоєння со-седям, позбавляти власника права собствен-ности на житлове приміщення навряд чи правомірно. Нині з’явилося багато компаній, які привле-кают кошти част-ных осіб, обіцяючи згодом дати їм квартири. Відомо, держава нездатна забезпечити своїх громадян щодо недорогим житлом, тому останні готові повірити навіть дуже ризиковані обіцянки. Розвитку що така бізнесу спо-собствует і те, що досі пір нашій країні не полу-чила поширення іпотека (заставу нерухомості для одержання кредиту). Це викликано, по-перше, відсутністю соответст-вующего законодавства, по-друге, високий рівень інфляції, при кото-ром ипотеч-ные кредити втрачають сенс. Адже вони видаються терміном від 10 до 40 років під невысо-кий відсоток. Передбачається, що указ президента «Про житлові кредити «від 16 червня 1994 р. по-может рішенню квартирних проблем. Відповідно до Указом черговикам гарантується одержання від держави позичок купівля житла. Ці позички можуть становити від 5 до70% від вартості. Договір купли-продажи₀ Під купівлею-продажем чинне законодавство розуміє договір, по якому один бік (продавець) зобов’язується передати майно у власність боці (покупцю), а покупа- · 9 — тель зобов’язується прийняти це і сплатити для неї опреде-ленную гроші (ст. 237 ДК РФ). Сам договір купівлі-продажу не встановлює права собствен-ности покупця на продане йому майно. Питання моменті пе-рехода права власності дозволяється ст. 223 ДК РФ, устанав ли-вающей, що власності набувача виникає з момен-та передачі речі, якщо інше не в законі передбачено чи договором. Якщо договір відчуження речі підлягає реєстрації, право собс-твенности виникає з регист-рации. _ш+_0 У зв’язку з особливостями квартир як об'єктів цивільних правовідносин їм встановлено особливий порядок оформлення дого-вора купівлі-продажу. За аналогією зі ст. 239 ДК РРФСР (купля-прода-жа житлового вдома) договір вважається ув’язненим по тому, як оформлення договору минуло стадії: а) нотаріальне посвідчення; б) наступну реєстрацію відповідним органом виконайтельной влади. При нотаріальному посвідченні договору куп-ли-продажи кварти-ры нотаріус перевіряє приналежність квартири особі, його отчуждающему і дееспособ-ность сторін, істинність їхніх підписів. Посвідчення договору нотаріальної конторою ще не тягне у себе передачі права власності. До реєстрації но-тариально удо-стоверенного договору між сторонами є лише зобов’язальні відносини. Якщо один зі сторін отказывает-ся від договору до його, то подальші взаимо-отношения сторін визначаються їх новою угодою чи судом. _ш-_0 Якщо договір не зареєстрований і боку домовилися про його анулювання, досить заявле-ния сторін у нотаріальну контору. Нотаріус у разі робить відповідну над-пись першою й другому примірниках договори та оцінку це у реєстрі. А після реги-страции договір може бути анульований, а сторони мали б укласти новий договір про розірвання цього договори та врегулюванні своїх стосунків. Фактична передача квартири покупцю пов’язана з момен-том переходу права власності, вони можуть передувати ре-гистрации чи слідувати з ним (немедлен-но чи згодом). Сторони можуть своїм угодою визначити час фак-ти-ческой передачі, але з можуть невпізнанно змінити юридичного значення самої реєстрації. Правоустанавливающими документами на квартиру, виходячи з яких можна зрозуміти договір купівлі-продажу, є: свиде- · 10 — тельство про власність житло, видане на приватизовану муніципальну квартиру; свідоцтво про право власності на кооперативну квартиру з выплаченным паєм; свідоцтво про право спадщини, до складу якої входить квартира; договір купли-про-дажи, нотаріально посвідчений зареєстрований в Департа-менте муници-пального житла. Реєстрація договору відчуження квартири чи кімнати комму-нальной квартири, що у приватної власності, осущест-вляется при умови, що сторони пред-ставят довідку з ремонт-но-эксплуатационной організації про відсутності заборгованості на квартплату на бланках, отримані цієї організації. Бланки вы-даются по установ-ленной форми і дійсні впродовж місяця. Відповідно до ст. 56 Основ законодавства РФ про нотари-ате посвідчення дого-воров відчуження квартири проводиться у разі місцеві перебування цієї квартири. Договір купівлі-продажу квартири то, можливо засвідчено соот-ветствующим органом влади у тих населених пунктів, де немає но-тариальных контор. Недотримання правил про обов’язкове нотаріальної формі дого-вора купівлі-продажу квартири робить такий договір недійсним з наслідками, передбаченими год. 2 ст. 167 ДК РФ, тобто кожна зі сторін зобов’язана повернути боці все отримане по угоді, а при неможливості повернути здобуту у натурі - відшкодувати його у грошах. У виняткових випадках відповідно до ст. 165 ДК РФ суд вправі визнати дейст-вительной угоду купівлі-продажу квартири, не посвідчену в нотаріальної конторі, за умови, якщо угода зовсім позбавлений нічого протизаконного і буде у неї испол-нена обидві сторони чи однієї. При посвідченні нотаріусом угод з купівлі-продажу кварти-ры перевіряється нали-чие документів, підтверджують право собствен-ности на відчужуване майно, і довідка реєстрацію в БТІ. Якщо квартира є загальної пайовий чи спільної собс-твенностью, її отчуж-дение вимагає згоди інших учасників об-щей власності. Таке повинна бути злагода дано у вигляді і посвідчено нотаріусом. З іншого боку, може бути удос-товерено за місцем проживання чи місцеві роботи. У тексті договору відчуження частки вказуються арифмети- · 11 — ческие частки, а чи не конкретні реальні частини квартири. Можливо зазначений лише по-рядок користування конкретними частинами при наявності раніше що відбувся нотаріально посвідченого і зарегистриро-ванного в БТІ угоди між власниками про та-ком порядку користування у відповідність до частками учасників. Продавець має подати письмові докази те, що він сповістив уча-стников загальної пайовий власності про намере-нии продати земельну частку стороннім з ука-занием ціни, і інших усло-вий, у яких продається частка (ч.2 ст. 250 ДК РФ), саме: їх заяви про відмову від здійснення права переважної купівлі продаваної частки квартири (із зазначенням ціни, і інших умов, у яких продається ця частка). Підпис засвідчується у тому по-рядку, як було вище. Частка загальної власності на квартиру може бути відчужена також іншими спосо-бами, наприклад подарована. Будь-яке відчуження чи придбання квартири допускається до в нотаріальному порядку. Обов’язковою умовою є і ре-гистрация угоди місцевої администра-ции, яку здійснює БТІ. На правовстановлюючих документах може бути штамп про ре-гистрации приміщення за новим власником. Якщо квартира є загальної пайовий власністю, в довідці БТІ в соответст-вии з правоустанавливающими документами вказується пай кожного, у своїй лицоl отчуждающхе частина квартири, вказується у ній першим. Якщо є рішення про майбутньому знесення будівлі у зв’язку з реконструкцією назви населеного пункту, чи