Алгоритмы економічної (кадастрової) оцінки міських земель і территориально-экономического зонирования
З земельно-кадастрової (рентної) погляду рельєф вартістю принципі є таку ж чашу, але перевернену дном вгору. Він має загальний характер гірського масиву з головної вершиною у центрі і схилами, понижающимися у напрямку до міської периферії. Транспортні магістралі, які від центру до периферії, утворюють хребти, що відходять в радіальному напрямі від головною вершини, причому, їх висота залежить від… Читати ще >
Алгоритмы економічної (кадастрової) оцінки міських земель і территориально-экономического зонирования (реферат, курсова, диплом, контрольна)
Министерство освіти Російської Федерации.
Державне освітнє установа вищого професійного образования.
Сибірський державний індустріальний университет.
Кафедра «Будівельний виробництво і управління недвижимостью».
РЕФЕРАТ з дисципліни «Оцінка недвижимости».
на задану тему «Алгоритми економічної (кадастрової) оцінки міських земель і территориально-экономического зонирования».
|Выполнил: |Студент грн. ШПП — 992 | | |Бородіна О.С. | |Перевірив: |Абрамович О.С. |.
Новокузнецьк 2003.
Содержание ВВЕДЕНИЕ 3 Терміни й універсального визначення 7 Цілі державної кадастрової оцінки 8 Основні етапи проведення кадастрової оцінки земель населених пунктів 10 Методики оцінки землі 17 Вимоги, які пред’являються державної кадастрової оцінці 21 Вартість земель і базові функції 23 Ієрархічний принцип організації оцінки міських земель. Кадастрова і індивідуальна оцінка 25 Чинники державної кадастрової оцінки 29 Вимоги, які пред’являються Методиці 31 Вихідна інформація, і її джерела 34 Розрахункові блоки, використовувані в Методиці 36 Економічну оцінку міських земель з урахуванням містобудівної оцінки території. Программно-методический комплекс LandUser 37 Вихідні дані для розрахунків 42 Предплановая і постплановая оцінка 43 Калібрування моделі 44 Оцінка міських (селищних) земель 45 Оцінка сільськогосподарських земель 53 Список літератури 64.
Земля як основний базис всіх процесів життєдіяльності суспільства на політичної, економічної, соціальної, виробничої, комунальної, екологічної безпеки й іншій системі має вартістю, якісна оцінка якої є одним з найважливіших умов нормального функціонування та розвитку багатоукладної економіки. Необхідність в отриманні достовірної оцінки вартості земельних ділянок відчувають як державні та муніципальні органи виконавчої при управлінні земельними ресурсами, здійсненні перспективного розвитку населених пунктів, проведенні раціональної земельної і податкової політик, і приватні суб'єкти земельного права під час проведення різноманітних операцій із землей.
Сьогодні Російській Федерації склалися адекватні передумови для реформування механізмів оподаткування землі, стягування орендної і щодо оплати землі, які у публічній і муніципальної власності, і навіть державної політики у сфері оцінки земель для цілей оподатковування. У цьому першочерговими завданнями, що стоять перед Урядом Російської Федерації, являются:
1. Удосконалення існуючого держкордону і розробка нормативної правова база для реформування податкової і земельної политики.
2. Створення методологічного інструментарію, який буде необхідний реалізації нормативної правова база, з урахуванням комплексного аналізу існуючих методик і методологічних підходів з державної кадастрової оцінці земли.
Земельний кадастр — систематизований звід достовірних даних про землі як головному засобі виробництва, у сільській і лісової сфері. У земельний кадастр вказується ім'я власника землі, дається опис загальної конфігурації, склад угідь, їхня якість, дохідність, ціна землі. Найдосконалішою прийнято вважати німецьку систему земельного кадастру. За цією системою облік ведеться за двом видам документов:
> Кадастру нерухомості, де дається порівняльна економічна оцінка земли;
> Земельної книзі, у якій враховується право власності на землю.
Певні кроки у створення нормативної правова база вже зроблено. Так, проектом II частини Податкового кодексу Російської Федерації передбачено стягування земельного податку основі кадастрової вартості земельних ділянок. Держкомземом Росії розроблений проект Федерального закону «Про оцінку земель», який у даний час перебуває в доработке.
У окремих суб'єктів Російської Федерації проводилися оціночні роботи у рамках реалізації постанови Уряди від 15.03.97 № 319 «Про порядок визначення нормативної ціни землі». Використовувані у процесі оціночних робіт методики найчастіше базуються на сліпому копіюванні міжнародної практики оцінки не враховуючи специфіки законодавства Російської Федерації і існуючих російських умов політичної, економічної та соціальній жизнедеятельности.
Нині набрав чинності Закон РФ «Про обіг земель сільськогосподарського призначення». Для оцінки сільськогосподарських земель розроблена кадастрова ціна землі. Їй у багатьох регіонах і за розрахунками становить від 400 крб. північ від країни до 46 тис. крб., Півдні за 1 га ріллі. Кадастрова ціна землі насамперед є цілям оподаткування. Інші землі (під підприємства, дачні ділянки, міські квартали) можна купувати й продавати відповідно до Земельним кодексом. Проте загальноприйнятої методики за оцінкою ціною землі ми маємо. Існує ряд проектів методик, розроблюваних провідними науково-дослідними установами нашої країни й досвід із ринковою экономикой.
Задля методичної підтримки та уніфікації методологічних підходів, використовуваних під час проведення земельно-оціночних робіт, Державний комітет Російської Федерації по земельної політиці розроблена «Методика державної кадастрової оцінки міських земель» (Постачальник — Центр аналітичних досліджень, і розробок АТВТ «Міський кадастр», р. Москва).
Справжня «Методика державної кадастрової оцінки міських земель» пропонується органів виконавчої влади суб'єктів Російської Федерації та органів місцевого самоврядування від використання в земельнооціночних работах.
Справжня методика державної кадастрової оцінки земель поселень (далі іменується — Методика) розроблено у цілях реалізації постанови Уряди Російської Федерації від 25.08.99 № 945 «Про державної кадастрової оцінці земель », відповідно до Правилами здійснення державної кадастрової оцінки земель, затвердженими постановою Уряди Російської Федерації від 08.04.00 № 316 «Про затвердженні Правил здійснення державної кадастрової оцінки земель ». Методика враховує досвід земельно-оціночних робіт, здійснюваних на території суб'єктів Російської Федерації (далі суб'єктів РФ) у межах реалізації постанови Уряди Російської Федерації від 15.03.97 № 319 «Про порядок визначення нормативної ціни землі «.
Визначення кадастрової вартості земельних ділянок є важливим елементом оподаткування, застави, іпотеки, визначення стартову ціну в угодах купівлі-продажу нерухомості, викупної ціни земельних ділянок, під приватизованими об'єктами, визначення вартості орендної плати, викупу права оренди — і надходжень до бюджетів всіх уровней.
Методичні основи оцінки міських земельних ділянок та пов’язаної із нею нерухомості зводяться до следующему.
Оцінка вартості міських земель, певна з урахуванням оцінки вартості відтворення (простого і розширеного), їх поліпшень з урахуванням статистичних даних із підсумкам реальних ринкових угод, і навіть всієї сукупності методів оцінки ринкову вартість землі, відбиває як величину витрат за створення умов та відновлення інженерної інфраструктури, транспортної мережі, об'єктів соціальної сфери, природоохоронні заходи й т.д., а й цінові характеристики земельних ділянок, сформовані на ринку. Інакше кажучи, вартість міських земель і земельних ділянок, будучи узагальненої характеристикою, включає у себе та витратну, рентну складові і може бути покладена основою розрахунків як інших видів вартості міських земель і земельних ділянок, і всіх економічних нормативів землекористування. У процесі оцінки проводиться аналіз рентообразующих чинників, включаючи якість і місце розташування земельних ділянок, виготовлені них поліпшення, рівень соціального і инженерно-транспортного облаштування території і що другие.
Ринковій інформаційною базою кадастрової оцінки міських земель є масові дані про продаж земельних ділянок для індивідуального житлового будівництва, колективного садівництва і присадибного господарства, і навіть щодо продажу і оренді квартир, гаражів, і різних об'єктів комерційної недвижимости.
Нормативна інформація включає дані державного земельного кадастру, нормативи витрат за будівництво, інженерне облаштування території, і навіть систему коэффициентов.
Джерелами цих даних є БТІ, Земельні комітети, Державний фонд майна, міські будівельні організації, Комітет за архітектурою, оціночні і ріелтерські фірми та інші организации.
Об'єктом кадастрової оцінки міських земель є землі на межах міської черты.
Терміни і определения.
Для цілей справжньої Методики використовуються такі терміни і определения:
Державна кадастрова оцінка земель поселень (ГКОЗП) — комплекс правових, адміністративних і технічних заходів, спрямованих встановлення кадастрової вартості земельних ділянок за станом певну дату.
Кадастрова вартість земельних ділянок — розрахункова величина, відбиває ставлення до цінності (корисності) земельних ділянок при існуючому його использовании.
Об'єкти державної кадастрової оцінки земель поселень — територія поселення на цілому, кадастровий квартал у межах поселення, окремий земельний участок.
Питома показник кадастрової вартості земель — розрахункова величина, що є кадастрову вартість одиниці площі (1м2) об'єкта ГКОЗП.
Оціночний показник — якісна чи кількісна характеристика об'єкта міської інфраструктури, впливає на кадастрову вартість земельних ділянок, котре виражається у конкретних одиницях виміру чи формалізованому виде.
Потенціал впливу — вираз впливу певного об'єкта міської інфраструктури на конкретну оцінювану точку (зокрема характерну точку) території поселения.
Чинники (головні компоненти) — лінійні комбінації значень чи потенціалів оціночних показників, отримані шляхом їх факторного аналізу (чи методом головних компонент).
Стислі чинники — найбільш інформативні чинники, які надають найбільший вплив на величину кадастрової вартості земельних участков.
Кластеризація — процедура угруповання об'єктів ГКОЗП по спільності ознак, як яких виступають стислі чинники. Об'єднання об'єктів ГКОЗП на єдину сукупність (кластер) виготовляють основі близькості величин відстаней між стиснутими факторами.
Цілі державної кадастрової оценки.
У суспільстві кадастрова оцінка земель використовують у наступних целях:
. в фіскальних цілях для оподаткування нерухомості, встановлення ставок земельного податку і величини орендної платы;
. для інформаційної підтримки ринку, ринку цінних земельних паперів і ипотеки;
. з метою оцінки ефективності існуючого функціонального використання території, розрахункової підтримки проектних розробок генерального плану міста і плануванні великомасштабних заходів загальноміського характера;
. для інформування кола зацікавлених осіб вартість міських земель реалізації їх правий і обов’язків щодо своєї нерухомості і планованих операцій із недвижимостью.
Кадастрова оцінка міських земель є масовою оцінкою, котра водночас виконується по всій території міста Київ і може охоплювати такі основні этапы:
Етап 1 —підготовчі роботи, збирання та обробка вихідної ринкової економіки і нормативної информации;
Етап 2 — функціональне зонування території города;
Етап 3 — літочислення вартісних показників кадастрової оцінки земель;
Етап 4 — цінове зонування території города;
Етап 5 — оформлення результатів кадастрової оцінки міських земель (цифрових і графических).
