Економічні основи права нерухомої власності

Економічні основи права нерухомої власності

Нерухомість — найсуттєвіша частина суспільного та особистого багатства. Всі види людської діяльності пов’язані із оборотом товарної та капітальної форми нерухомості. На перший погляд, корисність нерухомості пов’язана із її матеріально-речовими ознаками (площа, будівельні матеріали, комфорт тощо). Насправді в ринковому обороті відбувається рух різноманітних повноважень, що, у кінцевому підсумку, визначає можливість ефективного функціонування ринку нерухомості. Різні галузі знань (будівництво, економіка, право) розглядають нерухомість як предмет свого інтересу. В той же час глибокі взаємозв'язки між ними потребують взаємопов'язаного погляду на складну внутрішню природу цього суспільного блага. Нерухомість знаходиться в центрі перетину будівельних, економічних, правових процесів. На її функціонування впливають суперечливі інтереси різних суб'єктів, узгодження яких потребують складної системи координації норм та правил різного рівня регулювання.

Найбільш активний інтерес у дослідженні нерухомості виявляють економічна та правова наука, кожна з яких виявляє свої аспекти дослідження. Будь-які різнопланові дослідження економістів (інвестування, фінансування, кредитування, страхування) прямо або опосередковано стикаються із визначенням різного роду повноважень, які потребують правових знань. Правознавці, виходячи на практичний рівень, часто не враховують економічної логіки поведінки суб'єктів ринку нерухомості, що призводить до неповноти та суперечливості нормативно-законодавчого поля функціонування нерухомої власності.

У правовій науці активно впроваджується ідея виокремлення будівельного права як особливої галузі.

Перед правознавцями стоїть завдання — виявлення предмета та методу регулювання суспільних відносин у сфері створення нерухомості. І в цьому випадку економічна теорія спроможна допомогти вирішенню цієї проблеми.

Економічна теорія володіє унікальною методологією пізнання, що дозволяє виявляти найсуттєвіші інтереси, мотиви, суперечності взаємодії між суб'єктами в усіх суспільних сферах. Чим краще виявлені внутрішні економічні суперечності, тим більш результативні будуть норми регулювання взаємодій різних суб'єктів. У правовому полі нерухомої власності поєднуються інтереси держави, територіальних громад, окремих громадян та приватного бізнесу. Утворення будь-якої галузі права здійснюється не штучним чином, а народжується об'єктивними змінами в соціально-економічній сфері, які спонукають виникнення нових інституційних норм та правил, що більш адекватно віддзеркалюють потреби учасників цієї сфери. Регулювання суспільних відносин у сфері нерухомої власності об'єктивно породжує публічно-правові та приватноправові методи регулювання. Сьогодні тільки починається формування будівельного права в самостійну галузь права. Але будівельне право — це лише частина загального правового поля нерухомості, яке потребує комплексного кодифікованого підходу.

