Договор оцінки нерухомості.
Звіт про оценке

РефератДопомога в написанніДізнатися вартістьмоєї роботи

Договор оцінки нерухомості. Звіт про оценке (реферат, курсова, диплом, контрольна)

Договір для проведення оцінки об'єкта недвижимости.

Звіт про оценке.

Підставою виникнення відносин між учасниками відносин по оцінці нерухомості є договір. Договір між оцінювачем і замовником залежить від письмовій формах, хоча й вимагає нотаріального удостоверения.

Відповідно до ст. 10 Закону «Про оцінної діяльність у Російської Федерації», договір повинен содержать:

V підстави укладання договора;

V вид об'єкта оценки;

V вид обумовленою вартості (вартостей) об'єкта оценки;

V грошову винагороду при проведенні оцінки об'єкта оценки;

V інформацію про страхуванні цивільну відповідальність оценщика.

У договір в обов’язковому порядку включаються відомості про наявність у оцінювача ліцензії за проведення оцінної діяльності, зі зазначенням порядкового номери і дати видачі цієї ліцензії, органу, її який виказав, а також строку, який дана ліцензія выдана.

Договір оцінки як одиничного об'єкта оцінки, і низки об'єктів оцінки мусить мати точне вказівку цей об'єкт оцінки (об'єкти оцінки), і навіть його (їх) описание.

Що стосується оцінки об'єктів оцінки, що належать Російської Федерації, суб'єктам Російської Федерації чи муніципальній утворенням, договір полягає оцінювачем з особою, уповноваженим власником скоєння операції з об'єктами оцінки, якщо інше встановлено законодавством Російської Федерации.

Відповідно до ст. 14 Закону «Про оцінної діяльність у Російської Федерації», оцінювач має право:

V застосовувати самостійно методи проведення оцінки об'єкта оцінки на відповідно до стандартів оценки;

V вимагати від замовника під час проведення обов’язкової оцінки об'єкта оцінки забезпечення доступу повному обсязі до документації, яка потрібна на цієї оценки;

V отримувати роз’яснення й додаткові відомості, необхідних здійснення такої оценки;

V вимагати в письмовій чи усній формі в третіх осіб інформацію, необхідну проведення оцінки об'єкта оцінки, крім інформації, що є державною чи комерційною таємницею; у разі, якщо відмову у наданні зазначеної інформації істотно впливає достовірність оцінки об'єкта оцінки, оцінювач вказує це у отчете;

V залучати за необхідності на договірній основі до брати участь у проведенні оцінки об'єкта оцінки інших оцінювачів або інших специалистов;

V відмовитися від проведення оцінки об'єкта оцінки на випадках, якщо замовник порушив умови договору, не забезпечив надання необхідної інформацію про об'єкті оцінки або забезпечив відповідні договору умови работы.

Обов’язки оцінювача регламентуються ст. 15 Закону «Про оцінної діяльність у Російської Федерації». Оцінювач обязан:

V дотримуватися під час здійснення оцінної діяльності вимоги справжнього Федерального закону, і навіть узвичаєних його основі нормативних правових актів Російської Федерації і нормативних правових актів суб'єктів Російської Федерации;

V повідомляти замовнику про неможливість своєї участі у проведенні оцінки об'єкта оцінки внаслідок виникнення обставин, що перешкоджають проведенню об'єктивної оцінки об'єкта оценки;

V забезпечувати схоронність документів, отриманих від замовника і третіх під час проведення оцінки об'єкта оценки;

V надавати замовнику інформацію вимоги законодательства.

Російської Федерації про оцінної діяльності, про статут і кодексі етики відповідної саморегульованій организации.

(професійного громадського об'єднання оцінювачів чи некомерційної організації оцінювачів), на членство у якій посилається оцінювач у своїй отчете;

V надавати на вимогу замовника документ про утворення, підтверджує отримання професійних знань у області оцінної деятельности;

V не розголошувати конфіденційну інформацію, отримані від замовника під час проведення оцінки об'єкта оцінки, крім випадків, передбачених законодавством Російської Федерации;

V зберігати копії складених звітів протягом трьох лет;

V у разі, передбачених законодавством Російської Федерації, надавати копії що зберігаються звітів чи інформацію їх правоохоронним, судовим, іншим уповноваженим державних органів або органам місцевого самоврядування з їхньої законному требованию.