Результатом кадастрової оцінки є кадастрова вартість землі оцінної зони, обумовлена як ринкова вартість одиниці площі типового для даної зони земельних ділянок, встановлена за рівнем поточних ринкових ціни аналогічні земельні участки.
На вартість земель впливають характеристики об'єктів нерухомості, розташованих на відповідних земельні ділянки, місце розташування, сусідство, екологія, обтяження та обмеження, фізичні характеристики грунтів і ще факторы.
Кадастрова ціна землі проводиться одночасно за всі землям адміністративно-територіального образования.
Показники кадастрової вартості нічого не винні перевищувати рівня ринкових цін чи граничних значень базової вартості на земельні ділянки аналогічного над цільовим використанням, встановлюваних органами влади суб'єкти федерації по оценочно-территориальным зонам, різним конкретних містах та поселкам.
Основні етапи проведення кадастрової оцінки земель населених пунктов.
Етап 1. Підготовчі роботи, збирання та обробка вихідної ринкової економіки і нормативної информации.
Підготовчі роботи включают:
— збір загальних даних про місті, кліматі, гідрографії, екології, інженерно-геологічних характеристиках территории;
— визначення міста відповідно до генеральним планом розвитку города;
— класифікацію земель по землекористувачам міста, правовому режиму;
— класифікацію земель по функціональному использованию;
— класифікацію земель по містобудівної цінності, типам об'єктів нерухомості і основним видам поточного використання із оціночних микрозон;
— оцінку поточного використання коштів і прогноз найефективніших напрямів розвитку земель окремих оціночних микрозон з уточненням їх кордонів Шотландії й площадей;
— визначення типових земельних ділянок, входять до складу оціночних микрозон;
— збір, перевірку достовірності й угруповання даних ринку земельних ділянок по оцінним микрозонам.
Етап 2. Функціональне зонування території города.
Територія міст, селищ, сільських населених пунктів диференціюється деякі зони, залежно від функціонального використання землі. У цьому виділяють такі основні зоны:
— Селитебная зона, що включає житлову забудову всіх видів, установи культурно-побутового обслуговування, бульвари, сквери інші види зелених насаджень, і навіть вулиці й Бессарабської площі, обслуговуючі зону, спортивні споруди. У селитебной зоні виділяється загальноміської громадський центр.
— Промислова і коммунально-складская зона, що складається з земель, зайнятих підприємствами промисловості, транспорту, енергетики, зв’язку, складами, базами, об'єктами комунального господарства, і навіть земель інших землекористувачів сфери производства;
— Сільськогосподарська зона, що об'єднує землі підприємств, організацій, садових і огороднических некомерційних об'єднань громадян, використовувані для сільськогосподарського производства;
— Транспортна зона — зона залізничного, водного, зовнішнього автомобільного транспорту, і навіть система міського транспорту, куди входять улично-дорожную мережу, автобусні парки і т.п.;
— Зона відпочинку, куди входять лісові масиви, розташовані біля міста, мають почвозащитное, водоохоронне, санитарно-гигиеническое і рекреаційне значение;
— Інші землі, які б поєднували інші категорії земель, вуглепостачальники, які в вищевказані зони, наприклад, землі оборони, запасу і другие.
Території виділених функціональних земельних зон, своєю чергою, поділяються деякі оціночні микрозоны залежно від своїх використання коштів і розташованих ними видів, а необхідних випадках і підвидів об'єктів недвижимости.
Наприклад, на землях житловий забудови, котрі посідають, зазвичай, значну частину території поселення, виділяються в окремі оціночні микрозоны землі, забудовані житловими однотипними домами:
— малоповерхової садибної житловий застройки;
— малоповерхової житловий забудови без присадибних земельних участков;
— багатоповерхової секційної забудовою (3—5 этажей),.
— багатоповерхової секційної забудовою (6—9 этажей);
— багатоповерхової секційної забудовою (10—12 поверхів) тощо. Земельні ділянки з малоповерховими упорядкованими або повністю упорядкованими житловими будинками можна підрозділити ми такі види об'єктів нерухомості: земельні ділянки з житловими цегельними, рубаними, щитовыми, панельними і іншими домами.
Земельні ділянки з житловими багатоповерховими будинками можна підрозділити на оціночні микрозоны за видами об'єктів нерухомості, тобто ділянки з багатоквартирними п’ятиповерховими будинками, панельними, цегельними, поліпшеного якості, елітними домами-новостройками тощо. Кількість микрозои визначатиметься з урахуванням щільності інженерних і транспортних магістральних мереж, насиченості соціально-культурними об'єктами, капіталовкладень в інженерну підготовку території, наявності історико-культурних і архітектурно-ландшафтних цінностей. Як кордонів оціночних микрозон принимаются:
— природні рубежі (яскраво виражені елементи рельєфу — річки, озера, яри, обриви і т.п.);
— кордону великих інженерних споруд (залізниці, естакади, трубопроводи, насипу, мости і т.п.);
— вулиці, площі, проезды;
— кордону (паркани) підприємств та виробничого і невиробничого назначения;
— кордону лісових, сільськогосподарських та інших угідь. У межах оціночних микрозон встановлюються параметри типових земельних ділянок по загальній площі, площі забудови, формі, рівню інженерного облаштування й местоположению щодо кордонів кварталів, автомагістралей, улиц.
Етап 3. Літочислення вартісних показників кадастрової оцінки земель.
За підсумками аналізу даних, отриманих різними методами оцінки земельних ділянок, у кожному оцінної микрозоне визначається кадастрова вартість землі як усереднена величина у конкретній виду використання чи максимальне значення із можливих видів використання. Основними методами обробки вихідної ринкової інформації є регресійний кореляційний аналіз стану та статистичний метод группировок.
Ринкові ціни на розрахунку одиницю виміру площі землі типових земельних ділянок устанавливаются:
— по незастроенным земельних ділянках з урахуванням ринкових ціни аналогічні ділянки, скоригованих тимчасово продажи;
— щодо земельних ділянок, забудованим об'єктами нерухомості з застосуванням витратного методу, що передбачає віднімання відновлювальної вартості за мінусом зносу із поточного ринкової ціни конкретного об'єкта нерухомості, і навіть техніки залишку доходу, що припадає на земельний участок.
Залежно від реальну ситуацію ринку нерухомості застосовуються та інші методы.
У нещасних випадках отримання істотно різняться оціночних вартостей землі на межах одного оцінної микрозоны щодо різноманітних видів використання виділяються додаткові оціночні микрозоны.
Оціночні микрозоны, близькі за значенням кадастрової ціною землі, об'єднують у оціночні зони. У цьому одна оцінна зона то, можливо представлена кількома локальними ділянками біля поселения.
Кількість оціночних зон залежить від діапазону оціночних вартостей микрозон. Практика показує оцінки ринкову вартість землі на містах зі стійким ринком нерухомості, кількість виділених оціночних зон залежить від кількості жителів назви населеного пункту. Кількість оціночних зон їх може становити від 3 у містах до 20 тисяч чоловік доі більш як у містах з населенням понад 500 тисяч человек.
Етап 4. Цінове зонування території города.
Через війну проведеної оцінки земельних ділянок околицях житловий будинок і комерційної забудови, виділених для індивідуального житлового будівництва, що використовуються ведення присадибних, садових і огороднических господарств, встановлюються показники ціною землі по оцінним микрозонам города.
Ця процедура включає дві стадии.
У першій стадії отримані дані наносяться на кадастрову карту міста Київ і здійснюється цінове зонування території міста, саме формування з урахуванням отриманих показників кадастрової вартості по микрозонам окремих оціночних зон. Оцінної зоною є частина земель адміністративно-територіального освіти, однорідних по функціональному використанню та мають близькі значення ринкову вартість типових земельних участков.
Об'єднання окремих микрозон в оціночні зони складає основі дотримання наступних принципов:
— близькість значень показників вартості земельних участков;
— територіальне єдність розташування микрозон;
—спільність інженерної інфраструктури, однорідність позитивного чи негативного впливу межуючих із микрозонами великих інженерних споруд чи объектов.
Отримані вартісні характеристики земельних ділянок наносяться на план міста Київ і виконуються роботи з цінового зонированию міських земель, які поєднуються з цілком результатами функціонального зонування території города.
У другий стадії показник ціни землі на в середньому у місту приймається за одиницю, а, по кожної оцінної зоні розраховуються коефіцієнти містобудівної цінності території, що є значення відповідно більшою або меншою единицы.
При розрахунку коефіцієнтів відносної цінності території для кожної міської зони може враховуватися вплив певних груп чинників. Наприклад, для селитебной зони першочергового значення мають такі групи факторов:
1. Транспортна доступність населення до центра міста, об'єктах культури та побутового обслуговування загальноміського значения.
2. Забезпеченість централізованим інженерним обладнанням і благоустроєм территории.
3. Рівень розвитку сфери культурно-побутового обслуговування населения,.
4. Історична цінність забудови, естетична і ландшафтна цінність территории.
5. Стан довкілля, санітарні условия.
6. Інженерно-геологічні умови строительства.
7. Рекреаційна цінність территории;
8. Престижність территории.
Для промислової власності й коммунально-складской зони велике значення мають такі факторы:
1. Рівень розвитку виробничої інфраструктури, наявність транспортних шляхів, віддаленість від основних транспортних магистралей.
2. Умови забезпечення трудовими ресурсами і віддаленість від житлових массивов.
3. Містобудівні умови та обмеження, зумовлені зонуванням, дозволеним використанням земельних ділянок та т.п.
Величина коефіцієнтів визначається з урахуванням статистичного і причинно-наслідкового аналізу ринкових даних, затверджених нормативів по містобудування, опитування і експертні оцінки специалистов.
Наприкінці проводиться логічний і з порівняльного аналізу отриманих результатів. Логічний аналіз у тому, що ціна землі, зазвичай, повинна знижуватися від центру до периферійним районам міста. При відхилення від цієї тенденції встановлюються причини сформованого положения.
Порівняльний аналіз виробляється через встановлення залежності коефіцієнтів містобудівної цінності земель з кожної оцінної зоні міста Київ і ринкових цін продажів на земельні ділянки і об'єкти недвижимости.
Етап 5. Оформлення результатів кадастрової оценки.
Результати проведеної кадастрової оцінки узагальнюються в звіті і надаються в руки органам місцевого самоврядування. Органи місцевого самоврядування публікують результати кадастрової вартості земель по ціновим зонам у пресі з рекомендаціями щодо подальшому використанню опублікованих даних. Після обговорення опублікованих результатів кадастрової оцінки вони затверджуються рішенням органу місцевого самоврядування, вносять у державний земельний кадастр і початку наступного набирають чинності. Внесені до державного земельний кадастр значення кадастрової вартості земельних ділянок не підлягають зміни протягом года.
