Ипотечное кредитування і його розвитку на РФ

ЗАПРОВАДЖЕННЯ 3.

1. СУТНІСТЬ І ІСТОРІЯ РОЗВИТКУ ІПОТЕКИ 5.

1.1. Зародження інституту іпотеки 5 1.2. Розвиток іпотеки у Росії 11.

2. РИНОК ІПОТЕЧНОГО КРЕДИТУВАННЯ. ІНСТРУМЕНТИ І СВІТОВОЇ ОПТЫТ. 17.

2.1. Інструменти іпотечного кредитування, схеми розрахунків платежів з кредитах 17 2.2. Ризики іпотечного кредитування 24 2.3. Іпотечний ринок 32 2.4. Світовий досвід іпотечного кредитування 36 2.4.1. Американська модель іпотечного кредитування 37 2.4.2. Німецька модель іпотечного кредитування 42.

З. ІПОТЕКА І ПЕРСПЕКТИВИ ЇЇ РОЗВИТКУ У РОСІЇ. 48.

3.1. Порядок надання іпотечного кредита коммерческими банками. 48 3.2. Становлення та розвитку ринку іпотечного житлового кредитування у Російської Федерації 52 3.3. Моделі залучення банками ресурсів для ипотечного кредитування 62 3.4. Роль Агентства іпотечному житловому кредитування і його розвитку 65 3.5. Нормативно-правове регулювання іпотечного кредитування у Російської Федерації і його розвитку 75 3.6. Ринок іпотечного житлового кредитування у Санкт-Петербурзі. 82.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

87.

СПИСОК ЛІТЕРАТУРИ 90.

У Росії її ринок іпотечного житлового кредитування лише зароджується і поняття «іпотека», «заставна» ще став звичним більшість россиян.

Система іпотечного кредитування займає унікальне становище у національної економіці. По-перше, нині іпотечне кредитування переважно економічно розвинутих країн є основний формою поліпшення житлових умов, а й істотно впливає на економічну ситуації у в цілому. З іншого боку, система іпотечного кредитування представляє сьогодні дуже складний механізм, який складається з взаємозалежних і взаємозалежних подсистем.

Метою розвитку системи іпотечного кредитування є, з одного боку, поліпшення житлових умов населення, з другого, стимулювання попиту ринку нерухомості та будівництва ЗС. Крім цього підтримка державою розвитку іпотечного кредитування є одним із основних передумов досягнення реального економічного зростання країні. Особливе місце іпотечного кредитування у системі ринкової економіки й тим, що є однією з перевірених у світі і надійних засобів залучення позабюджетних інвестицій у житлову сферу. Іпотечне кредитування дуже впливає на мотивацію людини, громадські процеси, які у обществе.

У цьому дипломної роботі мною розглянута необхідність, і можливість організації іпотечного кредитування Російській Федерації як цілісної системи, заснованої розвиток ринкових кредитно-фінансових механізмів й можливості використання світового досвіду. Діяльність освітлені питання, пов’язані з ринком іпотечного кредитування як цілісної системи. Розглянуто схеми розрахунків при наданні кредитів і проведено аналіз можливих ризиків. Розглянуто первинний і вторинний ринок іпотечного кредитування, перспективи розвитку, його нормативно-правове забезпечення, а також приділено увагу стану іпотеки в Санкт-Петербурге.

1. СУТНІСТЬ І ІСТОРІЯ РОЗВИТКУ ИПОТЕКИ.

1.1. Зародження інституту ипотеки.

Іпотека елемент господарському житті йде глибокими походить з історію. Саме поняття «іпотека» прийшов у світову фінансово-економічну систему з давньої Греції. Його ввів архонт Солон в VI столітті до зв. е., попередник солона — Драконт — ввів порядок (в 621 р. До зв. е.), за яким будь-які зазіхання на приватну власність і його рухому частина суворо каралися. У 594 р. до зв. е. Солон здійснює свої знамениті реформи, зокрема скасовує поземельні борги, вводить свободу заповіту, через яку виморочне майно не обов’язково переходить до спадкоємцям роду. Тепер кожен отримав право розлучатися і заповідати «власність» на власний розсуд. Спочатку Афінах запорукою з такого роду зобов’язань була особистість боржника, якому, за неможливості заплатити борг загрожувало рабство. Для перекладу особистої власності в майнову Солон і навіть запропонував таврувати імені боржника (зазвичай на прикордонної межі) стовп з написом, що ця земля служить забезпеченням претензій на певну суму. Такий стовп і було названо ипотекой. 1].

Такою стовпі, який отримав назву «іпотека «(від грецьк. hypotheka — підставка, підпірка), відзначалися все борги власника земли.

Пізніше цієї мети використовують особливі книжки, які називались іпотечними. Вже Стародавню Грецію забезпечувалася гласність, що дозволяло кожному зацікавленій особі безперешкодно переконатися у стані даної земельної собственности.

Нове розвиток інститут іпотеки одержав у Римська імперія. У I в. зв. е. створювалися іпотечні установи, які видавали кредити під заставу майна приватним лицам.

У період правління імператора Антонія Пія (ІІ. зв. е.) було розроблено особливе законодавство для іпотечних банков. 2].

Вже існувало близько 50 банків та діяло більш 800 лихварських і міняльних контор. Банки ставали спеціалізованими. Розвивалися різні банківські інститути: комунальні, релігійні і інші, виникали прообрази ощадкас, ощадних асоціацій тощо. Держава завжди справляло велику підтримку іпотечному кредитування. Для цього створювалися спеціальні соціальні інститути. При імператорі Траяна було створено фінансові алиментарные фонди на підтримку вдів і сиріт, надають іпотечні кредити під 5% річних — це був низький відсоток розлучень у Римі тоді (аналогічні фінансові системи створено у Росії у ХІХ в.).

Інститут іпотеки (застави нерухомості) протягом щодо невеликого часу пройшов еволюцію від фидуции (fiducia, від латів. — угоди на про довіру чи довірчій угоди, першої форми речового забезпечення), до прогресивнішою стадії - пигнусу і далі до іпотеку. Тут слід пояснити, що як перша стадія «фидуция «виникла розвивалася в давньоримському праві. На початку розвитку класичного римського права з’явився «пигнус «(pignus, від латів., неформальний заставу), і потім власне «іпотека ». У цьому самі угоди про заставі спочатку були лише додатковими при первинних кредитних угодах (договорах). Основна суть «фидуции «в тому, що відразу після висновку договору офіційно встановлювалися права кредитора на закладываемую нерухомість, сам предмет передавався в «fiducia «і кредитор мав би повернути нерухомість після справного та необхідність своєчасного виконання договору. Угода (чи договір) «фидуция «також пройшла свою эволюцию.

У першому етапі розвитку інституту «фидуции «боржник володів практично ніякої захистом і кредитор сам вирішував, що він вигідніше: чи вимагати від позичальника виплати боргу, або повертати йому майно. У подальшому було запроваджено офіційне становище до документа заставу (actio fiducia), яке скасовувало цю досить вигідну альтернативу кредитора. Але однаково в технології угоди залишалися досить серйозні правові моменти, якими міг скористатися кредитор які були невигідні заемщику.

Наступна стадія розвитку інституту іпотеки несла досить прогресивний характер, захищаючи позичальника від свавільні дій кредитора. Договір «пигнуса «(договору про заставі на стадії «пигнуса ») передбачав передачу яка закладається нерухомості не у власність, лише у володіння нею лише як гарантії виконання взятого позичальником зобов’язання. Понад те, боржники мали права вимагати, щоб кредитор не користувався даної нерухомістю, лише зберігав її. За кредитором залишалося умовне право продати закладываемую річ, щоб відшкодувати свої кошти, лише за невиконанні позичальником узятих ним зобов’язань. При цьому що тоді кредитору було заборонено залишати що продається нерухомість (предмет застави) в собі. У разі невиконання взятих зобов’язань боржником, кредитор від незаконного продажу нерухомості повертав всю відмінність між виручкою за нерухомість і залишком боргу позичальнику. Цей вид угод старанно регламентувався. Вимоги, які входять у регламентацію були предметом особливого судового разбирательства.

Поява стадії інституту іпотеки — власне самої іпотеки — було обгрунтовано політичними і економічними умовами того часу: ослаблення рабовласницького господарювання у Римі та масова передача земель орендарям призвели до класичного інституту іпотеки. По чинному законодавству жодна діюча правова форма не підходила для гарантування цього виду угод між власниками земель (латифундистами) і орендарями, оскільки дрібні орендарі або не мали нічого, крім знарядь праці і, що вони через свою професії було неможливо закласти. Виходом з цієї ситуації було введення нової форми застави — застави орендарями самих знарядь праці і, причому без передачі предмета застави володарем арендодателя.

Пізніше нового вигляду застави поширився інші і зокрема, на заставу нерухомості. Отже, виник інститут іпотеки, який був, по-перше, договором заставу, по-друге, договором про гарантії, що взяті позичальником зобов’язання обіцяє, виходячи з чого при невиконанні боржником зобов’язання виникало право кредитора зажадати закладываемую річ з її продажем з торгів і компенсацією з вирученої суми решти боргів позичальника. Свідченням такої угоди були спочатку прості угоди між позичальником і кредитором, пізніше, в постклассическое час, складалися офіційні й неофіційні документи, у яких мали правової силою. Той самий силою мали приватні документи, підписані трьома і більше свідками. Інститут класичної іпотеки також проходив свої етапи і свій еволюцію. Впроваджувалися різні легальні іпотеки, діяли без згоди сторін. Вони включалися іпотеки згідно із законом (імператора): іпотека інвестора на інвестиції, іпотека «фіска «на майно неплатника податків, іпотека на майно опікуна, іпотека дружини на майно чоловіка, іпотека церкві та так далее.

Слід зазначити, що це види іпотеки (то, можливо, крім іпотеки церкви) збереглися діють до нашого часу у багатьох країнах. Того ж період розпочали діяти субординированные за часом іпотеки, принцип яких було єдиним: «qui prior est tempore potior est jure «- хто перший (у часі), той і дітей сильнішими у праві. Вже постклассическом римському праві стали виникати субординированные іпотеки для упорядкування відносин між кредиторами залежно роду іпотеки. По-перше, іпотека ділилася по законодавчої приналежності - по ступеня її важливості, встановленої законом. Причому найбільшу силу мали іпотеки «згідно із законом «- фіскальні, далі йшли іпотеки, оформлені офіційними документами, по них — іпотеки, оформлені приватними документами і потім — іпотеки, оформлені простими угодами. Іпотека, ранжированная з вигляду (роду), завжди була найпріоритетнішим, і лише після встановлення рангу (пріоритетності) даної іпотеки, в відповідності зі часом їх оформлення ранжировали інші. У зв’язку з тим, що, те що першим субординованим ипотекам, а також їхніх кредиторам, загрожувало правам молодших (чи наступних) кредиторів, несло невигідні їм умови, молодші кредитори мали права — самі розплатитися з усіма попередніми кредиторами за борги першим іпотек і самі здійснювати торги закладеного майна у разі невиплати боргу позичальником. У цьому, кредитори будь-коли мали права очікувати для закупівлі даної нерухомості у власність, оскільки це суперечило б правової суті іпотеки, встановлює рівні права обох сторін застави (в іншому разі різні зловживання кредиторів з нерухомістю заважали б становленню широкому поширенню іпотеки як масового інвестиційного інституту). Лише виняткових випадках для розв’язання державний орган дане право могло можливість перейти до кредитору з вимогою надання боржникові додаткового терміну (2 років) з виплати долга. 3].

Роль держави у дотриманні прав учасників іпотечних угод була велика. Досить складні структурою угоди вимагали контролю та регулювання, налагодженої реєстраційної системи. У зв’язку з ослабленням цих державних функцій з заходом епохи Стародавнього світу, інститут іпотеки перестав існувати протягом кількох веков. 4].

Поступово іпотека і в середньовічне законодавство. У Німеччини не раніше XIVстолетия (доти панує принцип особистої відповідальності за борги, мови у Франції - з кінця XVI в. діяла негласна іпотека. У законодавстві країн Європи іпотека має вже дві характерні риси. По-перше, вона застосовна лише у нерухомості; удругих, продаж закладеного маєтку виробляється не самим кредитором, а при посередництві суду. Для кредитора іпотека стає найвірнішим способом отримати «забезпечення за борги», не приймаючи на свій володіння маєток боржника і побоюючись конкуренції кредиторів. Іпотека стає надійним речовим правом, однак тільки після внесення спеціальної записи про іпотеку в особливу книжку. Середньовічні кодекси зберегли визначення, що «внесена іпотека за своєю природі не ділена, основана на праві отримання задоволення». «Hypotheka est tota in tota, et tota in qualibet parte» -право отримання задоволення залишається на цілому предметі, обтяженому іпотекою, поки існують якась частина зобов’язання. Окрема продаж частин не позбавляла кредитора права вимагати задоволення їх боргу повної сумі. Іпотека поширювалася нерухомість (зазвичай, маєток) і від зміни владельца.

Іпотечне право самостійно існувати неспроможна. Якщо ні права, на забезпечення якого іпотека встановлено, то ми не може бути іпотеки, бо немає предмета, що підлягає забезпечення. Недійсність чи припинення вимоги тягне у себе недійсність чи припинення іпотеки, але не навпаки. Це значення іпотеки визнано як спочатку римським правом, а й поруч законодавств країн Європи. По римському праву іпотека поширювалася на вимога і всі складові, включаючи відсотки з іпотеки і рецидив, понесені кредитором для одержання задоволення. По іпотечному законодавству ряду країн у XVII-XIX століттях капітальна сума вимоги визначалася її проголошенням (в відповідність до гласністю), її розміром (фіксованим в іпотечної книзі), наросшими у сумі відсотками, але за умови, що їх визначено у книзі записів. При рецепції римського права іпотека перейшов у європейське законодавство. У дореволюційної Росії іпотека як юридичне право діє лише з внесення запис у вотчинну книжку. Кредитор в разі невиконання боржником зобов’язання має право задоволення позову з закладеного маєтку, у чиїх б руках він перебувало. У і Великобританії іпотека (mortgage) має власну особливість: на період виконання боржником основного зобов’язання повне право осіб на володіння майном і титул переходять від боржника до кредитору по ипотеке.

Отже, історично іпотечне кредитування було породжене господарськими відносинами як найбільш надійна форма забезпечення зобов’язань должника. 5].

1.2. Розвиток іпотеки в России.

Іпотечне кредитування було першим на Русі виглядом кредитования.

Вже XIII — XIV ст. разом з правом приватної власності на землю у Росії виник заклад, яка довгий короткий час він існував фактично без законодавчого оформления.