Важливим умовою, яке забезпечує захист прав споживачів послуг оцінювачів, є страхування професійної (громадянської) відповідальності. Оцінювач немає права займатися оцінної діяльністю без підписання договору страхування — наявність в нього страхового поліса відповідно до федеральному закону є обов’язковою умовою щоб одержати ліцензії за проведення оцінної діяльності. Страхова сума разі недобросовісної оцінки майна гарантує замовнику, коли він зазнав через це матеріальним збиткам, певну грошову компенсацию.

Незалежність оцінки забезпечується також положеннями федерального закону про недопущення втручання у оцінку майна зацікавлених осіб, зокрема замовника, якщо це може негативно спричинити достовірність результатів оцінки. Оцінювачі нічого не винні бути засновниками, власниками, акціонерами чи посадовими особами даного акціонерного товариства, або замовниками, або фізичними особами, мають майновий інтерес в об'єкті оцінки, або перебувати з цими особами, у близьку кревність чи свойстве.

Розмір оплати оцінювачу при проведенні оцінки об'єкта оцінки неспроможна залежати від підсумковій величини вартості об'єкта оценки.

Про належному виконанні договору оцінки свідчить рухаючись замовнику звіт професійного оцінювача оцінки объекта.

Звіт оцінки — це письмовий документ, відповідальний всі вимоги професійної етики, зрозумілий і доступний чином який відбиває хід процесу оцінки й яке у собі використані оцінювачем вихідні дані, їх науковий аналіз, висновки та підсумкову величину вартості. Додаток до звіту оцінки містить все фотографії, замальовки й карти, не включені в основні розділи звіту. Іноді в додаток включають словник терминов.

У звіті, крім обмежують умов, можуть бути вказані припущення — затвердження, зроблені оцінювачем у процесі оцінки з урахуванням його професійного думки, але з підкріплені фактичними данными.

Найвища вимога, які пред’являються звіту про оценке.

Звіт оцінки об'єкта оцінки необхідно укласти в письмовій формах і передано замовнику своєчасно. Звіт ні допускати неоднозначного тлумачення чи вводити на манівці. Якщо визначається не ринкова, а інші види вартості, мають бути зазначені критерії визначення результату оцінки і відступу від можливості визначення ринкову вартість об'єкта оценки.

Відповідно до ст. 11 Закону «Про оцінної діяльність у Російської Федерації», в звіті оцінки указываются:

1) дата упорядкування та порядковий номер отчета;

2) основу проведення оцінювачем оцінки об'єкта оценки;

3) юридичну адресу оцінювачі і чи інформацію про виданою ліцензії за проведення оцінної діяльності з даному виду имущества;

4) точне опис об'єкта оцінки, а відношенні об'єкта оцінки, належить юридичній особі, — реквізити юридичної особи та балансову вартість даного об'єкта оценки;

5) стандарти оцінки визначення відповідного виду вартості об'єкта оцінки, обгрунтування їх використання за проведенні оцінки даного об'єкта оцінки, перелік використаних під час проведення оцінки об'єкта оцінки даних із зазначенням джерела їх отримання, і навіть покладені в основу проведенні оцінки об'єкта оцінки допущения;

6) послідовність визначення вартості об'єкта оцінки й її підсумкова величина, і навіть обмеження і межі застосування отриманого результата;

7) дата визначення вартості об'єкта оценки;

8) перелік документів, використовуваних оцінювачем і які визначають кількісні і якісні характеристики об'єкта оценки.

Звіт може також утримувати інші відомості, які, на думку оцінювача, дуже важливі для повноти відображення застосованої їм методу розрахунку вартості конкретного об'єкта оценки.

Звіт власноручно підписується оцінювачем і завіряється печатью.

У наявності спору про достовірності величини ринкової чи іншого вартості об'єкта оцінки, встановленої в звіті, зазначений суперечка підлягає розгляду судом. Суд, прийняв до розгляду справа про достовірності підсумковій величини вартості об'єкта оцінки або ж зв’язки Польщі з розглядом справи з іншим предметом позову, має право своєю визначенням призначити оцінювача щодо повторної оцінки об'єкта оцінки на порядку, встановленому процесуальним законодавством РФ.

ДОГОВІР №. 17 оцінки имущества.

р. Вологда.

" 02 «листопада 2003 г.

Закрытое товариство «АВІ», що називається надалі «Замовник », в особі генеральний директор Петрова М. М., чинного виходячи з Статуту, і Закрите товариство «Незалежна оцінка», що називається в подальшому «Оцінювач », уклали справжній Договір нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА.