Результати кадастрової оцінки міських земель, як складової частини Комплексної програми кадастрової оцінки нерухомості, можна використовувати до таких целей:
> створення державної автоматизованої системи земельного кадастра;
> формування оподатковуваної бази земель поселений;
> уточнення схеми территориально-экономического зонирования;
> встановлення ставок орендної і щодо оплати муніципальні земли;
> визначення стартових цін продажу прав власності, чи довгострокової оренди на конкурсах і аукционах;
> визначення величини компенсаційних виплат при вилучення земель для муніципальних нужд;
> обгрунтування найбільш раціональних і найперспективніших напрямів міської застройки;
> інформування органів муніципальної влади й надання платних послуг різним суб'єктам земельного рынка;
> створення ринку земельних паперів і ипотеки.
Ринкова оцінка одиничних земельних ділянок міських земель, з одного боку, полягає в їх кадастрової вартості, з другого боку, передбачає проведення специфічного ринкового аналізу для кожної конкретної ділянки. Вона враховує цільове використання земельного ділянки, кон’юнктури ринку, кількісні характеристики оцінюваної землі. Складність ринкової оцінки багато чому обумовлена унікальним, властивим лише оцінюваного ділянці місцезнаходженням, і навіть необхідністю встановлення й обліку ціноутворюючих чинників кожному за конкретної використання земель.
Методики оцінки земли.
Найпоширеніший спосіб ринкової оцінки землі — метод прямого порівняльного аналізу продажів спираючись на дані про угодах за попередні 3−6 месяцев.
При застосуванні цього спочатку виявляються фактичні продажу ділянок на відповідному ринку його сегментах. Далі перевіряється інформацію про угодах, із підтвердження хоча б однією стороною її законності і економічній доцільності. Сума продажною ціни коригується залежно від характеристик що оцінюється і порівняного ділянки. За умов те, що оцінюваний ділянку перевершує такий же по якомусь параметру, його фактична ціна збільшується, і якщо поступається, то ціна зменшується. Таке уточнення ціни можна проводити в з трьох основних формах: в рублях, у відсотках в кожному чиннику й у сукупної поправке.
Оцінюючи землі враховують все основні характеристики, мають вартісне значення для покупця: розмір, форма, місце розташування, комунікації, рельєф і др.
Порівняйте використовують такі одиниця виміру: для ділянок, придбаних для сільськогосподарського, промислового призначення й у житлового будівництва — ціпа за 1 га; у частинах міст для офісів, крамниць та т.п. — ціна за 1 м²; для комерційних цілей у містах — ціна за 1 фронтальний метр; околицях житловий, дачної забудови при стандартних за формою і розмірах ділянках — ціна за 1 лот; за необхідності дотримання правил зонування з обмеження величини будинку — ціна за одиницю щільності, тобто. коефіцієнт відносини площі забудови на площу земельного участки.
Як одиниці порівнювати по забудованим ділянкам можуть застосовуватися: ціна за 1 м² загальної чи чистої площі; ціна за 1 м3складов, елеваторів та інших.: ціна за 1 місце — паркування, в гаражі і др.
За підсумками низки фактичних продажів визначається середня чи типова вартість одиниці порівняння кожної однорідної групи (страти) ділянок. У цьому використовується розрахунок медианной (середина ранжированного низки) чи середньої ринкової ціни продажу за одиницю порівняння. Зазвичай прийом одиниці порівняння застосовується у випадках, коли ділянки дуже відрізняються одне одного по розмірам, але щодо подібні на інших параметрам.
Інший прийом, який адресований ділянок приблизно однакового розміру, але дуже які відрізняються іншими параметрами, грунтується на визначенні шляхом аналізу порівнянних продажів вартості базового, стандартного ділянки. Він служить потім орієнтиром до розрахунку вартості інших ділянок землі. Причому у ринкову вартість окремих земельних ділянок вноситься поправка з їхньої відмітні параметри. Наприклад, вартість земельного ділянки з повним правом фронтом вулиці становитиме при-мерно 65% вартості Прямокутного ділянки такою ж кордоном й глубиной.
Наступний спосіб оцінки вартості земельних ділянок грунтується на визначенні співвідношення продажних цін, і потенційного чи фактичного валового доходу, який від власності, й тому він отримав назву способу валового рентного мультиплікатора (ВРМ).
Під час проведення розрахунків оцінки вартості земельних ділянок по способу ВРМ потрібно здійснити такі действия:
• оцінити ринковий рентний прибуток від що оцінюється участка;
• визначити ставлення валового доходу до продажною ціні, з недавніх ринкових сделок;
• розрахувати вартість що оцінюється ділянки шляхом перемножения ринкове рентного доходу нього з боку ВРМ.
Відмінності між порівняними і оцениваемыми ділянками враховуються в самих продажних цінах і ставках доходу. Важливо підібрати якомога точніше аналоги для сравнения.
Однією з прийомів служить прийом перенесення чи співвіднесення, який реалізується шляхом визначення співвідношень між на загальну вартість забудованого дільниці і вартістю землі. Встановлено, що вартістю землі та вартістю зведених у ньому споруд існує стійка зв’язок. Звідси випливає, що вартість ділянки можна розцінювати шляхом розподілу загальної ціни продажу порівняного об'єкта між двома її складовими частинами — земельною ділянкою і будівлями (поліпшеннями). Отримані коефіцієнти співвідношень можна застосувати до оцінюваним мікрорайонам визначення ціні одиниці порівняння чи базового ділянки для даного района.
Наступний метод отримав назву методу залишкової продуктивності (залишку). У його використанні чистий прибуток, віднесений до землі, визначається після оплати, насамперед, витрат упродовж трьох інші чинники виробництва: праці — зарплати, комісійних; капіталу — відсотків, дивідендів; підприємницьких здібностей — прибутку, винагород. У залишку буде земельна рента для власника участка.
Метод залишку прийнятний і в оцінці вартості забудованих ділянок, коли відомі вартість чи проектні видатки спорудження будинків, тривалість їх корисною життя, ставка доходу на інвестиції та річний чистий прибуток від объекта.
Ще однією способом оцінки землі є метод капіталізації доходу, у якому вартість ділянки може бути оцінена як він здатність приносити прибуток у майбутньому. Оцінка землі на дохідності здійснюється шляхом перетворення грошового доходу на вартість з допомогою коефіцієнта капіталізації. Коефіцієнт капіталізації — це множник, з допомогою якого здійснюється перехід від величини поточного чистого доходу земельного ділянки для її вартості. Отже, враховується частка поточного доходячи у повній вартості участка.
Вартість землі (З) визначається по формуле.
С=Д/R, де Д — величина чистого дохода;
Д — норма (коефіцієнт) капитализации.
Норма капіталізації вибирається в такий спосіб, щоб забезпечити інвестору прийнятний рівень доходу (віддачі) на вкладений капітал та його возмещение.
Послідовність розрахунку вартості земельних ділянок у своїй способі следующая:
— з урахуванням аналізу грошових потоків (надходжень) по порівнянних ділянкам за роки в порівняних умовах визначається потенційний валовий доход;
— з урахуванням фактичних витрат складається кошторис витрат на рік із поділом на постійні, експлуатаційні і резервы;
— розраховується дійсний валовий дохід (ефективний), отримуваний шляхом вирахування з потенційного валового доходу можливі втрати, які шляхом аналізу відповідних показників на рынке;
— обчислюється чистий прибуток як різниця дійсного валового прибутку і усіх витрат без обслуговування боргу по іпотечному кредиту і амортизаційних начислений;
— чистий прибуток перераховується у поточну вартість землі різними способами.
Вартість земельних ділянок може бути оцінена також шляхом множення валового чи чистого доходу на рентний мультиплікатор. Його розраховують по формуле.
Рм=Цп: Д, де Рм — рентний мультипликатор;
Цп — ціна продажів порівняних участков;
Д — орендної плати чи чистий доход.
На російському законодавству платниками земельного податку є і юридичних осіб РФ, міжнародні неурядовими організаціями й іноземні юридичних осіб, мають землі на власності, володінні і пользовании.
Податками оподатковуються земельні ділянки і земельні частки за загального пайовий власності. Ставки податку поділяються на дві групи: за землі сільськогосподарського і несільськогосподарського призначення. Федеральні органи законодавчої влади встановлюють середні ставки із першого га (1 м2) по суб'єктам РФ, які у своє чергу визначають середні мінімальних ставки районами. Наприклад, в Московській області встановлено мінімальна ставка земельного податку — за 1 га ріллі, багаторічних насаджень — 600 крб.; сіножатей — 200 крб.; пасовищ — 100 руб.
Загальна сума земельного податку обчислюється по формуле.
3=П x З x До, де П — площа ділянки відповідного назначения;
З — ставка земельного податку за кожної категорії земель, наявних проблем владельца;
До — коефіцієнт коригування ставки земельного налога.
Нараховану суму юридичних осіб щомісяця відносять рівними частинами на собівартість продукції, чи відповідні джерела фінансування землями, не що з основний деятельностью.
Вимоги, які пред’являються державної кадастрової оценке.
Кадастрова оцінка земель має відповідати наступним требованиям.
1. Повнота обліку істотних чинників. Оцінка вартості земельних ділянок (кварталу, території), здійснена не враховуючи хоча самого істотного чинника, може бути визнана правильної. Так, в оцінці в місті з пересіченим рельєфом облік величини ухилу рельєфу на оціненого ділянці обов’язковий, оскільки істотно віддзеркалюється в вартості будівництва й використання під будь-яку базову функцію. Те саме стосується для оцінювання в місті, котрий у сейсмічної зоні, територій з просадочными грунтами тощо. Ступінь забруднення повітря на конкретній ділянці істотно віддзеркалюється в оцінці що такі функції як житло, охорону здоров’я, спорт, рекреації тощо. Місце Розташування що оцінюється земельних ділянок стосовно місцях докладання праці, транспортним вузлам, центру міста Київ і іншим елементам функціональнопланувальної структури є найважливішим чинником якого, визначальним його, отже, й оцінку всім без винятку функций.
2. Адекватність обліку істотних чинників. Облік істотних чинників має здійснюватися методами, забезпечують адекватність одержуваного результату оцінки реальну ситуацію і належну ступінь впливу кожного із чинників на результат оцінки. Найбільш дієвими методами, забезпечують задоволення цієї вимоги, є методи математичного моделювання, якщо вони кваліфіковано розробляються та коректно використовуються. Вони забезпечують максимум об'єктивності і неупередженості оцінки, легко обозримы і допускають кривотлумачень. Методи, орієнтуються переважно на в експертних оцінках і поправочні коефіцієнти, цьому плані поступаються методам математичного моделювання, оскільки результат такий оцінки неминуче є відбитком суб'єктивної думки оцінювача. Втім, жоден метод може бути повністю позбавлений впливу експертних прийняття рішень та оцінок у тому чи іншого степени.
Перевага віддається, проте, ті методи, які зводять вплив експертних прийняття рішень та оцінок до мінімуму: до одному-двом параметрами, які можна відкалібровані за даними продажу та аналогов.
3. Прозорість методів оцінки й наочність результатів. Нерідко трапляється, коли методи оцінки не пред’являються вочевидь, і перевірка результатів оцінки стає дуже скрутній, змушуючи користувача чи аудитора звертатися до інших джерел чи виготовляти вибіркову оцінку самостійно. Нерідко він і самі результати видаються в важко сприймають формі, затрудняющей їх перевірку. Обидва ці обставини зазвичай супроводжують оцінку, виконану неякісно по существу.