наложен-ный нотаріальними органами заборона отчужде-ние, чи квартиру накладено арешт судеб-но-следственными органа-ми, то ці обставини позначаються на довідці БТІ. У зв’язку з тем, что у ЦК відсутні конкретні норми, регули-рующие операції з квар-тирами, то застосовуються самі правила, як і договору купівлі-продажу житловий будинок. Так, продавець відповідно до ст. 241 ДК РРФСР зобов’язаний попередити покупця про правах третіх осіб на що продається квартиру. До таких особам можуть отно-ситься, наприклад, зало-годержатель чи наймач. Річ у тім, що з переході права власності ці обличчя зберігають своїх прав на квартиру і це природно, що з покупця немаловаж-ным є то обставина, що у яку купує їм квартирі житиме чужий. · 12 — Якщо продавець не зробив, покупець вправі вимагати або зменшення про-дажной ціни, або розірвання договору куп-ли-продажи і відшкодування збитків. А, щоб негайно усунути воз-можные конфлікти, відповідне становище має вклю-чаться до договору. Якщо покупець не заперечує купівлі квартири, обремененной запорукою чи договором найму, такий договір то, можливо укладено. Слід, проте, мати у виду, що закладеної квартирою власник зазвичай вла-деет й послуговується. Але у більшості випадків вона може нею розпоряджатися (продати, пода-рить тощо.), посколь-ку у договорі заставу зазвичай міститься заборона на відчуження квартири. Приватизація квартир викликала хвилю пов’язаних із нею криминальных явлений._0 Виник, так званий, квартирне рекет, як під загрозою застосування насильства собст-венников приватизованих квартир змушують за безцінь продавати свою квартиру. Іноді вдаються до обману. Жертвами таких злочинів стають, зазвичай, пре-старелые безпорадні люди, і навіть алкоголіки, кото-рых протягом визначеного вре-мени споюють, та був умовляють продати своє помешкання чи обміняти в кімнату в комунальної квартирі. І тому вони передають свої документи злочинцям, вы-дают їм генерального доручення скоєння всіх юридичних дій. Після чого квар-тира за дорученням продається третіх осіб, а власник квартири стає бомжем. Такі види угод не підпадає під дію кримінального кодексу. Потерпіла сторона сама добровільно йде угоду. Нерідко трапляється, коли квартири можна за фальшивої дове-ренности чи з фальшивому договору купівлі-продажу. Іноді вже після підписання договору продажу-купівлі з’ясовується, що у приоб-ретенной квартирі хтось прописаний і, отже, яв-ляется на-нимателем, виселити якого власнику практично неможливо. І тут фальшивими є копія фінансового лицьового сче-та і виписка з домовик книжки. Нині дуже поширена наступна схема мошенничества. Власник квартири оформляє договір дарування, на основі якої квартира пізніше відчужується третій особі. Через кілька днів з’являється перший власник квартири і позаявляє, що договір дарування його змусили підписати. Друге ланка · 13 — у цьому ланцюжку (одаряемый) пропадає, і всі неприємності претер-певает нинішній власник квартири. У зв’язку з цим варто дуже обережно ставитися до пропозиції щодо продажу дешевих квартир. Уважним слід і для придбання квартири, достав-шейся ны-нешнему власнику за первинному свідоцтву про власність, а, по дого-ворам купівлі-продажу, дарування тощо. До найбільш поширених правопорушень по куп-ле-продаже квартир і так званий збір застави. Дається оголошення щодо продажу квартири за ціною трохи нижче ринкової, у результаті з’являється досить багато покупа-телей. Власник квартири може бути як мнимим, і справжнім. Що стосується за-интересованности береться заставу в розмірі 10−15% від продажною вартості з умовою продажу квартири за тиждень. Після набуття застави і від кількох покупців квар-тира прода-ется самому «везучему «їх, після чого продавець зникає, а новому вла-дельцу доводиться спілкуватися з обманутими претендента-ми для придбання. Іноді квартира продають за фальшивим документам, причому фальшивими можуть бути як первинні документи (свідоцтво про власності), і вторинні (договір купівлі-продажу, дарування, міни і т.д.).В деяких випадках застосовується продаж квартири «за двома договорами ». При реєстрації договору продажу-купівлі складаються два абсолютно однакових примірника договору, одна з яких по-лучает покупець, інший — продавець. Отримавши примірник договору продавця (наприклад, через обман), покупець має два документи, з яких має право перепродувати квартиру двом особам, оформлюючи договір купівлі-продажу одночасно у двох нотаріальних конторах. А, щоб уникнути недопущення схожих ситуацій, необхідно тща-тельно вивчати доку-менты, що підтверджують право власності на що продається квартиру. Слід також сказати поцікавитися, не прожива-ют у продаваної квартирі особи, виписані з неї тимчасово (які перебувають у зарубіжному відрядженні, на служби у армії, навчанні чи заклю-чении: відповідно до чинним законодавством ці особи мають право заклю-чение договору найму за місцем преж-него проживання). У разі сумнівів щодо достовірності правовстановлюючих документів на квартиру потенційний покупа-тель може попросити витяг з домовик книжки. · 14 — Під час укладання угод з квартирами особисто від до рук переходять величезні суми на-личных грошей, що приваблює різного роду мошен-ников. Нині розслідуються десятки справ, свя-занных з убивствами продавців чи покупців приватизиро-ванных квартир. А, щоб уникнути недопущення схожих ситуацій, краще — звернутися до банку. Деякі банки виступають посередників при зак-лючении договорів купівлі-продажу квар-тир. Для цього покупець, продавець і укладають тристоронній договір. У соответ-ствии з цим договором покупець приймає він зобов’язання пере-вести в банк протягом трьох днів із підписання договору передбачену договором суму, ко-торая депонується банком з ім'ям продавця. Зняти цю суму продавець може тільки після закінчення процедури оформлення договору. Переконавшись в серйозності взаємних намере-ний, продавець і покупець починають оформлення договору. Лише з закінченні нота-риального оформлення договору ЄС і регистра-ции договору в Департаменті муніципального житла продавець проти неї отримати домовлену суму, а банк отримує винагороду за посередницькі послуги. Розпорядженням мера Москви «Про додаткові заходи із захисту громадян від протиправних дій злочинних співтовариств при приватизации і відчуженні житлових приміщень «від 26 травня 1994 р. Департамент муніципального житла має продукувати реєстрацію угод із відчуження житла лише після їх прописки на інше місце жительства. По прибутті заяв громадян у тому, що приватизация було зроблено ними під тиском кримінальних елементів, договір передачі житла у власність буде розірвано без взимания і щодо оплати послуги. Розпорядженням мера Москви ГУВС Москви совместно з Комітетом соціального захисту запропоновано підготувати перечень категорій громадян званої групи ризику, потребують защити міської влади під час приватизації та інших операцій із житлом. Для