1.1. Підставою для укладання справжнього Договору служить купівля-продаж об'єкта оценки.

1.2. Майно, підлягає оцінці, належить «Заказчику».

1.4. Оцінювач діє підставі ліцензії № ХХХ від «20 «серпня 2002 р., виданої ____________________________________. Термін дії ліцензії - Х років. Відповідальність Оцінювача порушення справжнього Договору застрахована ТОВ «Страхова компанія «Ворота півночі» (вказати найменування страховика), страхового поліса № 33 546, серія 19−01, дата видачі «30 «серпня 2002 г.

1.5. За результатами проведення оцінки майна, вказаної у розділі 2 цієї справжнього Договору, підлягає встановленню його ринкова стоимость.

2. МАЙНО, ПІДЛЯГАЄ ОЦЕНКЕ.

2.1. Оцінці підлягає таке имущество:

Земельну ділянку 625 кв. м. (договір оренди, укладений виходячи з постанови мерії р. Вологди № 16/789−01 від 28.09.1999), розташований за адресою м. Вологда, вул. Залинейная, 64. Склад шиферний, місце розташування т. е. Загальна площа — 411,5 кв. м. При довжині 22,1 метрів і ширині 18,62 м.

Будинок складу має цегельні стіни завтовшки близько 90 відсотків див, з допомогою яких корисна площа становить 370 кв. м. Висота приміщень становить 6,0 м.

Будівельний обсяг за даними технічного паспорти становить 2500 куб.м. Дата будівлі 1969 рік. (довідка № 104-с від 12.10.1999, видана КУГИ.

Адміністрації р. Вологды).

(вказати об'єкт нерухомості: адресу, зовнішня характеристика, площу перейменують на кв. м, і навіть реквізити правовстановлюючого документа: номер, дата видачі, ким выдан).

3. ПРАВА І ОБОВ’ЯЗКИ СТОРОН.

3.1. Оцінювач обязан:

— забезпечувати схоронність документів, отриманих від Замовника під час проведення оценки;

— дотримуватися під час здійснення оцінної діяльності вимоги чинного законодавства РФ;

— своєчасно надати Замовникові звіт про виконану роботу з підсумковими результатами оценки;

— у разі потреби відстоювати результати оцінки майна у суді під час розгляду справи про поділ майна між супругами;

— своєчасно й належно своїх повідомляти Замовника про усунення справжнього Договору та інших зобов’язання, які впливають виконання справжнього Договора;

— виділити свого співробітника, а за необхідності декількох працівників до виконання доручення, вказаної у теперішньому Договоре;

— виконувати інші обов’язки, передбачені чинним законодавством РФ.

3.2. Замовник обязан:

— надати всю документацію (інформацію), що необхідно до виконання Оцінювачем умов справжнього Договора;

— своєчасно й належно своїх повідомляти Оцінювача про усунення справжнього Договору та інших обставин, які впливають виконання справжнього Договора;

— забезпечити співробітникам Оцінювача умови для безперешкодного виконання ними своїх зобов’язань справді Договору (доступ на об'єкти для огляду, експертизи, отримання (документації), необхідної, на думку Оцінювача, щодо оцінки на державних підприємств і місцевих органах або в інших осіб, і навіть надавати інше содействие).

3.3. Оцінювач вправе:

— отримати винагороду за виконану ним роботу у строки й розмірі, вказаних у теперішньому Договоре;

— залучати за необхідності на договірній основі до брати участь у проведенні оцінки інших оцінювачів або інших специалистов;

— відмовитися від проведення оцінки на випадках, якщо Замовник порушив умови Договору, не забезпечив надання необхідної інформацію про об'єкті оцінки або забезпечив відповідні настоящему.

Договору умови работы;

— здійснювати інші права, передбачені чинним законодательством.

РФ.

3.4. Замовник вправе:

— вимагати своєчасного виконання заказа;

— здійснювати контролю над виконанням замовлення, не втручаючись до області суворо професійної компетенції Оценщика;

— вимагати від Оцінювача та його колег дотримання конфіденційності інформації, що стала їм відомій у зв’язки України із проведенням оценки.

4. ВАРТІСТЬ ПОСЛУГ І ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ.

4.1. Вартість послуг за справжньому Договору становить __________ (_______________________________________) рублів, і навіть ПДВ — ____% в розмірі _______ (_______________________________) рублей.