4. Внутрішня несуперечність результатів оцінки. Однією з методів роботи аудитора з результатами оцінки є вибіркова перевірка і зіставлення локальних оцінок у різних куточках міста, у ситуаціях, що добре знайомі аудитору чи легко піддаються интерпретации.
Якщо таких ситуаціях немає взаємних протиріч локальних оцінок, це означає на користь даної оцінної роботи, хоча й замало винесення остаточного позитивного рішення: після цього можна використовувати більш тонші методи аналізу. Якщо вже в таких межах у роботі виявляються протиріччя, це скоріше всього отже, що зроблено неякісно, за умови що автор не пред’явить переконливих объяснений.
5. Адресність. Оцінка, зазвичай, має проводитися з погляду кожної з підставових функцій окремо. Безадресна оцінка найчастіше позбавлена сенсу, і такі робота може бути визнана удовлетворительной.
Виняток становлять деякі спеціальні випадки, такі як оцінка у межах процедури банкрутства й ліквідації предприятия.
Вартість земель і базові функции.
Вартість — це властивість, об'єктивно властиве міським (і регіональним) землям. Вона характеризує міру зручності чи вигоди від заняття даного земельних ділянок проти зручністю чи вигодою від заняття іншого земельного участка.
Поняття вартості міських земель невіддільне від функцій, під що вони використовують у цей час чи можна використовувати (базових функцій). Відповідно, і - оцінка вартості земель має проводитися з місця зору тих чи інших конкретних функцій. Орієнтовний перелік міських базових функцій приведено у таблиці 1. Кожен вид існуючого використання території можна віднести до одної з базових функцій. Між виглядом існуючого використання коштів і відповідної базової функцією є відмінність: вид використання цієї земельної ділянки у цей час суто індивідуальний, а базова функція — більш загально поняття, що належить до групі земельних ділянок, близьких за характеристиками. Так, конкретна взуттєва майстерня в закуті двох конкретних вулиць належить базової функції «КБО, малий бізнес», котра має і багато інших підприємств цієї своєрідної в городе.
Таблиця 1.
Міські базові функції |№ |Найменування |№ |Найменування |№ |Найменування | |п/|функций |п/п|функций |п/п|функций | |п | | | | | | |1 | Котеджне житло |8 |НДІ, КБ, Вузи |19 |Торгівля, громадське харчування | |2 |Сблокиров.2эт. |9 |Офіси, Администр. |20 |дрібні | |3 |житло |10 |Установи |21 |КБО, малий бізнес| |4 |Житло 5−6 ет |11 |Машинобудування |22 | | |5 |Житло 9−10 ет |12 |людоемкое |23 |Ярмарку | |6 |Житло 15−16 ет |13 |Машинобудування |24 |Ринки | |7 |Житло 20−22 ет |14 |средне-людоемкое |25 |Торг. центри | | |Житло центру: |15 |Машинобудування |26 |Парки прогулянкові | | |Функц. суміш |16 |нелюдоемкое |27 |Спорт | | |Ж80Т10О10 |17 |Чорна металлургия|28 |Видовищні | | | |18 | |29 |установи | | | | |Кольорова |30 |Медицинск. і | | | | |металургія | |оздоровить. | | | | |Хімія, Нафтохімія | |Установи | | | | |Строймат., | |Культура, | | | | |Деревообр. | |освіту, | | | | |Легка, Харчова | |просвітництво | | | | |Комун. Господарство | |Жел.дор. вокзали і| | | | | | |станції | | | | | | |Автовокзали |.
Підкреслимо, що це перелік базових функцій слід розглядати як суто орієнтовний: кожному місті під час проведення оціночних робіт формується свій власний перелік, співпадаючий з наведених лише отчасти.
Ієрархічний принцип організації оцінки міських земель. Кадастрова й індивідуальна оценка.
Чинники, що визначають вартість міських земель, можна розділити на дві групи, або двоє рівня: чинники макроположения, тобто становища кварталу у місті, і психологічні чинники микроположения, тобто становища земельного ділянки в квартале.
Чинники микроположения надзвичайно різноманітні, важко перечислимы, важко формализуемы, та його облік нині може здійснюватися тільки із досвіду і інтуїції індивідуального оцінювача. Чинники макроположения більшою мірою піддаються аналізу, систематизації і формалізації, та його облік може здійснюватися у рамках сукупності математичних функционально-градостроительных моделей.
Чинники макроположения є найважливішими надають найбільший вплив на вартість міських земель. Вони можуть бути основою системи оцінки міського земельного кадастру. Чинники микроположения вимагають врахування для уточнення оцінки, аби оцінка максимально відповідала реальну вартість: це суттєво для справедливого оподаткування, планування інвестицій та інших додатків результатів оценки.
Виходячи з цього, процес оцінки міських земель будується ієрархічно. Спочатку здійснюється кадастрова поквартальна оцінка території міста, у якій враховуються чинники макроположения, чи макрорівня. Результатом кадастрової оцінки є базова оцінка земель кожного кварталу міста, визначальна кожному за кварталу вектор вартості 1 м² його в припущенні використання під кожну з підставових функций.
Для індивідуальної оцінки земель конкретного земельних ділянок під конкретний вид використання здійснюється коригування базової оцінки з урахуванням чинників микроположения, тобто. становища земельної ділянки у квартале.
Кадастрова поквартальна оцінка загальноміського рівня, здійснювана шляхом комп’ютерних розрахунків й джерело якої в методах математичного моделювання чинників макроположения, більш коректна і більш точна, ніж оцінка в схемах территориально-экономического зонування, формованих з урахуванням експертні оцінки і поправочных коефіцієнтів. Проте він менш, і воно вимагає уточнення з урахуванням чинників микроположения ділянок в кварталі, щоб оцінка оподатковуваної вартості якнайточніше враховувала все чинники, що впливають реальну вартість недвижимости.
У межах справжньої методики розглядається лише кадастрова поквартальна оцінка міських земель. Розгляд переходу від кадастрової поквартальною базової оцінки для оцінювання земельних ділянок (індивідуальної оцінці) за межі даного документа.
Шляхом генералізації (укрупнення) поквартальною оцінки то, можливо сформована схема территориально-экономического зонування міста, чи регіону, використовувана з метою, відмінних оподаткування, під час першого чергу — з метою прийняття великомасштабних рішень міського чи регіонального развития.
Оцінна вартість одиничного земельних ділянок назви населеного пункту — це кадастрова вартість землі оцінної зони із поправкою з його відмінності від типового ділянки, які надають ценообразующее впливом геть величину ринкову вартість. Оцінна вартість одиничного земельних ділянок характеризує його у системі оцінкової зонування території міста (селища) з урахуванням сформованого попиту й пропозиції на землі цього виду використання коштів і качественно-количественных характеристик земельного участка.
Оцінка ринкову вартість одиничного земельних ділянок всередині конкретної оцінної зони передбачає уточнення коефіцієнтів містобудівної цінності, застосовуваних до цього ділянці з урахуванням встановлення й детального обліку всіх рентообразующих чинників, і навіть чинників локальної неоднорідності територій города.
Підставою визначення ринкову вартість одиничного земельного ділянки є договір, укладений оцінювачем з замовником оценки.
Однією з основних критеріїв адекватності оцінки земель є щодо низька чутливість до кон’юнктури ринку з окремим об'єктах. І тому особливо важливо розробки алгоритму оцінки вартості земель правильно використовувати коригувальні дані земельного ринку. Зокрема, за низкою міських територій, мають низьку привабливість для потенційних інвесторів через нерозвиненість земельного ринку, участі у ньому порівняно невеликого кола організаційінвесторів, мають уподобання і орієнтацію, і навіть низки інших чинників, рентна складова має поки що негативного значення. У цьому оцінка вартості земель за даними територіям може перевищувати їх середню ринкову стоимость.
У основі визначення вартості міських земель лежать майнові відносини, закріплені діючої системою правових відносин. Практично всі землі на межах кордону є міської власністю, як і всі поліпшення міських земель (крім земель, у яких розташовані будинку органів влади й управління). За такого підходу є принципова можливість визначити мінімальну вартість відтворення поліпшень земель і оцінити мінімальну вартість всієї площі земель міста. Розвиток методів оцінки земель, підвищення повноти і якості інформаційного забезпечення дозволяє здійснити поступовий перехід від масової оцінки міських в межах міста до індивідуальної оцінці кожної економічної зони, та був і кожної конкретної земельного ділянки. У цьому вартість земельних ділянок може бути оцінена на основі розрахунку частки конкретного землекористувача в загальноміських витратах щодо відтворення міських земель, пропорційно площі й якісним характеристикам цієї ділянки, відбиваючим його відносну ценность.
Натомість при достатньому статистичному забезпеченні оцінок і використанні сучасних математичних методів просторової апроксимації (наближеності) даних з’являється можливість корекції вартості земель з урахуванням точкових оцінок (конкретних земельних ділянок) і ринкових цен.
Ключовим методичним становищем є визначення поняття «кадастрова вартість ». Кадастрова вартість може лише для земельних ділянок, який враховано в земельний кадастр. Під кадастрової вартістю земельних ділянок ми розуміємо вартість, розраховану по певної методиці, і занесену в кадастрову справа даного участка.
Кадастрова вартість земельної ділянки й його ринкова вартість, зазвичай, не збігаються і більше, не збігаються з ціною продажи.
Методика обчислення кадастрової вартості земельних ділянок у багатьох країнах визначається відповідними правовими документами.
Чинники державної кадастрової оценки.
Основні чинники, що визначають вартість міських земель і кадастрову вартість земельних ділянок, формуються речей, що міська територія виступає в економічні відносини як пространственно-распределенный ресурс, задовольняє вимозі об'єктивної економічної оцінки міської території із відповідною інженерно-транспортної інфраструктурою і благоустроєм, і навіть котра враховує рівень розвитку сфери культурно-побутового обслуговування, інженерно-геологічні умови будівництва, озеленення, природноландшафтні, мікрокліматичні умови і обтяження використання земель.
У системі державної кадастрової оцінки міських земель повинні враховуватися все основні чинники, що впливають оцінку з погляду різних видів функціонального использования:
. локализационные чинники, пов’язані з подорожчанням будівництва у залежність від фізико-географічних і інженерно-геологічних характеристик території: рельєфу, несучою здібності грунтів, гідрогеології, карстових явищ, сейсмики і т.д.;
. екологічні чинники, пов’язані з ущербами реципієнтам залежно від забруднення довкілля повітрям, галасу, магнітним випромінюванням, забруднення почв;
. чинники вартості відчуження з-під існуючого использования;
. комунікаційні чинники, пов’язані до витрат часу людей на пересування у місті та витратами пассажироі грузоперевозки;
. інфраструктурні чинники, пов’язані з проблемно-ориентированным урахуванням попередніх капіталовкладень у загальноміську транспортну, інженерну і соціальну инфраструктуры;
. чинники престижу і репутації районів міста з лиця погляду різних функций.
Домінуючу роль грають комунікаційні чинники, чи чинники місцеположення в городе.