У 1754 р. були перші кредитні установи: для дворянства — санкт-петербургские і московські контори Державного банку при Сенаті і Сенатській Конторі, для купців — в Петербурзькому порту і Коммерцколлегии. Банки кредитували дворянство і купецтво під заставу маєтків. У 1786 р. ці банки були реорганізовані у Державний заёмный банк. 6].

29 жовтня 1768 року маніфестом Катерини ІІ Росії вперше юридично було закріплено випуск паперових грошей — асигнацій. Емісія паперових грошей короною увінчали ассигнационные банки, створені у Москві Санкт-Петербурзі 1769 року. Додаткове запозичення ресурсів за державні потреби проводилося із засобів Державного позикового банку, який було створено 1786 .р з організації Іпотечного кредиту землевласникам, переважно дворянству.

У тому ж заемном банку була створена страхова експедиція — перше страхове установа у Росії. Маніфест передбачав страхування кам’яних будинків, прийнятих у заставу під час здійснення кредитних операцій. Процедура оформлення договору страхування супроводжувалася видачею страхового поліса, невід'ємною частиною якого був архітектурний план об'єкта застави, переданого під забезпечення позички в Державний позиковий банк. [7].

У Російській Імперії 1 січня 1835 р. був введений Звід законів цивільних (автор М.М. Сперанський), де заставне право було докладно регламентовано. Запорука у Росії цей час існував у таких видах (у своїй саме поняття «заставу» ставилося лише у нерухомого майна): з скарбницею; між приватними лицами.

Існував та третій вид застави, поданий у статутах установ кредитного й суспільного призрения.

З 1842 р. у Санкт-Петербурзі та Москві при сохранных казнах почали відкривати перші ощадні кассы.

У 1859 р. прийнято рішення про реформування кредитних установ у через відкликання підготовкою реформи з скасування кріпацтва. Ліквідовувалися все які були державні кредитні інститути, замість них засновувалися земські банки. Одночасно створювалися приватні кредитні установи. У 1861 р. було утворено першу приватна організація довгострокового кредиту — Санкт-петербурзьке міське кредитне суспільство. У 1863 р. було засновано Суспільство взаємного кредита.

З початку 1970;х років ХІХ століття країни діяло 11 акціонерних іпотечних (земельних) банків. Історія роботи цих фінансових установ тісно переплетене з соціально — економічної життям країни межі XIX — XX століть. Їх роль розвитку кредитної системи та, як наслідок, злет російської економіки до 1913 року досі недостатньо оцінена, хоча саме акціонери цих банків проводили масштабні операції з землею і нерухомістю (за постійно лише 1 з одинадцяти разорился).

Іпотечне кредитування ставало дуже распространённым. Наприклад, в 1867 р. було видано кредитів у сумі 99,6 млн. крб., в 1874 р. — 294,9 млн. крб., в 1877 р. — 415 млн руб.

Зростання кредитних інститутів призвела до жорсткої конкуренції. У зв’язку з цим Уряд 1872 р. ужило заходів, обмежують освіту нових державних заставних інституцій у протягом 20 років. Зрослі неплатежі поміщиків і дворян з позик у державні банки та розвитку нових ринкових інститутів різко змінили наступну кредитно — фінансову політику государства.

На російському законодавству на той час в одній території не могли діяти одночасно більше двох земельних банків, ніж створювати одна одній непотрібної конкуренции.

У самій Москві працювало 8 основних державних банків. Московський земельний банк на підтримку іпотеки в 1891 року організує московське домовладельческое суспільство, яким покладають спеціальні функції контролю над нерухомістю. Що стосується «несправності «боржника Його володіння переходить до власність цього товариства. З 1912 р. основним координатором по іпотеку стає Московський народний банк.

Приватну іпотеку очолювали 10 акціонерних земельних банків, видавши позички під землі і міську нерухомість, у своїй на чітко визначеної території. Вони надавали кредит як реалізованих біржі заставних аркушів (особливий цінних паперів, які діяли на іпотечному ринку, мали коливний курс). Що стосується «несправності «боржника майно «йшло «з прилюдних торгів. Акції і заставні листи іпотечних банків були улюбленим засобом приміщення капіталів для російських підприємців та рантье.

На Державний селянський поземельный банк (заснований 1882 року) було покладено завдання позичати селян грошима на купівлю поміщицької землі. Банк видавав селянам довготермінові позички терміном до 35 років. За 1883 — 1895 роки банк видав 15 тисяч позичок загальну суму 82 мільйони карбованців. При його участі продали і куплено 2,4 мільйона десятин землі, переважно поміщицької. Позички видавалися обсягом до 75% вартості купованого майна, терміном 24,5 і 34,5 року, відсоткову ставку була досить висока, і становила 7,5 — 8,5 відсотків годовых.

Державний дворянський земельний банк заснований 1885 року підтримував поміщицьке землеволодіння шляхом видачі дворянам іпотечних позичок терміном на 66 років у розмірі до 100% оцінної вартості застави, видавши позички в 1887 року на 69 мільйонів карбованців, а 1890 року — вже майже 600 мільйонів рублів (всього під 5% річних, додатково стягувалася плату банківські послуги і страхової відсоток, максимальний кредитування — 66,5 лет).

На 1 січня 1893 р. було закладено 102 313 маєтків з 46,3 млн. десятин землі і залишком боргу 1131 млн. крб., проте основну суму становив борг Державного Дворянського земельного банка.

У 1896 р. умови її кредитування поліпшилися селянам: розмір виріс до 100% одержуваної землі, ставка становить 3,5 — 4,5 відсотків годовых.

Саме тоді у Росії виходить в законі про організації установ дрібного кредиту. Починається бурхливий ріст заставних установ. Виникають ссудосберегательные і кредитні товариства, сільські, волостные і станичні громадські ссудосберегательные каси і земські каси, яким держава надає величезну допомогу. Знову открываемые кредитні інститути могли утворювати початковий капітал із заёмных коштів, що вони потім погашали рахунок своїх прибутків, причому у більшості випадків кредитором виступав безпосередньо Державний банк России.

У дивовижній країні прийняло масового характеру виникнення ссудно-сберегательных товариств. Усього за 10 років була створена 729 товариств. У першому десятилітті ХХ століття вони об'єднали інтереси 8 мільйонів человек.

До 1905 р. існувало більше 500 товариств дрібного кредиту, а 1915 р. їх вже було 15 450.

Кредитні товариства об'єднувалися в кредитні спілки, що у 1914 р. було 11.

Саме тоді заставу був самим надійною і гарантованим способом забезпечення кредита.

До 1917 року у Росії існувала розвинена кредитно-банківська система довгострокового кредитування, що мала хороше законодавче забезпечення і було блискуче организована.

У фінансове звернення широко утягувалися іпотечні цінних паперів: заставні листи, різні зобов’язання, векселі, сертифікати, і навіть безпосередньо закладные.

Довгострокове фінансування нерухомості сприяло бурхливому розвитку економіки, промисловості, сільського господарства і міського господарства. Росія в розвитку кредитно — фінансової систем не поступалася Західної Європі, більше, по объёмам цінних паперів, забезпечених іпотечними зобов’язаннями, обертаються на європейських ринках, Росія превалювала над всієї Европой.

Специфічний російський досвід довгострокового кредитування, й у частковості, під заставу землі, розмаїтість кредитно — інвестиційних технологій та інфраструктури у сфері застави нерухомості, безсумнівно зіграли величезну роль розвитку американської, і європейської іпотек, послужили базою до створення нових інвестиційних та іпотечних инструментов. 8].

У Росії її післяреволюційного періоду заставне право продовжувало існувати, але за умов, коли більш-менш широко він інституту застави через незабезпечення дійсною оборотоспособности речей, і нерухомого майна. Тож у період більш як 70-річного радянського розвитку нашої країни заставу перетворився на малозначущий механізм, дуже рідко який використовували у бойових операціях по розпорядженню имуществом. 9].

Відродження інституту застави (іпотеки) у Росії пов’язані з запровадженням ФЗ «Про іпотеку (заставі нерухомості)» від 16 липня 1998 року. У ньому було використано такі становища: — підстави виникнення іпотеки, зобов’язання, що забезпечує іпотекою, предмет іпотеки; — порядок підписання договору про іпотеку; — заставна як цінний папір; — державна реєстрація іпотеки; — забезпечення схоронності майна, закладеного за договором про іпотеку; — перехід прав на майно, закладене за договором про іпотеку, решти конкретних особах і обтяження цього майна правами інших; — наступна іпотека; — поступка прав за договором про іпотеку; — звернення на майно, закладене за договором про іпотеку, і реалізація зазначеного майна; — особливості іпотеки земельних ділянок, підприємств, будинків та споруд, житлових будинків культури та квартир. 10].

Дійові законодавство РФ, регулюючі відносини з приводу іпотеки (застави нерухомості), включає у собі також Цивільний Кодекс Російської Федерації (особливо ст. 334−358) і ФЗ «реєстрацію на нерухомого майна і операцій із ним» і др.

2. РИНОК ІПОТЕЧНОГО КРЕДИТУВАННЯ. ИНСТРУМЕНТЫ.

І СВІТОВОЇ ОПТЫТ.

2.1. Інструменти іпотечного кредитования,.

схеми розрахунків платежів з кредитам.

У системі заходів для становленню та розвитку житлового іпотечного кредитування у банку важливе місце відводиться обгрунтуванню вибору інструментів іпотечного кредитования.

Під інструментами іпотечного кредитування розуміється механізм розрахунку платежів позичальника за кредитами, до складу якого способи погашення основного боргу та сплати відсотків за кредитом. Інструменти іпотечного кредитування визначають форму організації грошового потоку з довгострокового іпотечному кредиту.

Інструменти іпотечного кредитування покликані ув’язати інтереси кредитора і позичальника путем:

— забезпечення прибутковості іпотечної роботи і повернення коштів кредитора, захисту його від инфляции;

— зниження ризиків іпотечного кредитования;

— забезпечення таких умов кредитування, у яких кредит стає доступне заемщика.

Вибір інструмента кредитування зумовлений низкою чинників, серед яких може бути следующие:

— ситуація у економіці (рівень інфляції, доходи населення, грошова політика уряду та т.п.);

— джерела та ціна залучених коштів на видачі іпотечних кредитов;

— необхідність забезпечення простоти і доступності розуміння розрахунків з кредитам. 11].

Усі інструменти іпотечного кредитування може бути як самоамортизирующимися (які передбачають рівномірні виплати — постійний іпотечний кредит), і з «кульовим» платежем, з фіксованими виплатами основний суми боргу, наростаючими платежами, з перемінної ставкой. 12].

Перша група кредитів — стандартний іпотечний кредит передбачає організацію грошового потоку, коли він платежі за кредитами здійснюються у вигляді рівних, зазвичай щомісячних, внесків. Такий кредит називається аннуитетный іпотечний кредит. Термінове ануїтет — це грошові потоки із рівними надходженнями протягом обмеженого часу. Надходження роблять у кінці (або на початку) рівних тимчасових интервалов.

Для розрахунку платежів з кредиту застосовується наступна формула:

P (r.

R =.

1-(1+r) -n где.

R — розмір місячного платежу по кредиту;

P — сума іпотечного кредиту; n — загальна кількість платежів з кредиту за всі терміни кредиту (кількість місяців); r — відсоткову ставку за кредитами за месяц. 13].

Платіж за кредитами здійснюється щомісяця. Позичальник щомісяця виплачує рівні суми, частину якого йде погашення кредиту та частина — для сплати нарахованих протягом місяця відсотків, що, по-перше, дає стабільність позичальнику у вигляді його витрат за кредиту, по-друге, оскільки відсотки нараховуються на залишок невиплаченої суми за кредитами, то позичальник виплачує відсотків менше, ніж якби не здійснювалося щомісячне погашення частини основного боргу і нараховувалися на всю суму отриманого кредиту. Банк своєю чергою поруч із нарахованими відсотками одержує у погашення частина виданого кредиту, тобто. даний варіант найзручніша для России. 14].

З метою аналізу, і навіть на прохання позичальника то, можливо розрахований баланс основний суми кредиту про всяк місяць кредитного терміну. У цьому використовується наступна формула:

1-(1+r) -t.

P t = R (r где.

P t — баланс боргу наприкінці t-го периода;

R — розмір щомісячного внеску; t — що залишилося число платежів (кількість місяців) до закінчення кредитного терміну; r — відсоткову ставку за кредитами за месяц.

Модифікацією стандартного аннуитетного кредиту з щомісячними платежами є іпотечний кредиту із двотижневої періодичністю платежів, що дозволяє скоротити термін кредиту та суму відсоткових платежей.

Друга ж група кредитів — іпотечні кредити зі змінними виплатами — підрозділяється на дві підгрупи: кредити, розміри платежів з яким визначаються відразу під час укладання кредитного договору, і кредити з альтернативними інструментами іпотечного кредитування, використовують индексирующие коэффициенты.

Серед кредитів другої групи найпоширенішими є кредити з перемінної відсотковою ставкою в, кредити з фіксованою виплатою основний суми боргу, кредити з «кульовим» платежем, іпотека зі зростанням платежів, индексируемые кредиты.

У разі нестабільної економіки найприйнятніший кредиту із перемінної відсотковою ставкою в. У його основі лежить перегляд відсоткової ставки залежність від зміни ситуації на фінансовому ринку, тобто у відповідність до зміною вартості залучуваних ресурсів. Спочатку розрахунки проводяться за такою формулою стандартного аннуитетного іпотечного кредиту. Отримана в такий спосіб сума платежу діє до перегляду відсоткової ставки. Потім аналогічний розрахунок, враховує нову відсоткову ставку, робиться на що залишилося термін кредиту та таке інше кожному за періоду кредиту, характеризується перемінної ставкой.

З використанням даного кредитного інструмента важливо обгрунтувати підхід у виборі індексу, з урахуванням якого змінюється відсоткову ставку по кредиту. Як индексирующих показників можна використовувати дохідність державних цінних паперів; ставки по міжбанківських кредитів; ставка LIBOR (Лондонська міжбанківська ставка пропозиції кредитних ресурсів у доларах США); середній відсоток по депозитним сертифікатам комерційних банків; курс долара навіть т. буд. Вибір індексу обумовлений передусім показником, найбільше що характеризує вартість ресурсів, з допомогою яких надаються іпотечні кредиты.

Застосовуючи кредиту із перемінної відсотковою ставкою в, можна зіткнутися з поруч проблем, саме: в повному обсязі встановлювані індекси перегляду відсоткової ставки вірно відбивають інфляцію та реальну вартість ресурсів; частий перегляд відсоткової ставки робить кредит менш привабливим; можлива неспівмірність платежів з кредиту і доходів позичальника; відносна складність инструмента.

З використанням кредиту з перемінної відсотковою ставкою в відсоток по нього, зазвичай, встановлюється на 1,5−2% нижче, ніж у кредитах із фіксованою відсоткової ставкой.