4.2. Оплата виробляється у два етапу шляхом безготівкового перерахування коштів у рублях з цього приводу Оцінювача. ______% суми, яка вказана у п. 4.1 справжнього Договору, оплачується протягом ___________ днів після підписання цього Договору, інші ж _____% - протягом ________ днів після підписати акт виконаних работ.

5. СТРОКИ НАДАННЯ УСЛУГ.

5.1. Оцінювач починає працювати протягом ____ днів із дати внесення Замовником з цього приводу Оцінювача передоплати у вигляді, зазначеній у п. 4.2 справжнього Договора.

5.2. Закінчення терміну надання послуг за справжньому Договору — «09 «листопада 2003 р. Термін надання послуг продовжується кількості днів затримки надати інформацію від Заказчика.

5.3. Протягом 3 днів по закінченні оцінки майна Замовник і Оцінювач підписують акт виконаних робіт, а Оцінювач передає Замовникові звіт про оцінці имущества.

6. ВІДПОВІДАЛЬНІСТЬ СТОРОН.

6.1. За невиконання чи неналежне виконання умов справжнього Договору Оцінювач і Замовник несуть майнову відповідальність в відповідність до умовами справжнього Договору і нині діючим законодательством.

6.2. Що стосується прострочення платежу Оцінювач вправі вимагати від Замовника сплати пені у вигляді ___% від суми Договору кожний день просрочки.

6.3. Оцінювач несе відповідальності за недотримання термінів виконання робіт у разі ненадання даних та документів, і навіть при порушенні Замовником п. 3.2 абзацу 3 справжнього Договора.

6.4. Оцінювач несе відповідальності за недостовірність інформації, наданої йому: — Замовником; - уповноваженими про надання такий інформації державними і муніципальними (місцевими) органами, організаціями та підприємствами; - юридичними і фізичними особами, які взяли себе відповідальність за достовірність информации.

7. УМОВИ РОЗІРВАННЯ ДОГОВОРА.

7.1. Дія справжнього Договору то, можливо припинено по взаємному угоді сторон.

8. ВИРІШЕННЯ СПОРОВ.

8.1. Усі суперечки з справжньому Договору вирішуються за погодженням сторін, а при неможливості досягнення згоди — відповідно до чинним законодавством РФ.

9. НЕПЕРЕБОРНА СИЛА.

9.1. Сторони звільняються й від відповідальності за невиконання умов справжнього Договору, якщо причиною цього были:

— стихійними лихами, аварії, пожежі, війна та інші події по які залежать від сторін причинам;

— дії третіх осіб, що носять кримінальний характер;

— рішення органів влади, що призводять до повного чи часткового невиконання умов справжнього Договора.

10. ЗАКЛЮЧНІ ПОЛОЖЕНИЯ.

10.1. Справжній Договір складено в 2-х примірниках, мають однакову юридичну силу.

10.2. Звіт Оцінювача, складений відповідно до вимог чинного законодавства РФ, служить документом, устанавливающим ринкову вартість майна, вказаної у розділі 2 цієї справжнього Договору. Звіт Оцінювача можна використовувати у суді під час розгляду справи про розділі майна між супругами.

10.3. В усьому іншому, що ні передбачено справжнім Договором, боку керуватимуться чинним законодавством РФ.

10.4. Усі суперечки та розбіжності, недозволені мирним шляхом, боку будуть вирішувати через суд знову, передбаченому чинним законодавством РФ.

10.5. З вимогами законодавства Російської Федерації про оцінної діяльності, порядком ліцензування оцінної діяльності, обов’язками Оцінювача, вимогами до Договору оцінки і звіту оцінки, і навіть стандартами оцінки Замовник ознакомлен.

11. РЕКВІЗИТИ СТОРІН Замовник: ЗАТ «АВІ», 160 035, р. Вологда, вул. Козленская, д. 35,оф. 225. ІПН 3 525 077 882 Р/р 40 702 810 800 000 000 000 на ВАТ КБ «СЕВЕРГАЗБАК», к/с 30 101 810 800 000 000 000, БИК 41 909 786.

Оценщик: ЗАТ «Незалежна оцінка», 160 035, р. Вологда, вул. Козленская, д. 33 оф. 415, ІПН 3 525 123 599, р/р 407 028 103 120 000 974 848 в Вологодському птд. № 8638 РБ РФ, к/с 30 101 810 900 000 002 048, БИК 41 909 644.