Нерухомість як благо особливого роду виникає як будівельний об'єкт, створення якого відбувається у специфічній сфері економічної діяльності — будівництві, яке забезпечує виробничі, житлово-комунальні, сервісно-оздоровчі, дорожньо-транспортні потреби. Комплексним об'єктом будівництва виступає містобудівна система, що включає сукупність просторово організованих та взаємопов'язаних матеріальних елементів — технічно освоєних територій, будинків, споруд, доріг, інженерних комунікацій спільно з природними елементами, що формують середовище суспільної життєдіяльності на різних територіальних рівнях. Будівництво охоплює складний комплекс обов’язкових та взаємопов'язаних етапів: інженерні вишукання (дослідження земельної ділянки), архітектурно-будівельне проектування, державна експертиза проектної документації, недержавна експертиза, видача дозволу на будівництво, здійснення будівництва, будівельний контроль, державний нагляд, видача дозволу на введення об'єкта в експлуатацію. Крім того, існують інші способи відтворення нерухомості — перебудова, переобладнання, реконструкція, реставрація, ремонт. У процесі створення та відтворення нерухомості об'єднуються інтереси різних суб'єктів, що знаходяться в системі як горизонтально-рівноправних (приватноправових), так і вертикально-ієрархічних (публічно-правових) зв’язків. Загальнозначущі інтереси (суспільства та держави в цілому) потребують юридичної централізації, а задоволення інтересів окремих суб'єктів потрапляють у систему юридичної децентралізації. Оскільки будівниче благо повинно відповідати складним технічним, екологічним, санітарно-медичним, економічним, естетичним вимогам як суспільства в цілому, так і окремих суб'єктів, держава шляхом встановлення імперативних вимог впливає на весь процес будівництва, з одного боку, з метою забезпечення прав і свобод усіх тих суб'єктів, які прямо або опосередковано пов’язані із нерухомістю, а з другого — забезпечує відповідність об'єктів будівництва встановленим нормативно обов’язковим вимогам. Режим правового регулювання створення нерухомості характеризується особливим порядком виникнення, зміни, ліквідації прав і обов’язків суб'єктів будівельних відносин, що виокремлює ці відносини в особливий предмет регулювання, яким може стати будівельне право. Сфера будівельного права регулює особливі правові відносини, що складаються у зв’язку із проектуванням, будівництвом, реконструкцією, ремонтом нерухомості. Ці відносини формуються між органами влади та підприємцями (девелоперами, забудовниками, підрядниками, субпідрядниками), між самими підприємцями, а також між органами державної влади, підприємцями та споживачами будівельної послуги.

У будівельній сфері тільки з’являється нерухомість, яку очікує довготривале та багатогранне життя в економічній та правовій сфері.

Економічна теорія вводить нерухомість у систему свого наукового інтересу, виявляючи в ній специфічні властивості, навколо яких моделюються різні види економічної діяльності. З точки зору економістів, нерухомість — це капітал, що зрощений із землею. Це означає, що цінність та вартість нерухомості обумовлена її безпосередньою залежністю від землі. Основні властивості нерухомості, що пов’язані із землею:

• — непереміщуваність (імобільність) без зміни характеру призначення. Тільки нерухомість назавжди залишається в межах держави, вимагаючи від неї надійного, стабільного та упорядкованого середовища (суспільного, економічного, правового);
• — опосередкована мобільність — втягування в простір нерухомості тих видів діяльності, які надають їй найвищої цінності. Нестабільність та кризи нерухомість відчуває раніше ніж ринкові проблеми інших благ;
• — низька ліквідність, що обумовлена тривалістю відтворення (складністю та коштовністю будівництва і ліквідації), особливістю маркетингового періоду. Найбільший вплив на ліквідність здійснює місцезнаходження нерухомості;
• — низька еластичність пропозиції, що обумовлена абсолютною та відносною обмеженістю землі;
• — об'єктивна (якість будівельних матеріалів, територіальне розміщення тощо) та суб'єктивна (бажання, переваги, смаки споживача) неоднорідність функціональних ознак нерухомості (навіть вид із вікна надає квартирі особливих ознак);
• — висока залежність від економічного знецінення (впливу природних, політичних, інфраструктурних факторів).

Найсуттєвіший вплив землі на нерухомість пов’язаний із здатністю до рентоутворення. Економічна рента виникає внаслідок, з одного боку, розташування на земельних ділянках, а з другого — із історичною, архітектурною, містобудівельною невідтворністю самого об'єкта, що має зворотний ефект на збільшення цінності землі.

Залежно від функціонального призначення та реалізації функції капіталу (можливість отримання доходу) нерухомість поділяється на споживчу, виробничу, комерційну, інвестиційну, дохідну. Кожен вид нерухомості має свої особливості функціонування, що потребує специфічного правового режиму регулювання. Різні види доходу передбачають особливий алгоритм оподаткування — це може бути частина вартості нерухомості або вилучення прибутку, що виникає внаслідок її функціонування.