Щоб підвищити привабливість для позичальників іпотечних кредитів з перемінної відсотковою ставкою в, застосовується механізм регулювання відсоткової ставки. Суть регулювання полягає у встановленні обмежень на максимальний рівень відсоткової ставки. У цьому можливо одночасно визначити максимально дозволене збільшення відсотки надходжень у протягом один рік і максимальний межа збільшення відсотка за весь кредитний період. Проте з метою захисту національних інтересів банку то, можливо встановлено мінімальний рівень відсоткової ставки.

Кредит з фіксованою виплатою основний суми боргу широко застосовувався банками на практиці споживчого кредитування. У цьому позичальник здійснює рівновеликі платежів до рахунок погашення основний суми боргу, а відсотки нараховуються на решту боргу і вносять у складі загального платежу. Отже, величина щомісячного платежу змінюється убік зменшення. Вадою цієї кредитного інструмента є значна навантаження позичальника протягом перших місяців, що зумовлює зростанню ризику неповернення. З іншого боку, збільшується необхідний поріг платоспроможності потенційного позичальника, обмежується число можливих користувачів іпотечного кредиту. Зважаючи на ці моменти, можна зробити висновок, що кредиту із фіксованою сумою основного боргу меншою мірою адресований практики іпотечного кредитования.

Останнім часом досить широке використання у практиці зарубіжних банків знайшли кредити з «кульовим» платежем, коли передбачається великий підсумковий («кульової») платіж має значення погашення основного боргу. Різновидами що така кредитів є кредити, які передбачають: протягом кредитного періоду виплату лише відсотків, тож під кінець терміну «кульової» платіж має значення погашення боргу; часткову амортизацію кредиту з підсумковим «кульовим» платежем, тобто у протягом кредитного терміну сплачуються відсотки, й частково погашається основний борг, тож під кінець терміну вноситься решта боргу; заморожування відсоткових виплат остаточно терміну кредиту, після закінчення терміну виплачується всю суму кредиту та нарахований складний процент.

Недоліком кредиту з «кульовим» платежем є підвищений ризик неповернення кредиту, тобто кредитний ризик. Це з тим, повернення основний суми відсувається наприкінці терміну, тому є велика можливість зміни фінансового стану позичальника, що може призвести до його неплатоспроможності. З іншого боку, з часом зростає ризик зміни вартості застави, ймовірність зниження ціни нерухомість, що набуває особливої значимості за умов погашення основний суми боргу кінці срока.

Индексируемые інструменти іпотечного кредитування розроблено для країн із високим інфляцією. Серед таких інструментів слід назвати кредит з індексацією непогашеною суми боргу і кредиту з подвійним индексацией.

Кредит з індексацією боргу передбачає коригування непогашеною суми боргу з урахуванням обраного індексу. Як індексу беруться різні показники у залежно від ситуації економіки, і навіть від джерел постачання та вартості ресурсів, залучуваних для видачі іпотечних кредитів, — індекс споживчих цін, долар США, індекс мінімальної зарплати, рівень інфляції та інших. Такий інструмент дозволяє виробляти погашення кредиту однаковими платежами у реальних сумах при зміні номінальних величин платежів. Інфляційний ризик у своїй повністю переноситься на позичальника. У той самий час зростає кредитний ризик, оскільки зростання індексу може випереджати зростання реального доходу заемщика.

Кредит з подвійним індексацією дозволяє рівномірніше розподілити ризики між позичальником і кредитором. Застосовуються два індексу: платежі індексуються по якомусь показнику доходу, забезпечуючи цим повернення кредиту та його доступність; номінальний непогашений залишок кредиту індексується сьогодні за індексом, отражающему рівень інфляції (вартості споживчого кошика тощо. буд.), що дозволяє захистити реальну вартість капіталу кредитора.

Отже, в заздалегідь певний час (що стоїть інфляція, тим частіше) змінюється номінальна вартість платежів з урахуванням змін — у індексі зарплати, а номінальна вартість непогашеного залишку боргу змінюється з урахуванням динаміки індексу инфляции. 15].

Різновидом кредиту з подвійним індексацією є кредиту із регульованої відстрочкою платежу, який передбачає застосування двох відсоткові ставки. Одна відсоткову ставку має забезпечити прибутковість кредитних організацій для банку, іншу — зробити кредит доступне позичальника. Перша ставка, вища, називається «Контрактної ставкою» т визначає розмір платежу, який зробить кредитування рентабельним для банку і який клієнт був би у принципі виплачувати банку. Розмір цього відсотка регулярно розраховується з урахуванням ставки відсотка на міжбанківському ринку кредитов.

Проте насправді регулярні щомісячні платежі за кредитами позичальник за досить низкою ставці, що називається «платіжної». Різниця між величиною, яку клієнт повинен банку по контрактної ставці, і тих, що вона платить по платіжної ставці, регулярно додається від суми основного боргу позичальника. Розмір щомісячного платежу позичальника періодично перераховується з зрослої суми заборгованості таким чином, щоб до кінця терміну клієнт погасив її цілком. Можна сміливо сказати, що платежі за повною «контрактної» відсоткової ставці стягуються на більш пізній период.

У той самий час використання кредитних інструментів (зокрема, інструмент із регульованою відстрочкою платежів) з індексацією основний суми боргу пов’язане з проблемою зростання кредитної заборгованості чи «негативної амортизації», що підвищує ризик ліквідності, що означає, що приплив готівкових засобів у банк може бути недостатнім проти величиною платежів з вимогам вкладників (включаючи платежі по відсоткам). Вочевидь, що ризик ліквідності вище тим банків, пасиви яких сконцентровано у короткострокових депозитах, а активи — в довгострокових кредитах.

Оскільки є безліч різних видів іпотек (що з них передбачають рівновеликі виплати, тоді як інші - перемінні платежі) і те що сума застави із них то, можливо різна, необхідно належним увагою і обережністю належить до визначення сум і часу здійснення платежів в оцінці ризику і необхідної ставки. 16].

2.2. Ризики іпотечного кредитования.

Ризики поділяються на систематичні і несистематические. Систематичні ризики носять специфічного (індивідуального) чи місцевого характеру. Несистематические ризики — це ризики, властиві конкретної місцевої економіці. Більшість іпотечних ризиків ставляться до систематичним ризикам. Ризиків, яким піддаються учасники іпотечної діяльності досить багато, схематично їх подано на рис. 1.

Іпотечні ризики виникають різними причинами — економічними, інфляційними, валютними, податковими, політичними, ризиками цінних паперів, ризиками неотримання прибутку, ризиками банківської неліквідності (ліквідності), неплатоспроможністю клієнта, зниженням вартості нерухомості тощо. Окремі є узагальненими ризиками — інфляційний, ринковий; інші - прикордонними, комплексними коїться з іншими ризиками безпосередньо чи опосередковано впливають друг на друга. 17].

Ризики іпотечної деятельности.

Рис. 1.

Впровадження операцій із довгостроковому житловому іпотечному кредитування ставить перед банками ряд особливих труднощів у сфері управління своїми ризиками внаслідок специфіки цього виду кредитування, що вимагає ухвалення особливі заходи із управління ризиками, полягає насамперед у скудеющем:

— довгостроковому характері кредита;

— забезпечення повернення кредитних коштів ввозяться вигляді застави житлового приміщення, набутого коштом кредита;

— спосіб погашення кредиту, у якому платежі розподіляються рівними частинами протягом усього терміну кредита.

Найбільш характерними ризиками, властивими даним кредитних операцій є такі: кредитний ризик, ризик відсоткові ставки, ризик ликвидности.

Кредитний ризик — це ризик невиконання позичальником своїх зобов’язань по кредиту, ризик неплатежа.

Як системних причин, які впливають ступінь кредитного ризику, слід отметить:

— рівень розвитку законодавчої бази для, її адекватність завданням розвитку системи житлового іпотечного кредитування населения;

— соціально-економічна стабільність країни, рівень розвитку житлового ринку, наявність досить платоспроможного попиту іпотечні кредиты. 18].

Питання кредитного ризику вирішуються комплексно, це державна політика, політика кредитних установ області первинного внеску. І тут велика роль належить правильного вибору кредитних технологій і інструментів як частину андеррайтинга чи банківської политики.

Існує ціла ряд показників, визначальних важливість (і доступність) кредиту. Як додаткова гарантія кредиту (до запоруці і страхуванню) через великих ризиків іпотечного кредитування передбачається великий первинний внесок позичальника як часткової оплати нерухомості продавцю. Підвищення ринкового кредиту над сумою кредиту та визначає ступінь захищеності усім стадіях кредитування. Це є найважливішим чинником підвищення ліквідності предмета забезпечення, обтяженого запорукою. Чим більший внесок чи виплачена частина кредиту, тим продати цей кредит. Отже, ризик зменшується у прямому відповідність до виплатами як у первинному внеску (що більше внесок, тим менше ризикуємо), і з виплатами по більшості кредитного долга.

Звичайний іпотечний кредит багатьом країн має середній показник позикового капіталу (відсоткове співвідношення позикового капіталу до вартості заставлену нерухомість) порядку 70%. У Німеччині цей відсоток становить 50−60%, США — 75%. Інші 25−40% вартості нерухомості - кошти позичальника (чи частка власне капіталу) вартості нерухомості. Отже, видають кредит завжди менша за вартість нерухомості у сумі внеску, та максимальна сума кредиту зазвичай визначається виходячи з цих показателей.

Доходи позичальника також безпосередньо обмежують максимальну суму кредиту. У той самий час відсоток за кредитами впливає суму, але вже настав непрямим шляхом, через максимальну суму кредитного боргу чи максимальні виплати за оплаті за кредит, що входять до суму і складові зазвичай його велику часть.

Що стосується ризикованих кредитів частка іпотечного зобов’язання повинна бути обов’язково менша за вартість нерухомості на 30% і від, з наданням також додаткових гарантий.

Істотним умовою іпотечного договору крім ставки, терміну і розміру кредиту (основні параметри кредиту) є сам предмет застави, його і (і навіть оцінка відповідності вартості цене).

Ціна і вартість нерухомості відіграють істотне значення у частині виникнення і зняття ризиків, бо всі стандартні показники кредиту (розмір, термін, ставка) безпосередньо залежатимуть від предмета іпотеки (залога).

Отже, практично найбільшу роль грає оцінка вартості нерухомості. По-перше, від нього безпосередньо залежать все стандартні показники кредиту. Завищення чи заниження вартості нерухомості наводить до завищення чи заниження суми кредиту, його початкового внеску, а також і щодо оплати кредит (що у сумі зазвичай більше однієї вартості нерухомості). Усе це впливає загальну доступність кредиту. По-друге, правильна оцінка вартості кредиту — це надійність кредити всіх учасників ринку: держави, кредиторів, інвесторів. Реальна вартість нерухомості необхідна при угодах купівлі-продажу, при кредитування під заставу майна, при страхуванні, в разі настання страхових випадків і визначенні шкоди, при налогообложении.

У світовій є одне важливе показник надійності і доступності іпотечного кредиту, який висловлює ставлення вартості нерухомості до річного прибутку сім'ї. У країнах збалансованої ринкової економіки, це показник у межах 3−4, а високорозвинених країнах -2−3,5. У цілому нині вважається, що житла і іпотечного кредиту можуть нормально функціонувати, якщо цей показник вбирається у 4,5.

Коефіцієнт, що характеризує ставлення вартості житла до сукупного сімейному річний дохід у Росії, астрономічно високий через перекрученою вартості житла, досить сильно наближеним до західним цінами та у низці випадків перевищує їх, і дуже низькі доходи громадян. Нині цей показник неспроможна витримати критики, оскільки він понад ніж у десять разів більше середніх ринкових показників. Більше точно цей показник розраховується виходячи з середньої вартості одержуваної нерухомості, яка варіює не більше 1:10.

Управління кредитним ризиком з боку банку визначає необхідність проведення постійного контролю над станом і якістю кредитного портфеля банку, як у його структуру кредитів, і з погляду моніторингу за окремими групами кредитов.

Контроль і регулювання кредитного портфеля беруть у себя:

— контролю над якістю наданих кредитов;

— розподіл і моніторинг кредитів за групами ризиків відповідність з вимогами ЦБ РФ і внутрішніми інструкціями банка;

— створення резервних фондів на можливі втрати з позик; своєчасне виявлення проблемних кредитів і розроблений план заходів із працювати з ними;

— розробка програм щодо повернення кредитов. 19].

Найголовніша проблема банків в тому, щоб видати кредити, незважаючи на відсутність необхідного працюючого правовим полем, кредитних технологи тощо., суть у тому щоб ці кредити повернули і вартість виплат за кредит банку, принаймні, адекватним необхідним банківським витрата з віддачею мінімальний прибуток (при цьому зараз потрібні також гарантії государства.). 20].

Ризик відсоткової ставки. Банківська прибуток (дохід кредитора) формується, переважно, рахунок різниці у відсотках за виданими кредитах банків і привлекаемым джерелам (за депозитами, банківськими позиками, выпускаемым цінних паперів та інших.). Ризик відсоткової ставки — це ризик недоотримання банками прибутку на майбутньому зміною відсоткові ставки (по найрізноманітнішим причин, зокрема, у зв’язку з економічної чи іншого ситуацією, вибором неефективною банківської політики, вибором неправильних інвестиційних інструментів, і технологій тощо.), тобто. коли відсоткова ставка, через яку видано кредит позичальнику, виявляється менше, ніж відсоткову ставку по привлекаемым банкам нині чи майбутньому засобам. Збалансованість банківських активів і пасивів як у ставками, і за часом є основним складністю в довгострокове кредитування, зокрема, у зв’язку з вільним режимом вилучення коштів (чи попереджувальним, залежно від технології заощадження) за депозитами, а також непередбачуваністю ринковий ставок та інших причинам. 21].

Банки, займаються видачею іпотечних кредитів, долають ризик відсоткової ставки з використання нових кредитних інструментів. У 1994 року виникла ціла низка таких. Так, Ощадбанк перейшов до видачі іпотечних кредитів з перемінної відсотковою ставкою в, прив’язаної до рівня облікової ставки за Центральний банк; Мосбизнесбанк апробував інструмент з регульованої відстрочкою платежу (ИРОП), у якій як індексу суми основного боргу використовує відсоткову ставку міжбанківських кредитів для визначення вартості фондів; і деякі банки намагалися використовувати інструмент, у якому індексування суми основного боргу здійснюється з офіційно установлюваного рівня мінімальної заробітної платы.

Особливе торгівлі поширення набули кредити з прив’язкою до долара США, коли формально всі умови кредиту визначаються з урахуванням кредиту валюті США з фіксованою відсотковою ставкою в, проте позичальник виробляє регулярні платежів до рублях за поточного обмінному курсу. Дані опитування показують, що у Москві комерційних банків переважно використовують саме цей фінансовий інструмент («Альфа-банк», «Менатепу», «Діамант», «СБС-АГРО, банк «Нафтовий» і др.).