Методика дозволяє визначити удільні показники кадастрової вартості земель поселень загалом і кадастрових кварталів у складі поселень за видами функціонального використання земель. Удільні показники кадастрової вартості земель є основою до розрахунку кадастрової вартості земельних ділянок. Методика полягає в статистичному аналізі ринкових цін, і інший інформацію про об'єктах нерухомості. При розрахунку питомих показників кадастрової вартості земель використовуються адаптовані для російської практики підходи і силові методи оцінки недвижимости.
Кадастрова вартість земельних ділянок визначається за учетом:
> Рівня ринкових цін, ставок орендної і щодо оплати земельні ділянки у межах поселень (приймаються до уваги як забудовані, і незастроенные земельні ділянки) й інший інформацію про об'єктах недвижимости;
> Площі земельного участка;
> Віда територіальної зони і виду функціонального (дозволеного) використання земельного участка;
> Чинників місцеположення й навколишньої среды.
Розглядаючи територію міста, як єдиний складний багатофункціональний організм, як середовище проживання людей, правильно розрахована вартість міських земель стане для органів місцевого самоврядування важелем підвищення ефективність використання міської території і що її подальшого цілеспрямованого развития.
Вимоги, які пред’являються Методике.
Алгоритм розрахунку кадастрової вартості земельних ділянок, наведений в Методиці, розроблений з урахуванням таких вимог: а) Наступність під час проведення ГКОЗП:
Використовується досвід минулого і технології оціночних робіт, виконуваних у межах землевпорядної, містобудівної, природоохоронній та риэлтерской діяльності, з урахуванням практики управління земельними ресурсами поселень галузевих підрозділів територіальних органів виконавчої власти;
б) Достовірність і доступність вихідної информации:
Склад первинних даних формується з урахуванням статистичної й інший інформації, використовуваної землевпорядними, містобудівними, іншими службами і оцінювачами своєї діяльності; в) Об'єктивність обліку істотних ціноутворюючих факторов:
Адекватність результатів ГКОЗП ринковому уявленню цінність (корисності, вигідності, значимості) об'єкта ГКОЗП забезпечується застосуванням сучасних методів обробки статистичних даних, і навіть математичного моделювання залежності кадастрової вартості земельних ділянок від чинників, надають найбільший вплив на споживчу цінність (корисність) земель, що забезпечує можливість обліку слабко формализуемых неколичественных параметрів і експертні оцінки; р) Сумісність і системи державного земельного кадастру (далі ГЗК):
Забезпечується сумісність і системи ГЗК як вихідних даних, так і результатів ГКОЗП як наслідок, сумісність програмних засобів ГКОЗП з автоматизованої системою ГЗК. буд) Простота і універсальність використання спеціального програмного забезпечення Методики (далі СПО):
Передбачається можливість ШПП з допомогою наявних у розпорядженні користувача технічних засобів з урахуванням доступних програмних продуктів. ШПП, реалізує Методику, передбачає обробку інформації, представленої в максимально різноманітних формах, з мінімумом вимог до її властивостями і формам уявлення; е) Багатофункціональність і ієрархічність Методики:
Забезпечується ГКОЗП за видами функціонального використання земель і реалізується ієрархічний принцип розрахунку кадастрової вартості земельних ділянок з урахуванням послідовного обліку ціноутворюючих чинників на рівні суб'єкта РФ, території адміністративного району, території поселення, кадастрового кварталу і конкретного земельних ділянок; ж) Адаптація підходів і методів оцінки недвижимости:
Підходи й ефективні методи оцінки нерухомості адаптуються до робіт по ГКОЗП з допомогою розширення статистичної бази розрахункового алгоритму (використовується вся існуюча інформацію про угоди з земельними ділянками й іншими об'єктами нерухомості) застосування методів математичної статистики, а також інтерполяції одержуваних даних, і результатів ГКОЗП територій адміністративних районів, поселень i за видами функціонального використання земель, котрим немає інформації про угоди з земельними участками.
У процесі виконання виділяються статистична і експертноаналітична складові методики.
Статистична складова методики застосовується за наявності у містах достатньої кількості угод, скоєних щороку з об'єктами нерухомості певного виду функціонального використання, і рівномірно розподілених у межах міста. Через війну визначається типовий об'єкт нерухомості, вартість якої є середньої по місту.
Експертно-аналітичну складова методики дозволяє визначити коефіцієнти відносної цінності кадастрових кварталів. Коефіцієнти визначаються шляхом проведення факторного аналізу всіх створених верств на електронній карті міста з об'єктів впливу вартість землі. У Омську було створено понад вісімдесяти верств, характеризуючих рівні забезпечення територій об'єктами соціальної, інженерної і транспортної інфраструктури, і навіть архитектурно-ландшафтное екологічний стан. З іншого боку, при розрахунку коефіцієнтів відносної цінності застосовуються дані експертної оцінки, з допомогою яких коригуються співвідношення вкладу ціноутворюючих чинників, які впливають кадастрову вартість земель. Експерти заповнюють типові анкети, висловлюючи у відповідях думка про відносну значимості чинників щодо оцінки земель різного функціонального використання.
При об'єднанні статистичної і експертно-аналітичної складових отримано удільні показники кадастрової ціною землі (УПКСЗ) по 14 видам функціонального використання їх у кожному оцінковому участке.
Вихідна інформація, і її источники.
Для проведення необхідних, відповідно до справжньої Методикою, розрахунків використовується наступна інформацію про угоди з об'єктами недвижимости:
1) Дані угодам купівлі-продажу об'єктів нерухомості (включаючи незастроенные земельні ділянки), чиненим фізичними і юридичними особами, зокрема дані торгів (конкурсів, аукционов);
2) Дані викуп земельних ділянок, під приватизованими предприятиями;
3) Дані про ставках орендної і щодо оплати земельні ділянки, передані у найм (під об'єкти торгівлі, культурно-побутового обслуговування і т.д.).
4) Інформації про вартості продажу прав аренды;
5) Ціни пропозицій з об'єктах нерухомості (включаючи незастроенные земельні ділянки), опубліковані у спеціальних виданнях чи засобах масової информации.
Вихідна інформація, характеризує місце розташування об'єктів ГКОЗП, об'єктів міської інфраструктури, і навіть координати об'єктів операцій та характерних точок, наноситься на електронній карті суб'єкта РФ масштабу 1:1 000 000 чи 1:600 000 і електронні карти поселень масштабу 1:25 000 чи 1:10 000.
Просторова прив’язка даних на вирішення завдання ГКОЗП на території суб'єкта РФ береться з кадастрових карт суб'єктів РФ і кадастрових карт поселений.
Для цілей ГКОЗП кадастрова карта суб'єкта РФ повинна мати размещение:
> мережі поселений;
> автодорожньої мережі із магистралей;
> залізничної мережі, зокрема. ділянок з приміським сообщением;
> гідрологічної сети;
> цінних природно-рекреаційних объектов.
Для цілей ГКОЗП кадастрова карта поселення повинна мати размещение:
> магистрально-уличной сети;
> кварталів житловий, суспільної відповідальності і виробничої застройки;
> території парків, лесопарков і Харківського міських лесов;
> інших об'єктів інфраструктури поселення, що впливають на величину кадастрової вартості земель.
Розрахункові блоки, використовувані в Методике.
Методика складається з таких розрахункових блоков:
1) Проведення факторного аналізу з урахуванням наступних ціноутворюючих факторов:
— доступність різних центрів тяжіння (объектов);
— рівень розвитку транспортної инфраструктуры;
— рівень розвитку інженерної та виробничої инфраструктуры;
— рівень розвитку соціально-побутового обслуговування населения;
— стан навколишнього среды;
— історична і архитектурно-эстетическая цінність забудови, ландшафтна і рекреаційна цінність территории;
— інженерно-геологічні умови і схильність території руйнівним природним і техногенним воздействиям.
2) Виділення біля суб'єкта РФ кластерів адміністративних районів, поселень, кадастрових кварталів, і навіть виділення біля поселення характерних точок (перехресть вулиць, центрів садових і гаражних масивів тощо.) і віднесення їх до конкретного кластеру;
3) Виділення тестових об'єктів (найбільш типових через сукупність показників) у кожному кластері (тестове поселення, тестовий кадастровий квартал тощо.) й визначення по виділеним тестовим об'єктах аналітичних залежностей між цінами угод на земельні ділянки та інші об'єкти нерухомості і ціноутворюючими факторами;
4) Розрахунок по тестовим об'єктах кластера питомих показників кадастрової вартості земель за видами функціонального использования;
5) Розподіл (присвоєння) з урахуванням аналітичних залежностей питомих показників кадастрової вартості земель, розрахованих по тестовим об'єктах кластера, інші об'єкти даного кластера;
6) Розрахунок кадастрової вартості земельних ділянок з урахуванням питомих показників кадастрової вартості земель об'єктів кластера, у якому перебуває земельний участок.
Економічну оцінку міських земель з урахуванням містобудівної оцінки території. Программно-методический комплекс LandUser.
Оцінка вартості міських земель ведеться як у межах земельнокадастрових робіт, і у рамках містобудівного проектування. Відмінності цих рамок не змінюють тієї обставини, що предметом оцінки є функціональна вартість міських земель, що СРСР розвалився принципову зокрема можливість використання єдиного методичного і модельного инструментария.
Містобудівна оцінка території ведеться за сукупності розглянутих вище чинників. У традиційної проектної практиці, яка орієнтована на ручні методи роботи, що базуються на досвіді та інтуїції проектувальника, комплексної містобудівної оцінкою називають сукупність картографічних і табличных матеріалів, які мають пофакторные характеристики території. Правильніше пов’язувати поняття оцінки з єдиним зведеним показником, що характеризує міські території, представляемым в бальної чи вартісної формі. Це потребує розрахункових методів і комп’ютерних программ.
Основне відмінність містобудівної і земельно-кадастрової оцінок у тому, що містобудівна оцінка ведеться від погляду майбутніх витрат за будівництво і гіркоту втрат у процесі функціонування міста, і найкращими вважаються території, освоєння і яких тягне у себе найменші витрати й втрати. Земельно-кадастровая оцінка має принципово рентний характер, і найкращими вважаються території, освоєння і яких тягне у себе найбільші вигоди себто максимізації доходів. Земельно-кадастровая оцінка у принципі то, можливо отримана з містобудівної оцінки шляхом певних преобразований.
Ця обставина було використане і розробити необхідних методичних і інструментальних коштів, які увійшли до Программно-методический комплекс (ПМК) LandUse і орієнтованого в середньому завдань, що з міським землекористуванням. ПМК LandUse включає кошти роботи у двох взаємозалежних напрямах: проектно-градостроительном і земельнокадастровом, зокрема, кошти на обчислення містобудівної і земельно-кадастрової оцінок территории.
З погляду умов транспортної доступності міська територія характеризується наперед відомій нерівномірністю. Центр міста — цю пам’ятку, в якому витрати часу на зв’язку з всіма іншими територіями міста з лиця урахуванням інтенсивності цих зв’язків є мінімальними. Що далі від центру, то більше вписувалося витрати часу на внутрішньоміські зв’язку. Найгіршими умовами повідомлень, зазвичай, характеризуються території міської периферії, біля міської риси. Характер розчленовування міських територій перешкодами, кількість і місцезнаходження мостів, траси загальноміських наземних транспортних магістралей і розширюють мережу ліній метрополітену істотно змінюють метрики простору й безпосередньо позначаються на рельєфі стоимостей.
