Права на грішну землю: законодавчому розв'язанні окремих питань

Права на землю: законодавчому розв’язанні деяких вопросов

А.Н. Горбачов, доцент, кандидат юридичних наук О співвідношенні земельного і цивільного законодавства надають у регулюванні правовідносин, змістом яких є права на землю.

Институт прав на грішну землю одна із основних інститутів сучасного російського земельного права. У той самий час, звертаючись до аналізу змісту даного інституту, слід краще визначитися з його галузевої приналежністю. Необхідність такого продиктована тієї роллю, яку він грає земельне право як галузь за правової системі Російської Федерації. Теза у тому, що земельне право є самостійної галуззю російського права, які вже не підлягає сумніву. Насамперед, це є наслідком очевидного наявності самостійного предмета правого регулювання, якою об'єктивно становлять земельні відносини, тобто відносини, однак пов’язані з землею. Проте звертаючись до питання тому, з допомогою якого методу здійснюється правове регулювання земельних відносин, однозначно відповісти видається можливим.

Если виходити з життя відомого розподілу права на приватне та публічне, земельне право у таку дихотомічну класифікацію однозначно не вписується. Так, відносини з приналежності землі, по виникненню прав на грішну землю з договорів (так само як в результаті інших угод) та інших, очевидно. творяться у сфері реалізації приватноправових інтересів і, отже, регулюються методом приватного права. Проте чи менш очевидно, що реалізація таких функцій управління землекористуванням і охороною земель, як ведення державного земельного кадастру, землевпорядкування, державний моніторинг земель, контролю над використанням і охороною земель можливе тільки у сфері публічно-правових інтересів влади з допомогою методу публічного права.

Поэтому слід визнати, що земельне право є комплексної галуззю російської правової системи, оскільки його предмет є комплексом приватноправових і публічно-правових відносин, нерозривно взаємозалежних внаслідок єдності їх об'єкта. У цьому публічно-правова складова земельного права — інститут управління землекористуванням і охороною земель — бракує сумнівів щодо своєї галузевої спеціалізації, оскільки це інститут належить одночасно особливою частини адміністративного і загальної частині земельної права (державне управління землекористуванням і охороною земель — окреме питання управління взагалі). Тому відповідне законодавство — Федеральний закон від 02.01.2000 «Про державне земельному кадастр «[1], Федеральний закон від 18.06.01 «Про землеустрій «[2] й інші акти — є, безсумнівно, земельним, а, по родової приналежності - адміністративним. Вочевидь, що за умови єдності нормативної бази казати про будь-якою конкуренцією норм земельного і адміністративного права в аналізованої сфері годі й говорити, чого без відповідного обгрунтування не можна категоричних тверджень про сферу пов’язаних з землею приватноправових интересов.

Прежде всього, вони реалізуються у процесі вирішення питання щодо правах на грішну землю. Тому, звертаючись до змісту поняття «законодавство про права на грішну землю» необхідно зазначити його двоїстість. З одного боку, оскільки йдеться про майнові права не, очевидно, що це правової інститут неспроможна не включати норми галузі, регулюючої майнові відносини загалом, тобто громадянського права. З іншого боку, оскільки йдеться про права не так на майно загалом, саме на грішну землю, друга невід'ємна складова аналізованого інституту — норми земельного права. Тому дослідження проблематики прав на грішну землю, передусім, вимагає відповіді питання, яке законодавство — громадянське чи земельне — користується пріоритетом у регулюванні правовідносин, змістом яких є відповідні права.

В доктринальному плані, можна приводити аргументи, обгрунтовують дві діаметрально протилежні позиції. Перша полягає у цьому, що, бо є нерухомим майном і - як такий — об'єктом цивільних правовідносин, пріоритет в правовому регулюванні даних відносин належить цивільного законодавства. Друга позиція у тому, що у першу чергу земля є природним об'єктом і з цього, нерухомим майном особливий, особливості правового режиму якого закріплює саме земельне законодавство, яка й повинна користуватися пріоритетом. З погляду формальної логіки, краще має саме друга позиція, оскільки, якщо різновид будь-якого родового поняття немає особливостей в правовому регулюванні, що відбивають її специфічних рис, виникає запитання доцільність легального закріплення самого факту існування такої разновидности.

Однако чинне законодавство містить чимало аргументів саме на користь єдності правового режиму нерухомості. Так, ДК РФ в ст. 130 ні формально, ні текстуально не виділяє землі і інші природні об'єкти у особливій різновиду нерухомого майна. Відповідно, Федеральному законі «Про державної реєстрації речових прав на нерухомого майна і операцій із ним"[3] відбито той самий позиція — встановлено єдиний порядок реєстрації незалежно від видових характеристик об'єкта. Понад те, Глава IV цього закону, яка називається «Державна реєстрація окремих видів прав на нерухоме майно і операцій із ним», за змістом істотно ширше — вона визначає також особливості реєстрації прав деякі види майна (підприємства, кондомініуми, новостворювані об'єкти нерухомого майна). Показово, що земельні ділянки серед останніх не згадані, хоча у п. 1 ст. 22. «Державна реєстрація прав на підприємство як майновий комплекс і операцій із ним» говориться про права, з одного боку на земельні ділянки, і з інший — на інші об'єкти нерухомого майна, що входять до склад підприємства як майнового комплексу. Тобто закон «Про державну реєстрацію прав на нерухомого майна і операцій із ним», текстуально протиставляючи земельні ділянки іншим об'єктах нерухомого майна, до того ж час не виділяє ніяких процесуальних особливостей виникнення прав з цього різновид недвижимости.

Поэтому від доктринального обгрунтування тій чи іншій позиції слід можливість перейти до аналізу чинного законодавства. Як бачимо, воно закріплює абсолютний пріоритет норм земельного права перед цивільно-правовими у питаннях регулювання відносин щодо землі як майна. Свого часу, введення у дію ч.1 ДК РФ дозволило стверджувати протилежного. Приміром, Г. А. Гаджиев, посилаючись на можливість ч.2 п. 2 ст.3 ДК РФ, за якою норми громадянського права, які у інших законах, повинні відповідати Цивільному Кодексу, заявив, що це положення, має забезпечити певний пріоритет ДК РФ в правовому регулировании[4]. Але такі затвердження видаються недостатньо обгрунтованими, більш того і не відповідними істині, з норм громадянського права, які у самому Цивільному кодексі. Щоб цьому переконатися, досить зробити докладний аналіз норм ДК РФ.

Прежде всього, мають на увазі норма ч.2 п. 2 ст.1 (відтворювальна норму п. 3 ст.55 Конституції РФ), за якою цивільні права може бути обмежено виходячи з федерального закону лише тією мірою, у це необхідна за з метою захисту основ конституційного ладу, моральності, здоров’я, правий і законних інтересів інших, забезпечення Ізраїлю і держави. Вочевидь, що за відсутності будь-яких застережень, це положення справедливо в відношенні будь-яких цивільних прав, об'єктом якого є будь-яке майно, включаючи речі природного походження. Далі, щонайменше очевидно, під зазначеним федеральним законом слід розуміти як цивільно-правові акти. Отже, відповідно до згаданої нормою ДК цілком можна обмеження цивільних прав на грішну землю Земельним Кодексом.

Кроме цього у в зв’язку зі вищенаведеної нормою ч.2 п. 2 ст.3 ДК РФ, за якою норми громадянського права, які у інших законах, повинні відповідати Цивільному Кодексу, заслуговує на увагу питання, як і ДК визначається зміст основного суб'єктивного громадянського права — права власності - стосовно землі. Як відомо, загалом вона охоплює правомочності володіння, користування і розпорядження. Відповідно, обсяг права в цілому визначається обсягом складових його правомочий.

Прежде всього, стосовно правомочий володіння і користування, будь-який землекористувач, незалежно від титулу володіння, зобов’язаний пам’ятати його присутність серед ДК РФ статті 260. Відповідно до п. 2 цієї статті, відповідно до закону й у встановленому ним порядку визначаються землі сільськогосподарського й іншого призначення, використання яких з метою заборонена чи обмежується, а користування земельною ділянкою, що належать до таким землям, може здійснюватися у межах, визначених його. Вочевидь, що цільове призначення земель визначається відповідність до земельним законодавством. Інших норм по даному питанню ДК зовсім позбавлений, відповідно, щодо них про будь-яке суперечності з ч.2 п. 1 ст.3 ДК РФ не приходится.