Вводячи різні індекси, банки намагаються збалансувати зміна вартості банківських фондів зі зміною відсоткові ставки за виданими кредитах. З іншого боку, без офіційно публікованих показників ринкових кредитних ставок банки намагаються замінити зрозумілими населення показниками. Але така апроксимація Демшевського не дозволяє повністю уникнути ризику відсоткової ставки, оскільки зміни обмінного курсу долара США, а тим паче дискретні політичні рішення про зміну рівня мінімальної зарплати не збігаються зі зміною ринкової ставки процента.

Найбільш ефективним типом кредитів, що знижують ризик відсоткові ставки, є кредити з перемінної відсотковою ставкою в, відбивають зміни ринкової відсоткової ставки.

Ризик ліквідності. Цей ризик виникає за браку ліквідних ресурсів в банку і за наступі термінів платежів з своїх зобов’язань, що виникає з незбалансованості його активів і пассивов.

У процесі довгострокового іпотечного кредитування загострюється проблема забезпечення ліквідності балансу банку. Це з тим, що ресурсна база іпотечних кредитів формується значною мірою з допомогою залучення короткострокових кредитів і депозитів. У умовах велика можливість появи ситуації неплатоспроможності внаслідок неможливості банку повністю покрити термінові зобов’язання в пасивним операціям, оскільки відволікання засобів у довгострокові кредити не компенсується залученням довгострокових пассивов. 22].

Управління ризиком ліквідності проведення низки фінансових операцій. По-перше, потрібно детальний розрахунок потоків готівки, для визначення можливої потреби банку готівкових кошти. По-друге, потрібно розробка стратегії мобілізації готівкових коштів із визначенням джерел постачання та витрат. Фінансові установи в розвинених країн використовують ціле пасмо джерел для мобілізації мобільних коштів. Ці джерела включають: продаж активів, портфель ліквідності, депозити, позику коштів під заставу та без застави, резервні кредитні лінії отримання право обіймати кошти на Центральному банку. Диверсифікація джерела фінансування може зменшити вартість будівництва і ризик ліквідності активів. Вимоги обсягу резервних коштів відрізняються за кордоном. Від 0% в деяких країнах (Бельгії й Канада) до 6,6% обсягу короткострокових депозитів і 4−5% обсягу термінових депозитів у Німеччині. Вимоги ліквідності змінюються від країни до країни і залежно від типу кредитного установи, але коливаються не більше 5−15% вартості активів. Такі вимоги часто вже не формалізовані (тобто. визначаються конкретними умовами) і залежить від ризику відсоткової ставки (наприклад, кредитному інституту може бути рекомендовано збільшити ліквідність якщо обсяги короткострокових депозитів значно перевищує обсяг короткострокових активов.

Що стосується Росії, крім високі вимоги Банку Россі до резервах, альтернативним підходом до управління ризиком ліквідності при іпотечному кредитуванні є створення спеціалізованого іпотечного агентства, котрий відає питаннями забезпечення ліквідності (зокрема, Федерального Агентства іпотечному житловому кредитування), що може набувати права за кредитами (іпотеки) чи надавати банкам позики, які забезпечені їх іпотечними кредитами. Таке агентство може фінансувати купівлю тих чи кредитування у тому числі шляхом випуску облигаций. 23].

2.3. Іпотечний рынок.

Іпотечний ринок — це ринок іпотечних кредитів, наданих банками та інші установам домашнім господарствам з придбання житла під заставу цього (чи іншого) житла, та фінансових активів, розміщуваних ринку з метою придбання ресурсів у іпотечне кредитування. Таким чином, з визначення видно, що іпотечний ринок формується іпотечним сегментом ринку і сегменті ринку банківських послуг CSFB по надання і за обслуговуванням іпотечних кредитів. У цьому полягає його певна сутність. Проте, попри це, керуюся теоретичними визначеннями ринку як системи угод щодо купівліпродажу товарів та послуг, можна казати про ринку іпотечного кредитування як про систему відносин щодо купівлі (через механізми ринку) і продажу (шляхом видачі кредитів) коштів над ринком. Поняття «іпотечний ринок» (mortgage market) нещодавно з’явилося західної економічної літературі. І спочатку використовувалося в професійних виданнях з ринку прикладного характеру, поступово вторгаючись в науковий оборот.

Ринок іпотечного кредитування підрозділяється на первинний і вторинний. На первинному ринку видаються і може бути продані іпотечні кредити. На вторинному ринку панує продаж прав отримання відсоткового доходу по кредитах через випуск спеціальних цінних паперів, придбання яких надає цього права. Такі цінних паперів мають різні якісні характеристики, такі як наявність кредитного ризику, ступінь забезпеченості іпотечним пулом тощо. Бурхливий розвиток ринку i сучасні можливості фінансового інжинірингу постійно викликають до життя нові види таких цінних паперів. Наприклад, нині США, мають найбільш розвинений іпотечний ринок, на вторинному ринку обертається понад 50 відсотків різновидів іпотечних цінних паперів. Основними операторами на вторинному ринку є спеціальні організації, основне завдання яких — скуповування вже виданих кредитів, пакетування в пули за стандартними якісним характеристикам й випуск з урахуванням сформованих пулів іпотечних бумаг.

Товаром (послугою) над ринком є кредит, наданий для фінансування придбання житловий нерухомості, забезпеченням повернення якої поряд із майбутнім доходом позичальника виступає заставу купованого (іноді іншого) житла. Основними характеристиками цього товару, як і іншого кредиту, є: термін кредитування, відсоткову ставку (її величина і тип), план погашення кредиту, вимогами з першому внеску. Ємність іпотечного ринку визначається платоспроможним попитом на іпотечне кредити із боку домашніх хозяйств.

Пропозиція на іпотечному ринку створюють банки (універсальні, кооперативні і іпотечні), ощадно-позичкові організації, кредитні союзи, страхові компанії. Частка тій чи іншій фінансової організації на ринку іпотечного кредитування під що свідчить залежить від історичного досвіду побудови національної системи іпотечного кредитування, що включає механізм фінансування житлових іпотек, і поточних ринкових тенденцій. Так, у Данії вже 150 років усе іпотечне кредитування у країні здійснюється спеціальними іпотечними банками. У Німеччині поруч із іпотечними банками активно видають стройсберкассы (Bausoarkassen). У, як і раніше що спочатку кредити видають комерційних банків, судо-сберегательные асоціації, кредитні спілки, фактичними власниками великий частки національного іпотечного портфеля є створені за рішенню Конгресу США спеціальні урядові агентства.

Здійснення довгострокового кредитування можливим завдяки організованою системі іпотечного кредитування. Система іпотечного кредитування — це модель організації взаємодії між ринком іпотечного кредитування, ринком нерухомості і нашим фінансовим ринком. При формуванні національної системи іпотечного кредитування уряду й іпотечним кредиторам з тривалого терміну вкладення засобів у іпотечні активи доводиться вирішувати, як рефінансувати фонди, використані на іпотечне кредитування з видачі нових кредитів. Усі методи фінансування іпотечних операцій поділяються на універсальні (властиві й інших видах фінансово-кредитних операцій) і спеціальні методи, характерних лише (чи переважно) для іпотечного рынка.

Система іпотек можна розрідити на відкриту, де джерелом коштів є кошти, запозичені з ринку на поточних ринкових умов, і замкнуту, засновану на злагоді учасників системи отримувати відсотковий дохід по заощадженням на цільових рахунках нижче ринкового за умови отримання можливості скористатися пільгової ссудой. Залучення ресурсів над ринком капіталу зазвичай здійснюється з допомогою інституту вторинного ринку. Його є придбання видавали банками іпотечних кредитів або рефінансування цих кредитів у спосіб. Основою замкнутої системи залучення ресурсів є створення замкнутого циклу, у якому кошти громадян, що нагромаджуватимуться на депозитних рахунках спеціалізованих ощадних установах з метою придбання житла у майбутньому, скеровуються в фінансування видачі іпотечних кредитів позичальникам, готовим придбати житло у сьогодні. Замкнуте цикл є систему самофінансування: кошти вкладників можуть бути лише з видачу іпотечних кредитів. Ця схема житлові контрактних заощаджень широко використовують у системах житлового фінансування Німеччини й Австрії багато років, де отримав назву «стройсбережений». Пропозиція іпотечних кредитів, фінансованих з допомогою ресурсів відкритого ринку, чуйно реагує на кон’юнктуру на фінансові ринки. Погіршення умов запозичень негайно б'є по збільшенні відсоткові ставки по іпотечним кредитах. Замкнена (закрита) система значно меншою мірою залежить від кон’юнктури на рынках.

Іпотечне кредитування надає значний вплив ринку нерухомості. Розвиток іпотечного кредитування, зростання пропонування іпотечних кредитів, зниження відсоткові ставки значно розширюють попит на нерухомість. Це своє чергу можуть призвести до підвищення вартості нерухомості (за умови недостатнього пропозиції над ринком тимчасової лагазапаздывания. Підвищення вартості нерухомості веде до зменшення попиту житло, проте, розширене пропозицію іпотечних позичок згладжує цю тенденцию.

З іншого боку, погіршення умов запозичення, скорочення пропозиції іпотечних позичок знижує купівельну спроможність населення і попит на ринку нерухомості, що веде до зниження цін на житлі і скорочення попиту на іпотечні кредити. Слід сказати, що описуване взаємодія безпосередньо залежить від співвідношення розмірів обох та частки угод на ринку нерухомості, фінансованих з участю іпотечного кредита.

Через війну ринок іпотечного кредитування у свого розвитку починає надавати дедалі більшого впливу на кон’юнктуру над ринком нерухомості, під час досягнення певних розмірів надає ключове вплив ринку нерухомості (що ми бачимо США, де 70−80% придбаної нерухомості здійснюються з допомогою іпотечного кредита).

Із цього можна дійти невтішного висновку: що більш розвинена у національної економіці система іпотечного кредитування, ніж велика частка операцій із нерухомістю з участю іпотечного кредиту, то більше вписувалося ринок нерухомості залежить від кон’юнктури на фінансові ринки, поточної вартості активов.

2.4. Світовий досвід іпотечного кредитования.

Порівняння різних підходів до організації системи іпотечних кредитів показує, що основна розбіжність у розвинених країнах у організації іпотечного ринку полягає у формуванні різних механізмів залучення ресурсів для видачі іпотечних позичок. Різними фахівцями висловлюються різноманітні думки щодо формування системи житлового іпотечного кредитування у Росії. Проте кажуть про необхідність при побудові національної системи іпотечного житлового кредитування використовувати так звану німецьку модель, засновану на цільових заощадженнях (слід зазначити, щонайменше розвинену США — судо-сберегательные асоціації). Джерелами кредитних коштів виступають на основному рахунки до запитання і термінові вклади як фізичних, і юридичних. Кошти громадян, що нагромаджуватимуться на депозитних рахунках спеціалізованих ощадних установах з метою придбання житла у майбутньому, скеровуються в фінансування видачі іпотечних кредитів позичальникам, готовим придбати житло у сьогодні. Інші фахівці вважають про нагальність створення повноцінного вторинного ринку заставних, коли залучення ресурсів складає рику капіталу, який зазвичай здійснюється з допомогою інституту вторинного ринку. Його метою буде є придбання видавали банками іпотечних кредитів, або рефінансування цих кредитів будь-яким іншим способом.

Отже, проблема полягає у цьому, яка з цих систем — житлові контрактні заощадження чи інститути вторинного ринку — більше підходять у розвиток у Росії з урахуванням специфічні умови, сформованих нині з нашого стране. 24].

2.4.1. Американська модель іпотечного кредитования.

Американська система забезпечення іпотеки дешевими ресурсами спирається на вторинний іпотечний ринок. У його з урахуванням трьох іпотечних агентств, основне завдання яких викуп у банків іпотечних кредитів і випуск з їхньої основі власного цінних бумаг.

Система ця початку формуватися в 1938 року, коли було створено перше агентство Fannie Mae (Federal National Mortgage Association). Це була державної структури, призначена для викупу на бюджетні гроші іпотечних кредитів, наданих підтримки малозабезпечених верств населення і гарантованих федеральним урядом. Масштаби діяльності агентства довгий час були дуже скромними. До 1968 року обсяг портфеля іпотечних кредитів Fannie Mae досяг всього 7 млрд доларів, що становило трохи більше 2,5% всього іпотечного рынка.

У році Fannie Mae була розділена на дві структури — Ginnie Mae (Government National Mortgage Association), зберегло державний статус, і Fannie Mae, яке, як і створена 1970 року Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage Corporation), набуло статусу підконтрольного державі акціонерного товариства за правом викуповувати ті самі кредити для незаможного населення. З 1974;го розмах Fannie Mae і Freddie Mac розширили — їм дозволено купувати кредити, величина яких приблизно за 40% перевищує середню вартість жилья.

Напівдержавний статус двох агентств зводиться регулювання їх діяльності урядом (5 з 18 членів ради ніхто директорів кожного призначаються Білим домом) і до гарантованої можливості запозичити у разі потреби до 2,25 млрд. доларів з державної скарбниці. З іншого боку, дохід по цінних паперів агентств, як і і прибуток по цінних паперів американського казначейства, звільнено з низки налогов.

Американська схема мінімізації відсоткові ставки по іпотечним кредитах діє так. Банк видає іпотечний кредит позичальнику, тобто перераховує йому (а точніше, від імені продавцю квартири) свої гроші в обмін зобов’язання протягом визначеного терміну щомісяця переводити до банку фіксовану суму. Це зобов’язання позичальника забезпечене запорукою купованого жилья.

Банк продає кредит одного з агентств, передаючи заодно й зобов’язання з забезпечення. Агентства негайно відшкодовують банку виплачені кошти й замість просять переводити одержувані щомісячні виплати з відрахуванням маржі банку агентство.

Значимість щомісячних виплат, тобто ставку, через яку агентство зобов’язується купувати іпотечні кредити, встановлює саме агентство. Ставки ці публікуються щодня і дійсні протягом 60 днів. Отже, починаючи переговори з клієнтом, банк називає йому як ставки по кредиту ставку агенції та свою маржу. Протягом 60 днів банк завершує перевірку імені клієнта й житла, видає кредит, одержує вигоду від агентства відшкодування і надалі діє і як посередник, передаючи гроші від позичальника агентству та трішки залишаючи себе.

Отже, США ставки по іпотечним кредитах виявляються не пов’язаними і з ставками на інших банківських кредитів, і з вартістю депозитів. Єдине, що й визначає, це ставка, через яку іпотечні кредити купуються агентствами.

Постає питання, що ж визначається ставка агентств. Не варто 60-х років джерелом коштів був бюджет, і отже ставки по іпотечним кредитах визначалися государством.

