Іпотечні кредити з фіксованою процентною ставкою

Іпотечний кредит із фіксованою процентною ставкою та рівними платежами — стандартний або амортизуючий (fixed-ratemortgage, level-paymentmortgage, fully-amortizedmortgage). Цей вид іпотечного кредиту історично був першим варіантом довгострокового кредитування. Під час Великої депресії 1929 — 1933 рр. в США, а також у Західній Європі після Другої світової війни цей кредит відіграв велику роль у розв’язанні житлової проблеми. Він з успіхом використовувався до середини 70-х років ХХ сторіччя, доки в країнах із розвиненою ринковою економікою не настав період високих темпів інфляції.

Стандартний кредит із фіксованою процентною ставкою передбачає рівні щомісячні платежі, які включають:

• — 1/12 фіксованої річної процентної ставки, помноженої на суму невиплаченого залишку за кредитом на початку місяця;
• — частину невиплаченого залишку основної суми кредиту.

Погашення кредиту «діє» таким чином, що позичальник упродовж усього терміну позики виплачує кредитору одну й ту саму суму грошей щомісяця. Упродовж часу кредитної операції у складі платежу пропорції між основною сумою боргу та сумою процентів змінюються. У перші роки більшу частину платежу становлять проценти, оскільки сума боргу ще дуже велика, поступово частка процентних платежів зменшується, а частка невиплаченого залишку кредиту в межах платежу зростає.

Іпотечний кредит із поступовим збільшенням платежів (graduated-payment mortgage). З огляду на високі показники інфляції була запропонована інша модель іпотечного кредиту. Процентна ставка та строк кредиту не змінні, як і для кредиту з рівними платежами, але сума щомісячних платежів у перші роки нижча, ніж у наступні. За таких умов у договорі кредиту оговорена щорічна норма та механізм зростання суми щомісячних платежів.

Щомісячні виплати за зазначеною позикою в перші роки недостатні для покриття повної суми процентів, нарахованих на основну суму боргу. Різниця між платежами та накопиченими процентами додається до основної суми боргу і перетворюється в основну суму, тобто в перші роки позики має місце негативна амортизація боргу. Більш високий рівень платежів у наступні роки розраховується так, щоб повністю погасити основну суму боргу, що зросла. Такі схеми можуть передбачати законодавчо встановлені ліміти на збільшення щомісячних платежів: максимум на 7,5% у кінці кожного року впродовж перших 5 років зростання платежів або зростання платежів максимум на 3% протягом перших 10 років зростання платежів. Потім виплати стабілізуються і залишаються незмінними впродовж усього подальшого строку позики. Позичальники мають право конвертувати даний вид кредиту в стандартну іпотечну позику, проте для цього повинні бути дотримані всі умови надання таких кредитів, тобто позичальник повинен бути в певних межах «фінансово кваліфікованим».

Оформлюючи іпотечний кредит із поступовим збільшенням платежів, потрібно взяти до уваги таке. Ця модель іпотечного кредитування зменшує фінансове навантаження на позичальника у початковому періоді, але змушує його замислитися про необхідність зростання його доходів у майбутньому. Також сума стартового внеску, що сплачується позичальником із власних коштів (downpayment), найчастіше є вищою порівняно з іншими моделями позик.

Іпотечний кредит із фіксованою процентною ставкою та «ярусними» платежами (fixed-rate tiered-payment mortgage). Ця модель для кредиторів є важливою конкурентною перевагою на ринку іпотечного кредитування — можливість запропонувати позичальникові низькі початкові платежі, що підвищує купівельну спроможність порівняно зі стандартним 30-річним або 15-річним кредитом під фіксовану процентну ставку.

Різні види кредитів пропонують різні шляхи здійснення низьких початкових платежів. Дана модель вирішує цю проблему особливо. Процент за іпотечним кредитом установлюється на рівні ринкової процентної ставки, термін — від 15 до 30 років. Платежі розраховуються не на основі процентної ставки за кредитом, а за ставкою, яка на 3 — 5% нижча. Негативної амортизації боргу не передбачається, і якщо платежів не достатньо для покриття процентів за діючою ставкою (а вони щороку збільшуються), то різниця між платежами позичальника і необхідною сумою погашення процентів виплачується зі спеціального рахунку, відкритого позичальником, продавцем, будівельником або іншою стороною. Платежі переглядаються щорічно і не можуть збільшуватися більше ніж на 7,5% за 1 рік. Основна відмінність від позики з поступовим збільшенням виплат у тому, що даний вид кредиту не передбачає негативної амортизації і, як правило, має 15-річний термін погашення.