12. ПІДПИСИ СТОРОН Заказчик: ________________/ Петров М.М./ Оцінювач: ________________/ Сидоров А.В./.

ЗВІТ ПРО ОЦІНЦІ ОБ'ЄКТИ НЕДВИЖИМОСТИ.

(скорочений, повна версія — Щербакова Н. А. Економіка недвижимости:

Навчальний посібник. Ростов н/Д: Фенікс, 2002. -320 с.).

Сопроводительное письмо.

1. Загальні сведения.

1.1. Основні факти і що выводы.

1.2. Мета оценки.

1.3. Оцінювані права.

1.4. Сертифікат якості оценки.

1.5. Кваліфікація оценщиков.

1.6. Зроблені припущення і обмежують условия.

2. Використовувана термінологія та інформаційний процес оценки.

3. Аналіз об'єкта оцінки й його окружения.

3.1. Опис земельного участка.

3.2. Опис улучшений.

3.3. Загальна характеристика региона.

3.4.Анализ ринку нерухомості города.

4. Аналіз найкращого і ефективнішого використання об'єкта оцінки (ННЭИ).

4.1. Аналіз ННЭИ земельних ділянок як свободного.

4.2. Аналіз ННЭИ земельних ділянок зі своїми улучшениями.

5. Визначення вартості об'єкта оценки.

5.1. Визначення вартості земли.

5.2.Определение вартості улучшений:

V витратним методом,.

V порівняльним методом,.

V дохідним методом.

6. Узгодження успіхів у підсумкову оцінку стоимости.

1. СПІЛЬНІ СВЕДЕНИЯ.

1.1. ОСНОВНІ ФАКТИ І ВЫВОДЫ.

Підсумкова величина ринкову вартість об'єкта оцінки за стану на 02.11.2003 становить 6 300 000 (шістсот тридцять тисяч) рублей.

1.2. МЕТА ОЦЕНКИ.

Мета оцінки — вирішення питання можливою ціною купівлі-продажу майна. Для цілей оцінки визначалася ринкова вартість об'єкта оценки.

1.3. ОЦІНЮВАНІ ПРАВА.

Оцінка проводилася для права власності на оцінювані приміщення і права оренди земельного участка.

1.4. СЕРТИФІКАТ ЯКОСТІ ОЦЕНКИ.

Оцінювачі, виконують цю роботи й які підписали даний звіт, підтверджують виходячи з своїх знань й переконань следующее:

— затвердження, ідучи факти, викладені у звіті, є правильними, коректними і відповідними действительности;

— зовнішнє і внутрішній огляд що оцінюється майна був произведен.

Оцінювачем особисто, дата інспектування об'єкта 1 листопада 2003 г.;

— які у звіті аналіз, думки і укладання є незалежними й професійними аналізом і висновками Оцінювача і дійсні суворо у межах обмежувальних умов і допущень, тобто частина справжнього отчета;

— Оцінювач у відсутності ні поточної, ні очікуваної зацікавленості у оціненого об'єкті, відсутні будь-які речові правничий та додаткові зобов’язання (крім зобов’язань за договором для проведення оцінки) стосовно котроїсь сторони, що з об'єктом оцінки, Оцінювач діяв неупереджено і предубеждения;

— послуги Оцінювача не від підсумковій величини вартості об'єкту і теж пов’язані з заздалегідь визначеною вартістю чи вартістю, певної на користь клієнта, …

— оцінка було проведено і звіт складено відповідно до Стандартами оцінки, обов’язковими до застосування суб'єктами оцінної діяльності, затвердженими …

1.5. КВАЛІФІКАЦІЯ ОЦЕНЩИКОВ.

Робота проведена під керівництвом України й з участю фахівця, має фахова музична освіта у сфері оцінки нерухомості. Нижче наведено список оцінювачів, брали участь у виконанні работ:

— …

Копії освітянських та професійних документів учасників робіт наводяться стосовно справжньому отчету.

1.6. ЗРОБЛЕНІ ПРИПУЩЕННЯ І ОБМЕЖУЮТЬ УСЛОВИЯ.

Невід'ємною частиною даного звіту є такі допущения:

1. Оцінювані права власності розглядалися вільними від якихось претензій чи обмежень, крім застережених у отчете.

2. Оцінюючи висновки робилися виходячи з того припущення, що власник управляє нерухомістю виходячи із власних найкращих интересов.