Рельєф вартості міських територій, безпосередньо пов’язані з умовами повідомлень і оцінюваний з містобудівної (витратною) точки зору, є чашу з дном у центрі і з мікрорельєфом стінок, формованим транспортними магістралями і локальними центрами.
З земельно-кадастрової (рентної) погляду рельєф вартістю принципі є таку ж чашу, але перевернену дном вгору. Він має загальний характер гірського масиву з головної вершиною у центрі і схилами, понижающимися у напрямку до міської периферії. Транспортні магістралі, які від центру до периферії, утворюють хребти, що відходять в радіальному напрямі від головною вершини, причому, їх висота залежить від швидкості повідомлень із них порівняно зі швидкістю повідомлень по дисперсною вулично-шляхової мережі. Місцеві локальні центри, такі як торгові центри, ярмарки і великих ринків, тяжіємо звернено до засад сталевих магістралях, утворюють місцеві вершини, висота яких залежить від своїх потужності та значущості. Таку ж роль грають великі транспортні вузли (залізничні і автобусні вокзали) і станції метрополітену, і рельєф вартості територій відбиває їхнє наявність і значимість відповідними поднятиями. Навпаки, території, віддалені від радіальних магістралей, характеризуються тальвегами і долинными понижениями рельєфу вартостей. В багатьох випадках зниження рельєфу пов’язані з наявністю перешкод транспортному руху: річок, водних поверхонь, смуг відводу залізниць, лісових масивів та інших. У такі місця локальний рельєф істотно залежить від близькості мостів і шляхопроводів через препятствия.
Рельєф вартостей, спускаючись від центру міста до периферії, наближається до межах не так на нульових оцінках. Так, вартість в Москві у МКАД коливається на різних роботах не більше 40−50 доларів за квадратний метр. Ця вартість відбиває попередні вкладення міста, у міську інженерну і транспортну інфраструктуру, сума яких рівномірно поширюється попри всі міські території, створюючи загальне підняття рельєфу вартостей у місті на фіксовану величину. Перехід через межу міста (точніше — зарубіжних країн інженерно освоєних територій) супроводжується різким падінням ціною землі: для умов Москви — приблизно 5−7 раз.
Локализационные чинники, екологія й здобуде престижні характеристики також надають на рельєф вартостей свої впливу у напрямі зниження (погані інженерно-геологічні умови чи погана екологічне ситуація) чи підвищення (високий престиж району, як, наприклад, району Рублевського шосе в Москве).
З формальної погляду містобудівна оцінка території є матрицю, рядки якої відповідають оцінюваним елементам території (кварталами), а стовпчики — базовим функцій, таких як житло, торгівля, бізнес, і ін. Довільний елемент dik матриці представляє собою сукупні витрати й втрати, пов’язані з можливим використанням i-го осередки під k-ю функцію, а k-й стовпець — оцінку всієї території з погляду k-й функції. Матриця містобудівної оцінки є сутнісно сукупність оцінок території з місця зору різноманітних функцій, а оцінка з погляду конкретної функції є вектор-столбец матриці. Обчислення матриці здійснюється програмними засобами, реалізують математичну модель оцінки, у якій обчислюються майбутні сукупні локализационные, комунікаційні і екологічні витрати й втрати. У розрахунках комунікаційних витрат і гіркоту втрат використовується матриця відстаней по реальної мережі між розрахунковими територіальними елементами (кварталами) і матриця інтенсивності перетинів поміж усіма міськими функціями. Обидві ці матриці, своєю чергою, розраховуються з використанням спеці-ального програмного обеспечения.
Розрахований матриця містобудівної оцінки території перетвориться програмними коштами матрицю економічної (рентної) оцінки міських земель. Безпосередні перетворення здійснюються з вектор-столбцами матриці. Перетворення грунтується у тому, що рельєф рентної оцінки на даному разі протилежний рельєфу витратною оцінки й, отже, мінімуму містобудівної витратною оцінки відповідає максимум комерційної рентної оцінки й наоборот.
Загальна схема рентних перетворень кожного вектор-столбца містобудівної оцінки території у вектор-столбец кадастрової оцінки входять такі основні операции:
. дзеркальне відображення вектор-столбца містобудівної оцінки щодо найгіршого (найбільшого) значення, яке приймається за нуль первинної ренты;
. масштабирование рентної оцінки, яке у лінійному відображенні вектор-столбца на інтервал між верхнім і нижнім значеннями рентної оценки;
. диференціація рентної оцінки за міськими районам з урахуванням чинника престижу і репутации.
Крім цих основних операцій, здійснюються деякі операції технічного характеру, пов’язані з нормуванням оцінки, тобто із приведенням її до значенням, відповідним одиниці виміру дол/кв.м чи руб/кв.м.
У всіх операцій виявляється сформованої матриця кінцевої рентної оцінки території. Вона має самі розміри, як і вихідна матриця | | d| | комплексної містобудівної оцінки, тобто. число рядків, однакову числу оцінюваних територіальних елементів, і кількість шпальт, однакову числу активних функцій. Елемент матриці кінцевої рентної оцінки Rik є повну рентну оцінку i-го осередки в припущенні її використання під k-ю функцію, а k-й стовпець — повну рентну оцінку всієї оцінюваної території з погляду k-й функции.
Вихідні дані для расчетов.
До складу первинних вихідних даних для розрахунків входить у основному ті ж вихідні дані, що використовуються проектувальниками розробки розділу функціонального зонування у межах традиційної технології, а именно:
. Опорний план, у якому інформацію з фізичної географії, існуючому функціональному використанню території, уличнодорожньої сети.
. Картографічні й інші дані про инженерно-геологическим характеристикам территории.
. Дані промислових підприємств та інших місцях докладання праці, які включають такі характеристики як найменування, розташування на плані, галузева приналежність, чисельність занятых.
. Дані міської екології: точкові джерела викидів, ареали індексів сумарних забруднень і др.
. Дані стану житла: типи житла, диференційовані за щільністю житловий фонд, поверховості, періоду будівництва, ступеня износа.
. Дані системі обслуговування населення: розміщення та ємності торгових центрів, ярмарків, рынков.
. Дані системі озеленення і місць отдыха.
. Дані історико-архітектурним пам’яткам і містобудівним регламентам.
. Дані системі міського транспорта.
. Структура зайнятості і структура рухливості населения.
. Завдання проектування генерального плану: мети розвитку на розрахунковий період, основні розрахункові параметри, обсяги будівництва житла, торгівлі, бізнесу, виробництва, орієнтовні територіальні ареали можливого розміщення будівництва на розрахунковий період, і др.
Дані звичайно обмежуються межею міста: до складу повинні входити даних про найближче оточення міста, навколишніх населених пунктах, місцях відпочинку, сільськогосподарських землях і т.п.
Як базові можна використовувати карти М.1:25 000 і що доповнюють їх карти М.1:10 000. Для у містах технологічно на більш зручних можуть виявитися карти нестандартних масштабів М.1:20 000 і М.1:16 000.
Отже, будь-який місто, котрій розробляється чи раніше розроблявся генеральний план, має у розпорядженні всі необхідні дані до розрахунку земельно-кадастрової оцінки території з допомогою ПМК LandUse.
Предплановая і постплановая оценка.
Важливий питання, з яким доводиться зустрічатися під час проведення оціночних робіт, у тому, яку ситуацію слід орієнтуватися для підготовки даних до розрахунку: на існуючу чи перспективну, яка з обліку проектних рішень генерального плану, проектів детальної планування і орієнтованих термінів завершення розпочатих будівельних робіт, що стосуються житлового будівництва, будівництва об'єктів сфери послуг, офісів, транспортних споруд, ліній метрополітену і т.д.
Орієнтація на нинішнє становище необхідна з метою оподаткування, ставок орендних платежів і викупу права оренди. З іншого боку, з метою інформаційної підтримки ринку, інвестиційних проектів і політичного аналізу ефективності проектних рішень необхідна орієнтація на перспективну ситуацію. Отже, існує мати дві оцінки міських земель: фіскально орієнтовану і інвестиційно орієнтовану. ПМК LandUse забезпечує можливість отримання обох видів оценки.
Калібрування модели.
Методика розрахунку економічної оцінки міських земель з урахуванням містобудівної оцінки території вимагає калібрування за даними продажів земельних ділянок чи з результатам обробки даних продажів квартир і інших напрямів нерухомості. У принципі так, для калібрування необхідно мати дві величини вартості земель: максимальну і мінімальну містом. Здійснюється лінійне відображення вирахуваних величин містобудівної оцінки для цієї кордону отже мінімуму містобудівної оцінки відповідає максимум земельно-кадастрової оцінки й наоборот.
Мінімальна значення ціною землі визначається величиною сукупних попередніх вкладень міста, у інженерну і транспортну інфраструктури, рівномірно розподіленої попри всі міські території. Воно то, можливо отримано з урахуванням даних, наявних проблем міських служб експлуатації цих систем, і навіть іншими нескладними методами. Максимальне значення то, можливо отримано лише з даним продажу та з допомогою аналогових процедур. Оскільки надійність даних про продаж викликає певні сумніви, то бажано спиратися не лише на найбільш дорогу угоду, але в кілька. З іншого боку, необхідно мати дані в референтних точках, дозволяють оцінити величину вартісних надбавок, що з престижем і репутацією районів міста. Тут істотну роль грає участь у роботі місцевих професійних оцінювачів, знають ситуації у місті й які мають даними про продажах.
Оцінка міських (селищних) земель.
Оскільки земля під час проведення реформи земельних взаємин у Російської Федерації включено до сферу ринкових операцій, виникла необхідність вартісної оцінки міських (селищних) земель.
Оцінку землі на містах пов’язують, зазвичай, з ціною скріплених з ділянками об'єктів нерухомості (наприклад, з ринковими цінами на квартири, будинки і т.п.).
Земля міських поселень є муніципальної власності і став однією з головних джерел формування бюджетів, тому основний метод визначення ціною землі міських поселень грунтується обліку її дохідності як об'єкта хозяйствования.
Одне з методичних підходів до вирішення цієї проблеми, заснований на визначенні частки землі на загальної вартості продукції, що формується як результат впливу сукупності ресурсних чинників, розроблений у ВНИЭТУСХ. Подальші розрахунки у цьому розділі наведено з методичних рекомендацій по кадастрової оцінці вартості міських (селищних) земель (проект).
Для оцінки вартості міських і селищних земель: визначають базову оцінку кадастрової ціною землі; виділяють і характеризують оцінну зону земель; проводять диференціацію базової оцінки кадастрової вартості земель по оцінним зонам.
При встановленні базових оцінок кадастрової вартості міських і селищних земель використовується метод, заснований на макроподходе. Тобто для оцінюваної території визначається розрахункове значення створюваного в економіці міста (селища) додаткового продукту. Базова оцінка вартості земель таких населених пунктів встановлюється шляхом капіталізації тієї частини додаткового продукту, що належить на землю.