цих громадян купівля-продаж своїх квартир чи кімнат буде оформлено в особливому порядку, який залежить від тому, що у документах підтверджується право обов’язкового пожизненного проживання, у них чи надання інших житлових помещений. Департамент муніципального житла зобов’язаний виробляти регистрацію договорів із відчуженню житлових приміщень за дорученням — в у разі неможливості особистої явки — тільки з врахуванням думки общест- · 15 — венних комісій, до складу яких мають стояти представи-тели органів соціального захисту та окружного медичного управле-ния. Договір купівлі-продажу квартири з вимогою довічного проживання Цей договір прямо не передбачено чинним законода-тельством й у част-ности ДК РРФСР, однак у останнім часом нахо-дит дедалі більше використання у нашої жиз-ни. І тут применя-ется аналогія законом і боку під час укладання договору руко-водс-твуются нормами ст. 253 ДК РРФСР, присвяченій правовому регулиро-ванию купівлі-продажу житлового будинку з умовами довічного прожива-ния. Суть такого договору тому, що продавець, як которо-го виступає нетрудоспо-собное обличчя, передає яка належить квартиру у власність покупця, а по-следний зобов’язується пре-доставлять продавцю до кінця його життя довічне утримання, що може містити те що, матеріальну допомогу. З іншого боку, у цій дого-вору продавець зазвичай зберігає у себе право користування всієї чи частиною цієї кварти-ры. Нині до-говоры купівлі-продажу квартири з вимогою довічного з-тримання полягають з покупцями, як яких виступають як фи-зические, і юридичних осіб. Укладання таких договорів вы-годно обидва боки. Проте, до со-жалению, й тут уникнути впливу кримінальних елементів. Було наголошено нема-ло випадків, коли продавці, які уклали такі договори, чи взагалі зникли, чи їх знаходили мертвими. Оформлення таких договорів здійснюється за тим ж прави-лам, як і оформлення договорів купівлі-продажу і міни квартири. У договорі купівлі-продажу квартири з умовою пожизнеэного змісту право власності переходить покупцю за життя продавця. Причому у договорі звичайно домовляються право пожиз-ненного проживання продавця у тому житловому приміщенні. Що стосується невиконання договору покупцем своїх обязанностей продавець вправі вимагати розірвання договору. Покупець він може порушувати питання про припинення договору, якщо його маті- · 16 — риальное становище по які залежать від цього обставинам изме-нилось настільки, подальше надання змісту стало неможливим. Договір припиняється й у випадку смерті покупате-ля. При розірвання договору з вимозі продавця чи покупа-теля квартири вона повертається його колишньому власнику (продав-цу). Проте Витрати зміст, по-несенные покупцем, у разі не відшкодовується. Укладаючи договір купівлі-продажу квартири з умовами пожиз-ненного змісту, власник розпоряджається своїм житлом після смерті. Перевагою цього дого-вора проти насле-дованием квартири і те, що з успадкування свидетель-ство про власність житло видається нотаріальної конторою не раніше шість місяців з відкриття спадщини і, в такий спосіб, нас-ледник неспроможна розпоряджатися житлом до закінчення цього часу. З іншого боку, у заповідача може бути обов’язкові спадкоємці, яким покупцю доведеться сплачувати компенсацію. При наследо-вании майна стягується спеціальний податок, і, нарешті, завеща-тель може у будь-якої миті скасувати або змінити заповіт. Договір мены₀ Власники квартир можуть укласти між собою договір ме-ны. Цей договір сле-дует відрізняти від договору обміну житловими поме-щениями. У разі між сто-ронами відбувається перехід права користування, а чи не права власності як і договорі міни. З іншого боку, на відміну договору міни договір обміну житловими по-мещениями оформляється спеціальними обмінними ордерами. Відповідно до ст. 255 ДК РРФСР за договором міни кожна гілка сторін передає боці певне майно в собс-твенность, тобто кожна зі сторін являет-ся це й про-давцом і покупцем. Єдиною відмінністю договору міни від договору купли-продажи є то, що у договорі міни жодна зі сторін як зустрічного надання передає боці не гроші, а майно. У зв’язку з цим договору міни застосовуються самі правила, як і договору купівлі-продажу. Так, боку зобов’язані пре- · 17 — дупредить друг друга вади обмінюваного майна, і навіть про права третіх осіб цього майно (наймача, залого-держателя тощо.). Якщо обмениваемое майно (у цьому разі мова йде про квартирах) не є за вартістю рівним, то договір то, можливо включено умова про доплату тієї боку, майно якою стоїть дорожче. У договір міни можна включати та інші умови, які суперечили його природі (наприклад, у тому, що обидві чи жодна зі сторін відремонтують своїх квартир). Також, як та установчий договір купівлі-продажу, договір міни квартир підлягає спочатку нота-риальному засвідченню, і потім реєстрації Департаментом муніципального житла. Певні складності виникають під час укладання договору ме-ны між собствен-никами квартир і власниками муніципальних (неп-риватизированных) квартир. При за-ключении таких договорів собс-твенники квартир наполягають у тому, щоб їх контраген-ты також приватизували своє житло, що, знаючи, що муніципальне житло можна приватизувати лише одне раз, різноманітні причи-нам відмовляються робити. Як виходу із ситуації можна запропонувати такий варіант. Що стосується, тоді як неприватизованої квартирі мешкає кілька наймачів, ця квартира то, можливо при-ватизирована з ім'ям одного з них, що й укладає до-говор купівлі-продажу, та був прописує до нової квартири членів своєї сім'ї. Отже, інші наймачі зберігають в пос-ледующем право приватизації муници-пальной площі. Договір міни може полягати як на квартири, а й у приватизовані кімнати в комунальних квартирах. У такому разі слід мати такі доку-менты: 1) свідоцтво про власності житло (із зазначенням раз-мера кімнати і загальній площі комунальної квартири); 2) договір передачі житла у власність, зарегистрирован-ный Департамен-том муніципального житла; 3) угоду про визначення часткою, нотаріально завірене і зарегистриро-ванное Департаментом муніципального житла; 4) довідка БТІ оцінки вартості квартири (з зазначенням розміру до-лей всіх власників комунальної квартиры)._53 · 18 — Договір дарения₀ Власник квартири може подарувати своє помешкання кожному фи-зическому чи юридичній особі. І тому він укладає договір дарування. За договором дарування одна сторона (дарувальник) передає безоплатно інший боці (одаряемому) майно в соб-ствен-ность. Дарування не вважається що відбувся, якщо справа обмежилася угодою, навіть письмовим, але передачі майна не бы-ло. У обдаровуваного з урахуванням самого угоди з дарувальником немає права вимагати передачі речі, а й у дарувальника — обя-зан-ности її передати. Але й передача речі як така ще створює дарування. Дарування — це договір, який передбачає волю дарувальника і сог-ласие обдаровуваного отримання майна в власність. Якщо