3. і т.д.

Звіт оцінки підготували відповідно до нижченаведеними обмежують условиями:

1. Справжній звіт достовірний лише обсязі і у зазначених нами цілях. Ні Замовник, ні Оцінювач що неспроможні використовувати отчет.

(чи будь-яку його частину) інакше, чому це передбачено договором про оценке.

2. Оцінювач не виробляв обмір земельних ділянок, будинків та споруд, покладаючись на вірність вихідної інформації, наданої Заказчиком.

3. Оцінювачу непотрібен з’являтися у суді чи свідчити іншим чином щодо виробленої оцінки, інакше як у офіційному виклику суда.

4. і т.д.

2. ВИКОРИСТОВУВАНА ТЕРМІНОЛОГІЯ І ПРОЦЕС ОЦЕНКИ.

Визначення ринкову вартість. Відповідно до ФЗ «Про оцінної діяльність у РФ» від 29.07.1998 № 135-ФЗ під ринкової вартістю об'єкта оцінки розуміється найбільш ймовірна ціна, через яку даний об'єкт оцінки то, можливо відчужений на ринку за умов конкуренції, коли боку угоди діють розумно, маючи всієї необхідною інформацією, але в величині ціни угоди не відбиваються будь-які надзвичайні обставини, тобто когда:

— жодна зі сторін угоди зобов’язана відчужувати об'єкт оцінки, іншу сторона зобов’язана приймати исполнение;

— боку угоди добре знають про об'єкт угоди та діють у своїх интересах;

— і т.д.

Будучи функцією економічної ситуації в над ринком, ринкова вартість визначається з урахуванням основних принципів оцінки — попиту й пропозиції, заміщення, балансу, соответствия…

Оцінювані права. Оцінка проводилася для права власності на оцінюване приміщення і право оренди земельного участка.

Право власності, відповідно до ДК РФ, год. 1 ст. 209, …

Оренда представляє собой…

Процес оцінювання. Процес оцінювання — послідовність етапів, виконуваних фахівцем-оцінником визначення вартості об'єкта оценки.

Проведення оцінки включає у собі такі этапы:

1. Укладання з замовником договору про оценке.

2. Встановлення кількісних і якісних характеристик об'єкта оценки.

3. Аналіз ринку, до якої належить об'єкт оценки.

4. Вибір методу (методів) оцінки на рамках кожного з підходів до оцінювання і здійснення необхідних расчетов.

5. Узагальнення результатів, отримані рамках кожного з підходів для оцінювання, й визначення підсумковій величини вартості об'єкта оценки.

6. Упорядкування і передачі замовнику звіту про оценке.

3. АНАЛІЗ ОБ'ЄКТИ ОЦІНКИ ТА ЙОГО ОКРУЖЕНИЯ Местонахождение об'єкта оцінки: р. Вологда. Склад об'єкта оцінки: земельну ділянку площею 0,62 га і приміщення склада.

3.1. ОПИС ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА.

Опис земельних ділянок, у якому розміщено будинок складу, наведено в таблице:

Опис земельного участка.

3.2. ОПИС УЛУЧШЕНИЙ.

Оцінювач використовує найменування поліпшень, входять до складу об'єкта оцінки відповідно до позначенням, узгоджених із Заказчиком.

Поліпшення — будинку, спорудження та зміни, є результатом діяльності з перетворенню вільного і незасвоєного земельних ділянок з метою її використання, постійно закріплені на нем.

Загальні відомостей про поліпшеннях наведені у таблице.

Загальні відомостей про улучшениях.

Фотографії й докладними описами елементів об'єктів наводяться в Додатку до звіту про оценке.

3.3. СПІЛЬНА ХАРАКТЕРИСТИКА РЕГИОНА.

(р. Вологди і Вологодської области).

Площа території Вінницької області -.

Населення -.

Адміністративний центр -.

Географічне положение.

Климат.

Природні ресурсы.

Промышленность.

Сільське хозяйство.

Транспорт.

Опис р. Вологди наведено в таблице.

Опис р. Вологди як центру Вологодської области.

Висока транспортна доступність та наявність міської інфраструктури дозволяє говорити про високе потенціалі розвитку ринку нерухомості р. Вологди, проте, попри сьогодні ефективність функціонування цього ринку нижче, ніж у ряд інших регионов.

3.4. АНАЛІЗ РИНКУ НЕРУХОМОСТІ Р. ВОЛОГДЫ.