Далее, можливості власника з розпорядження своїм майном визначаються колом угод, який може з нею зробити, тобто оборотоспособностью майна. Відповідно до прямою вказівкою п. 3 ст.129 ДК РФ, земля та інші природні ресурси можуть відчужуватися або переходити від однієї особи до іншого іншими засобами тією мірою, як і їх обіг допускається законами про землю та інших природні ресурси. Отже, перелік операцій із земельними ділянками визначається земельним законодавством з урахуванням загального переліку цивільно-правових сделок.

Таким чином, набагато раніше набрання чинності чинного Земельною кодексу, Цивільний кодекс, обгрунтовано претендуючи на верховенство регулювання майнових взаємин у цілому, чітко обмовив, що цього правила не поширюється на майнові відносини з приводу природних об'єктів. У цьому заслуговує уваги, як це можна вирішується в земельному законодавстві. У відповідність до п. 3 ст.3 Земельною кодексу, майнові відносини з володінню, користування і розпорядженню земельними ділянками, і навіть по здійсненню операцій із ними регулюються цивільного законодавства, якщо інше не передбачено земельним, лісовим, водним законодавством, законодавством надра, про охорону навколишнього середовища, спеціальними федеральними законами[5]. Тобто становища, спочатку закріплені нормами ДК РФ, власне, в незмінному вигляді відтворюються в ЗК РФ.

Исходя з вищевикладеного, можна буде усвідомити, що у питаннях регулювання майнових відносин щодо землі легально закріплено (більше, продубльована у цивільному і земельному законодавстві) абсолютний пріоритет норм земельного законодавства. Насправді цей пріоритет може виявлятися подвійно. У принципі так, будь-яке конкретне правоотношение такого роду то, можливо повністю врегульовано земельно-правовыми нормами, без звернення до цивільного законодавства. У водночас, загалом стосовно регулювання аналізованих правовідносин громадянське законодавство покликане здійснювати восполняющую функцію — його застосовуються в тому разі, коли з даному питанню відсутня земельно-правовая норма.

О законодавче закріплення кола суб'єктів прав на землю

Проблема законодавчого закріплення кола суб'єктів прав на грішну землю може розглядатися у трьох аспектах, відповідно до структурою ст. 5 ЗК РФ, що називається «Учасники земельних відносин». Насамперед, за доцільне визначення відмінностей земельно-правового статусу різних категорій суб'єктів. Другий момент — окреме питання вищезгаданої проблеми, внаслідок специфіки свого змісту має самостійного значення. Є у вигляді правове становище у аналізованої сфері іноземних громадян, і осіб без громадянства. Нарешті, безсумнівний інтерес викликає легально закріплений перелік понять і визначень, використовуваних стосовно до суб'єктам прав на землю.

Итак, відповідно до ч.1 ст. 5 ЗК РФ, учасниками земельних відносин є громадяни, юридичні особи, Російської Федерації, суб'єкти Російської Федерації, муніципальні освіти. Як бачимо, вищезгадані види суб'єктів необхідно розділити на дві групи, правове становище яких істотно різниться: публічно-правові освіти й потужні приватні особи. З одного боку, усі вони можуть бути як власниками своїх земельних ділянок, і користувачами чужих. У цьому, щодо змісту прав на грішну землю, він залежить від виду суб'єкта — визначальне значення має вигляд права. З іншого боку, мушу звернути увагу до очевидне існування принципових відмінностей стосовно двох залишених елементам правовідносини: по колу об'єктів прав на грішну землю й у переліку підстав їх виникнення та прекращения.

В той час, трішки менше очевидно походження їх. Проте він зумовлено єдиним чинником — держава (у сенсі цього терміну) не більше території є, передусім, не учасником майнових відносин, а носієм верховної політичної влади — сувереном. Чинний Земельний кодекс — не відтворює раніше який використовували термін «земельний фонд», проте це змінює головного — все землі на межах території держави становлять його земельний фонд. Крім згаданих відмінностей у колі об'єктів прав на грішну землю і переліку юридичних фактів, ця обставина визначає ряд виняткових можливостей держави.

Во-первых, в аналізованої майнової сфері виявляється у цьому, що землі інших власників може бути примусово вилучені для публічних потреб. Проте особливої уваги заслуговує питання, щодо земель яких саме власників право може бути реалізований. Ось і в ст. 279 ДК РФ, й у ст. 55 ЗК РФ йдеться про «власника» земельних ділянок, без будь-яких уточнень. Вочевидь, що таке визначення включає у собі категорію «приватний власник». У той самий час слід враховувати, по-перше, федеративну пристрій нашої держави, по-друге, наявність такого різновиду публічно-правових утворень, як муніципальні освіти.

Если вирішувати питання способі припинення права на земельну ділянку одного публічно-правового освіти у користь іншого (на користь Російської Федерації - права її суб'єкта чи муніципального освіти, або у користь суб'єкта Російської Федерації - права муніципального освіти) шляхом буквального тлумачення відповідних норм, мається на увазі саме викуп, оскільки власником може бути будь-який обличчя. У той самий час, процедура викупу, закріплена у нормах, передбачає як такий скоріш приватна особа. Проте інший процедури припинення права одного публічного власника у сфері іншого чинне законодавство зовсім позбавлений. Зрозуміло, тут можливо використання договірної моделі, проте у разі виникнення спору питання про можливість застосування норм ст. 279 ДК РФ і ст. 55 ЗК РФ залишається открытым.

Вторая виняткова можливість держави, що значно істотніше, виникає з ч.1 ст. 9 Конституції РФ, за якою земля та інші природні ресурси використовують і охороняються в якості основи життя і правоохоронної діяльності народів, жителів відповідної території. Будучи сувереном, Російської Федерації визначає імперативні умови використання коштів і охорони земель її території у сфері народів, що у Російської Федерації, і навіть, відповідно до цими умовами, здійснює управління процесами використання коштів і охорони земель. У той самий час, відповідно до ст. 72 Конституції РФ, не більше, встановлених федеральним законодавством, суб'єкти РФ визначають імперативні умови використання коштів і охорони в інтересах народів, жителів території, і здійснюють управління процесами використання коштів і охорони земель. Це ж можна згадати і муніципальних утвореннях — з урахуванням їхньої компетенции.

Таким чином, попри легально закріплений перелік, до складу якого п’ять видів суб'єктів земельних відносин, доцільно розрізняти у зв’язку дві категорії: публічно-правові освіти й потужні приватні особи. Що стосується останньої особливого уваги заслуговує земельно-правовой статус іноземців та апатридов. У відповідність до п. 2 ст.5 ЗК РФ, права іноземних громадян, осіб без громадянства і іноземних юридичних купівля у власність земельних ділянок визначаються відповідність до справжнім Кодексом, федеральними законами. У числі останніх слід сказати, передусім, ДК РФ, розділ IV якого присвячений міжнародного приватного права. Відповідно до п. 1 ст.1196 ДК РФ іноземні громадяни й обличчя без громадянства мають Російської Федерації громадянської правоздатністю які з російськими громадянами, крім випадків, встановлених законом.

То є, по загальному правилу, їм надано національний правової режим, проте винятку від цього правила багато в чому зосереджені у сфері регулювання земельних правовідносин. У цьому слід особливо наголосити, що норму п. 2 ст.5 ЗК РФ слід тлумачити расширительно, оскільки законодавство містить особливості у частини придбання іноземцями земельних ділянок у власність. Ідеться, передусім, власне Земельною кодексу. Загальне правило, в відповідно до цього іноземним громадянам, особи без громадянства може мати які працюють у межах території РФ земельні ділянки лише з праві оренди, крім випадків, передбачених Земельним кодексом, встановлено в п. 1 ст.22 даного акта. Такі випадки вже передбачені п. 12 ст.30 (надання земельних ділянок на будівництво з земель що у публічної власності), п. 5 ст.35 (переважного права купівлі земельних ділянок власником будинку, будівлі, споруди, знаходиться в чужому ділянці), п. 9 ст.36 (придбання у власність земельних ділянок, що у публічної власності, у яких розташовані будинку, будівлі, сооружения).