останній не виявляє соответствующе-го бажання або безпосередньо до откло-няет дар, то дарування немає. Для договору дарування характеризуєтся тим, що дарувальник за життя відчужує іншій юридичній особі майно добровільно й безвідплатно. Без-возмездность договору означає, що не пре-дусматривает наявності будь-яку компенсацію із боку обдаровуваного. Дарувальник, роблячи дарування, зобов’язаний забезпечити виникнення права власності обдаровуваного, вільного від обтяження, і зокрема, від прав третіх осіб (наймача, заставоутримувача тощо.). З іншого боку, дарувальник відповідає перед одаряемым за збитки, причи-ненные йому внаслідок відчуження подарованого майна за позовом третя особа (напер-мір, судові витрати), і навіть тим, що у подарованої речі наявні істотні недос-татки. На одаряемом ж ми лежить ніякої обов’язки перед дарувальником. Не можна на одаря-емого покладати обов’язок не відчужувати подароване майно або здійснювати по по-воду цього майна інші угоди. Таким обра-зом, договір дарування неспроможна утримувати умови, обмежують право власності обдаровуваного. Якщо договір дарування квартири чи кімнати відбувається в користь неповнолітніх, то, при нотаріальному посвідченні алетариус повинен від законного представника неповнолітнього чи попечителя взяти дозволу отримання дару. Це випливає з · 19 — ст. 133 Кодексу одруження та сім'ї)КпШС), за якою опікун немає права від укладання договору дарування від імені малолітнього, а попе-читель — давати згоду на договір при за-ключении його неповнолітнім (від 15 до 18 років) без дозволу органу опіки. Договір дарування квартир чи кімнат у комунальній квартирі засвідчується в но-тариальной конторі при умови уявлення зазначених вище документів, подтвер-ждающих право власності на квартиру, яка перетворюється на дар, і далі цей договір регистри-руется Департаментом муніципального житла. Запорука квартиры₀ Як відзначалося вище, власник квартири може закласти своє помешкання. Це прямо випливає з ст. 6 Закону РФ «Про заставу «від 29 травня 1992 р., встановила, що предме-том застави може бути будь-який майно, яке відповідно до законодавством РФ то, можливо відчужене законодавцем і п. 3 ст.7 цього ж закону, за яким собст-венник квартири самостійно вирішує воп-рос про те як їх у заставу. Суть застави у тому, що з заставі кредитор (залого-держатель) вправі при не-исполнении боржником забезпеченого зало-гом зобов’язання отримати задоволенні з вартості заложенно-го майна переважно перед іншими кредиторами. Проте кредитор не стає власником закладеного майна: він може лише вимагати його реалізації у встановленому цивільним процесуальним законодавством порядку. Відповідно до ст. 11 закону заставу, якщо заставу иму-щества підлягає государст-венной реєстрації, то договору про заставі вважається пов’язаним із моменту її регистра-ции. У самій Москві така реєстрація ввозяться відповідність до постановою уряду Москви «Про державну регіструции застави житлових приміщень, що належать громадянам чи юридическім особам на право власності «від 27 квітня 1993 р. Государственную реєстрацію застави житлових приміщень, що належать гражданам чи юридичних осіб, і видачу свідчень про таку регистрації має здійснювати Департамент муніципального житла. При цьому за реєстрацію застави, видачу свідчень реєстрацію і · 20 — надання виписок із реєстру стягується державна пош-лина. Для реєстрації договору заставі, укладеного між банком і власником квартири, до Департаменту муніципального житла не-обходимо уявити такі до-кументы: _ш+_0 1) три примірника нотаріально завірених договорів (два под-линника і жодна нотаріально завірена копія); 2) кредитний договір; 3) довідка БТІ вартість квартири; 4) оригінали правовстановлюючих документів на квартиру (свідоцтво про власності житло, оригінали договорів тощо.); 5) доручення (якщо необхідні); 6) копію статуту банку і реєстраційне свідчення; _5_ш-_0 7) заяву _градусів проханням _0зарегистрировать договору про заставі, завизиро-ванное _0заместителем керівника _0Департамента _0муниципаль-ного житла. Запорука квартири, що є спільною власністю, можна проводити тільки за згодою всіх собственников._54₀ Якщо ж ідеться про спільну пайовий собствен-ности, то власник частки може закласти земельну частку без згоди інших собственни-ков. Слід от-метить, що заставу квартири, що є власністю члена коо-ператива, повністю виплатив свій пай, ввозяться такому самому порядку, що у приватизованих квартир. Оскільки квартири ставляться нерухомості, їх заставу от-носится до іпотеку. До-говоры про іпотеку на відміну інших разно-видностей договорів застави вимагають обяза-тельного нотаріального посвідчення та державній реєстрації. Договір про іпотеку полягає у вигляді заставної (іпотечного свідоцтва). У договорі застави беруть участь дві сторони: заставник — ли-цо, що надає певне майно під заставу, і зало-годержатель — обличчя, яке вправі при неиспол-нении боржником забезпеченого запорукою зобов’язання отримати задоволення з вартості закладеного майна переважно перед інші кредитори. Наявність заставної у заставоутримувача засвідчує його преимущественное декларація про задоволення свого вимоги з допомогою имущества, наданого за договором про іпотеку в забезпечення цієї вимоги. Заставна є цінної папером, може входить в спадкову масу чуток і бути передано іншій юридичній особі в вуста- · 21 — новленном порядку. Заставна підлягає реєстрації шляхом внесення регистрацион-ной запис у книжку реєстрації нерухомості. На зак-ладной робиться позначка про її регист-рации. Запорука квартир, розміщених у багатоквартирних будинках, може здійснюватися без застави земельних ділянок, у якому располо-жен будинок або інше будова. Звернення стягнення щодо застави за загальним правилом до-пускается лише су-дебном порядку. Інколи справа, передбачених за-конодательством РФ, звернення взыска-ния на закладене майно ввозяться безспірному порядку на підставі испол-нительной написи нотаріуса. Законодавство РФ зовсім позбавлений прямої вказівки те що, ка-ким чином то, можливо звернено стягнення на закладену квартиру. Із цього можна дійти невтішного висновку, що діятиме загальний (судеб-ный) порядок звернення на закладене майно. Разом про те, можна почути думку, що у банківську заставу (тобто у тому випадку, коли заставоутримувач за договором позики, укладеного у забезпечення кредитного догово-ра між банком і третім обличчям, є банк) заставоутримувач (тобто банк) впра-ве самостійно реалізувати предмет застави (без судового чи арбітражного рішення) при невиконанні зобов’язання должни-ком. За загальним правилом заставником може бути будь-який обличчя, кото-рому предмет застави належить на праві власності, чи праві повного господарського ведення. У цьому слу-чае для здачі будь-якого майна під заставу необхідно одержати згоду власника цього майна чи уповноваженого їм органу. Як заставника може виступати і установа (тобто бюджетна органи-зация, не занемающася комерційної деятель-ностью), однако лише за умов, коли вона відповідно до зако-ном риобрело право самостійного розпорядження закладеним иму-ществом. Як заставоутримувача може бути будь-яка фізична чи юридична особа будь-який організаційно-правовою форми, чи форми собственности. Однако в большенстве випадків ролі залоговласників виступають банки, дающии кредити під заставу квартир. Коммерческую вартість квартири визначити досить складно. У качестве ориентира, как правило, выступает інвентаризаційна стои- · 22 — мость квартиры, которую дає БТИ. Инвентаризационная вартість квартири пред-стовляет собою нижній межа ринкової вартості квартири, яка переважно у скільки разів перевищує инвентари-зационную. За загальним правилом заставник немає права распоря-жаться закладеним имуществом. Однако цю норму носить диапозитивный ха-рактер, у договорі можуть передбачити зворотне. На цьому следует, что уклавши догвор залога, залогодатель неспроможна продати пода-рить, обменять закладене жилище (если не огово-рено інше). Даючи квартири заставу по кредитним договорам, залогодатели отримують позику невеличкий термін і звичайно під значний про-цент. Дослідницьким центром приватного права з урахуванням норм, пре-дусмотренных у проекті ДК РФ, были розроблено «Основні положення про заставі нерухомого майна «- ипоте-ке, в яких значне вним ние приділено запоруці квартир і житлових домов. Указанные по-ложения не є нормотивнм актом, имеющим обов’язкову силу. Однако роспоряже-нием заступника Голову Ради Міністрів Прави-тельства Російської Федерації вони було рекомендовано всім минис-терствам і ведомствам, разрабатывающим проекти нормативних ак-тов, затрагивающих правове регулювання застави і ипотеки. В цьому сенсі вони предстовляют інтерес. З відповідність до п. 84 Основних положень ипотека (залог)жило-го удома чи квартири допускається ні в всіх случаях, а для обеспе-чения погашення ссуды, предоставленной для строительства, реконс-трукции чи капітального ремонту житловий будинок (квартиры).Однако від цього загальне правило є є виняток. Житловий будинок або квартира може бути предметом іпотеки у тому разі, якщо гражданин-собс-твенник і члени його сім'ї проживають у дру-гом житловому будинку і мають достатнє відповідно до встановленими нормами житлової площі житлове помещение. Цель такий нормы-избежать ситуацій, коли можуть бути бездомними, отримавши позичку під заставу кувартиры і які мають можливості її пога-сить.Однако привертає увагу те, що вона звужує громадян по распоря-жению що належить їм житлом. Житлові кімнати, складові частину будинку (квартири), неможливо знайти предметом ипо-теки. У іпотеку може передаватися лише житловий будинок або квартира, · 23 — належать залогодатодателю направе власності. заставоутримувачами житловий будинок та квартири можуть бути лише банки та інші кре-дитные установи, мають спеціальну лицен-зию. Продаж закладеного житловий будинок (квартири) на публічних тор-гах неявляется осно-ванием для виселення покупцем прож ивающих в цьому житловому домі чи квартирі за-логодателя і членів його семьи. Между власником, який набув житловий будинок або квар-тиру, і які мешкають ньому особами полягає договір оренди житлового поме-щения за умов, звичайних для даної місцевості. Не підлягають виселенню під час продажу закладеного вдома (кварти-ры) з публічних тор-гов особи, що у житлових будинках (кварти-рах) за умов договору найму житлового приміщення, договору оренди чи інших засадах, передбачених законом. Ранее за-коюченный із нею договір найму житлового приміщення договір оренди чи іншого дого-вор проживання зберігає силу. Такие особи мають право преи-мущественную купівлю зани-маемого ними житловий будинок (квартири). Якщо інше не предусмотренно договором про іпотеку, залогода-тель вправі здати на-нимателю, нужденному в жилье, свободную квартиру з дозволу залогодержате-ля.Одноко він у праві здати таку квартиру наймачу без згоди заставоутримувача терміново до-говору оренди житлового приміщення термін, що спливає пізніше по-гашения ссуды. В цьому випадку собственник, приобретший житловий будинок або квартиру на публічних тор-гах, після закінчення передбаченого дого-вором терміну зобов’язаний відновлювати цей договір оренди. Порядок наслідування житлових будинків культури та квартир₀ Під успадкуванням розуміється перехід майнових і неко-торых особистих неиму-щественных правий і обов’язків померлого гражда-нина (спадкодавця) решти особам у встановленому законі поряд-ке. _ш+_0 Успадкування може здійснюватися за законом і за заповітом. Успадкування по закону має місце: і якщо спадкодавець не становив заповіти чи якщо його заповіт в опрделенной частини визнано недійсним, б) якщо заповідана тільки п’яту частину майна чи заповіт в впределенной частини визнано недійсним, у разі не ох- · 24 — ваченная частина спадкового майна перетворюється на порядку наследования згідно із законом, в) якщо спадкоємці за заповітом померли раніше спадкодавця або прийняли наслед-ства. _ш-_0Для таких випадків закон встановлює коло спадкоємців і Порядок їх призна-ния. Призначаючи мертвому конкретних правоприемни-ков, законодавець немовби заповнює волю наследателя. Відповідно до ст. 232 ДК РРФСР передбачені дві черги признаниы наследни-ков згідно із законом. До спадкоємцям першу чергу от-носятся діти (в тому числі усыновлен-ные), чоловік і батьки (усиновителі) померлого та її дитина, народжений саме його смер-ти. До спадкоємцям другої черги ставляться брати і умер-шего, його дід і бабка. Эти спадкоємці призиваються до спадкуванню у разі, якщо відсутні наслед-ники першу чергу, коли приймають спадщину, соціальній та тому випадку, коли всі наслед-ники першу чергу позбавлені заповідачем прав наслідування. До спадкоємців ставляться також нетрудоспособные особи, які складалися на иждевении померлого щонайменше року по його смер-ти. Онуки і правнуки успадковують у цьому случае, если вчасно отк-рытия спадщини немає з батьків, який був б спадкоємцем. Але, крім осіб, вказаних у ст. 532 ДК РРФСР, заповідач вправі залишити всі своє имущество₅₅_0, предмети домашнього побуту, крім передбаченого ст. 535 ДК РРФСР, кожному особі, державі і навіть кожному юридичес-кому особі. Відповідно до ст. 540 ДК РРФСР, яка говорить, що «завеща-ние має бути со-ставлено письмово із зазначенням місця та час його складання, власноручно подпи-сано заповідачем і нотари-ально посвідчено, можна говорити, що спільної основний фор-мой заповіту є письмове нотаріально удостоверо-енное заповіт. Осбенности гржданско-правовых угод з квартирами в₀ будинках ЖСК₀. Цікавий питання розрахунках між ЖБК та її членами при переходе права власності на квартиру, пай яку виплачений цілком і що є власністю громадян вследствии її купівлі іншими лицами._56 Продаючи квартиру, член ЖБК плучает і її від покупате-ля.