У цьому рекомендується два варіанта визначення розрахункових значень додаткового продукту залежність від призначення оценки:
— за паливною ефективністю виробництва, досягнутої в передреформний, тобто. щодо стабільний, период.
Цього варіанта зазвичай застосовується задля встановлення орендної плати з іноземних орендарів і спільних підприємств, для обліку в складі національного богатства;
— з ефективності, яка склалася роки реформы.
Використовується, зазвичай, з оподаткування чи визначення кордонів оцінок кадастрової вартості земли.
Значимість додаткового продукту, лежачого основу визначення базової вартості міських земель оцінюють показником чистий прибуток. По нової системі національних рахунків Російській Федерації, реалізує систему обліку, і статистики, прийняту України в міжнародній практиці, органи державної статистики виробляють розрахунок показника чистий прибуток территории.
Порядок розрахунку таков:
1) розраховується регіональне (нормативне) співвідношення (коефіцієнт) показника додаткового продукту (чистий прибуток) до спільної величині оплати праці галузях економіки (табл. 2).
Таблиця 2.
Розрахунок співвідношення прибутків і оплати праці економіці регіону [pic].
2) величина додаткового продукту кожному за суб'єкта території розраховується множенням його річного фонду оплати праці в нормативне співвідношення (коефіцієнт) прибутку до оплати праці, певне для регіону (табл. 3).
Таблиця 3.
Розрахунок нормативного додаткового продукту містом [pic].
Частку землі на формуванні додаткового продукту визначають двома способами:
1) загальна частка землі і капіталу доході країни з розвиненою ринковою економікою становить час приблизно четверту частину. Якщо співвідношення землі і капіталу оцінюється (%) як 50:50, частка землі на прибавочному продукті з першого способі обчислення становить 12,5% (0,25×50:100);
2) другий спосіб грунтується у тому, що земельні ділянки у місті не є засобом виробництва, у на відміну від сільськогосподарських земель, тому частка міських в прибавочному продукті мусить бути, в порівнянні з землями сільськогосподарського призначення, нижче. Її пропонується вести з урахуванням рівняння регресії, розробленого по звітним даним сільськогосподарських підприємств региона:
У=А0+А1Х1+А2Х2+А3Х3+А4Х4, де У — нормативний дохід (виручка) від сільськогосподарської продукции;
X1 — основні виробничі фонди сельхозназначения;
X2 — матеріальні оборотні средства;
X3 — чисельність середньорічних працівників, зайнятих в сельхозпроизводстве;
X4 — оцінка сільгоспугідь після виходу кормових единиц.
За підсумками коефіцієнтів регресії і середніх в регіоні значень чинників, які увійшли до модель, визначається внесок кожного, зокрема і землі з урахуванням качества.
Далі, встановивши частку землі на формуванні додаткового продукту міста Київ і площі оцінюваних земель, визначається нормативний дохід на одиницю цієї площі. Базова оцінка вартості земель розраховується як капіталізований доход.
Z=D: R x 100, де Z — оцінка вартості земли;
D — нормативний дохід на одиницю земельної площади;
R — норма (коефіцієнт) капіталізації доходу, % .
Коефіцієнт капіталізації то, можливо визначено у межах від 2,5% (ставка річних) до середнього розміру ставки Ощадбанку за довгостроковими валютним депозитах з розрахунку складного відсотка у період щонайменше года.
Таблиця 4.
Розрахунок базової кадастрової оцінки вартості земли.
[pic].
Термін капіталізації (40 років) — величина, зворотна банківської ставки 2.5% годовых.
При характеристиці оціночних зон міських земель (зонування) виділяють передусім оціночні ділянки, встановлюють їм коефіцієнти відносної цінності території, окреслюють межі зон містобудівної цінності й проводять за ним розрахунок значень коефіцієнтів дифференциации.
При зонування території проводять: а) розподіл території поселення на оціночні ділянки; б) визначають кожному за оцінкової ділянки перелік чинників, які впливають його містобудівну цінність; в) проводять розрахунок сумарного коефіцієнта відносної цінності оцінкової дільниці і коефіцієнта диференціації середньої ставки земельного податку за окремим оцінним ділянкам території поселення; р) оціночні ділянки, мають близькі значення коефіцієнтів диференціації, об'єднують в оціночні зони (зони містобудівної ценности).
Оціночні ділянки, їхні межі та коефіцієнти до них визначаються становищем будівельних і правил (СНиП 2.07.01−89*) з урахуванням щільності інженерних і транспортних магістральних мереж, насиченості громадськими об'єктами, капіталовкладень в інженерну підготовку території, наявності історико-культурних і архітектурно-ландшафтних ценностей.
У межах міського плану виділяються території різного функціонального використання, які розмежовуються на оціночні участки.
Території у межах поселення, зайняті садоводческими товариствами і кооперативами, діляться на оціночні ділянки розміром умовам транспортної доступності; виробничі території — по віддаленості від основних транспортних магістралей і житлових масивів. Кордонами оціночних ділянок служать природні рубежі (річки, яри, балки, обриви); інженерні споруди (залізниці, магістральні автодороги) і т.п.
Після виділення оціночних ділянок їм встановлюється коефіцієнт відносної цінності території. У його розрахунку враховуються такі групи чинників: доступність населення до центра міста, об'єктах культури та побутового обслуговування загальноміського значення; забезпеченість централізованим інженерним обладнанням і території; історичну вартість забудови, естетична і ландшафтна цінність території; стан довкілля; інженерно-геологічні умови будівництва й ступінь схильності території негативним впливам природи й т.п.
Сумарна значення коефіцієнта відносної цінності для оцінкової ділянки визначається по формуле.
[pic] де Кi— коефіцієнт (сумарне значення) відносної цінності i-го оцінкової участка;
—[pic] значення коефіцієнта 1-го чинника, j-й групи, i-го участка.
Оціночні ділянки з досить близькими значеннями коефіцієнтів об'єднують у одну оцінну зону. У одну зону можуть також включатися і територіально роз'єднані оціночні участки.
Диференціація базової оцінки кадастрової вартості земель по оцінним зонам з урахуванням комплексних коефіцієнтів їх відносної ценности.
Коефіцієнт відносної цінності оцінної зони окреслюється середньозважена величина коефіцієнтів які увійшли до неї оціночних ділянок по формуле.
[pic] де Кіз — коефіцієнт відносної цінності оцінної зоны;
P.S — площа i-го оцінкової участка.
Примножуючи базові показники вартості на відповідні коефіцієнти диференціації, визначають вартість землі на оцінним зонам (табл. 5).
Таблиця 5.
Розрахунок кадастрової оцінки вартості 1 га землі на оцінним зонам міста, млн. крб. [pic].
Залежно від виду функціонального використання земельних ділянок проводять розрахунок рентних коефіцієнтів (табл. 6).
Таблиця 6.
Розрахунок рентних коефіцієнтів за видами функціонального використання земельних ділянок міста [pic][pic].
Оцінка сільськогосподарських земель.
Оцінюючи землі, яка у сільськогосподарському виробництві, в залежність від того, з якою метою виробляється оцінка земельних ресурсів, змінюються і методичні подходы.
Приміром, коли землю вихоплюється із сільськогосподарського обороту, потрібно враховувати величину пов’язаних капітальних вкладень, додаткових витрат за проведення рекультивації і окультурення грунтів площею відводу, величину і вартість недоотриманої продукції у період вилучення земель з сільськогосподарського обігу субстандартні та т. п.
Розрахунок величини пов’язаних капітальних вкладень під час використання землі для об'єктів будівництва або видобування з корисними копалинами, будівельного матеріалу тощо. п., виконується з урахуванням чинника часу, структури сільськогосподарських угідь і регіональних особенностей.
Оцінка землі виготовляють основі бонітету (якості землі), що визначається в балах за даними земельно-оціночних робіт, проведених системою інститутів «Росземпроект» у регіонах і окремих сільськогосподарським предприятиям.
Як економічного (грошового) параметра якості (бонітету) грунтів прийнято розмір виробленого сільському господарстві національного доходу, віднесений до наведеної порівняної площі грунту з урахуванням її якості і розрахункового терміну, який земля вихоплюється із сільськогосподарського оборота.
Для грошового оцінювання землі, яка у сільськогосподарському виробництві, за умов початку ринкової економіки пропонуються два методичних подхода.
1. Визначення ціни землі з урахуванням середньозважених балон качества.
За базову грошову оцінку землі сільськогосподарських підприємств у цьому випадку прийнято нормативна врожайність сільськогосподарських культур і продуктивність кормових угідь, аналізовані в оцінці земель як функція економічних, ґрунтових і кліматичних чинників. Тож за кожному господарству збираються і обробляється наступна інформація: середні значення ознак і властивостей грунтів, продуктивності кормових угідь, отримані з даним грунтово-кліматичних обстежень; середні багаторічні дані про температури повітря, кількості опадів на рік тощо.; середньорічні показники по врожайності сільськогосподарських культур, затратам праці, вартості силових і тимчасових робочих машин, кількості внесених мінеральних і органічних добрив, вартості тракторів, комбайнів і інших машин на 1 га посіву, кількості працівників рослинництва, що припадають на 100 га культивованої площі, та інші показатели.
Через війну в кожному земельно-оценочному району для основних сільськогосподарських культур розраховують рівняння регресії врожайності, які застосовують щоб одержати нормативної врожайності зернових по району. Позаяк у більшості регіонах Російської Федерації частка ріллі під зерновими культурами становить до70%, то, при грошову оцінку земельних ресурсів такий цілком прийнятний. У спеціалізованих районах оцінка землі проводиться у разі провідною культуре.
Для визначення, наскільки одні землі краще або гірше інших, необхідно розраховувати середньозважений бал якості земель. Сукупні грунтові бали земель по сільськогосподарських підприємств у цілому по району використовуються при грошову оцінку земельних угідь, визначенні величини земельного податку і збільшення розмірів орендної і щодо оплати землю.
2. Визначення ціни землі з урахуванням диференціальної ренти, нормативної урожайності озимих та почвенно-экологического индекса.
При монополії на грішну землю як у об'єкт господарювання утворюється земельна диференційна рента, яка надходить до бюджету держави механізмом цін, платежі і податки з доходу сільськогосподарських підприємств. Економічна сутність диференціальної ренти проявляється у отриманні надлишкового додаткового продукту. Земельна рента є економічної формою реалізації власності на грішну землю і тому то, можливо використана щодо ціни землі. Диференційна рента визначається на одиницю виміру площі як відмінність між вартістю продукції рослинництва у цінах реалізації і побудова індивідуальної ціною производства.
Норма прибутку, яка обчислюється як ставлення всієї прибутку, отриманої від продукції рослинництва, до наявності основних та оборотних фондів, визначає індивідуальну ціну производства.
Оцінюючи землі також потрібен враховувати сільськогосподарську продуктивність клімату, яка то, можливо представлена як функція багатьох агроклиматических чинників (такі проведено вченими їм. В.В. Докучаева).
Формула почвенно-экологического індексу (ПЭИ) дозволяє врахувати особливості клімату і грунтового покрову даної территории.