З 1970 року, коли Ginnie Mae випустила ринку перші забезпечені іпотечними кредитами цінних паперів, ситуація змінилася. У з’явився третинний іпотечний ринок, що визначає тепер вартість іпотечних кредитов.

Усі агентства, купивши певна кількість іпотечних кредитів у комерційних банків, збирають в пули і аналітиків створюють з урахуванням кожного нову цінний папір. Найпоширеніші цінних паперів, забезпечені іпотекою (mortgage backed securities, MBS). Джерелом виплат по MBS є платежі позичальників по іпотечним кредитах. Проте MBS це цінний папір агентства, і за нею гарантовані цієї структурою, а чи не запорукою нерухомості. Агентства реалізують MBS на фондовому ринку потім виступають як посередники, передаючи інвестору, котрий купив цінний папір, виплати агентству від банку з відрахуванням своєї маржі (остання вкрай низька і вбирається у 250 базисних пунктов).

Отже, ставка, через яку агентства купують іпотечні кредити, залежить від тієї ставки дохідності по цінних паперів агентства, на яку згодні інвестори. Причому ставки за цими цінних паперів нижче, ніж ставки по борговим зобов’язанням організацій, мають вищий статус надійності ААА, і лише з 100−150 базисних пунктів вище ставок по державним цінним бумагам.

Часто стверджують, що таке низькі ставки пояснюються тим, що забезпеченням цих паперів є житло. Проте ліквідність житловий нерухомості дуже низька. Якщо банку навіть вдається виселити неплатоспроможного позичальника (цього навіть у США може піти до два роки), у нього ніколи немає впевненості, що ціни на всі ринку житла не впадуть І що вдасться реалізувати заставу те щоб компенсувати свої витрати. Ціни ж на нерухомість завжди знижуються під час економічних спадів, тобто саме тоді, коли багато позичальники втрачають роботи й виявляються нездатними повернути кредит.

Причина, через яку інвестори погоджуються на низьку доходність за MBS, у тому, що забезпеченням із них не є зобов’язання позичальників, підкріплені запорукою труднореализуемого житла, а зобов’язання агентств, що їх стоїть держава. Інвестори впевнені, що хоч би яким масовим був би дефолт позичальників по іпотечними кредитах, свої зобов’язання перед інвесторами агентства з допомогою бюджету виконають. Це дає можливість розглядати цінних паперів іпотечних агентств як безрисковые і дозволяє вкладатися них найконсервативнішим інвесторам, таких як пенсійні фонди, отже, забезпечує перетік в іпотечні кредити найдешевших над ринком ресурсов.

Отже, низькі ставки по іпотечним кредитами американської моделі іпотеки опосередковано забезпечує бюджет, тобто платники податків. У це добре знають і саме тому роблять б усе, щоб дешевими кредитами обділені люди, купуючи елітне житло. Ось тому й існує обмеження на максимальний розмір кредиту, що може бути викуплений агентствами. Приблизно 20% обсягу іпотечних кредитів США це кредити, перевищують ліміт (на 1999 рік він встановлений у розмірі 240 тисяч доларів). Ці кредити недоступні для агентств, і із них значно выше.

Порівняйте, за кількістю інститутів вторинного ринку ми відстаємо. У нас теж три: Федеральне агентство іпотечного кредитування, Федеральна іпотечна асоціація і Московське іпотечне агентство. Усі збираються купувати в банків іпотечні кредити, випускати їхній базі власні цінні папери реалізовувати їх у міжнародних фондових рынках.

Вочевидь, якщо ці папери не отримають держгарантію (або гарантії суб'єктів федерації), тобто будуть безплатно забезпечені лише закладеної нерухомістю, інвестори вважатимуть їх высокорисковыми інструментами, які вимагають високої дохідності. У разі наявності держгарантій ставки по цих паперів будуть близькі до ставками за єврооблігаціями російських емітентів. Дохідність, яку нині вимагають інвестори за останніми, перевищує 30% годовых.

Агентства, викуповуючи у банків іпотечні кредити, повинні призначати ту ставку, яку зажадають інвестори, плюс свою маржу. Проблема не в тому, що іпотечні кредити виявляються дуже дорогими, а й у тому, що агентство неспроможна знати, яку дохідність вимагатимуть інвестори кілька місяців, потребных для викупу в банків та формування пулу іпотечних кредитов.

Тож навіть як і знайдеться будь-якої джерело коштів у розкрутку вторинного іпотечного ринку, створити його швидше за все однаково вдасться. Якщо агентство викупить ці кошти пул кредитів, припускаючи розмістити його, скажімо, під 30% річних, а інвестори через зниження з якоїсь причини кредитного рейтингу гаранта погодяться набувати папери від цього пулу щонайменше ніж під 40%, агентство муситиме оголосити дефолт. З огляду на тенденцію останніх місяців, такий сценарій більш як возможен.

Отже, залучити дешеві ресурси, і створити широкомасштабне іпотечне кредитування у Росії з допомогою вторинного ринку цінних паперів поки нереально. [25].

Недержавні пенсійні фонди за 9 місяців 1999 року залучили, за даними інспекції НПФ, 1160 млн. рублів (близько 45 млн. доларів). Навіть коли уявити собі, що вони піде у цінних паперів іпотечних агентств близько 20% свої кошти (тобто стільки, скільки зараз займають у тому інвестиційних портфелях усі державні цінних паперів), то, на коло грошей набереться приблизно чотири сотні іпотечних кредитов.

Ситуація з ресурсами, що може забезпечити довгострокове страхування життя, також дуже райдужна. Відповідно до офіційній статистиці, загальний збір страхової премії за довгостроковим страхуванням становить близько 200 млн. доларів. Проте до 85% цих угод реальності є не договори страхування, а сурогати, призначені з виплати готівкових без оподаткування. Отже, реальний ресурс, який можна розраховувати, становить близько тридцяти млн. доларів, з що у іпотеку то, можливо інвестовано (з тієї ж 20%) порядку 6 млн. долларов. 26].

Оскільки ряду організаторів іпотеки зрозуміли, що нереально створити широкомасштабне іпотечне кредитування у Росії з допомогою вторинного ринку цінних паперів, почалося спрямування бік так званої німецької іпотеки, яку коректніше було б іменувати контрактної ощадної системой.

2.4.2. Німецька модель іпотечного кредитования.

Суть німецької системи забезпечення дешевих довгострокових ресурсів для іпотечного кредитування полягає у створенні замкнутого іпотечного ринку. Він формується навколо спеціалізованих сберегательноіпотечних кредитних установ — строительно-сберегательных кас (bausparkasse).

Каси мають можливість видавати кредити за ставками нижчими за ринкові, оскільки самі приваблюють кошти за ставками нижчими за ринкові. Річ у тім, що вкладниками і позичальниками строительно-сберегательных кас є лише й самі люди — члени каси. Низька дохідність депозиту — свого роду плата за право отримати іпотечний кредит за нижчу ставке.

Назва «німецькою системою «дуже умовно. Аналогічні сберегательноіпотечні установи є у багатьох країн світу. У Франції ці структури називаються Caisse d`epargne logement, у Великій Британії - будівельні суспільства (building societies), США — ссудно-сберегательные асоціації (savings and loan associations) і банки взаємних заощаджень (mutual savings banks).

Взаємодія з касою ділиться на два періоду — період первинного накопичення і період кредитування. Спочатку вкладник — член каси укладає контракт (звідси назва контрактна ощадну система), за яким перебирає зобов’язання вносити протягом визначеного часу гроші на депозит й берегти їх, одержуючи прибуток по обумовленої низькою ставці. Суму щомісячних виплат і термін накопичення він вибирає відповідно до своїм можливостям й потребам. Каса своєю чергою перебирає зобов’язання надати їй після закінчення періоду накопичення іпотечний кредит за найнижчою ставкою. У Німеччині bausparkasse багато років стабільно приваблюють кошти під 3% річних і видають іпотечні кредити за ставкою 5% при коливанні ринкових ставок таких кредити, видані звичайними банками, від 7 до 12% годовых.

Період кредитування починається, коли член каси накопичує приблизно половину від суми, що потрібна для придбання житла. Потім він отримує накопичене й стільки ж як кредит. На всі ці кошти член каси купує квартиру, оформляє їх у заставу та починає виплачувати кредит. Через невисокою ставки відсотка від суми щомісячних виплат за кредитами виявляються приблизно так само, якими були його щомісячні накопичувальні взносы.

Умови контракту засновані на розрахунку, покликаному забезпечити відповідність пасивів і активів каси за сумою й терміни. Тож у контракт вводиться поняття мінімального терміну накопичень (у різних bausparkasse він становить півтора до два роки) і умова, що накопичення повинні досягти розміру, відповідного так званому оціночному числу. Останнє залежить від рівномірності внесення накоплений.

Основним гідністю системи є його повна прозорість. Відповідно до німецькому закону про строительно-сберегательных касах, ці організації що неспроможні здійснювати ніяких активних операцій, крім видачі іпотечних кредитів своїх членів. Отже, на відміну вкладника комерційного банку, котра має зеленого поняття, як, які потреби і, як ризиковано використовуються його, вкладник bausparkasse точно знає, хто й яких умов користується його грошима. Якщо у разі дефолту якийсь член каси вирішує скористатися лазівками в законодавстві і тому не виселяється з закладеного житла, мусить мати справа лише з судом, але й інших членів каси, цілком резонно вважають, що вони намагаються вкрасти їх деньги.

Великим перевагою цією системою за умов є відсутність необхідності вимагати від майбутнього позичальника підтвердження платоспроможності. У насправді, Якщо людина, у документах який одержує 200 USD, справно протягом півтора року вносив щомісяця по 500 доларів, можна припустити, що він і подальшому робити это.

Отже, «німецька «система забезпечення іпотеки дешевими ресурсами може бути легко впроваджена Росії. До речі, є має досвід її використання у колишніх соцкраїнах, як-от Словаччина, Чехія та Угорщина. У самій Словаччині, наприклад, система іпотечних кас не за п’ять років охопила 20% населения.

Проте це зовсім значить, що контрактна ощадну модель іпотеки идеальна.

По-перше, за умов значного підйому ринкових відсоткові ставки зростає ризик вилучення членами накопичувальних кас своїх низькодохідних депозитів, щоб вкласти в високоприбуткові ринкові активи, навіть втративши нагоду отримати дешевий іпотечний кредит. Стрибок середніх ринкових ставок за депозитами у США з 8% річних 1978;го до 20% 1980;го викликав масовий відтік коштів з savings & loan associations і послугував причиною банкрутства багатьох із них.

Друга ж група ризиків залежить від зниження реальних заробітків членів каси і, їх спроможність гасити виданий кредит. Для контрактної ощадної системи цю проблему стоїть навіть у більшою мірою, ніж для американської. Адже сберегательно-ипотечное установа перебирає зобов’язання видати іпотечний кредит на початку фази накопичення, тобто за півтора-два роки на початок реального кредитування. Що робити, якщо це час платоспроможність майбутнього позичальника значно погіршиться, цілком неясно.

Третя проблема виключно російська. Річ у тім, що зараз законодавство коштів особливої форми кредитних організацій, які працюють у контрактної ощадної схемою. Створити організацію в вигляді підрозділи комерційного банку не можна, оскільки не можна гарантувати, що державні кошти вкладників ні використані інші нужды. 27].

Як позначила начальник відділу Департаменту банківського регулювання і нагляду ФЦБ РФ Ірина Антонова, заявила, що у Законі «Про банки і банківську діяльність» немає поняття будівельних ощадкас, тому «дуже складно визначити, чи буде будівельні ощадкаси здійснювати своєї діяльності як банки, або як небанківські кредитні організації». У цьому вона відзначила, що залучати вклади громадян можуть використовуватися лише банки, чий статутний капітал ні менше 5 млн. євро, а казати про створенні спеціалізованих іпотечних банків передчасно. «З огляду на, що індустрія іпотечного житлового кредитування перебуває в стадії розвитку, а правові внески на її розвитку вимагають доопрацювання, зарано казати про створенні спеціалізованих банків. До цього питання слід повернутися, коли буде прийнято пакет законопроектів по іпотечному житловому кредитування», — заявила И. Антонова, додавши, що Банк Росії щодо будівельних ощадних кас остаточну позицію ще виробив. У своє чергу, одне із розробників законопроекту про стройсберкассах — директор Фонду «Інститут економіки міста» Наталя Пастухова заявила, що «незалежно від наше ставлення до стройсберкассам у Росії вже є аналоги німецьких кас. Щоправда, вони абсолютно відповідають критеріям, по яким працюють німці. Їх досвід грунтується на дуже точному і жорсткому законодавчому правовому регулюванні, оскільки всі чудово розуміють політичних наслідків несумлінного залучення величезних грошових заощаджень населения». 28].

Прибічники контрактно-сберегательной системи намагаються обійти це обмеження, створюючи сберегательно-ипотечные установи не як кредитні організації, бо як будівельні. Період накопичення тут замінюється періодом внесення вкладів у пайова участь у будівництві, а період кредитування — періодом купівлі розстрочку чи оренди договір із правом викупу. Поширення такі схеми не отримали, оскільки, по-перше, змушують позичальника купувати те, що дають, причому за ту ціну, яка встановлено (спокуса завищити ціну у продавця дуже високий). По-друге, якщо з якоїсь причини (наприклад, з за недостатнього припливу клієнтів — і, отже, недостачі коштів для будівництва) будинок нічого очікувати закінчено, пайовий учасник ризикує втратити всі. Точніше, вона виявляється пайовою власником недобуду, ліквідність якого нулевая.

Але головне перешкода запровадження ощадної системи іпотеки сьогодні, за умов надзвичайно гострого банківської кризи й масового порушення банками своїх зобов’язань перед вкладниками, полягає у неможливості переконати нормального росіянина щомісяця кілька років вкладати кошти на якусь кредитну організацію чекаючи іпотечного кредиту. Навіть якщо його переходити до «німецької «схемою поступово, значно скоротивши тимчасово її розкрутки період первинного накопичення, вони можуть заробити, лише коли кредитна організація або західним банком, або структурою, гарантованої державою чи суб'єктом федерації. Німецькі bausparkasse з 1992 року активно хочуть працювати у Росії, але, на жаль, питання роботі зарубіжних банків з обмеженими фізичними особами в нас у країні і решен.

Створити сберегательно-ипотечное установа як експериментальний державний спеціалізований банк практично ніщо корисно, але не всі інстанції, відповідальні створення іпотеки, занадто захоплені «американської «моделлю, щоб що-небудь. Скільки пройде часу, як безперспективність цих спроб буде, неясно, але цього не станеться, доступним всім іпотеки нашій країні не будет. 29].

З. ІПОТЕКА І ПЕРСПЕКТИВИ ЇЇ РОЗВИТКУ У РОССИИ.