Ясно, що не має права вимагати від ЖБК що й повернення суми внесеного пайового взноса. Пследний суще-ствует лише остільки, оскільки квартира остется в власності ЖСК. Перход права собс-твенности її у до члену кооперативу тягне припинення обяза-тельства ЖБК воз-вращать зазначеному особі пайовий внесок, тражающий вартість квартиры. Этого паю тепер нет. Ообязательственного пра-воотношения між ЖБК та її членом, що виникає з имущественно-го участі пайовика у створенні кооперативної власності, також більше не существует. Это матеріалізувалося в речове право (право собствнности) члена ЖБК на квартиру. Денежный еквівалент певого взноса-это вартість квартири, що стала собствен-ностью пайовика. Отже, відбувається частковий розділ майна коопе-ратива. Велика його частина (квартири) перетворюється на власність пайщиеов. Денежные ж зобов’язання між ЖБК і їло членами, со-ответствующие вартості выбывшихих з составакооперативного иму-щества, погашаются. Действительно, немає яких підстав вважати, що члена ЖБК долэен двічі отримувати вартість продаваної квар-тиры: спочатку від покупця, та був від кооператива. Иное толко-вание призведе до з того що покупцю, фактично уплатив-шему продавцю повну вартість квартири, доведеться оплатити вкотре, вносячи ЖБК пае-вой взнос. Кстати, випадки неправильного понимани-яэтого питання вже зустрічаються практично. Так, А., виїжджаючи на постійне проживання за границу, продал Б. квартиру в коопера-тивном доме. Договор удостоверилили в нотари-альном порядку, покупна ціна була упла-чена.Затем А. звернувся до ЖБК з проханням повернути йому пайовий внесок квартиру у зв’язку з вы-ходом з кооператива. ЖСК, не знаючи, що квартиру продано, повернув А. його внесок, вважаючи, що зможе розпорядитися освобо-дившейся житлоплощею. Згодом, коли відразу після виїзду А. володарем квартирою · - вступив Б., ЖБК зажадав від цього вохзместить суму виплаченого кооперативом А. пайового внеску. Б. естественно відмовився це сде-лать, посилаючись на можливість то, що він цілком оп-латил квартиру. У ре-зультате виплачені А кооперативом суми швидше за все становитимуть збитки ЖБК. Такої ситуації не виникло, якби кооператив не возвра-тил А. пайовий внесок, материализовавшийся до квартири, якої А. вправі розпоряджатися зі свого усмотре-нию.При розрахунках ЖБК відносини із своїми членами у разі їх із нього і його такий воп-рос.Должен чи ЖБК выплачиватьвыбывшему изнего члену частина паю, відповідну що припадає на та людина частини вартості иму-щества, що залишається в власності ЖБК, саме: сходових площадок, лифтов і т.д. представляется, что нет. Ведь вартість даного майна враховано в вартості квартиры. Значит, продавая по-следнюю, член ЖБК фактично враховує у її продажною ціні днежную оцінку свого паю в имуществе, остающимся в власності ЖСК. Этот пай, очевидно, немає само-стоятельной грошового оцінювання переходить до нового власника квартири разом із ней. Другими сло-вами, продаючи квартиру, член ЖБК одновременнопередает і своїх прав на пай, який відбиває його майнове участе у створенні тих частин дома, которые остают-ся в власності ЖБК. У новий власник квартири одночасно стано-виться і власником паю ЖБК. Це на пай, переходить ав-томатически з купівлі квартири, дає її новому власнику весь обсяг гражанских прав, связанных з юбладанием пая, включая по-лучение майнових вигод від використання кооперативного иму-щества.Ссказанное можна проілюструвати таким прикладом. Допустиь, що ЖБК склав лише оренду належать йому нежитлові приміщення в кооперативному доме. В результаті ЖБК плучает прибутки від орендної платы. Спрашивается, чи є право покупець квартири, навіть якщо і перестав бути членом ЖБК, нам отримання своєї частини имущественныхь вигод здаватися ЖБК цих приміщень у ареду (например, путем розмірного зменшення внесків за эксплуотацию дома?).Видимо, так. Адже приміщення, складені ЖБК у найм, соорудружини за рахунок пайових взносов. Значит, покупець квартири не залежно від своєї членством ЖБК отримав разом із ній і права, пов'язані з майновим участю колишнього пайовика в будівельникстве даних помещений. Следовательно, він може отримати имущест- · 27 — венні вигоди від їх использования. Причем тих-таки підставах, як і члени даного ЖБК, прийнявши таку ж що у зданих в оренду приміщень, як і вибувши пайовик, який поступився своїх прав покупцю квартиры._57 Інше рішення вопроса-отстранение нових власників квартир, не пожилавших розпочати ЖБК, від участі у отриманні вигод отпользования кооперативним имуществоми прдоставлемние таких вигод виключно членам кооперативуозначало б безпідставне збереження ними свого майна (шляхом зменшення внесків на експлуотацию) з допомогою інших. Отже, угоду з отчуждению квартири ЖБК не можна визнати лише куплей-прода-жей.По суті, тут відтворена угода, однією з елементів ко-торой є купівля-продаж квартиры, а другим-переуступка поку-пателю квартири прав вибулого члена кооперативу, пов'язані з його майновим участем в ЖСК. Такие угоди, навіть якщо які й не уре-гулированы спе-циальными нормами законодавства, тим не менш мають право життя з ст. 8 ДК РФ. Она передбачає воз-можность виникнення цивільних правий і обов’язків з дейс-твий, хоча й передбачені законами, але з загальних став проявлятись і сенсу граждан-ского законодавства що породжують такі права і обязанности. Это, проте, не исклю-чает бажаності вельми чіткою регламентації ситуації, виникає в зв’язку з преоб-разованием зобов’язальних відносин всередині ЖБК за переходу до його членам права власності на квартири. Операції з приватизованими квартирами._0 Характерна для Москви бурхлива підприємницька діячность і стрімке нагромадження капіталу призвели до того, що самым жвавим ринком у Києві став ринок жилья._58 За деякими оцінками, близько тридцяти% пропозицій продажу житла спроби зробити незаконні сделки. Самые поширені їх: _ш+1. Продаж квартири обличчям, які є її власником. Документи на квартиру можуть бути або фальсифіковано, або виготовлені з допомогою викрадених оригіналів. 2. Продаж квартири кількома покупцями одночасно. У продавця є кілька екземплярів підроблених свідчень про власність, договорів купівлі-продажу та інших документів. 3. Продаж незаконно присвоєної квартири (якщо договір куп-ли-продажи або дарча на квартиру оформлені з допомогою загроз і насильства). Ситуація ослож-няется тим, що документи може бути бездоганними за змістом. 4. Продавець, отримавши гроші від покупця, відмовляється вы-писаться з кварти-ры, цим залишаючи право проживання у ній, використовуючи протиріччя меж-ду нормами законодавства. 