Однако й у відношенні зазначених випадків прямо формулюються обмеження. Так було в відповідність до п. 3 ст.15 ЗК РФ, вищезгадані особи що неспроможні мати на праві власності земельними ділянками, які перебувають на прикордонних територіях, перелік яких встановлюється Президентом РФ відповідно до федеральним законодавством про Державної кордоні, і інших встановлених особливо територіях відповідно до федеральними законами. Стосовно ж ситуації, обумовленої в п. 5 ст.35, передбачено, що він РФ вправі встановити перелік видів будинків, будівель, споруд, куди право переважної купівлі не поширюється.

Далее, винятки стосуються як саму можливість, а й умов надання земельних ділянок. Так, відповідно до п. 5 ст.28 іноземних громадян, особам без громадянства та іноземним юридичних осіб земельні ділянки з земель, що у публічної власності видають у власність лише плату, хоча у вигляді загальне правило допускається можливість їх безплатного придбання. З іншого боку, обмеження встановлюються як Земельним кодексом, а й Федеральним законом від 24.07.02 «Про обіг земель сільськогосподарського назначения». 6] Відповідно до ст. 3 даного закону, іноземним громадянам, іноземні юридичних осіб, особи без громадянства, і навіть юридичних осіб, в статутному (спільному) капіталі яких частка іноземних громадян, іноземних юридичних, осіб без громадянства становить понад ніж 50 відсотків, може бути земельними ділянками з земель сільськогосподарського призначення лише з правах оренди.

Таким чином, можна буде усвідомити, що таке національний режим щодо іноземців та апатридов істотно уточнено у частині їх спроможність бути суб'єктами прав на грішну землю. Нарешті, остання проблема в аналізованої сфері стосується легально закріпленого переліку понять і визначень, використовуваних стосовно суб'єктам прав на грішну землю. У п. 3 ст.5 ЗК РФ говориться, що з цілей справжнього Кодексу використовуються наступні п’ять понять та його визначень: власники земельних ділянок (особи, що є власниками земельних ділянок); землекористувачі (особи, володіють і користуються земельними ділянками на праві постійного (безстрокового) користування чи праві безоплатного термінового користування); землевласники (особи, володіють і користуються земельними ділянками на праві довічного наследуемого володіння); орендарі земельних ділянок (особи, володіють і користуються земельними ділянками за договором оренди, договору суборенди); власники сервітуту (особи, з правом обмеженого користування чужими земельними ділянками (сервитут)).

Как представляється, у цій переліку можна зробити кілька зауважень. Насамперед, під сумнівом сама необхідність складання подібного переліку за умов наявності у ЗК РФ глав III і IV, містять перелік прав на грішну землю, які можуть опинитися існувати відповідно до чинним законодавством. Тим паче, що перелік прав включає шість позицій, а перелік правовласників — лише п’ять, оскільки власники двох принципово різних типів прав визначено єдиним терміном (обгрунтованість цього рішення розглянуть нижче). Далі, представляється, під землевласниками у власному значенні слова слід розуміти всіх, чий титул передбачає володіння земельним ділянкою (п'ять із шести титулів, крім сервітуту). З іншого боку, викликає нарікання доцільність подібного вищенаведеного визначення понять (власник — обличчя, яка є власницею тощо.).

Наконец, безвідносно попередніх зауважень, такий перелік небездоганний і з змістовної боку. Так було в Главі VI ЗК РФ є ст. 40 «Права власників земельних ділянок використання земельних ділянок» і ст. 41 «Права на використання земельних ділянок землекористувачами, землевласниками і орендарями земельних ділянок». Насамперед, реальний зміст останньої статті істотно ширше формулювання її назви, оскільки поруч із правами названих на заголовку осіб промову на ній також правах власників приватних і публічних сервітутів, тобто осіб, які є власниками.

В той час, у частині прав землекористувачів, землевласників та орендарів дана стаття відсилає до ст. 40, намовляючи на, що він не належить лише право власності на розташовані на ділянці багаторічні насадження. Така формулювання як така викликає кілька зауважень. По-перше, на обох статтях не про права взагалі, йдеться про правах саме з використанню земельних ділянок, тоді як право власності породжує можливість використання, а чи не навпаки. Право власності на розташовані на земельному ділянці багаторічні насадження виникає в обличчя на силу володіння ділянкою на праві власності, а чи не через її використання. По-друге, норма ст. 136 ДК РФ «Плоди, продукція й доходи», яка передбачає, що, за загальним правилом, надходжень від використання майна належать особі, котрі використовують це майно на законних підставах, передбачає як такі надходжень лише рухоме майно. Отже, статті 40 і 41 ЗК РФ текстуально різняться щодо прав землекористувачів (зрозуміло, лише про тих, титул яких передбачає володіння) у частині відтворення ст. 40 сенсу норми ст. 136 ДК РФ. Ця обставина саме собою представляється надлишковим, не кажучи вже доцільність наявності у ЗК РФ двох однакових за змістом статей. З іншого боку, у тих статтях мова, власне, про правах землекористувачів (в звичному значенні цього терміну) — їхньої можливості пов’язуються з фактом використання незалежно від титулу, лежачого у його основе.

Такая ж картина щодо обов’язків правовласників. Так було в ст. 42 ЗК РФ ідеться про обов’язки власників земельних ділянок та осіб, не котрі є власниками земельних ділянок, з використання земельних ділянок. Тобто обов’язками правовласник також обременяется над силу факту володіння земельною ділянкою, а силу факту використання. Отже, можна буде говорити обов’язки не кількох категорій осіб, саме землекористувачів (осіб, використовують земельні ділянки незалежно від титулу, лежачого під аркушами використання). Тому не цілком вдалим термін «землеобладатели"[7], запропонований С. А. Боголюбовым як узагальнюючого всім переказаних у п. 3 ст.5 категорій осіб, вживання якого обгрунтоване ні легально, ні доктринально. З іншого боку, з формальних позицій навряд може визнаватися землеобладателем власник сервітуту, який, володіючи правом користування земельною ділянкою, самим ділянкою не обладает.

Таким чином, представляється, що перелік власників прав на грішну землю, наповнених різним майновим змістом, має визначатися переліком таких прав. Що й казати стосується узагальнюючого терміна, найоптимальнішим представляється термін «землекористувачі», оскільки наділення будь-якого правовласника конкретними правами і обов’язками справедливо ув’язується зі фактом використання земельного ділянки. Нарешті, щодо необгрунтованості вищезгаданого визначення власників двох принципово різних типів прав єдиним терміном (землекористувачі - особи, володіють і користуються земельними ділянками як у праві постійного (безстрокового) користування, і на праві безоплатного термінового користування) можна навести таке міркування: у такому редакції цей термін визначає як володаря речового права (постійного (безстрокового) користування), і володаря зобов’язального права (безоплатного термінового користування). Таке об'єднання немає під собою ніякого обгрунтування й припустиме лише за умови їхнього вживання разом із всіма іншими титулами, власників яких можна визначити терміном «землепользователи».

О доцільності законодавчого закріплення права приватної власності на землю.

Согласно ч.2 ст. 9 Конституції РФ, земля та інші природні ресурси можуть міститися у приватної, державної, муніципальної та інших формах власності. Слід особливо наголосити, що це положення включено у складі основ конституційного ладу Російської Федерації. Проте ця формулювання викликає кілька питань. Насамперед, що розуміється під «іншими» формами власності? Питання подається як ніби риторичним через відсутність легально закріпленого визначення поняття «форма власності» поруч із наявністю переліку таких. У той час, саме наявність останнього дозволяє поставити під сумнів доцільності припущення інших форм власності, оскільки очевидно, що форми власності в ньому пов’язуються з суб'єктами права собственности.

Здесь слід звернутися до основного у сфері регулювання майнових відносин акту — ДК РФ. Так було в п. 1 ст.212 ДК на більш загальному вигляді відтворюється формулювання ч.1 ст. 9 Конституції РФ — Російській Федерації зізнаються приватна, державна, муніципальна й інші форми власності. Однак у п. 2 цієї статті говориться у тому, що майно може у власності громадян, і юридичних, і навіть Російської Федерації, суб'єктів Російської Федерації, муніципальних утворень. Вочевидь, що першим двом категоріям осіб застосовно поняття «приватна власності», до третьої й четвертою — «державна власність», до п’ятої - «муніципальна собственность».