[pic] де V — об'ємна маса грунту загалом для метрового шару, г/см; n0 — корисний (безбалластный) обсяг грунту в метровому шарі; t >10 — середньорічна сума температур понад сто С;
Ку — коефіцієнт зволоження (по М.М. Иванову);
Кя — коефіцієнт континентальности.
Розмір До є ставлення середньорічного кількості опадів до середньорічний випаровуваності. Середньомісячні величини випаровуваності визначаються за такою формулою, запропонованої М. М. Ивановым:
[pic] де t° — середньомісячна температура повітря; d — середньомісячна відносна вогкість повітря (по довідковим данным).
За підсумками вищеописаних показників (диференційна рента, нормальна врожайність сільськогосподарських культур і почвенноекологічні індекси конкретного району) визначається розмір щорічного земельного податку користування 1 га пашни.
3. Визначення ціни землі з урахуванням капіталізації чистого дохода.
І тут ціна землі визначається по формуле.
[pic] де [pic]— очікуваний чистий прибуток від основних сільськогосподарських культур з одиниці земельної площі у період років; t — період років; r — банківський відсоток користування довгостроковим кредитом (очікуваний відсоток з капитала).
Визначення ціни сільськогосподарських угідь, встановлення величини земельного податку за землекористування — проблема як економічна, а й політична, позаяк у умовах різноманіття форм власності і організації виробництва пов’язана з характером виробничих відносин, з проблемою створення регульованого ринку на його взаємозв'язку з світовим, ні з державної фінансової політикою, та рішенням найважливіших соціально-економічних проблем.
Нині у Росії завершено четвертий етап земельно-оціночних робіт. Результати цих досліджень, поряд з іншими даними Земельного кадастру, значно полегшують реалізацію поставленого завдання — визначення ціни земельних ресурсів. Однією з основних показників земельнооціночних робіт є нормативна (розрахункова) врожайність, яка дозволяє накинути у натуральному вираженні диференціальну ренту 1, пов’язану із розбіжностями в агроклиматическом потенціалі земель.
Ціна 1 га ріллі з урахуванням нормативної врожайності по основним чи провідною сільськогосподарської культурі до кожному району області (краю, республіки) визначається по формуле.
Цпр=Цпоб * Уп: Упоб, де Цпр — ціна 1 га ріллі у районі, руб.;
Цпоб — ціна 1 га ріллі в регіоні (області, краю, республіці), руб.;
Уп— нормативна врожайність основних чи провідною сільськогосподарської культури по району, ц/га;
Упоб— нормативна врожайність основних чи провідною сільськогосподарської культури областю (краю, республіці), ц/га.
Методичний підхід до вартісної оцінки землі з урахуванням капіталізації чистого доходу (за наявності достовірною інформацією, що характеризує величину чистого доходу) ефективний всіх рівнях управління. Однак це метод прийнятний лише за наявності стабільної фінансово-економічної системи в стране.
У цілому умовах ринкової економіки методичні підходи до визначенню розміру чистого доходу з одиниці сільськогосподарських угідь досить просты.
У економічно розвинених країн ціни внутрішнього ринку на сільськогосподарську продукцію тісно пов’язані зі «світовими, причому у них закладено суспільно необхідні витрати виробництва сільськогосподарської своєї продукції гірших землях, середня норма прибутку на вкладений капітал, ціни на всі земельні ресурси з урахуванням їхньої економічного родючості та місцезнаходження, враховані через орендної плати право їх використання. Ціна землі визначається з урахуванням оптимального терміну оренди землі, середньої облікової ставки банківського довгострокового кредиту за курсу і чистий прибуток (доходу), одержуваної від основних продуктів землеробства, у якому спеціалізується даний регіон. При визначенні ціни земельних ресурсів найчастіше використовується методичний підхід на основі капіталізації чистого дохода.
Для кадастрової оцінки вартості сільськогосподарських угідь методичні підходи може бути такими. Для отримання достовірних даних дохідності ведення сільськогосподарського виробництва на землях різного якості та місця розташування, розмірів земельної ренти і вартості земельних ділянок проводиться кадастрова оцінка вартості сільськогосподарських угідь, що є складовою Державного земельного кадастру РФ.
Оцінка вартості сільськогосподарських угідь розраховується методом капіталізації ренти (рекомендований Держкомземом РФ, розділ 11 «Кадастрова оцінка вартості земель сільськогосподарського призначення»), причому у відповідність до Методичними рекомендаціями по кадастрової оцінці вартості сільськогосподарських угідь рента визначається по сукупного товарному продукту, а чи не по провідною сільськогосподарської культурі (зернова рента).
Розмір диференціальної ренти (доходу) окреслюється відмінність між ціною виробництва продукту гірших (замикаючих) умовах й індивідуальною ціною. Замыкающими називають щодо гірші умови, у яких визнано доцільним виробництво товару з суспільних потреб (купівельних можливостей населения).
Розрахунок рентних доходів рекомендується проводити за кожному окремому продукту, а цілому в сукупності товарних галузей. У цілому нині для товаровиробника враховують як об'єктивні умови виробництва (якість землі, місце розташування та інших.), і його результати (обсяг товарного производства).
Виробництво товарного продукту забезпечується одночасним дією разнокачественных чинників. Рівень впливу кожного окремого чинника та його сукупного дії на результати товарного виробництва розраховується з урахуванням корреляционно-регрессионного аналізу, шляхом моделювання рівняння регресії, коефіцієнти регресії якого показують ступінь впливу відповідного чинника (якістю земель, розмірами основних фондів, оборотних засобів, чисельністю працівників) на вихід товарної продукции.
Ці коефіцієнти (нормативні оцінки) є основою для розрахунків першого складника рентних доходів — приросту (стосовно замикаючим умовам) виручки з допомогою рентних факторов.
Показник впливу рентних чинників до рівня собівартості товарної продукції також оцінюється з урахуванням методу корреляционно-регрессионного аналізу. Модель враховує оцінку якості земель по окупності витрат з господарству і среднеобластную; рівень використання ресурсів відповідно у господарстві й у в середньому у області; характеристика місцеположення господарства і среднеобластное значення цієї показника — середньозважене відстань перевезень товарної продукції до ринків збуту; среднеобластное значення собівартості одиниці загального обсягу товарної продукції; коефіцієнти регресії показують ступінь впливу відповідного чинника на рівень себестоимости.
За цією оцінкам розраховується нормальна собівартість товарної продукції кожного господарства й у замикаючих условий.
Різниця між тими величинами, зважена на нормальні обсяги товарної продукції, визначає економію від зниження собівартості (розмір другий складової рентного дохода).
Диференційна рента загалом визначається з двох що становить — приросту виручки від сільськогосподарської продукції і на економії витрат але виробництво, забезпечуваних з допомогою рентних чинників (кращого якості та місця розташування земель стосовно замикаючим условиям).
У зв’язку з зростанням собівартості й цін реалізації сільськогосподарської продукції доцільно коригувати величину земельної ренти, отриманої під час розрахунків по середньорічним даним. І тому в кожному сільськогосподарському підприємству розраховують агрегированные індекси собівартості й цін товарної продукції, і навіть коректують розмір ренти за інших варіантах цін товарну продукцию.
Розмір ренти за видами сільгоспугідь визначають з урахуванням індексів рентообразующих чинників. Потім середні (загалом сільгоспугідь) розміри рентного доходу диференціюють за видами сільгоспугідь: приріст виручки — по індексу оцінки землі, розрахованим по нормальному виходу кормових одиниць (оцінка виду сільгоспугідь стосовно загальній середньої оцінці); економія витрат — з відповідного індексу окупності витрат у розрахунку на один гектар (табл. 7).
Таблиця 7.
Індекси рентообразующих факторів, і розмірів ренти для господарства (на один гектар сельхозугодий).
[pic][pic].
Дані рядків 1, 3, 4 — за матеріалами четвертого туру земельнооціночних работ.
Оцінка ціною землі повинна враховувати необхідність створення нормальні умови відтворення як для господарств, що у середніх і виконавці кращих за рівнем рентних чинників умовах, а й гірших (замикаючих). Тож розрахунку опенки вартості сільськогосподарських угідь спочатку розраховують ціну товарного продукту для замикаючих умов по формуле.
Цз = Нз x (1 +Рз: 100), де Цз — виручка (ціна) на одиницю товарної продукции;
Нз — нормальна собівартість одиниці товарної продукции:
Рз — нормативний рівень сукупної рентабельности.
При розрахунках ціни товарного продукту вважають, що справжній рівень сукупної рентабельності й у замикаючих умовах повинен принаймні забезпечувати просте воспроизводство.
Оцінку вартості сільськогосподарських земель здійснюють з урахуванням даних про нормальної прибутку по замикаючим умовам (скоригованої на індекс рентоносности відповідного виду угідь), ренти і норми капитализации.
Як наближеного верхнього значення норми капіталізації може прийматися величина ставки Ощадбанку із довгострокових валютних депозитах з розрахунку складного відсотка у період щонайменше року. Значенням нижньої межі може бути ставка 2,5% годовых.
Розрахунок опенки вартості сільськогосподарських угідь для господарства виконується по формуле.
Z=(R+D): і x 100, де Z — оцінка вартості земли;
R — относимая на грішну землю нормальна прибуток за замикаючим условиям;
D — рента; і — норма капіталізації доходу, %.
Схема розрахунків приведено в табл. 8.
Таблиця 8.
Оцінка вартості гектара сільгоспугідь, тис. крб. (розрахункові ціни, сукупна рентабельність — 30%, норма капіталізації — 2,5%) [pic].
Аналогічно проводять розрахунки з інших видів сільгоспугідь, у цьому числі враховують меліоративне стан сільськогосподарських земель.
У зв’язку з тим, що ціна землі нашій країні до початку ринковим відносинам не практикувалася, за умов формування ринку необхідні подальше вдосконалення механізму оцінки земельних ресурсів, розробка й апробація методичних підходів до визначення вартості земельних участков.
1. Федотова М. А., Уткін Э.А. Оцінка нерухомості і бизнеса.
Підручник. — М.: Асоціація авторів, і видавців «ТАНДЕМ».
Видавництво «ЭКМОС», 2000 р. — 352с.
2. Теорія й ефективні методи оцінки нерухомості: Навчальний посібник /Під ред. засл. деят. науки РФ, д-ра экон. наук, проф. В.Є. Есипова. -.
СПб.: Вид-во СПбГУЭФ, 1998. — 159с.
3. В. А. Горемыкин. Російський земельний ринок /Навчальне і практичний посібник.- М.: ИНФРА-М, 1996. 176 с.
4. Н. Г. Волочков. Довідник по нерухомості.- М.: ИНФРА-М, 1996.;
672 с.
5. Організація оцінки й оподаткування нерухомості, т.1 /Під ред. Дж. Эккерта.- М.: «СТАРИЙ ІНТЕР », 1997. 382 с.
6. Тарасевіч О.Г. Оцінка нерухомості /СПбГТУ, СПб., 1997.-424 с.
7. Економіка і управління нерухомістю: Підручник для вузів / Під общ. ред. П. Г. Грабового. Смоленськ: Вид-во «Смолін Плюс», М.:
Вид-во «АСВ», 1999.