3.1. Порядок надання іпотечного кредита.

комерційними банками.

Іпотечний банк — кредитна організація, що спеціалізується на видачі довгострокових іпотечних кредитів під заставу нерухомості (землі, різних будівель та нерухомості). Ресурси іпотечного банку складаються власними накопичень і коштів, отримані від реалізації іпотечних облігацій — довгострокових цінних паперів, випущених під забезпечення нерухомим майном і приносять фіксований процент.

Залежно від об'єкта кредитування, кредитної політики і організаційної структури кожен комерційний бакан визначає технологію іпотечного кредитування. При багатоваріантності різних елементів організації процесу кредитування можна буде усвідомити переважають у всіх банках наявність наступних п’яти основних етапів технології видачі погашення іпотечного кредита:

— розгляд заявки на кредит і співбесіду з ймовірним заемщиком;

— андеррайтинг;

— ухвалення рішення про видачу іпотечної ссуды;

— оформлення кредитного договору ЄС і договору залоге;

— супровід кредиту та контролю над виконанням кредитного договора.

У першому етапі банк роз’яснює позичальнику умови видачі іпотечного кредиту та пропонує заповнити йому заяву, яка можна розглядати, як анкету, що містить відомості, що привабливі для банки з погляду мінімізації ризиків, що з кредитуванням. Уже першому етапі процесу кредитування важливо, наскільки можна, повніше оцінити ризики. Якщо під час співбесіди кредитний працівник не отримає задовільні відповіді ключових питань, пов’язані із видачею кредиту, то прохання його видачі відхиляється, у своїй необхідно аргументовано пояснити причини, якими кредит може бути надано. Якщо ж кредитний працівник прийняв позитивного рішення, він інформує можливого позичальника у тому, які документи і є дані необхідні банку задля її подальшого розгляду кредитної заявки.

Другий етап у тому, щоб оцінити потенційну можливість позичальника ввергнути кредит і оцінити рівень забезпечення. Аналізуючи цей етап учувствуют фахівці банку або фірми за оцінкою застави, юридична служба і Служба безпеки банку. Якщо ролі застави пропонується існуюча квартира позичальника, то вивчаються: склад приміщень, планування, загальна житлові площа; тривалість експлуатації; стан конструкцій, стін, статей і стель; стан інженерний комунікацій — опалення, водопостачання, електропостачання, каналізація та інших.; необхідність ремонту або модернізації зараз або у майбутньому. У результаті вивчення цих факторів визначається вартість гаданого застави. Як застави можуть бути запропоновані інші види нерухомості, наприклад земельну ділянку чи літній будинок, і навіть рухоме майно, наприклад автомашина, ювелірні вироби чи колекцій творів мистецтва. Фахівці оцінюють кожен предмет. Якщо ролі застави пропонується що будується квартира, то вивчається проектно-кошторисна документація, терміни будівництва, репутація фірми — забудовника і підрядній організації. Слід зазначити, що на даний час у Росії розвивався іпотечний житловий кредит, коли кошти надаються для придбання квартири, під заставу наявного жилья.

Результатів аналізу йдуть на здобуття права накинути у подальшому суму позички, можливий початковий внесок власні кошти і попередні терміни погашення кредиту. У цих цілях розглядаються такі доходи: вести, премії, дохід у формі комісійної винагороди, дохід у ідеї дивідендів та відсотків, пенсійні виплати, дохід у ідеї орендної плати й на ін., і навіть фінансові зобов’язання: оплата житла, комунальні платежі, податки, страхові виплати, раніше прийняті боргові зобов’язання, медичне страхування і др.

Результати андеррайтинга оформляються як довідки або ув’язнення і передаються в руки кредитного комитета.

На етапі кредитний комітет розглядає матеріали отримані у процесі андеррайтинга, і вивчає відповідних документів, після чого приймають рішення про видачу позички чи про відмову у її поданні. При позитивному рішенні кредитного комітету відповідний працівник становить клієнтові приблизну кошторис витрат, що з оформлення іпотечного кредиту. У кошторисі може бути передбачені такі статті: комісійні рієлтерам; витрати на оцінці застави; оплата отримання документів заставу з органів реєстрації нерухомості; нотаріальний збір за реєстрацію договору продажу-купівлі; нотаріальний збір за реєстрацію договору застави; страхування предмета залога.

На четвертому етапі банк укладає з позичальником кредитний договір. При укладанні договору боку керуються основними положеннями, передбаченими Цивільним кодексом Російської Федерації, з урахуванням особливостей кредитної політики банка.

По кредитному договору банк кредитор зобов’язується надати грошові кошти, тобто. кредит, у розмірах та за умов, передбачених у договорі, позичальник ж зобов’язується повернути вчасно отриману гроші і сплатити відсотки неї. У кожному кредитний договір крім таких розділів, як даних про сторони, які уклали договір, є розділи, які регламентують правничий та обов’язки сторон:

— сума кредиту та розмір банківського процента;

— лад і терміни видачі кредита;

— лад і терміни погашення процента;

— письмо речей та ціна забезпечення, що передбачаються в окремому договорі залога;

— розмір санкцій, сплачуваних стороною, порушив умови договора.

Поруч із укладанням кредитного договору полягає договір застави й оформляється заставна, і навіть полягає договір страхування в користь банку. Без цих документів може бути розпочато видача іпотечного кредита.

На етапі здійснюється супровід кредиту, яке включает:

— видачу кредиту на порядку, передбаченому у кредитному договоре.

— контролю над використанням кредиту на період будівництва або реконструкцію об'єктів кредитования;

— нагляд збереженням і станом застави, прийнятого у забезпечення кредита;

— контролю над регулярними, відповідно до раніше узгодженими при укладанні договору, термінами повернення кредиту та нарахованих процентов.

При порушення строків погашення кредиту та сплати відсотків банки в окремих випадках надають відстрочки до виконання позичальником своїх зобов’язань з нарахуванням у період користування відстроченою позички більш високого відсотка. При порушенні повторних термінів погашення кредиту позичка перераховується з цього приводу прострочених позичок, вулицю й розпочинаються операції з реалізації залога. 30].

3.2. Становлення та розвитку ринку іпотечного житлового кредитования.

у складі Федерации.

Сьогодні у Росії, як згадувалося вище, налічується близько 1300 комерційних банків, них тільки близько двох десятків умовно можна назвати іпотечними. Першими почали своєї діяльності Санкт-Петербурзький іпотечного банку, Московський комерційний банк іпотечного кредиту, «Опціон», Акціонерний спеціалізований комерційний банк, Кубанський земельний іпотечного банку, Соколбанк (р. Череповец) і др.

Санкт-Петербурзький іпотечного банку (СПИБ), створений червні 1992 р., обмежувався видачею кредитів під заставу квартир і кредитуванням будівельних організацій. Банк використовував 2 схеми: «Фінансовий менеджер» і «Облігаційні позики». У першій схемою банк виступав гарантом фінансових угод з придбання нерухомості, суть другий в тому, що банк випускав облігації під конкретні об'єкти нерухомості (терміном на 2 года).

У 1992 р. з участю СПИБ були засновані Сибірський іпотечного банку (Новосибірськ) і Комі іпотечного банку (Сиктивкар). Корпорація «Житлова ініціатива» разом з Ощадбанком і Госстрахом Росії розробила першу програму іпотечного кредитування житлового будівництва. Програма передбачала створення біля Росії мережі іпотечних банків. Вона розрахована залучення заощаджень громадян, і інвестиції комерційних структур під заставу нерухомості і передбачала такі 5 схем іпотечного кредитування житлового строительства.

1. Схема «Форвардкредитинвест» розрахована комерційні забудовників (юридичних), що їх житло з його продажу заможним покупцям, включаючи комерційні структури. Предметом застави є будівельний об'єкт. Оформлення застави і видача кредиту під заставні здійснюється поетапно, принаймні будівництва объекта.

2. Схема «Ретрокредитинвест» орієнтована на поліпшення житлових умов громадян. Кредит видається під заставу квартири і лише тоді, якщо її ринкова вартість вище, ніж видатки будівництво новой.

3. Схема «Комбиинвест» рекомендується при зворотному співвідношенні, коли вартість будівництва нового житла вище, ніж ринкова вартість имеющегося.

4. Схема «Фьючерсинвест» варта громадян, котрі хочуть закладати свою нерухомість. Квартира продається з аукціону з відстрочкою виселення тимчасово будівництва нового житла. Виручені гроші колишній власник квартири може використовувати подвійно: або сам піде у будівництво нерухомості, приймаючи він фінансовий ризик та оплачуючи рахунки генеральним інвестором — забудовника, або перекласти на останнього все фінансових ризиків невизначеності остаточної ціни будівництва, доручивши йому продаж старого житла і будівництво нового.

5. Схема «Рентний заставу» пропонує оформлення заставної на те що самотнім пенсіонерам житло у обмін довічну ренту, индексируемую з урахуванням інфляції. Рента встановлюється у вигляді 5- 20-кратного мінімального гарантованого рівня зарплатні на відповідності зі вартістю недвижимости.

6. Деякі банки пропонують відкривати сімейні житлові накопичувальні рахунки. Метою такого рахунки є накопичення грошей на банківському рахунку щоб одержати іпотечного кредиту для закупівлі чи спорудження будинку, квартири, дачі, лазні, теплиці, гаражу чи інших об'єктів нерухомості соціально-побутового призначення. Власники такого рахунки, накопившие 30% вартості об'єкта, набувають декларація про отримання позички на купівлю чи будівництва нерухомості. Кредит давався в рублях терміном на 3−5 років за умови, що платежі для неї (разом із відсотками) становитимуть трохи більше 1/3 сукупного місячного доходу сім'ї, підтвердженого необхідними документами.

До аналогічної оборудки кредитування застосовує Петербурзький Промстройбанк. Щоправда, умови видачі кредиту тут понад жесткие:

— початковий внесок позичальника має становити щонайменше 20% вартості квартиры;

— щоквартальні внески — щонайменше 20% (аби накопичити 80% від неї стоимости);

— через 1,5 року після відкриття рахунку банк видає позику решта 20% вартості недвижимости.

Стандартбанк (Москва) однією з перших у середині 1993 р. почав видавати довгострокові іпотечні кредити купівля житла працівникам великих підприємств (КамАЗ, тютюнова фабрика «Ява»). У операції брало участь 4 суб'єкта: банк, КамАЗ, будівельник — підрядчик і заказчик.

Завданнями банку були видача кредиту, обслуговування може й відстеження платежів і загальна координація дій учасників операції. Позичальник брав кредит під 10% річних і оплачував його. КамАЗ виступав інвестором, і гарантом і виплачував банку різницю до ринкової відсоткової ставки позичальника (фактично субсидував позичальника). Підрядчик, одержуючи повну вартість будівництва, зобов’язувався побудувати будинок або квартиру для позичальника протягом року. Позичальник зобов’язаний був внести частина вартості будівництва відразу, а залишок боргу погасити протягом 15 лет.

За такою схемою Стандартбанк видав кредити фабриці «Ява» на купівлю готових квартир.

З 1993 р. Соколбанк надавав кредити під заставу нерухомості терміном трохи більше 1 року під 60% вартості нерухомого майна. Схема кредитування була следующей:

1. Згідно з умовами цільового житлового вкладу початковий внесок клієнта становив суму у розмірі вартості 15 кв. метрів житла по 1400 тис. крб. за один кв. метр.

2. Подальші платежі здійснювалися щомісяця і розраховувалися з вартості житла на за останній місяць 2-го року (12 місяців — будівництво плюс 12 місяців — іпотечне кредитування). Отже, щомісячні внески фіксувалися як і квадратних метрах, і у грошовому вираженні з урахуванням коефіцієнта инфляции.

3. Під час укладання договору з клієнтом про цільовому житловому нагромаджувальному внесок у ньому фіксувалися щомісячні виплати за вигляді твердих сум (чого не робили інші інвестори) і гарантувалося надання іпотечного кредиту на решту суми (близько 40−50% вартості житла) після закінчення накопичувального року під 50% річних. Коли ж врахувати, що у серпні 1995 р. ставка рефінансування ЦБ становила 180%, то запропоновані банком відсотки кредит можна було льготными.

З травня 1994 р. Мосбизнесбанк почав видавати довгострокові іпотечні кредити купівля житла своїх співробітників на комерційній основі. У 1994 р. іще одна великий банк, Менатепу, видав порядку 2 млн. дол. США в вигляді кредитів для закупівлі житла своїх співробітників. Надання кредитів для придбання житла своїх співробітників була своєрідною заохоченням їх праці та одночасно давало банкам можливість відпрацювати практично процедури цього виду кредитування, цим максимально знижуючи ризики. При видачі іпотечних кредитів банками не досліджувалася кредитна історія позичальника, можливі ризики неповернення отриманого кредиту та таке інше, все це гальмувало розвиток широкомасштабного іпотечного житлового кредитування в России.

На наступний етап перед банкірами виникла складніша завдання — можливість перейти до практиці видачі подібних кредитів широкого кола позичальників. У протягом 1994;1997гг. найактивніше над ринком довгострокового житлового кредитування діяла банківська група «СБС-Агро». Тут розпочали здійсненню цього виду операцій на травні 1994 р., а до 1996 р. кількість виданих кредитів перевищила 1000. Загальна сума заборгованості банку по житловим кредитах початку 1998 р. становила 17 млн. дол., у своїй величина кредиту на середньому становила 40−50 тис. долл.

Наприкінці 1997 р. банківська група розпочала відпрацюванні кредитування по «класичної» іпотечної схемою. Цьому сприяв як накопичений банком досвід роботи з позичальниками, і прагнення поліпшити схему довгострокового кредитування, зняти обмеження, накладываемые при «орендної» формі забезпечення кредита.

Зазвичай, кредити надавалися в рублях з прив’язкою до курсу долара США. Кредити видавалися терміном до 10 років. Позичальник щоб одержати кредиту повинен мати кошти у не менше 30% від вартості купованого житла. Відсоткові ставки за такими кредитами коливалися від 20 до 25%.

Схема кредитування Столичним банком заощаджень отримав назву «Продаж житла на виплату». Партнерами банку були Універсальна фінансова компанія і кілька риэлтерских фірм («Житлова ініціатива», SAVVA, БАНСО та інших.). Банк надавав клієнту позику придбання житла. Платежі за кредит здійснювалися щомісяця (відсотки, й частина основний суми боргу). Ставлення розміру кредиту до вартості нерухомості становила 70% при кредитах до 2 років, 60% - при кредитах на 3−5 років і 50% - на 6−10 лет.

У цьому процедура одержання кредиту коштувала позичальнику досить дорого. Тільки укладання угоди обходилося то 14−17% вартості купованого житла, включаючи послуги банку у розмірі 4% вартості квартири і 1,5% - страхування нерухомості. Причому ці кошти у разі невиплати кредиту не поверталися. Попри такі жорсткі умови кредитування обсяг операцій ріс до призупинення дії ліцензії банка.