За іншими категоріями осіб можливість бути суб'єктом права власності зізнається (зрозуміло, треба враховувати, що деякі категорії суб'єктів права російському законодавству невідомі). Отже, якихось інших форм власності можливі лише за поєднанні вже, тоді як і будь-яке об'єднання власників (у межах як однієї форми, і різних) охоплюють поняттям «загальна власність». Останнє не що інше, як різновид права власності поруч із індивідуальної (у разі береться до уваги кількість суб'єктів права власності, а чи не їх якісні характеристики). Отже, у наявному вигляді російська правова система має не допускає появи «інших» форм собственности[8], тому його присутність серед основному нею нормативному акті вищезгаданої формулювання навряд чи можна вважати оправданным.

Следующий питання, що виникає щодо формулювання ч.2 ст. 9 Конституції, у тому, що ж усе-таки є права власності - природний ресурс чи природний об'єкт? Перша позиція, закріплена конституційно, у зв’язку не цілком коректну. Коли дивитися на природний об'єкт як відокремлену частина природи (ділянку надр, водойму тощо.), то природний ресурс є джерело чогось корисного, використовуваний задоволення різних людських потреб. Природним зізнається через те, що витягається шляхом застосування природного об'єкта. Так було в процесі використання ділянки надр беруться корисні копалини, водойму використовується з єдиною метою паркана води та т.п. Тобто процес споживання природного ресурсу є процес використання природного об'єкта, реалізації власником природного об'єкта правомочності пользования.

Данная позиція підтверджується чинному законодавстві. Приміром, Розділ II Водного кодексу РФ закріплює право власності на водні об'єкти, Розділ II Лісового кодексу РФ — право власності на лісу (а чи не водні і лісові ресурси відповідно). У цьому відповідно до ст. 19 ЛК РФ, лісу лісового фонду є федеральної власністю. Відповідно, приватна особа ніяк неспроможна придбати право власності за показ такої природний об'єкт, як ліс (при умови, що він росте на землях лісового фонду). У той самий час, перешкод до того що, щоб стати власником такого природного ресурсу, як деревина, немає - досить жорстким у встановленому законом порядку одержати у власника право користування лісом на цьому підставі робити заготівлю деревини, набуваючи її у право собственности.

Таким чином, об'єктом права власності саме природні об'єкти, а чи не ресурси. Проте, не оскаржуючи можливості останніх брати участь у відносинах власності, треба запитати у тому, наскільки категорія «власність» застосовна до певних природних об'єктах. Вочевидь, що власності опосередковує відносини присвоєння, що зводяться до того що, що обличчя привласнює результати своєї праці. Саме у ряду легально закріплених підстав придбання права власності ДК РФ перше місце ставить виготовлення нової речі (відповідно до ч.1 п. 1 ст.218, право власності на нову річ, виготовлену обличчям собі, купується цією особою). З огляду на природності походження природних об'єктів, дане підставу незастосовно до природним объектам.

Однако в відношенні природних об'єктів, що за своїми юридичним характеристикам входять у склад рухомого майна, можливо придбання права власності по підставі, передбаченому ст. 221 ДК РФ (звернення до власність загальнодоступних для збору речей — обличчям, який здійснив їх збирання). У той час, для землі, надр інших природних об'єктів, які стосуються нерухомості, економічно виправданих підстав придбання права власності не може. Зрозуміло, держава як суверен може оголосити себе власником природних об'єктів не більше території, допустивши можливість їх приватизації приватними особами та одночасно помістивши в господарський оборот, однак таке рішення, можна вважати, відповідає суті регульованих відносин. Хоча запитання про у тому, чи є земля об'єктом права власності, в принципі, закритий, і прогнозувати певні зміни у разі не приходится.

В той час, питання доцільності легального закріплення такої форми власності на землю, як, має практичного значення. Тут слід пам’ятати два моменту. По-перше, необхідно враховувати високу соціально-економічну значимість землі на ролі умови здійснення у тому чи іншою мірою геть усіх видів діяльність у поєднані із такий її характеристикою, як нерухомість. Це поєднання викликає в публічно-правового освіти, на території якого розташовано конкретну земельну ділянку, обумовлену вище незаперечні можливості примусово викупити її потреб при відповідному обгрунтуванні. Зрозуміло, така сама можливість існує в держави й у відношенні іншого майна (ст. 242 ДК РФ), проте реквізиція обумовлена виключно якісними характеристиками майна (його спроможність використовуватися у ліквідації надзвичайної ситуації), у те час як викупу земельних ділянок для публічних потреб обумовлюється, передусім, просторовими характеристиками (а чи не рівнем родючості, складом грунтів та тому подібними якостями). Мабуть, від цього правила можливі винятку — якщо ділянку викуповується для освіти особливо охоронюваної природної території, але такого роду винятку не спростовують правила — можливість примусового припинення права власності для публічних потреб у набагато більшій мірі слід надати у вигляді власнику природного об'єкта, ніж іншого имущества.

Второй момент, має значення у відповідях питанням доцільність легального закріплення права приватної власності на грішну землю, пов’язані з вищезгаданим тезою про необгрунтованості застосування категорії «власність» до певних природних об'єктах. Так, очевидно, що конкретній особі земельну ділянку потрібен, передусім, для використання. Так само очевидно право присвоювати результати використання такого ділянки (вирощений врожай, зведену нерухомість). У той самий час, залишається незрозумілим походження можливості розпоряджатися таким ділянкою шляхом його відчуження на возмездной основі. У обмін передане право власник одержує її грошовому еквівалентові - ціну. Вочевидь, що основу ціни речі покликана складати і її, куди входять видатки виробництво. Проте ціна речі природного походження даної складової зовсім позбавлений і, в такий спосіб, повністю становить прибуток отчуждателя, що навряд можна визнати обгрунтованим. Найяскравішим прикладом може бути возмездное відчуження ділянки, отриманого безплатно під час приватизации.

Земельная політика сучасного російської держави спрямовано поступове витіснення таких юридичних підстав володіння земельними ділянками приватними особами, як постійне користування і довічне володіння, титулом власності, однак із урахуванням усього вищевикладеного більш обгрунтованою може бути інша схема. Власником землі від імені суспільства загалом виступає держава. У разі від приватного особи потреби у отриманні земельних ділянок, то здобуває її в держави. Останнє залишається власником ділянки, а й у приватного особи виникає обмежений речове право, що дозволяє реалізовувати свої потреби з використання ділянки, але який виключає можливість відчуження наданого йому майна. Ділянка може передаватися правообладателем у тимчасове користування третіх осіб, а також може бути повернутий державі. Якщо правовласник у процесі використання ділянки справив його поліпшення, йому відшкодовується вартість поліпшень (витрат за здійснення).

Сегодняшняя модель допускає абсурдну ситуацію, коли безплатно переданий гаразд приватизації ділянку держава, у разі виникнення у ньому потреби, зобов’язане буде викупити, запропонована модель цю ситуацію виключає. У цьому вона абсолютно який суперечить ч.2 ст. 9 Конституції за умови її буквального тлумачення — результати використання таких властивостей землі, як родючість чи здатність бути просторовим базисом під час розміщення інших об'єктів, безумовно, будуть власністю землекористувача. Тобто відсутність приватної власності на грішну землю як природний об'єкт, вона може бути привласнити приватна особа з природності походження, компенсується правом власності на результати використання ресурсів. Цілком можливо, що у мері перетворення Росії у економічно розвинене і буде правове держава нашого суспільства зможе піднятися до реалізації цієї моделі на практике.

О законодавче закріплення особливостей змісту права власності на землю.

Особенности змісту права власності на грішну землю виявляються, передусім, змісту складових його правомочий. Проте, стосовно правомочності володіння земельним ділянкою, воно здійснюється аналогічно володінню будь-який інший нерухомістю. Найбільшою специфікою має правомочність користування земельною ділянкою в плані наявності досить істотних обмежень. Насамперед, право використовувати земельну ділянку щодо певних категорій ділянок є й обов’язком. Так, відповідно до ст. 44 ЗК РФ, право власності на земельну ділянку припиняється силу примусового вилучення в власника його земельної ділянки у порядку, встановленому цивільного законодавства. Ст. 284 ДК РФ передбачено, що, земельну ділянку то, можливо вилучено у власника у разі, коли ділянку призначений для сільськогосподарського виробництва або житлового чи іншого будівництва й немає для відповідної мети може протягом трьох років, якщо довший термін не встановлено законом.