Споживча нерухомість призначена для постійного (або довготривалого) проживання суб'єктів та розміщення їх власних речей. Ця нерухомість дозволяє користувачам отримувати приховану (альтернативну) ренту. Стосовно саме споживчої нерухомості виникає особливий інституційно-організований суб'єкт володіння — об'єднання власників багатоквартирних будинків, який потрапляє у свій специфічний правовий простір.

Виробнича нерухомість призначена для розміщення різних видів діяльності у сфері промисловості, сільського господарства, транспорту, зв’язку та ін. Дохід від цього виду нерухомості безпосередньо входить у прибуток від основної діяльності. Крім того, певні види виробничої нерухомості (подібно до споживчої) мають приховану ренту, чим обумовлена можливість їх перетворення на комерційну нерухомість.

Комерційна нерухомість призначена для розміщення тих видів господарської діяльності, які безпосередньо пов’язані із наданням послуг споживачам (торговельні приміщення, офіси, кафе тощо). Основна мета розміщення комерційної нерухомості — отримати ренту від місця розташування (де концентрується необхідний рівень купівельної спроможності).

Інвестиційна нерухомість — це всі ті об'єкти (незалежно від призначення), вкладення фінансових ресурсів, у які здійснюється з метою отримання підприємницького доходу, до складу якого входять прибуток, рента, відсоток. Навколо інвестиційної нерухомості складається багатовимірне економіко-правове середовище, де діють механізми фінансування, іпотечного кредитування. До цього середовища потрапляють операції із цінними паперами, коли фінансування здійснюється шляхом емісії сертифікатів Фонду операцій з нерухомістю.

Функціонування дохідної нерухомості передбачає можливість отримання доходу від передачі об'єктів у різноманітні форми користування. Відповідно до нерухомості складаються значно більше різних форм користування порівняно з іншими благами. Так, тільки нерухомість має такі способи користування, як фригольд (користування власником будівлею спільно із землею на необмежений час з повною відповідальністю за утримання нерухомості), лизгольд (довгострокова оренда з розподілом обов’язків), емфітевзис (довгострокова, успадкована оренда сільськогосподарських земель), суперфіцій (право забудови землі на необмежений час), сервітут (право користування нерухомістю третіми особами), вертикальний розподіл майнових прав (спеціальні можливості отримання вигоди від підземної частини або повітряного простору). В сучасних умовах активізується право на придбання обмежених прав на житлові квартири, апартаменти, готельні номери на визначений у договірному порядку проміжок часу (майновий або немайновий таймер). Сьогодні українське законодавство фактично не регулює ці відносини, які залишаються у сфері нелегальних відносин, що призводить до різних способів шахрайства.

Для нормального функціонування ринку нерухомості необхідні спеціалізовані трансакційні послуги, які забезпечують, поліпшують та прискорюють обмін повноважень. Трансакційні витрати впливають на цінність нерухомості, визначаючи тих суб'єктів, які можуть запропонувати за неї найвищу ціну на основі більш ефективного використання отриманих повноважень. Трансакційні послуги регулятивного характеру надаються органами влади (нормотворення, вирішення спорів, нагляд, контроль, оподаткування). Посередницькі послуги потрапляють до сфери різних видів господарської діяльності, для багатьох з яких існують серйозні правові прогалини. Безпосередньо пов’язаною із відтворенням (розвитком) нерухомості є девелоперська діяльність, завдяки якій забезпечується реалізація інвестиційного проекту, гарантується його економічна ефективність, приймаються ризики, що виникають у зв’язку з організацією фінансування, кредитуванням будівництва. Діяльність девелоперських фірм перебуває поза правовим полем. Не має правового статусу діяльність ріелтерів — основних посередників ринку нерухомості. Розвиток ринку нерухомості породжує нову трансакційну послугу, яка реалізується завдяки діяльності професійних сервейінгових фірм. Основна функція сервейінгів — забезпечити комплексний підхід управлінням нерухомістю на основі розмежування функцій власника (прийняття стратегічного рішення, контроль за якістю управління) та управлінця (розробка конкретних дій — маркетингових досліджень, консультування, інвестування та їх оперативне виконання з метою досягнення ефективного результату для власника та суспільства). Без правового супроводу цей вид діяльності не має перспектив подальшого розвитку.