Поруч із «СБС-Агро» над ринком іпотечного кредитування активно діяла й Ощадбанк. Якщо скласти видані ним 1997 р. карбованцеві і валютні кредити фізичних осіб і навести їх валютного еквівалентом, то вийде сума більше однієї млрд. дол. У цьому вся обсягом близько 15% - довгострокові кредити, які видавалися з придбання чи будівництва нової нерухомості або реконструкцію існуючого житла. Кредити видавалися на термін до 10 років. Відсоткові ставки той час становили щодо карбованцевих кредитах — 28%, по валютним — 20,5%. 31].

Нині кількість банків, які дають іпотечні кредити, помітно збільшилася. Найвідомішим із них іпотечний банк «Дельта Кредит». У цілому нині, програма «Дельта Кредит «відрізняється найбільшої довірою і відсутністю багатьох обмежень і додаткових вимог, властивих інших програмах. Наприклад, немає вимоги наявності прописки м. Москві чи громадянства Російської Федерації. Не потрібні поручництва інших. Практично ні обмежень за вибору квартиры.

Іпотечні кредитні продукти, запропоновані за програмою «Дельта Кредит «у Росії, повинні відповідати наступним критериям:

— Термін кредиту до 10 лет;

— Сума кредиту від 17 тисяч до 200 тисяч доларів, але сума кредиту має перевищувати 70%-80% вартості одержуваної квартири; - Початковий внесок із засобів може бути щонайменше 20−30% від ціни квартиры;

— Щомісяця необхідно платити те суму. У неї входять відсотки за кредитами і частина основного боргу. Щомісячний платіж за кредитами ні перевищувати 40% від середнього щомісячного доходу позичальника після сплати налогов.

— Квартира то, можливо обрано на вторинному чи первинному ринку при умови, що приобретаемая квартира оформлена у власність на фізичне чи юридична особа. Квартира мусить бути лежить у будинку з залізобетонними чи змішаними перекриттями і вже найближчі 10 років не підлягаючий зносу чи капітального ремонту.

— Фіксована відсоткова ставка;

— Ринкова відсоткову ставку для позичальника (нині над ринком пропонуються ставки від 13 до 15%);

— За кожним кредиту необхідно страхування життя позичальника, страхування квартири від ризиків втрати, і право власності на квартиру. 32].

Термін розгляду заявки на іпотечний кредит за програмою Дельта Кредит становить зазвичай два тижні до на відміну від значно більше тривалого час розгляду в інших російських кредиторів, як і немає вимоги наявністю прописки м. Москві чи громадянства Російської Федерації. Не потрібні поручництва інших. Ще один відмінність програми Дельта Кредит те, що, видаючи кредиту враховують як офіційна вести за банківською довідкою з основним місцем роботи, а й інші законні схеми отримання прибутку: дохід по банківських депозитах, по страховим виплатах, по цінних паперів й інші, підтверджені види дохода. 33].

Конкурентом «Дельта Кредит» є Ощадний банк Російської Федерації. Умови надання кредита:

— Програма Ощадного Банку РФ на кредитування придбання житла розрахована лише з фізичних осіб. Кредит можуть одержати громадяни Російської Федерації, віком від 18 до70 років бажаючі придбати квартиру, мають стабільний постійний доход;

— У потенційного позичальника мали бути зацікавленими у наявності вільні грошові кошти на початкового грошового внеску (щонайменше 30% вартості одержуваної квартиры);

— Потрібна підтвердження джерел постачання та рівня доходів заемщика;

— Необхідно, щоб Витрати погашення кредиту та його обслуговування (виплату відсотків) не перевищували 30% сукупного доходу позичальника або його семьи;

— Купувати і оформляти під заставу можна будь-які квартири, як нові, так і продаються на вторинному рынке;

— Кредити видають у рублях й у іноземній валюті, як готівкою, і у безготівковому порядку шляхом зарахування суми кредиту з цього приводу позичальника за внеском «до запитання » ;

— Відсоткову ставку за кредитами у рублях — 18% річних, за кредитами у валюте-11% годовых;

— Максимальна сума кредиту залежить від платоспроможності позичальника чи сукупного доходу сім'ї (позичальника і його дружина (дружини)) і наданого забезпечення, однак може перевищувати 70% покупною вартості об'єкта недвижимости;

— Обов'язковою передумовою позичальника є вкладення їм власних коштів на суму щонайменше 30% вартості яку купує квартири на банківський рахунок (початковий грошовий взнос);

— Термін дії кредиту — до 15 лет.

— У разі, тоді як сім'ї, що хоче отримати кредит по програмі Ощадбанку РФ, є неповнолітній дитина, потрібно узгодження з органами опіки. Дозвіл на імміграцію має бути представлено до Банку до підписання договору купли-продажи.

Забезпечення повернення кредиту гарантується кількома составляющими:

— запорукою одержуваної нерухомості (приобретаемая квартира стає власністю позичальника, однак в заставі в банку досі повної виплати кредита);

— поручництвом фізичних осіб, мають постійний джерело доходу (що можуть бути як члени сім'ї Позичальника, і інші лица);

— поручництвом юридических (ого) лиц (а) — платоспроможних підприємств і закупівельних організацій — клієнтів того відділення Ощадбанку РФ, куди подаються документи отримання кредита.

При оформленні кредиту заставу майна обов’язковий. Крім цього, в ролі додаткового забезпечення за кредитами необхідно поручництво 4- x фізичних лиц.

Погашення кредиту здійснюється щомісяця рівними частками з одночасної сплатою відсотків користування кредитом. Це дозволяє позичальнику легко планувати свій бюджет. Позичальник та її поручителі несуть спільну, солідарну обов’язок й за погашення кредиту та належних над його користування відсотків за період дії кредита.

Програма Ощадбанку РФ на кредитування придбання житла передбачає дострокове погашення кредиту на термін дії кредитного договору. Відсотки нараховуватимуться на непогашену частина кредиту за фактичне час користування їм. Після повної виконання позичальником своїх зобов’язань за кредитами (погашення всього боргу і виплаті відсотків) оформляється припинення застави квартири і дії всіх обмежень розпорядження ею.

Якщо Позичальник та його сім'я стають неплатоспроможними і перестають щомісяця виплачувати обов’язок і пильнували ним, їм довелося б звільняти закладене жилье.

Передбачається два способу виселення: добровільне виселення, або за рішенням суду. Квартира, з якої виселяють сім'ю, продається на відкритих торгах. З отриманої від покупця суми покриваються зобов’язання Позичальника перед кредиторами (включаючи штрафи та пені за прострочення платежів з кредитному договору). З нього також покриваються всі негативні наслідки з продажу житла. Залишок коштів повертається позичальнику і можна використовувати для купівлі іншого жилья. 34].

Ще одна банк, що дає іпотечні кредити — Райффайзенбанк. Ще якийсь час тому програма Райффайзенбанку була гідна альтернатива програмі Ощадбанку: так само низький відсоток, самі 12%. Був навіть період, коли Райффайзенбанк видавав кредити під 10% річних, але цей період тривав лише два тижні, потім, Райффайзенбанк знову став видавати кредити під 12% годовых.

І коли з кінця січня 2003 року, Ощадбанк знизив відсоткову ставку, програма Ощадбанку стала вигіднішою, з погляду відсоткової ставки. Але характерною рисою Райффайзенбанку і те, що ні потрібні поручителі, немає і як і Ощадбанку обмеження з возрасту.

Умови кредитування у Райффайзенбанке следующие:

— 12 відсотків годовых;

— термін кредитування до 10 лет;

— максимальна величина кредиту залежить від зарплати заемщика;

— Щомісяця позичальник виплачує те ж сумму;

— Можливість погашення (після года);

— Кредитний договір можна зрозуміти про всяк термін у рік до 10 лет.

У найближчим часом ринку іпотечного кредитування має наміру вийти Газпромбанк. За словами начальник управління кредитами фізичних осіб Алли Горячовій, з іпотекою банк працює із 1998 року, але ще позики видаються лише працівникам галузі під 10−12%. На її думку, з осені отримати кредит зможуть всі бажаючі, але вже вищим ставками. Причому враховуватися будуть знов-таки лише офіційні доходи. З іншого боку, Альфа-банк теж розглядає собі перспективу виходу іпотечний ринок. На кінці минулого року її з’явилася інформація, що у російський ринок іпотечних послуг може вийти корпорація «Форд », яка давно займається житловим іпотечним кредитуванням тих країн, де працюють її представительства. 35].

Підбиваючи підсумки, хотілося б вирізнити, що у сьогодні ряд банків розглядає іпотечне кредитування як завдання свого її подальшого розвитку багато років вперед. У цілому нині відзначається подовження кредитного періоду. Більше активно публікується в ролі забезпечення використовується заставу купованого житла, а чи не схема оренди договір із наступний викуп. Це було пов’язано про те, що банки стали уважно належить до цільового використання кредитних коштів, а потім уже що є практика показує, що неповернення по кредитах купівля житла то, можливо зведений до мінімуму за правильної оцінці платоспроможності позичальника. Чітко простежується тенденція до зниження відсоткові ставки, особливо з карбованцевих кредитах. Інтерес банків до іпотечним кредитах визначається реальним платіжним попитом на довгострокові житлові позички, передбаченням величезного ринку іпотечних кредитов. 36].

3.3. Моделі залучення банками ресурсів для іпотечного кредитования.

Проблему залучення ресурсів для довгострокового іпотечного кредитування цілком обгрунтовано вважатимуться найзначимішою для розвитку системи житлового іпотечного кредитування у России.

Занадто «короткі» й дорогі залучені ресурси сильно обмежують можливості російських банків при іпотечне кредитування. Жоден банк над стані формувати свій кредитний портфель з довгострокових кредитів, спираючись у своїй на короткострокові джерела. Невідповідність банківських активів і пасивів за термінами, обсягам і ставками рано чи пізно наводить банк до втрати ліквідності і банкротству.

Є 2 основні стратегії залучення банками фінансових ресурсів для іпотечного кредитування: 1) орієнтація на «роздрібні» джерела ресурсів (депозити населення Криму і юридичних лиц);

2) орієнтація на «оптові» джерела ресурсів (кредитні лінії російських і закордонних кредитних організацій, кошти інституціональних інвесторів, цільові облігаційні займы).

До «роздрібним» джерелам ресурсів можна назвати також вартість «контрактних» житлових накопичувальних рахунках (такі рахунки припускають першому етапі накопичення громадянином певної суми коштів із умовою отримання іпотечного кредиту на тому ж банку для придбання жилья).

З причин (наприклад, втрата довіри до більшості банкам зі боку населення після серпня 1998 р.) внески населення є найменш можливим сьогодні джерелом залучення довгострокових ресурсів для іпотечного кредитування. З іншого боку, внески населення виявляються найбільш мобільними у разі будь-який негативної інформації банк, а законодавство зобов’язує банки видавати вклади на першу вимогу вкладника, навіть ця потреба порушує умови договору з банком.

Залучення ресурсів для іпотечного кредитування з «оптових» джерел вважається найкращим для банків способом залучення ресурсів. До таких джерелам относятся:

— кредитні лінії, відкриті одним банком чи консорціумом банків; кошти, надані інституційними інвесторами (пенсійними фондами, страховими організаціями та ін.) терміном на 5−10 лет;

— засоби від продажу цільових облігаційних займов.

Одне з варіантів організації ефективно діючої системи іпотечного житлового кредитування і забезпечення ліквідності банків, виставлених іпотечні кредити, грунтується на «оптових» джерелах, цих з допомогою вторинного ринку іпотечних кредитів. На первинному ринку кредитори (комерційних банків) видають населенню іпотечні кредити. Задля більшої швидкої повернення ресурсів і рішення в такий спосіб проблеми власної ліквідності кредитори продають видані ними іпотечні кредити на вторинному ринку — спеціально цієї мети створеному Агентству іпотечного житлового кредитування чи іншому оператору вторинного ринку. Отже, цілісна система іпотечного житлового кредитування повинна мати у собі як первинний, і вторинний ринок таких кредитів, який би рефінансування банків, виставлених іпотечні кредиты.

Можливі такі моделі залучення банками, видають іпотечні кредити, довгострокових кредитних ресурсов.

Модель 1. Випуск банками іпотечних облігацій, забезпечених закладними, і їх на фінансовому рынке.

Модель 2. Організація рефінансування банків на вторинному ринку іпотечних кредитів через операторів цього рынка.

Модель 3. Рефінансування банків механізмом випуску іпотечних облігацій під заставу заставних (іпотечних кредитов).

Модель 4. Укладання банком з юридичними і/або фізичними особами кредитних договорів під заставу житла з оформленням відповідних закладных.

Модель 5. Рефінансування іпотечних операцій шляхом залучення інвесторів системою Загальних фондів банківського управління (ОФБУ), що є жодної з діючих у Росії форм здійснення колективних інвестицій. Бо у склад портфеля ОФБУ можуть входити гроші й цінні папери, то можлива організація спеціалізованих ОФБУ, кошти котрих підуть для закупівлі виключно закладных.

Реалізація останньої моделі утруднена тим, що згідно з п. 3.4 Інструкції ЦБ від 2 липня 1997 р. № 63 «Про порядок операцій довірчого управління і бухгалтерський облік операцій кредитними організаціями РФ» кредитна організація — довірчий управляючий не може видавати кредити (позики) з допомогою майна, що у довірче управління, і навіть отримувати кредити (позики) як довірчого управляючого. Проте, розв’язати проблему, тоді як договорі довірчого управління буде зазначено, що державні кошти довірителя можна використовувати в іпотечному кредитовании. 37].

3.4. Роль Агентства іпотечному житловому кредитованию.

і його развития.

У Росії її нині розвиток іпотечного кредитування відбувається за двома напрямам. Перше — централізоване впровадження схем іпотеки державою. Другим напрямом розвитку іпотечного кредитування є розробка і впровадження різноманітних моделей у регіонах РФ.

Формування державна програма, що з наявністю ініціативи на федеральному рівні з створенню агенції із іпотечному житловому кредитування і наступному формуванню з її допомогою ефективного механізму рефінансування виданих іпотечних кредитів. Таким чином, робиться опора як на первинний ринок іпотечних кредитів і відносини «банк-позичальник», а й у вторинний ринок іпотечних кредитів, в який кошти спрямовуються з допомогою відповідних механізмів від довгострокових инвесторов.

Центральним елементом створюваної системи іпотечного кредитування покликане стати Агентство по іпотечному житловому кредитованию.