Очевидно, що дане правило викликано до життя унікальні корисні властивості землі як засобу громадського виробництва. Насамперед, земля, однак, виступає просторовим базисом розміщувати об'єктів нерухомості і з цього — необхідною умовою здійснення більшості видів людської діяльності. З іншого боку, земля в буквальному значенні засобом сільськогосподарського виробництва. І якщо першому випадку може бути, в принципі, пошук альтернативи: використання водного чи повітряного простору, то ролі виробника органічної матерії земля в найближчому майбутньому незамінна. Тому унікальні властивості землі зумовлюють унікальну риску її правового режиму — щодо іншого майна використання є правом власника, але з його обязанностью.

Далее, використання земельних ділянок завжди має бути цільовим, раціональним і еколого-безпечним, оскільки, відповідно до ст. 285 ДК РФ, земельну ділянку то, можливо вилучено біржа у власника, коли використання ділянки здійснюється з грубих порушень правил раціонального використання землі, встановлених земельним законодавством, зокрема, якщо ділянку використовується над відповідність до його цільовим призначенням або його використання призводить до зниження родючості сільськогосподарських земель або значному погіршення екологічної обстановки.

Требование над цільовим використанням, безумовно, виняток із загального правила, за яким власник може на власний розсуд здійснювати щодо належить йому майна будь-які дії, які суперечили закону і порушують правничий та охоронювані законом інтересів інших осіб (п. 2 ст.209 ДК РФ), в тому числі - визначати призначення її використання. Відповідно до п. 2 ст.7 ЗК РФ, правової режим земель визначається виходячи з їхньої приналежність до тій чи іншій категорії і дозволеного використання їх у відповідність до зонуванням територій, хоча будь-який вид дозволеного використання із передбачених зонуванням територій видів вибирається самостійно, без додаткових дозволів і процедур узгодження. Отже, цільове призначення земельних ділянок залишає його власнику неабиякий асортимент варіантів використання, але — у досить жорстких рамках. У цьому як така обов’язок цільового використання перестав бути унікальної рисою правового режиму земель — відповідно до ч.1 п. 2 ст288 ДК РФ, житлові приміщення призначені проживання граждан.

Что стосується обов’язки раціонального використання, її також можна віднести до унікальним рис правового режиму землі. Обов’язок ж екологічно безпечного використання, здавалося б, представляється общеправовой — згідно зі ст. 58 Конституції РФ кожен зобов’язаний зберігати природу й довкілля. У той час, вищенаведене вимога має цілком певний коло адресатів — власників землі інших природних об'єктів. Відповідно до п. 3 ст.209 ДК РФ (який відтворює норму ч.2 ст. 36 Конституції РФ), власник земельних ділянок використовує його вільно, якщо це завдає шкоди навколишньому середовищі.

Из даної норми можна вивести має принципове значення слідство, що стосується заборони власнику земельних ділянок заподіювати шкоди навколишньому середовищі. Що стосується права власності на земельну ділянку вирішальне значення має тут чи, що суб'єкт права є власником, бо, що об'єктом права власності є земельна ділянку — природний об'єкт, тобто частина довкілля. Отже, сенс норми п. 3 ст.209 ДК РФ у тому, що власник земельних ділянок немає права заподіяти шкоду самому земельної ділянки, незважаючи те що, що той є його власністю. Такий висновок віднаходить своє підтвердження у ст. 42 ЗК РФ, за якою використання земельних ділянок має здійснюватися способами, котрі мають завдавати шкоди оточуючої середовищі, зокрема землі як природного об'єкту. З іншого боку, аналогічна по змісту норма міститься у п. 1 ст.6 Федерального закону «Про обіг земель сільськогосподарського назначения».

Таким чином, невикористання, нецільове, нераціональне, небезпечне екологічно використання у окремих випадках можуть призвести до припинення права власності на земельну ділянку. Тут треба сказати, що О. К. Голиченков у коментарі до ЗК РФ зазначає, що, на його думку, норма ст. 285 ДК РФ «хоч і міститься у ДК РФ, але регулює відносини з використанню та охороні земель, тобто є земельного права. Відповідно до ч.3 п. 1 ст.2 комментируемого Кодексу норми земельного права, які у інших федеральних законах, повинні відповідати справжньому Кодексу. Отже, із моменту набуття з ЗК РФ згадувана норма ст. 285 ДК РФ неспроможна применяться». 9].

С вищенаведеним висловлюваннями навряд можна погодитися. Звісно ж, що у цій ситуації треба враховувати не загальну норму ч.3 п. 1 ст.2 ЗК РФ, у якій йдеться про земельних відносинах безвідносно її змісту, а що носить спеціальний характер норму п. 3 ст.3 ЗК РФ, за якою майнові відносини з володінню, користування і розпорядженню земельними ділянками, регулюються цивільного законодавства, якщо інше не передбачено земельним, законодавством. Факт, що ЗК РФ «коштів такого підстави, як вилучення земельних ділянок біржа у власника» відповідно до ст. 285 ДК РФ[10], сам собою зовсім на виключає можливість застосування даної норми.

Так, в ст. 44 ЗК РФ говориться про примусове вилучення біржа у власника його земельних ділянок, але перелік підстав такого вилучення не конкретизується. О. К. Голиченков пише, що ЗК РФ «містить три підстави примусового вилучення земельних ділянок: вилучення, зокрема шляхом викупу, земельних ділянок для державних чи муніципальних потреб; конфіскація земельних ділянок; реквізиція земельного участка». 11] Насамперед, треба сказати, що реквізиція у трактуванні ст. 51 ЗК РФ, будучи підставою примусового вилучення земельних ділянок, навряд може бути внесена до переліку підстав припинення права власності (що йдеться в ст. 44 ЗК РФ), оскільки передбачає тимчасове вилучення земельних ділянок з видачею документа про реквізиції, а чи не припинення що носить постійний характер права власності, оформляемое відповідно до Федеральним законом «Про державної реєстрації речових прав на нерухомого майна і операцій із ним». Що ж до істоти аналізованого питання, конкретизація окремих підстав припинення права власності в ЗК РФ не супроводжується застереженням у тому, що інші підстави, пойменовані у ЦК РФ, до припинення права власності на земельні дільниці застосовуються. За відсутності такий застереження виключати жодних підстав припинення права власності, передбачені ДК РФ, з переліку застосовних права власності на земельні ділянки, представляється некорректным.

Здесь слід зазначити ще одна обставина. О. К. Голиченков пише щодо норми ст. 285 ДК РФ: «Треба мати у вигляді, що подібні дії розглядаються Земельним кодексом як примусового припинення прав на земельну ділянку осіб, які його собственниками». 12] Проте це обставина викликано тим, що у ст. 287 ДК РФ говориться у тому, що припинення прав на земельну ділянку, що належать орендарям та інших особам, не що є його власниками, через неналежного використання ділянки цими особами здійснюється за підставах і як, встановлені земельним законодавством. Отже, ст. 45,46,47 ЗК РФ заповнюють прогалину в цивільному законодавстві щодо підстав припинення інших, крім права власності, прав на грішну землю. Стосовно ж права власності питання вирішується безпосередньо цивільного законодавства, оскільки земельним законодавством інше не предусмотрено.

В той час, у питанні є ще одне проблема, що з нормою п. 1 ст.286 ДК РФ «Порядок вилучення земельних ділянок через її неналежного використання». Відповідно до цієї нормі орган державної влади чи місцевого самоврядування, уповноважений приймати рішення про вилучення земельних ділянок з підстав, передбаченими статтями 284 і 285 справжнього Кодексу, і навіть порядок обов’язкового завчасного попередження власників ділянок про допущених порушеннях визначаються земельним законодавством. Далі в ст. 286 ДК РФ говориться у тому, що, коли власник земельних ділянок письмово повідомить орган, який вирішив про вилучення земельних ділянок, про своє злагоді виконати це рішення, ділянку підлягає продажу з прилюдних торгів. Якщо власник земельних ділянок незгодний із рішенням про вилучення в нього ділянки, орган, який вирішив про вилучення ділянки, може пред’явити вимога щодо продажу ділянки в суд.