Іпотечний кредит із «дріб'язковим» платежем (balloonpaymentmortgage). Передбачає велику виплату основної суми боргу після закінчення 5 або 7 років, можливо і в інші строки. Такі кредити, як правило, надаються на 30 років під фіксовану процентну ставку і привабливі для позичальників, оскільки процентні ставки за ними значно нижчі, ніж за стандартними 30-річними кредитами. Упродовж певного періоду основна сума боргу або взагалі не погашається або погашається мала її частина. Можливі такі моделі виплат:

• — заморожування виплат аж до закінчення строку кредиту. Упродовж строку позики не виплачуються ні основна сума, ні проценти. Такий кредит доцільно брати на короткий строк, інакше сума заборгованості може бути дуже великою;
• — виплата тільки процентів, потім — «дріб'язковий» платіж. Цей вид кредиту передбачає періодичну виплату процентів. Після закінчення строку кредиту виплаті підлягає основна сума боргу;
• — часткова амортизація боргу з підсумковим «дріб'язковим» платежем.

Кредитні договори за такими позиками передбачають для позичальника можливість отримати у свого кредитора іншу іпотечну позику для виплати «дріб'язкового» платежу (рефінансувати борг). Щоб отримати інший кредит, позичальник не повинен порушувати умови платежів за першим кредитом в останні 12 місяців, повинен використовувати закладену нерухомість як основне місце проживання і не мати ніяких нових обтяжень на цю власність. Процентна ставка за новою позикою повинна перевищувати ставку за «дріб'язковим» кредитом не менше ніж на 5%.

Іпотечний кредит зі швидким погашенням (growing-equity mortgage). Це кредит із фіксованою процентною ставкою, платежі за яким постійно зростають. Однак на відміну від позики з поступовим збільшенням виплат тут немає негативної амортизації, тобто сума боргу не накопичується. Початковий платіж такий самий, як і для кредиту з рівними платежами. Підвищення суми виплат відбувається з метою більш швидкого погашення боргу. Збільшення суми платежів проводиться за заздалегідь узгодженою ставкою, наприклад 3,5% за 1 рік, а $ 100 000, наданий на 30 років під 9,5% річних, вимагає щомісячних платежів у сумі близько $ 841 — 847 так само, як і кредит із рівними платежами. Але платежі за кредитом зі швидким погашенням можуть постійно зростати, і такий кредит може бути виплачений за 12−15 років. Процентна ставка, як правило, на 1/3 нижча, і тому процент нижчий, ніж процент за стандартними кредитами.

Іпотечний кредит із погашенням кожні два тижні (biweeklymortgage). Платежі за такою позикою здійснюються один раз на два тижні, всього 26 разів на рік. Кожна виплата становить половину щомісячного платежу за стандартним 30-річним кредитом із фіксованою ставкою. Оскільки платежі за 26 разів еквівалентні платежам за 13 місяців, повернення основної суми відбувається швидше. Усе менша частина кожного платежу витрачається на погашення процентів, і кредит погашається в середньому за 21 рік. Оскільки на рік потрібно більше виплат, ніж за стандартною позикою, то й дохід позичальника повинен бути вищим, щоб він міг претендувати на отримання такого кредиту.

Іпотечний кредит із додатковим забезпеченням ощадним рахунком (pledged-accountmortgage). Це кредити з використанням ощадного рахунку як додаткового забезпечення. Мета введення такої моделі кредитування та сама, як і для кредитів із поступовим збільшенням виплат, — забезпечити більш низькі щомісячні платежі для позичальників. Щомісяця гроші знімаються з ощадного рахунку як додаток до суми виплат за кредитом. Початковий внесок для таких кредитів не потрібний. Максимальне співвідношення суми кредиту і вартості житла — 95%, для кредитів із коефіцієнтом більше 90% потрібне страхування іпотечної позики. Оскільки рахунок позичальника постійно зменшується, а отже, знижується вартість забезпечення, для кредитора зростає кредитний ризик.

Іпотечний кредит за участі кредитора в нарощенні вартості житла (sharedappreciationmortgage). Кредитор надає більш низьку, ніж ринкова, процентну ставку в обмін на частку у зростанні вартості нерухомості або частку в поточному доході, яка може бути визначена у відсотках від регулярних грошових надходжень. Підвищення вартості може бути розраховане в момент продажу житла або, якщо нерухомість не продається, ґрунтується на оцінці в кінці певного періоду. Платежі кредитору можуть бути здійснені одноразово або додані до суми боргу. Наприклад, кредитор погоджується надати кредит у сумі $ 80 000 на придбання будинку вартістю $ 100 000. Процентна ставка знижена до 8% порівняно з ринковою 12%. Термін кредиту — 30 років. Позичальник обіцяє кредитору 1/3 від зростання вартості житла понад $ 100 000. Через 5 років, якщо будинок продається за $ 121 000, кредитор отримує $ 7000. Такі кредити доцільно надавати в період високої інфляції і тільки при зростанні цін на даний тип нерухомості.