5. Продається приватизована квартира, що належить на праві собствен-ности кільком особам. Одне з них може привласнити всю суму вартості кварти-ры і скрыться._59 _шНезалежно від цього, чи є підозра можливий обма-не, під час проведення угод, що з купівлею-продажем квартир, слід найретельнішим чином вивчити документи, передусім встановлюють право собст-венности на житло, навести довідки в Департаменті муніципального житла, РЕУ, паспортному столі. Полез-ный може бути це з сусідами. До операції з приватизованої квартирою (вперше продающейся) поку-патель повинен вимагати від продавця такі документи: _ш+ - свідоцтво про власності на житло; · договір передачі житла у власність; - довідку з Бюро технічної ин-вентаризации, у якій зазначена инвентариза-ционная вартість квартири (форма 11А); -довідку з РЕУ про відсутність боргу платежах; -витяг з домо-вой книжки; - копію фінансового особового рахунку; - тоді як кварти-ре прописані несо-вершеннолетние діти, необхідно согла-сие органів опіки й піклування і сви-де- _штельство народження дітей. Якщо продавець — вже не перший власник квартири, документом, подт-верждающим право власності на квартиру, служить договір купівлі-продажу, дарування та інші. Наступна стадія після перевірки документів з їхньої справжність і відповідність змісту вимогам законодавства — удостоверение договору нотаріальної конторі. Нотаріус вимагає довідку форми 11-а з БТІ, що підтверджує наявність об'єкта угоди натурі, приналежність його цій особі, у якій міститься стисле опис квартири чи кімнати, ука-зана їх інвентаризаційна вартість (підставу для опреде-ления розмірів держмита і прибуткового податку), представлена информа-ция про имею-щихся обмеженнях операцій із ними (арешт, заборона). У ст. 56 Основ законодавства РФ про нотаріат сказано, що посвідчення договорів відчуження квартири виробляється за місцем її перебування. Тому потенційного покупця стоїть по-думать, перш ніж зважитися для придбання квартири, продавець якої у підтвердження свого права власності на квартиру предъявля-ет договір купли-продажи, удостоверенный нотаріусом з інший місцевості. Нарешті, договір має бути зареєстрований в Департаменті муніципального жи-лья, без чого угода неспроможна вважатися заклю-ченной. У практиці нерідко трапляються спроби продажу квартир «з на-чинкой », коли прода-вец не попереджає покупця про можливі претензії третіх осіб на житлоплощу. Найчастіше це пов’язано з продажем квартир, які приватизувалися без включення до до-говор передачі житла у власність неповнолітніх дітей, просякнутих на даний момент приватизації у цих квартирах. У законі РФ «Про приватизацію житлового фонду у складі Фе-дерации «не отра-жены положення про право неповнолітніх членів сім'ї на приватизоване житло. Це тепер виправлено «Пример-ным становищем безплатної приватизації житлового фонду в Рос-сийской Федерації «, затвердженим рішенням колегії Комітету РФ по му-ниципальному господарству від 18 березня 1993 р. N 4 і схвалено Поста-новлением Уряди РФ від 26 листопада 1993 р. N 1238. У «Примірному становищі «встановлено, що неповнолітні діти, котрі живуть що з нанимателями, і є членами його сім'ї чи колишні члени сім'ї, які з повнолітніми користувачами вправі стати учасниками загальної власності на це приміщення. Відмова від включення неповнолітніх в число учасників загальної власності на приватизоване житлове приміщення може бути здійснений опікунами і попечителями, зокрема рвдителями і усиновителями неповнолітніх, лише за наявності дозволу органів опіки й піклування. Наслідком «неуважності «Департаменту муніципального житла став те що, що у практиці судів досить часто встре-чаются суперечки щодо визнання угод куп-ли-продажи квартир не-действительными у тій підставі, що з приватизації квар-тир були порушено права неповнолітніх членів сім'ї щодо участі в приватизації. Суди у разі вирішили про визнання угод, наступних після при-ватизации квартир, недействитель-ными. Покупцю слід остерігатися, тоді як ланцюжку до-говоров купівлі-продажу є угода, досконала повіреним, які діяли по «генеральної до-веренности », виданої обличчям, яв-лявшимся тоді власником квартири. Быв-ший власник може згодом заявити, що у насправді він доручив поверен-ному зробити обмін квартири з доплатою і він запроваджено їм в заб-луждение щодо ха-рактера угоди, пов’язану з його кварти-рой. Багато проблем щасливих власників квартир та його домочадцям може дати інститут прописки. Одну з поширених проблем — нічим необмежене право власності, виявляється, обмежується волею можновладців — «пропи-сать «чи «не прописати «в придбане житло. Право прописки в придбану в Мо-скве квартиру громадянам РФ майже стільки ж, скільки сама квартира. Ще одне застереження, пов’язані з пропискою. Купуючи житла необхідно прове-рить, дозволена чи прописка у будинок. Будинок то, можливо визначено під знос, наслідком чого стане у себе заборона прописки. Що ж до оподаткування грошових сум, отриманих про-давцами від продажу житлоплощі, то відповідність до пп. «в «п.6 ст. 3 Закону «Про прибутковий податок з физиче-ских осіб «в сукупний прибуток не включаються суми, одержувані протягом року від прода-жи квартир, які перевищують 500-кратного встановленого законом раз-мера мінімальної місячної оплати праці. Серед банків та інших суб'єктів підприємницької діячности зростає інтерес до запоруці нерухомості як засобу обеспечения виконання зобов’язань. Застосування законодавства заставу практично виявляється проблематичним, але, оскільки розвиток цього інституту представляється перспективним, розглянемо, як · 31 — можна застосувати заставу у сучасних умовах. _ш+_0Для оформлення договору застави квартири потрібно: 1). спільну заяву заставника і заставоутримувача до Департаменту муници-пального житла; 2). нотаріально завірений договір про заставі; 3). довідка БТІ; _ш-4). квитанція про сплату держмита. Реєстрація застави квартири здійснюється Департаментом му-ниципального житла згідно з постановою Уряди Москви N 415 від 27 квітня 1993 р. Тимчасовий положення про реєстрацію заставних операцій із жилы-ми приміщеннями передбачає, що реєстрація виробляється пу-тем: _ш+ 1). внесення реєстраційної запис у книжку реєстрації заставних операцій із житловими приміщеннями; 2). проставления позначки реєстрацію усім оригінальних эк-земпляров договору заставі; 3). внесення даних про заставі до банку даних власників житла; 4). видачі посвідчення про реєстрацію застави. Договір застави може бути зареєстровано протягом 15 календарних днів із дня звернення і її уявлення документів мають у Департамент муници-пального житла. Погашення реєстраційної записи при припинення застави осу-ществляется при ус-ловии: 1). подачі спільного заяви заставника і залогодержа-теля; 2). уявлення оригіналів договору заставі з от-меткой про його; 3). уявлення доказів виконання обеспе-ченного запорукою обязательст-ва. При погашенні реєстраційної записи робиться от-метка в реєстрової книзі, в бан-ке даних власників житла, на оригіналах договору заставі. За запитом заставника і заставоутримувача, а також інших зацікавлених осіб Департамент муніципального житла видає: · виписки із реєстрової книжки; · інформацію про реєстрації застави. Договір застави вважається пов’язаним із