Исходя з вищевикладеного, очевидно, що механізм виконання рішення про вилучення ділянки закріплено у ДК РФ. Проблема виникає у зв’язку з, що ЗК РФ не визначає вищезгаданий орган державної влади чи місцевого самоврядування, і навіть порядок обов’язкового завчасного попередження власників ділянок про допущених порушеннях. Тут слід можу погодитися з думкою О. Л. Мининой, яка говорить про тому, що в разі слід поступово переорієнтовуватися під норми ст. 54 ЗК РФ, встановлює таку процедуру в відношенні землевласників і землепользователей". 13] Додатковим аргументом на користь справедливості вищенаведеного думки служить ч.2 п. 3 ст.6 Федерального закону «Про обіг земель сільськогосподарського призначення», що називається «Примусове вилучення і припинення прав на земельні ділянки з земель сільськогосподарського призначення». Відповідно до даної нормою, до суду заяву про примусове вилучення біржа у власника земельних ділянок з земель сільськогосподарського призначення іде за правилами, встановленим ЗК РФ для примусового припинення прав на земельну ділянку особи, не що його власником, через неналежного використання земельного участка.

Таким чином, правомочність користування у структурі права власності на земельну ділянку по відношення до можливості власника абстрактного майна використати його має вельми істотною специфікою. Так само специфічними особливостями має і правомочність розпорядження земельною ділянкою. У випадку, правомочність розпорядження передбачає можливість визначати юридичну долю речі шляхом зміни призначення, стану (до знищення) чи приналежності (до відчуження). Власнику земельних ділянок, колись всього, належать в усіх згадані можливості. Так, згаданого вище ст. 7 ЗК РФ в імперативній формі закріплена обов’язок використання земельних ділянок відповідно до цільовим призначенням. Що ж до можливості змінити його призначення, в ст. 8 ЗК РФ «Віднесення земель до категорій, переклад їх із однієї категорії до іншої», залежно від форми власності і категорії земель, це віднесено до компетенції Уряди РФ, органів виконавчої суб'єктів РФ або органів місцевого самоврядування. Тобто, стосовно земельних ділянках можливість зміни призначення не правомочием в структурі суб'єктивного майнового права, а повноваженням органу публічної власти.

Возможность змінювати стан об'єкта права власності, хоч і властива власнику земельних ділянок, але зміст такої можливості істотно обмежена за рахунок неможливості погіршувати його. Погіршення стану земельних ділянок, як зазначалось, може стати підставою припинення права власності. Нарешті, також істотно обмежена зміст правомочності розпорядження земельним ділянкою, хоча ступінь обмеження залежить від приналежності ділянки до тієї чи тієї інший категорії земель. Так було в відповідності зі ст. 27 ЗК РФ дуже багато земельних ділянок вилучено з обороту (земельні ділянки, зайняті які у федеральної власності такими об'єктами, як державні природні заповідники і національні парки, об'єкти використання атомної енергії та інших.) чи обмежена в обороті (земельні ділянки не більше лісового фонду, надані потреб зв’язку й ін.). Федеральний закон «Про обіг земель сільськогосподарського призначення» містить також суттєві обмеження в відношенні відповідної категорії земель.

Об визначенні в земельному законодавстві змісту інших прав на землю.

Право власності на грішну землю є основним серед майнові права на землю, оскільки надає власникові найбільше юридично забезпечених можливостей певного щодо земельного ділянки. У той самий час, земельну ділянку то, можливо об'єктом правовідносин, зміст яких включає у собі різні права на грішну землю. Всі ці права можна розділити на дві групи з способу визначення їхніх змісту: речові права (зміст яких визначається безпосередньо законом) і зобов’язальні права (зміст що у кожному конкретному випадку визначається угодою сторін у закону). До речових прав, крім права власності (заснованої на законі спроби з своєму розсуду володіти, користуватися й розпоряджатися земельною ділянкою, приймаючи він тягар її змісту) теж належать інші речові права (засновані на законі можливості у тій чи іншій мері володіти, користуватися й розпоряджатися земельним ділянкою, з урахуванням розсуду власника, у тому мірою приймаючи на себе тягар її змісту). До інших речових прав поки що можна включати право довічного наследуемого володіння, право постійного (безстрокового) користування земельною ділянкою, право обмеженого користування чужим земельним ділянкою (сервітут). Перелік зобов’язальних прав вичерпується правом оренди (возмездное термінове користування) і право безоплатного термінового пользования.

Обращаясь до питання змісті інших прав на грішну землю чинному законодавстві, слід, передусім, звернутися до переліку інших речових прав. Тут слід пам’ятати існування принципових відмінностей у визначенні її змісту діючими Цивільним і Земельного кодексів. Зрозуміло, по викладеним вище причин у випадку якщо слід застосовувати норми останнього, проте відповідні норми Цивільного кодексу формально досі діють. Цей факт має особливе значення у зв’язку з тим, що, відповідно до п. 1 ст.4 Федерального закону від 25.10.2001 «Про введення на дію Земельною кодексу Російської Федерации"[14] у тому чи іншого ступеня визнані що втратили силу десять законів і постанов вищих органів законодавчої влади, які почали в протиріччя з новим Земельним кодексом. У той час, його набрання чинності неможливо торкнулося Цивільний кодекс, норми якого містять чимало прямих протиріч із нормами земельного кодексу. Тому формальний привид відповідного зіставлення имеется.

Перечень обмежених речових прав на грішну землю відкривається правом довічного наследуемого володіння земельною ділянкою. У історичному аспекті право довічного наследуемого володіння — традиційний інститут пострадянського земельного права, що завжди мав певною мірою компенсувати відсутність приватної власності громадян землю. Однак у сучасних умовах, коли приватна власності на грішну землю отримала досить стала вельми поширеною, чинне законодавство передбачає, що надання земельних ділянок громадянам на праві довічного наследуемого володіння заборонена. У цьому право довічного наследуемого володіння земельною ділянкою, які у державній чи муніципальної власності, придбане громадянином раніше, сохраняется.

Как випливає з визначення, суб'єктами права довічного наследуемого володіння є лише одне категорія осіб, що може передавати цього права у спадок, саме — громадяни. Відповідно до п. 2 ст.21 ЗК РФ, розпорядження земельним ділянкою, які є на праві довічного наследуемого володіння, не допускається, крім переходу прав на земельну ділянку у спадок, державна реєстрація переходу права довічного наследуемого володіння земельною ділянкою у спадок проводиться виходячи з свідоцтва про право на спадщину. Однак у ст. 267 ДК РФ «Розпорядження земельною ділянкою, які у довічне наследуемом владении"[15] закріплена зовсім інша модель — не допускаються лише продаж, заставу такого дільниці і вчинення його власником інших угод, які ведуть чи можуть спричинити відчуження земельних ділянок, у своїй власник земельних ділянок може передавати його іншим особам у найм чи безплатне термінове користування.

Такое рішення бачиться й геть обгрунтованим — ще римськими юристами було сформульовано принцип: «не може передати іншому більше прав на річ, що є сам». Тому відчуженість (передача у власність) земельних ділянок, який би в довічне наследуемом володінні, як й іншого майна, можливо лише його власником. Не володіючи правом власності на майно, передати його іншій юридичній особі можна лише із дозволу власника. У випадку таке дозвіл то, можливо оформлено договором між власником і отчуждателем, якщо власником є публично-правовое освіту, він може утримуватися у його законі чи іншому нормативному акті. Так, наприклад, ДК РФ безпосередньо дозволяє суб'єктам права господарського ведення відчуження належить їм у цьому титулі рухомого майна.

С інший боку, логічне тлумачення принципу неможливості передати іншому більше прав, що є у правовласника, дозволяє зробити висновок у тому, що, знов-таки у загальному разі, обличчя може передати іншому своїх прав у цьому обсязі, де вони йому належать. І лише тому випадку, якщо це зачіпає права третіх осіб на передану річ, передбачається отримання їхньої згоди (так, закріплені ДК РФ загальні правила вимагають, наприклад, згоди арендодателя-собственника передати речі в суборенду, згоди заставоутримувача на розпорядження річчю залогодателем-собственником). Проте передачу земельних ділянок, що у довічне наследуемом володінні, у тимчасове користування іншим особам собственник-государство в Земельний кодекс прямо забороняє.