Ринок недвижимости.

Ринок продаж.

Ринок аренды.

4. АНАЛІЗ НАЙКРАЩОГО І НАЙБІЛЬШ ЕФЕКТИВНОГО ВИКОРИСТАННЯ ОБ'ЄКТИ ОЦЕНКИ.

(ННЭИ).

4.1. АНАЛІЗ ННЭИ ЗЕМЕЛЬНОГО ДІЛЯНКИ ЯК СВОБОДНОГО.

Під час проведення даного аналізу передбачається, що земельна ділянка землі є незастроенным чи то, можливо звільнений шляхом знесення наявних будинків та споруд. Оцінка земельних ділянок за цих умов необхідна для коректного застосування методу оцінки за затратам.

Оцінюваний об'єкт із відповідною йому інфраструктурою перебуває у тієї частини міста, що стосується промислову зону. Його оточують адміністративні, промислові підприємства. У ста кілометрів від об'єкта проходить велика автомагістраль міста, відкрита нічого для будь-якого виду транспорту. Уздовж території об'єкта проходять залізничні шляху загального користування. Земельну ділянку, де розташований оцінюваний об'єкт, має прямокутну форму, цю територію є окремий в'їзд для автомобільного транспорту. Тому ННЭИ — використання під адміністративну чи промислову застройку.

4.2. АНАЛІЗ ННЭИ ЗЕМЕЛЬНОГО ДІЛЯНКИ З НАЯВНИМИ УЛУЧШЕНИЯМИ.

Для визначення найефективнішого використання необхідно провести аналіз об'єкта відповідно до чотирма ограничениями:

V Максимальна эффективность.

V Фінансова обоснованность.

V Фізична осуществимость.

V Відповідність законодательству.

…

Висновок з аналізу ННЭИ. З перелічених критеріїв і у увагу місце розташування об'єкта, конструктивну схему, обсяг виконаних робіт на дату оцінки, можна дійти невтішного висновку, що оптимальний використання що оцінюється будинку характеризується експлуатації його лише як будинку складського назначения.

5. ВИЗНАЧЕННЯ СТОИМОСТИ ОБ'ЄКТИ ОЦЕНКИ.

5.1. ВИЗНАЧЕННЯ СТОИМОСТИ ЗЕМЛИ.

На дату оцінки ринок продажів земельних ділянок м. Вологда розвинений слабко, земельну ділянку належить Замовникові на правах оренди, у цілях оцінки враховується вартість права оренди земельних ділянок. Для цього визначимо видатки відвід земельних ділянок під строительство…

…Сума одноразового цільового збору об'єкта оцінки становить 350 тис. руб.

5.2. ВИЗНАЧЕННЯ СТОИМОСТИ УЛУЧШЕНИЙ.

У сучасному практиці оцінки використовують три основних підходи для оцінювання нерухомості: витратний, порівняльний, доходный.

Розрахунок вартості об'єкта витратним подходом.

У випадку формула має наступний вид:

СЗП=СЗ + ПІ + КП + ПП — ІН, где.

СЗ — вартість земельних ділянок (містобудівна сбор),.

ПІ - прямі витрати (вартість безпосередньо строительства),.

КП — непрямий витрати (предстроительные витрати, податків і т.д.),.

ПП — прибуток предпринимателя,.

ІН — знос накопленный.

…

Певна витратним підходом вартість об'єкта оцінки на 02.11.2003 р. округлено становить 1 128 000 руб.

Розрахунок вартості об'єкта порівняльним подходом.

Для оцінки складу порівняльним підходом здійснено збирати інформацію про останніх угодах купівлі-продажу складських приміщень та площею близько 400 кв. м. Дані наведені в таблице.

Дані про порівняних продажах складських помещений.