моменту державної реєстрації. Скоєння операцій із квартирами іноді ус-ложняется тим, що у квартирі то, можливо прописаний людина (не включений у свиде-тельство про собствен-ности на квартиру, оскільки був, наприклад, прописаний у ній після · 32 — приватизації), який там тривалий час не. І тут необхо-димо доби-ваться через суд знову визнання особи які втратили право пользо-вания жи-лым приміщенням внаслідок понад встановлених сроков._510 Тільки після цього отсутст-вующий втрачає декларація про проживання приватизованої рештою членів сім'ї квартирі. Наймачі, колишні члени сім'ї власника, інші особи, які є собст-венниками приватизованого житлового приміщення, може бути виселені власником лише у випадках, предусмотрен-ных законом₅₁₁_0, зокрема, якщо та людина системати-чески руйнує чи псує житлове приміщення чи використовує їх за призначенням, або систематично порушує правила проживання, що унеможливлює інших прожи-вание з ним в однієї квартирі, а заходи попередження й впливу суспільства не дали результатів. Тема наслідування житла, належить спадкодавцеві на праві собственно-сти, заслуговує на окремий розмови, тому зупинімося лише на ключовим моментах. Громадяни, які є власниками житлових приміщень, володіють, полязуются і розпоряджаються вони за своєму розсуду, вправі продавать, заповідати, дарувати, здавати у найм ці приміщення, і навіть здійснювати із нею інші, суперечливі закону сделки._512 Якщо громадянин хоче, щоб квартира дісталася, наприклад, його онуку, йому слід оформити заповіт з його ім'я, оскільки успадкування за законом має місце, якщо вона змінено завеща-нием. Інакше спадкоємцями насамперед стануть де-ти, чоловік і батьки померлого. По-друге чергу — брати, сест-ры померлого, його дід і баба. Спадкоємцем за заповітом може бути неповнолітній громадянин, котрий за дос-тижении совершенно-летия повинен нотаріально оформити обставлено набуття права на наследс-тво. Насправді чимало проблем приносять угоди, пов’язані з квартирами, які належать кільком громадянам на праві загальної власності. Які Є власниками приватизованого житлового приміщення громадяни вправі володіти, користуватися й розпоряджатися ним своєму розсуду, не порушуючи у своїй прав і охоронюваних законом інтересів інших. Продаж однією з учасників загальної пайовий власності на приватизовану квартиру своєї частки · 33 — сторонньому особі можлива лише за умов, якщо інші собс-твенники отка-жутся від втілення права переважної покуп-ки або не здійснять це право протягом месяца₅₁₃ Продавець частки загальної власності зобов’язаний сповістити в письмовій формах інших учасників загальної власності про наме-рении продати земельну частку посто-роннему особі із зазначенням ціни, і дру-гих умов, у яких її продає. Під час продажу з порушенням прав переважної купівлі інші учасники загальної пайовий собст-венности протягом трьох місяців і заслуговують вимагати в су-дебном порядку переведення ними прав і обов’язків покупця. Виділ учаснику загальної власності на квартиру що належить йому частки скажімо, якщо є технічні можливості передачі ист-цу ізольованій частини як житлових, а й підсобних приміщень, устаткування отдельно-го входу. За відсутності такого можливості суд вправі на прохання позивача визначити по-рядок користування квар-тирой. З, а до л ю год е зв і е Підготовка офицеров-пограничников, покликаних проходити службу у різних куточках Росії, передбачає їх всесторон-нюю військову, спеціальну та юридичну подготовку. Наряду з цим хочеться підкреслити, хоч як другорядне значення грає юридична підготовка курсантов-пограничников.Вся наша життя безпосередньо свя-зана з громадянськими правовідносинами, і дедалі частіші останнім часом висловлювання курсантів про непотрібність юридическо-го освіти немає під собою жодного основа-ния.Каждый кур-сант, без винятку, по закінченні інституту зіштовхнеться з пробле-мой забезпечення й отримання жилья. По цьому заперечення необ-ходимости отримання полно-го й усебічного юридичного образо-вания може привести в майбутньому великим життєвим трудостям. Прикладом такої необхідності служить дана робота, покликана по-мочь у вирішенні основних проблем що виникають у області житлових правоотноше-ний і послужити практичним посібником при укладанні цивільно-правових операцій із жильем. В цьому і є поруч із теоретическим,-практическое значення курсової ра-боты. П р і м е год, а зв і я₀ 1 И. И. Андрианов Житлове законодательство,-М., юр.лит., 1988, с. 3 2 див. список використовуваної літератури 3 Домашній адвокат N 24, 1995, с. 6 4 див. ст. 7 п.1 Постанови уряду Москви від 27 квітня 1993 р. 5 див. ст. 534 ДК РРФСР 6 Домашній адвокат N 5,1995, с. 2 7 Домашній адвокат N N 7,8, 1996, с.с. 2, 5 8 Домашній адвокат N 1, 1995, с. 5 9 Домашній адвокат N 21−22, 1995, с. 10 10 див. ст. ЖК РРФСР 11 див. ч.1 ст. 89, ст. 135 136 ЖК РРФСР 12 див. ст. 3 Закону РФ «Про приватизацію житлового фонду. «13 див. ст. 120 ДК РРФСР Список використаної літератури 1 Конституція РФ ст.ст.25,40 2 Цивільний кодекс РФ ч.1 гл. 18 3 Цивільний кодекс РРФСР розділ 7 4 Основи громадянського законодательства союзу і республік розділ 6 5 Житлового кодексу РРФСР 6 Закон РФ «Про основи федеральной житлової політики «Постанова уряду РФ від 17 липня 1995 року N 713. «Про затвердження правил реєстрацію ЗМІ й зняття громадян РФ з регистра-ционного обліку за місцем перебуванням і по місцеві проживання в межах РФ і переліку посадових осіб відповідальних за ре-гист-рацию. «7 Постанова уряду Москви від 19 грудня 1994 року N 628 «Про перехід до другого етапу реформи системи оплати жилищ-но-комунальных послуг. «8 Розпорядження мера Москви від 5 січня 1995 року N 20 «Про введення єдиної системи страхування житлового фонду м. Москві. «9 Додаток до розпорядженню мера від 5 січня 1995 року N 20 «Концепция страхування житлового фонду р. Москви. «10 Розпорядження мера Москви від 18 січня 1995 року N 21 «Про финансовою підтримці громадян, що у будинках житлових і жилищ-но-строительных кооперативів. «11 Прилоложение N 2 до розпорядженню мера Москви від 11 листопада 1994 року N 560-РМ «Порядок оформлення документів про дозвіл пе-репланировки житлових і нежилих приміщень в житлових будинках у р. Москві. «12 Розпорядження мера Москви від 21 грудня 1994 року N 628 «Про утверждении порядку створення колективів індивідуальних застрой-щиков для ма-лоэтажного і котеджного будівництва у Московс-кой області із місцевих жителів м. Москви, які потребують поліпшення жи-лищных умов. «13 Андріанов І.І. Житлове законодательство.-М.: юр.лит., 1988 г. 14 Фадєєв В.І. Муніципальне право России.-М. Юрист, 1994 р. 15 Приватизація у Росії. Збірник нор-мативных документів. ч.2.-М.:юр.лит., 1994 г. 16 Як вирішити ваші житлові проблемы.-СПб.:произв.-техн. фірма АКМЕ, 1994 р. 17 Житло: справ.-СПб.: фірма АТ, 1995 р. 18 Житлове за-конодательство:сб.нормат. актів і документов-М.:юр.лит., 1995 г.