Такое рішення навряд чи можна припустити виправданим навіть без посилання норму ст. 267 ДК РФ — гіпотетично можна було закріпити в ЗК РФ, наприклад, вимога про необхідності отримання в аналізованому разі згоди власника, хоча ця потреба явно є надлишковим. Проблемою є те, що діюча земельне законодавство фактично вилучає земельні ділянки, перебувають у довічне наследуемом володінні, з цивільно-правового обороту, повністю позбавляючи власників можливості розпорядження ними (крім посмертного розпорядження). У той самий час, відповідно до п. 3 ст.21 ЗК РФ, громадяни, мають земельні ділянки в довічне наследуемом володінні, заслуговують придбати їх у власність, саме: кожен громадянин проти неї одноразово безплатно придбати у власність що у його довічне наследуемом володінні земельну ділянку, у своїй стягування додаткових грошових сум крім зборів, встановлених федеральними законами, заборонена.

Тем самим мається на увазі, що така титул, як право довічного наследуемого володіння, з часом може бути цілковито витісненим правом власності. Тому навряд чи можливий можу погодитися з О. М. Козир, яка визначає вимушені підкреслити, що перереєстрація є правом, а чи не обов’язком осіб, володіють ділянками на праві довічного наследуемого владения. 16] Навпаки, представляється, що придбати у власність що у довічне наследуемом володінні земельну ділянку фактично трансформується обов’язок — шляхом непропорційного збільшення податкового навантаження, покладеного за тими власників, котрі скористалися цими правами, по порівнянню з власниками, приобретшими право власності.

Примерно як і само і з правом постійного (безстрокового) користування земельною ділянкою. Право постійного (безстрокового) користування земельною ділянкою в історичному плані є також інститутом, покликаним заповнити відсутність права власності на грішну землю, але з громадянам, а юридичних. Відповідно до п. 1 ст.20 ЗК РФ, на уряд (безстрокове) користування земельні ділянки надаються не будь-яким юридичних осіб, лише державною мовою і муніципальним установам, федеральним казенних підприємствах, органам державної влади місцевого самоврядування. Решта юридичних осіб, відповідно до п. 2 ст.3 Федерального закону «Про введення в дію Земельною кодексу Російської Федерації» зобов’язані переоформити право постійного (безстрокового) користування земельними ділянками на право оренди земельних ділянок чи придбати земельні ділянки у власність зі свого бажанню до 1 січня 2004 року.

Необходимо відзначити, що це норма породила досить серйозною проблемою, яка нерозв’язна без внесення відповідних змін до законодавства. Так, О. М. Козир пише, новий ЗК РФ обмежив коло суб'єктів права постійного (безстрокового) користування земельними ділянками, виключивши зі нього комерційні организации. 17] Проти цього треба привести два заперечення: по-перше, з цього кола суб'єктів права постійного (безстрокового) користування земельними ділянками виключені не все комерційні організації (маю на увазі федеральні казенні підприємства), по-друге, потім із нього виключені як комерційні організації (маю на увазі установи, створені приватними особами).

В цьому разі виникає запитання: якою титулі володітимуть землею унітарні підприємства (крім казенних) й потужні приватні установи (якщо власником земельних ділянок, наданого їм, є власник решти майна)? Оскільки право власності, очевидно, виключається, залишається тільки право оренди. Але цього цьому випадку постає таке запитання: оскільки орендодавцем буде виступати власник решти майна юридичної особи, у чому зміст встановлення орендних відносин? Чому змусити унітарна підприємство чи приватна установа платити власнику використання будь-якого переданого їм майна орендної плати? І якщо припустити (але з доцільність) оренди земельних ділянок унітарним підприємством, така можливість виключається із міркувань здоровим глуздом щодо приватного установи. Вочевидь, що цілком безглуздо повертати власнику майна установи як орендної плати частину коштів, раніше переданих власником установі на фінансування його деятельности.

Более того, навіть тоді як аналізованих випадках відмовитися від вимоги возмездности використання земельних ділянок унітарними підприємствами і установами, запропонувавши замість оренди безплатне термінове користування (за умов заборони звертатися права постійного (безстрокового) користування), таке рішення навряд чи можна буде назвати прийнятним. Передача власником створеному ним юридичній особі включаемого в основні фонди майна у тимчасове користування, можна вважати, суперечить суті виникаючих відносин — інше майно передається в речове право, необмежене у часі. По крайнього заходу, у зв’язку незрозуміло різницю між казенним підприємством (що його одержує земельну ділянку для щогодинного користування, а іншу нерухомість — у оперативний управління) та інші унітарними підприємствами (які отримують земельні дільниці під тимчасове користування, а іншу нерухомість — в господарське ведення). І більше незрозуміло різницю між публічними й навіть приватними установами, які іншу нерухомість одно отримують у оперативний управління, а земельні ділянки — також по-разному.

Здесь треба зазначити, що під час розвитку пострадянського земельного права до суб'єктів права постійного (безстрокового) користування земельними ділянками законом було зараховано громадяни. Проте до п. 2 ст.20 ЗК РФ громадянам земельні ділянки на уряд (безстрокове) користування більше надаються. У цьому право постійного (безстрокового) користування які перебувають у державній чи муніципальної власності земельними ділянками, виникле в громадян раніше, зберігається.

В той час зміст права постійного (безстрокового) користування у діючі Земельний й партія Громадянський кодекси також визначають по-різному. Так, відповідно до п. 4 ст.20 ЗК РФ, громадяни чи юридичних осіб, які мають земельними ділянками на праві постійного (безстрокового) користування, немає права розпоряджатися цими земельними ділянками. Однак у відповідності зі ст. 270 ДК РФ «Розпорядження земельним ділянкою, які у постійне користування», обличчя, якому земельний ділянку надано для щогодинного користування, вправі передавати цю ділянку в оренду або за безплатне термінове користування тільки за згодою власника ділянки. У цій частині ситуація аналогічна тій, котру почалося з правом довічного наследуемого володіння. Подальший розвиток подій також визначено — відповідно до п. 5 ст.20 ЗК РФ, кожен громадянин проти неї одноразово безплатно придбати у власність що у його постійному (безстроковому) користуванні земельну ділянку, аналогічно ділянкам, наданим на праві довічного наследуемого владения.

К числу обмежених речових прав на грішну землю належить і право обмеженого користування чужим земельною ділянкою (сервітут). Цікаво, що земельне законодавство начебто самоусувається від правовим регулюванням відносин, що з виникненням даного права, оскільки, відповідно до п. 1 ст.23 ЗК РФ, приватний сервітут встановлюється відповідно до цивільного законодавства. У той самий час, відповідно до п. 4 тієї ж статті, сервітут то, можливо терміновим і постійним. У зв’язку з цим виникає запитання: якій підставі право термінового користування визначається терміном «сервітут», якщо з часів римських юристів належить до речових прав, однією з атрибутів якого є бессрочность?

Здесь слід звернутися також до закріпленому в ЗК РФ поняттю «публічний сервітут». Вочевидь, що такий до речових прав не належить, але його розгляд у разі обумовлена тим, що публічний сервітут — одне з найбільш ймовірних обтяжень речових прав на земельні ділянки. Дуже спірним представляється теза у тому, що публічний сервітут встановлюється законом чи іншим нормативним правовим актом Російської Федерації, нормативним правовим актом суб'єкта Російської Федерації, нормативним правовим актом органу місцевого самоврядування (п. 2 ст.23 ЗК РФ). Сервітутом обременяется індивідуально певне майно, отже, акт встановити сервітуту — індивідуальний правової акт, який можна застосовувати до конкретного правоотношению щодо конкретного об'єкта. Нормативний акт може лише визначати мети обтяження (як і зроблено на п. 3 ст.23 ЗК РФ), підстави встановлення цього знаку (як і вкрай невдало зроблено на п. 2 тієї ж статті) тощо. Тому представляється, що встановлення публічного сервітуту то, можливо рішення власника земельної ділянки, органу виконавчої (якщо власник не заперечує його) або суду (якщо власник незгодний із встановленням обременения).