|Характеристики объектов|Объект |Аналог |Аналог |Аналог |Аналог | | |оцінки |№ 1 |№ 2 |№ 3 |№ 4 | |1 |2 |3 |4 |5 |6 | |Ціна продажу, |- |755 |600 |728 |551 | |наведена за часом,| | | | | | |тис. р. | | | | | | |Умови фінансування |Собств. |Собств. |Собств. |Собств. |Собств. | | |порівн. |порівн. |порівн. |порівн. |порівн. | |Коригування |- |1,00 |1,00 |1,00 |1,00 | |Скоригована ціна,|- |755 |600 |728 |551 | |т. р. | | | | | | |Загальна площа, кв. м. |411,5 |500 |400 |455 |380 | |Ціна продажу, р./кв. м.|- |1550 |1500 |1600 |1450 | |Скоригована по |- |621,4 |617,3 |658,4 |596,7 | |площа-ди ціна, тис. р. | | | | | | |Умови продажу |Продаж |Продаж |Продаж |Продаж |Продаж | |(чистота угоди) |на |на |на |на |на | | |открытом|открытом|открытом|открытом|открытом| | |ринку |ринку |ринку |ринку |ринку | |Коригування |- |1,00 |1,00 |1,00 |1,00 | |Скоригована ціна,|- |621,4 |617,3 |658,4 |596,7 | |т. р. | | | | | | |Місце Розташування |Район |Район |Район |Район |Район | | |"А" |"А" |"А" |"А" |"У" | |Коригування |- |1,00 |1,00 |1,00 |1,03 | |Скоригована ціна,|- |621,4 |617,3 |658,4 |614,6 | |т. р. | | | | | | |Стан об'єкта |хороше |хороше |хороше |отличное|хорошее | |Коригування |- |1,00 |1,00 |0,90 |1,00 | |Скоригована ціна,|- |621,4 |617,3 |592,6 |614,6 | |т. р. | | | | | | |Наявність паркування |немає |є |немає |немає |немає | |Коригування |- |0,95 |1,00 |1,00 |1,00 | |Скоригована ціна,|- |590,3 |617,3 |592,6 |614,6 | |т. р. | | | | | | |Відхилення від цільового |немає |немає |немає |немає |немає | |ісп. | | | | | | |Коригування |- |1,00 |1,00 |1,00 |1,00 | |Скоригована ціна,|- |590,3 |617,3 |592,6 |614,6 | |т. р. | | | | | | |Середнє значення |603,7 |.

Вартість об'єкта, розрахована порівняльним підходом, становитиме на дату оцінки округлено 600 000 руб.

Оцінка об'єкта дохідним подходом.

Необхідно розрахувати такі показатели:

V Потенційний валовий доход,.

V Справжній валовий доход,.

V Операційні витрати (податки, оренда земельних ділянок, управлінські витрати і т.п.),.

V Чистий операційний доход.

РГП = ОДЧ * До, где.

ОДЧ — чистий операційний доход,.

До — ставка капіталізації, %.

Вартість об'єкта, розрахована з урахуванням дохідного підходу, становитиме на дату оцінки 561 152 руб.

6. УЗГОДЖЕННЯ РЕЗУЛЬТАТІВ У ПІДСУМКОВУ ОЦІНКУ СТОИМОСТИ.

У даний роботу з оцінці використані три підходу, які дозволяють найбільш коректно оцінити величину ринкову вартість об'єкта. Оскільки є три можливі величини вартості об'єкта, потрібно кожному з підходів надати ваговій коефіцієнт і побачити потрібну стоимость.

У разі найбільший ваговій коефіцієнт (55%) присвоюється дохідного підходу, оскільки об'єктом оцінки є складські приміщення, які складають у найм і, приносять певний доход.

Затратному підходу присвоюється найменший коефіцієнт (10%) у тій причини, що у будівництво об'єкта потрібно чимало часу, і навіть можливо невідповідність витрат на що оцінюється об'єкта нерухомості затратам на нове будівництво аналога.

Порівняльному підходу присвоєно коефіцієнт 35%.

Отже, застосовуючи різні підходи для оцінювання вартості об'єкта, домовилися до наступним результатам:

|Подход для оцінювання |Вартість, крб. |Вага, % |Значення, крб. | |Витратний |1 128 029 |10 |112 803 | |Порівняльний |603 700 |35 |211 295 | |Дохідний |561 152 |55 |308 633 | |Разом |- |100 |632 731 |.

У результаті за узгодженням виходить наступний результат: 632 731 крб. По думці оцінювача, цей результат можна округлити до 630 000 рублей.

Ринкова вартість об'єкта оцінки на 02.11.2003 року становить 630 000.

(шістсот тридцять тисяч) рублів, довірчий інтервал (+/-) 15%.

Генеральний директор

ЗАТ «Незалежна оценка».

/ Іванов І.І. /.

Эксперт-оценщик.

/ Сидоров А. В. /.

———————————;

Додаток 2.

Здано ВГТУ р. Вологда 20.11.2003.

Показати весь текст

Заповнити форму поточною роботою