Цінність нерухомості, в економічному сенсі, означає необхідність, значимість, важливість певних властивостей об'єктів (корисність, ступінь задоволення від володіння, рівень дохідності тощо), що визначається їх включенням у сферу людської життєдіяльності. Основою залучення нерухомості в економічні відносини є специфікація прав нерухомої власності, яка формує санкціоновану поведінку всіх суб'єктів, що прямо або опосередковано пов’язані із нею. В процесі специфікації, з одного боку, встановлюється та закріплюється економіко-правовий статус суб'єктів, що працюють із нерухомістю, а з другого — визначається цінність нерухомості шляхом визначення вартості прав та правочинів. Нерухомість отримує економічну цінність і корисність лише при отриманні правових ознак — сукупності юридичних та якісних ознак, що формують певні правомочності суб'єктів через управління юридичною долею конкретних видів об'єктів. Кожен суб'єкт визначає — яке повноваження для нього є більш корисним, вигідним та цінним.

Усе це, безперечно, доводить важливу місію правового регулювання сфери функціонування нерухомої власності. Сьогодні правове поле ринку нерухомості складається з величезної кількості нормативних актів різного рівня (кодекси, закони, постанови Кабінету Міністрів, відомчі нормативно-правові акти, державні стандарти, технічні умови та ін.). Відсутні механізми правового регулювання важливих для ринку нерухомості видів підприємницької діяльності — девелоперської, ріелтерської, сервейінгової.

Для економістів, вочевидь, є необхідним створення самостійного предмета правового регулювання нерухомої власності. До цього підштовхують специфічні ознаки самої нерухомості, складний процес її будівництва, багатогранний комплекс взаємопов'язаних та суперечливих економічних інтересів різних суб'єктів, наявність широкого кола посередницьких видів діяльності, специфіка виникнення, здійснення, зміни та припинення прав та обов’язків суб'єктів.

У сфері нерухомої власності складається особливий вид суспільних відносин (що закріплюються у специфічних поняттях та категоріях), які за своїм змістом та значущістю потребують уособленого правового регулювання. Таке відокремлення може здійснюватися у створенні особливої або комплексної галузі права, а також шляхом запровадження спеціального законодавства. Якщо будівництво може виокремитися у сферу особливої галузі (будівельне право) на основі єдності предмета та методу регулювання внаслідок однорідності суспільних відносин, то правове регулювання нерухомої власності краще здійснювати в межах комплексної галузі, що регулює різнорідні відносини та може застосовувати норми і методи регулювання різних галузей права.

Література

інвестиційний нерухомість дохід сервейінг.

• 1. Гетьман В. Ринок нерухомості як різновид інвестиційного ринку / В. Гетьман.
• 2. Башлай С. В. Становлення та перспективи розвитку іпотечного житлового кредитування в Україні. / С. В. Башлай.
• 3. Борисюк К. Ринок іпотечної нерухомості в Україні / К. Борисюк.
• 4. Максишко Н. К. Аналіз ринку нерухомості України з огляду теорій фінансового ринку / Н. К. Максишко, В. О. Шаповалова.
• 5. Асаул А. М. Економіка нерухомості: монографія / А. М. Асаул, І.А. Брижаль, В. Я. Чевганова. — К.: Лібра, 2004. — 304с.
• 6. Фесак С. Ринок нерухомості як об'єкт державного регулювання в Україні / С. Фесак.
• 7. Гриценко Г. М. Господарсько-правове регулювання організації і здійснення капітального будівництва в Україні: монографія / Г. М. Гриценко. — Донецьк: Юго-Восток, 2012. — 210с.
• 8. Трофуненко Н. В. Господарсько-правове забезпечення якості будівельних робіт: монографія / Н. В. Трофуненко. — Донецьк: Ноулідж, Донец. від-ня, 2012. — 174с.
• 9. Комар Є.Г. Будівельне право як нова навчальна дисципліна у непрофільних вищих навчальних закладах України / Є.С. Комар.