Наконец, варта особливої інтересу одне з різновидів публічних сервітутів — для вільного доступу до прибережній смузі. О. М. Козир пише: «Відомо, що з законодавчому заборону приватизацію в межах прибережній смуги за останні роки, насамперед на початку 1990;х років, велика кількість земельних ділянок на берегах рік і озер був у приватну власність для будівництва дач, котеджів, базах відпочинку. У результаті населення було позбавлено права вільного доступу до водним об'єктах. Встановлення публічних земельних сервітутів може допомогти до вирішення цієї проблемы». 18] Звісно ж, що незаконна приватизація не позбавила населення права вільного доступу до водним об'єктах — цього права було порушено. Тому, як і будь-яке порушене право, підлягає захисту — слід створити умови для для фактичної реалізації юридично забезпеченої можливості або виключити законодавчо закріпити такий возможности.

Помимо речових правий і їх обтяжень, цікавими є також зобов’язальні права на землю, передусім — право оренди земельних ділянок, тобто возмездного термінового користування. Загальні засади про оренду зберігають у главі 34 ДК РФ, проте на вищевказаних причин їх застосовують до взаємин по оренді земельних ділянок в тому разі, якщо не суперечить спеціальним правилам, які мають земельному законодавстві. Саме це спеціальні правил і викликають найбільший интерес Так, колись за все це належить до закріплене у п. 5 ст.22 ЗК РФ можливості орендаря передати своїх прав й обов’язки за договором оренди земельних ділянок третій особі, зокрема віддати орендні права земельного участка[19] під заставу та зробити їх як внеску до статутний капітал господарського товариства чи акціонерні товариства або пайового внесок у виробничий кооператив в межах терміну договору оренди земельних ділянок без згоди власника земельних ділянок за його повідомлення, якщо договором оренди земельних ділянок не передбачено інше. Далі відзначається, що у зазначених випадках відповідальним за договором оренди земельних ділянок перед орендодавцем стає новий орендар земельних ділянок, крім передачі орендних прав під заставу. Остання обмовка навряд чи необхідна, оскільки право оренди не передається в буквальному значенні заставодержателю (не переходить у його силу застави) — право застави лише обтяжує право оренди. З іншого боку, відповідно до п. 6 ст.22 ЗК РФ, орендар земельних ділянок проти неї передати орендований земельну ділянку в суборенду не більше терміну договору оренди земельних ділянок без згоди власника земельних ділянок за його повідомлення, якщо договором оренди земельних ділянок не передбачено иное.

Таким чином, ЗК РФ закріплює щодо оренди земель правила, діаметрально протилежні тим, що встановлено ДК РФ для оренди іншого майна, за якими розпорядження правом оренди (отже, орендованим майном) допускається, за загальним правилом, лише з дозволу собственника-арендодателя. Проте запропоноване в ЗК РФ рішення представляється необгрунтованим через те, що, за загальним правилом, розпоряджатися майном може лише власник. Не володіючи правом власності на майно, передати інші своїх прав нею іншій юридичній особі можна лише із дозволу власника. Як уже відзначалося вище, у випадку обличчя може передати іншому своїх прав у цьому обсязі, де вони йому належать, але це зачіпає права третіх осіб на передану річ, передбачається отримання їх згоди. У той самий час закріплена в ЗК модель передбачає у вигляді спільного правила розпорядження чужим майном й без участі у розпорядженні їм його власника — власник не бере участь у здійсненні права, належить, зрештою, йому.

На це можуть призвести до вкрай неприємних наслідків: власник, який подбав у тому, аби включити до договору умова про заборону перенайма без його згоди, може бути учасником правовідносини, у його контрагентом виступає несумлінний суб'єкт. Якщо новий орендар не виконує або ненадлежаще виконує свої обов’язки, ймовірність задоволення адресованих нього претензій орендодавця є величиною випадкової, що виключається у цьому разі, коли контрагента визначатиметься з урахуванням волі орендодавця. Зрозуміло, недобросовісність орендаря дозволяє вимагати розірвання договору оренди, проте вимога про відшкодування понесених збитків може залишитися без задоволення через відсутність у нового орендаря майна у необхідному кількості. До колишньому орендарю висунути претензії до вже неможливо, хоча саме власник передав у користування своє имущество.

Поэтому представляється необгрунтованим запропоноване О. М. Козир пояснення такого рішення. Вона пише щодо п. 5 ст.22 ЗК РФ, що це норма включено до Земельний кодекс з урахуванням практики передачі земель, що у державної власності, довгострокову оренду, коли він за зміни економічних умов у орендаря, манливих неможливість подальшого використання їм землі, орендар повністю потрапляв залежить від міської адміністрації, і у відсутності можливості ефективно розпорядитися правом аренды. 20] З приводу цього судження можна навести два заперечення.

Во-первых, якщо йдеться лише про довгострокову оренду лише державних земель, чого ця норма стосується всіх орендодавців, особливо враховуючи, що п. 9 ст.22 ЗК РФ спеціально присвячений довгострокову оренду земель, що у публічної власності у тому числі, відтворює загальну норму п. 5 ст.22? По-друге, якщо п. 5 і п. 9 ст.22 сформульовані в такий спосіб, щоб уникнути зловживань із боку орендодавця, навіщо у яких включена обмовка «якщо договором оренди земельних ділянок не передбачено інше»? Скориставшись цієї застереженням, відповідний орган в Типовому договорі оренди земельного ділянки закріпить обов’язковість отримання його згодою на перенаем, і всі зусилля законодавця виявляться марними. Постраждати може лише сумлінний орендодавець — приватна особа, якось яка передала земельну ділянку у найм без відповідної оговорки.

Наконец, категоричні заперечення викликають норма п. 11 ст22 ЗК РФ, за якою які з обороту земельні дільниці можуть бути у найм, за винятком випадків, встановлених федеральними законами. Тут бачимо грубе порушення правил формальної логіки: якщо майно вилучено з обороту, він то, можливо предметом угод загалом і договорів оренди зокрема, якщо майно можна здавати у оренду, вона тим самим міститься у оборот. Вочевидь, що у разі протистояння між федеральним законом і Законом України формальної логіки має діяти последний.

Список литературы

[1] Збори законодавства РФ, 2000, № 2, ст. 149.

[2] Російська газета, № 118 — 119, 23.06.2001.

[3] Збори законодавства РФ, 1997, № 30, ст. 3594.

[4] О.Л. Мініна. Про патентування деяких проблемах розвитку земельного законодавства на етапі. Держава право, 1997, № 3, с. 36.

[5] Тут, щоправда, треба сказати, що у приводу змісту п. 3 ст.3 Земельною кодексу виникає запитання, у відповідь який, можна вважати, міститься швидше, у сфері юридичної техніки, ніж у правової доктрині. Річ у тім, що навряд чи можливий визнати наявність майнових відносин зі здійснення операцій із земельними ділянками поруч із відносинами з розпорядження ними. Вочевидь, що, хоча будь-який акт розпорядження земельною ділянкою може бути угодою, вчинення операції з земельним ділянкою у разі є актом распоряжения.

[6] Російська газета, 2002, 27 июля.

[7] Коментар до Земельним кодексом Російської Федерації / Під ред. С. А. Боголюбова. — М.: Проспект, 2001, с. 25.

[8] Отже, ч.2 ст. 9 Конституції РФ і п. 1 ст.212 ДК РФ слід тлумачити ограничительно.

[9] О. К. Голиченков, Г. А. Волков, О. М. Козир. Земельний кодекс Російської Федерації. Постатейний науково-практичний коментар. М., 2002, с. 166.

[10] Там же.

[11] Саме там, с.164−165.

[12] Саме там, с. 166.

[13] Коментар до Земельним кодексом Російської Федерації / Під ред. С. А. Боголюбова. — М.: Проспекта, 2001, с. 144.

[14] Збори законодавства РФ ", 2001, N 44, ст. 4148.

[15] Звісно ж, що відповідна норма ДК РФ, визначальна об'єкт права, сформульована набагато більше коректно: «земельну ділянку, що у довічне наследуемом володінні» (а чи не «земельну ділянку, які перебувають на праві довічного наследуемого володіння», як і ЗК РФ).

[16] О. К. Голиченков, Г. А. Волков, О. М. Козир. Указ. тв., с. 94.

[17] Саме там, с. 90.

[18] Саме там, с. 103.

[19] Також невдала формулювання — маються на увазі орендні права на земельну ділянку як об'єкт прав, а чи не його права як субъекта.

[20] О. К. Голиченков, Г. А. Волков, О. М. Козир. Указ. тв., с. 99.