Вперше концепція діяльності Агентства розроблялася з ініціативи Міністерства фінансів РФ та Державного комітету РФ з будівництва та житлово-комунальному комплексу в 1995;1996 роках. Робота велася силами об'єднаної робочої групи представників державних іноземних консультантів. У 1996 року Федеральної цільової програмою «Свій будинок» було визначено основні мети, завдання й функції Агентства. 28-го серпня 1996 року Уряд РФ прийняв постанову № 1010 з приводу створення Агентства іпотечному житловому кредитованию.

Агентство було зареєстроване ролі відкритого акціонерного суспільства на жовтні 1997 року. Державою перераховано 80 млн. деномінованих рублів на формування статутного капіталу, який 100% належить Уряду РФ. Від імені Російської Федерації виступає Міндержмайна России.

Під час створення Агентства значною мірою використовувався позитивний досвід створення й досвід роботи структуры-аналога США — Федеральної національної іпотечної асоціації (Fannie Mae). Російська Федерація єдиний акціонером агентства. Така форма організації була обрано у зв’язку з тим, що вона дозволяє Агентству, як самостійної організації здійснювати досить гнучку політику, надаючи Уряду РФ певні гарантії захисту його вложений. 38].

Основними функціями Агентства є: 1) визначення стандартів, і правил іпотечного кредитування: розробка й встановлення стандартів, і норм іпотечного кредитування; оцінка якості житлових іпотечних кредитів, придбаних Агентством; проведення експертизи різних інструментів іпотечного кредитування; здійснення постійної роботи з банками з питань методології іпотечного кредитування; аналіз діяльності банків, продають кредити; 2) здійснення операцій на вторинному ринку іпотечних кредитів: купівля іпотечних кредитів; випуск і продаж цінних паперів, забезпечених іпотечними кредитами; виплата інвесторам доходів по цінних паперів, забезпеченим іпотечними кредитами; 3) надання технічної допомогу й навчання спеціалістів у галузі іпотечного кредитування: надання технічної допомоги кредиторам у сфері організації іпотечного кредитування; здійснення розробок з економічних та їхнім юридичним аспектам іпотечного кредитування; проведення семінарів, навчальних курсів; надання консультативної допомоги; надання технічною відсталістю та навчальної допомоги покупцям цінних паперів, забезпечених іпотечними кредитами.

Найважливішою завданням Агентства, чинного у якості національного інституту на вторинному ринку іпотечних кредитів, є забезпечення ліквідності російських комерційних банків, які надають довгострокові житлові кредити населенню, з допомогою купівлі цих кредитів у банків на кошти, залучені від приватних інвесторів. Ці кошти залучатися з урахуванням продажу приватних інвесторів цінних паперів, випущених Агентством під гарантію Уряди Російської Федерації. Гарантовані державою цінних паперів зможуть стати привабливим інструментом для інвесторів, які випуск забезпечить безперервний приплив позабюджетних ресурсів в житловий сектор экономики. 39].

З накопиченням досвіду управління власним портфелем та політичними ризиками, властивими іпотечним активам, Агентство розширюватиме кількість їхніх послуг рахунок збільшення обсягу прийнятих він рисков.

Досвід Агентства викупу заставних у регіонах показує, що сьогодні затребуваний іпотечний кредит у вигляді від 300 до 400 тис. крб. Необхідно розібратися, чого залежить ця сума. Насамперед, як свідчить аналіз іпотечного ринку, значна частина сімей, беруть іпотечний кредит, вже якесь житло, і, люди прагнуть поліпшити свої житлові умови. За середнього показника розмірі збільшення площі на 30 квадратних метрів кредит становить 300 тис. крб. Якщо сім'я набуває перше власне житло, то тут для середньої вікової групи це, як правило, квартира площею 60 кв. метрів. Тому потрібен кредит при поточних цінах 420 тис. крб. Щодо молодої родини, відповідно, квартира меншою площею, і кредиту необхідний у вигляді 280 тис. крб. (таб. № 1).

Таблиця № 1.

Доступність 15% іпотечного кредиту на 2003 году.

| |Пророст |Сума |Необхідний | | |житловий |кредита,|уровень заощаджень, | | |площі, |крб. |крб. на місяць | | |кв. м | | | | | | |20 років, |20 років, |30 років, | | | | |рівні |индексир. |индексир. | | | | |платежі |платежі |платежі | |Поліпшення |30 |300 000 |4000 |2550 | | |житлових | | | | | | |умов | | | | | | |Купівля першого| | | | | | |житла | | | | | | |- для середньої |60 |420 000 |5590 |3570 | | |сім'ї | | | | | | |- для молодий |40 |280 000 |3730 |2380 |2090 | |сім'ї | | | | | |.

На даної таблиці видно залежність необхідних заощаджень, якими повинний мати сім'я залежно терміну і схеми погашення кредиту. По думці Олександра Миколайовича Семеняка (генерального директора ВАТ «Агентство по іпотечному житловому кредитування»), «якщо Агентство зможе переконати первинних кредиторів використовувати погашення кредитів ні з пласкою шкалою, а з наростаючими платежами, тобто індексувати їх, прив’язавши їх інфляцію, тоді вимоги до заощадженням може бути знижено. Щодо молодої родини термін кредитування з 20 років, що сьогодні є типовим, то, можливо збільшений до 30 років. І тому молода сім'я, якщо на двох зберігають 2 тис. крб. на місяць, може купити собі перше житло у власність. Таким чином, наведені цифри спростовують стереотип, що 20-річний іпотечний кредит під 15% річних в рублях доступний лише богатым».

Одною з найбільш серйозні проблеми, з якою зіштовхується сьогодні російська іпотека — це нечисленність первинних кредиторів, які можуть обслужити стрімко дедалі більшу чергу. Реально цю функцію сьогодні виконують Регіональні іпотечні агентства, створених суб'єктами Російської Федерації. З одного боку, це неминуче на початковому етапі знають, оскільки дані агентства мають необхідним досвідом, і з них раніше це досвід нагромадили, видаючи іпотечні кредити рахунок коштів регіональних бюджетів. Та незабаром така практика склалася стане в розвитку іпотеки, оскільки за очікувану різке підвищення масштабів іпотечного кредитування вони почнуть неспроможна видавати необхідне кількість кредитів. Цього уникнути, якщо первинними кредиторами активно почнуть виступати банкіри і риэлтеры.

Завдяки іпотечному кредитування банки отримують унікальну можливість різко розширити обсяги які надають населенню роздрібних послуг, сформувати стійку клієнтську базу терміном кредитування (20 років), отримувати одноразову комісію за андерайтинг, підвищити ліквідність активів, можливість ефективно працювати з підприємствами будівельного комплекса.

Сьогодні кількість банків та риэлторскких компаній, запускающих свої іпотечні програми, зростає постійно. Але це програми нестандартизованы, які обсяги обмежені відсутністю довгострокових пасивів. Агентство, залучаючи з ринку довгострокові і щодо недорогі ресурси, дає банкам і рієлтерам можливість до ринків зі справді масштабними програмами з урахуванням стандартних карбованцевих кредитов.

На рис. 2 показано, як працює дворівнева система рефінансування іпотечних кредитів на Російської Федерации.

Гарантії по іпотечним цінним бумагам.

Размещение.

Іпотечних ценных.

бумаг.

Гарантії по зобов’язанням регіонального оператора.

Рефинансирование.

регіонального Продажа.

оператора закладных Рефинансирование первинного кредитора.

Продаж закладных.

Іпотечний Запорука житла кредит.

Купівля-продаж квартиры.

Страхування квартири Проведение.

Оцінка і життя угоди ринкової позичальника купівліпродажу стоимости.

Схема взаємодії Агентства іпотечному житловому кредитування та учасників іпотечного рынка.

Рис. 2.

Дворівнева система у тому, що є роздрібний і оптовий ринок. Банки у цій схемі працюють як звичайний кредитор і видають кредити людям. Якщо в банку немає великого власного капіталу, він починає працювати у ролі перепродувача: видав іпотечний кредит, а надалі його перепродав. Сім'я по одержання кредиту звертається до банк. 40] Банк, як первинний кредитор, видає іпотечний кредит за стандартами, розробленим Агентством. Вони єдині на території Російської Федерації. Далі спеціалізований іпотечний оператор, утворюваний у кожному регіоні суб'єктом РФ, рефінансує кредит шляхом придбання заставної і формує пул з урахуванням кредитів, викуплених у регіоні. Агентство, на свій чергу, викуповує пули іпотечних кредитів у регіональних операторів і базі їх формує іпотечне покриття на подальше випуску іпотечних цінних паперів. Кошти, одержані від випуску іпотечних цінних паперів, направляють у регіони шляхом придбання закладных.

Отже, дворівнева система ефективно розподіляє ризики між учасниками системи, що дозволяє залучати в значних розмірах довгостроковий капітал із ринку, скеровуючи її в розвитку регіональних ринків іпотечного кредитования.

Розроблені Агентством стандарти видачі і рефінансування іпотечних кредитів включають як типові форми документів, і опис процедур, що дозволяє первинному кредитору значно скоротити свої початкові на інвестиції та витрати під час оформлення кредиту. За формування кредитного справи (андерайтинг) і видачу іпотечного кредиту на різних регіонах первинні кредитори стягують з позичальника одноразову комісію від 5 до 10 тис. крб. Агентства, своєю чергою, безупинно підтримують тверду оферту для придбання стандартних карбованцевих кредитів, починаючи у квітні, з дохідністю 15% в рублях.

Інакше кажучи, якщо іпотечний кредит відповідає стандартам Агентства, він абсолютно ліквідний, і первинний кредитор будь-якої миті може продати його Агентству.

Важливо, що з первинного кредитора даний актив є високоліквідним. Терміновість даного вкладення визначається самим первинним кредитором, і що цей кредит перебуває в балансі у первинного кредитора, то здобуває дохідність, рівну ставці іпотечного кредитования.

Сьогодні, вкотре згадаю, ставку яку рекомендує Агентство становить 15% річних в рублях, і дана дохідність, яку отримує первинний кредитор при фактично короткостроковому вкладанні, п’ять відсоткових пунктів вище поточної дохідності ДКО ОФЗ. Тому цей бізнес є дуже ефективним та диверсифікує загалом бізнес фінансових институтов.

На думку Олександра Семяника: «валюта балансу і за капітал є обмеженням для первинного кредитора у цій схемою. Тобто, невеликі по величині банки і ріелтори можуть наравных конкурувати з більшими на компаніями. Якщо вони виявляти активність, вони завойовуватимуть дедалі велику частку рынке».

Сьогодні для активізації видачі іпотечних кредитів Агентство в доповнення до запропонованій схемі готове укласти договори з первинними кредиторами і під час дві умови: перше — первинний кредитор повинен гарантувати щомісячний мінімальний обсяг поставки заставних; друге — супровід таких заставних здійснюватиме регіональний оператор по місцеві видачі заставних, але з сам первинний кредитор.

Таку схему Агентство у межах пілотного проекту відпрацювало і уклало договір з Всеросійським банком розвитку регіонів. За словами Олександра Семяника: «готові обговорювати це коїться з іншими, передусім, великими филиальными банками і спеціалізованими банками также».

З вересня минулого року до березень цього року ставка рефінансування було встановлено 18% річних і з II кварталу цього року знижена на 3%. Стандарти рекомендують, щоб ставка кредитування встановлювалася на рівні ставки рефінансування іпотечних кредитів. Так легше боротися з погляду бухгалтерського обліку, і податкових последствий.

Дане зниження відбиває ситуацію російському фінансовому ринку, передусім, на зниження дисконтної ставки Банком Росії, поточну дохідність і середньострокову тенденцію над ринком державних цінних паперів. Одночасно Агентство прийняв рішення внести за узгодженням із позичальниками поправку в раніше здобуті агентством іпотечні кредити про зниження у квітні цього року ставки тут також рівня 15% годовых.

Отже, ті, хто брав кредити — у минулому, й ті, хто візьме їх зараз, будуть у рівних умов. Цей захід спрямована, передусім, на збільшення доступності кредитів населенню, і навіть для підвищення ефективності діяльності всіх учасників системи рахунок збільшення обсягів іпотечного кредитования.

Слід зазначити, що це міра забезпечує велику стабільність системи, оскільки істотно знижує ризик одноразового погашення раніше виданих кредитов.

Ведучи мову про перспективи розвитку Агентства, можна сказати, що з 2 кварталі цього року Агентство очікує, що його суб'єктів Російської Федерації, із якими воно уклало угоди, виросте з 29 до 44. У цьому конвеєр рефінансування іпотечних кредитів запрацює вже в 16 регіонах, зокрема такі регіони, як Москва і Ямало-Ненецкий Автономний округ. Що ж до Ямало-Ненецького Автономного округу, каже Олександр Семеняка: «на Президії Держради ми домовилися, що ми спробуємо там відпрацювати окремо схеми молодих сімей, використовуючи, передусім, варіанти, пов’язані з індексацією платежів. Цей регіон в минулому активно використовував практику видачі іпотечних кредитів з допомогою коштів регіонального бюджету, але, як губернатор доповів на Президії Держради, вважають, що це практика вичерпала себе і треба переходити на ринкові методи. І на рамках оцього контексту ми домовилися зробити експеримент, передусім, орієнтуючись на молоді семьи».

Отже, очікуючи збільшення обсягів іпотечного кредитування у Росії, у тому, щоб мати змогу рефінансувати ці заставні, Агентство планує у 2 кварталі розмістити свої корпоративні облігації у сумі 1 млрд. крб. на додаток до власним засобам (690 млн. крб. становить статутний капітал Агентства). Отримані кошти спрямовані на викуп закладных.

Проспекта емісії внесений на реєстрацію у ФКЦБ і, від кон’юнктури ринку на протягом 2 кварталу Агентство вийде ринок із размещением.

У три кварталі Агентство планує сформувати іпотечне покриття і за наявності федерального закону «Про іпотечних цінні папери» здійснити дебютний випуск іпотечних цінних паперів з державних гарантій, передбачених у федеральному бюджеті 2003 року. Усього федеральним бюджетом цього року передбачені держгарантії у сумі 4.5 млрд руб.

Також слід зазначити, що сукупний капітал Регіональних іпотечних агентств з тих 44 регіонів, які включаться у 2 кварталі, сьогодні становить 1.8 млрд. крб. І на відповідно до вимог Агентства, тобто, передусім, ці вимоги аналогічні вимогам Банку Росії з достатності власного капіталу, вказують рефінансувати до 18 млрд. крб. іпотечних кредитів. Цей рівень буде досягнуть, тоді як наступному 2004 року у кожному із зазначених 44 суб'єктів з допомогою іпотеки запровадять додатково 14 100-квартирных будинків. У цьому прості розрахунки доводять, що сукупна комісія первинних кредиторів за видачу іпотечних кредитів становить близько 300 млн. крб., а премії, які будуть сплачено страхових компаній лише перший рік тривають, становитимуть близько 270 млн руб.

Отже, іпотека стає реальним бізнесом, дуже вигідним для ринку, на це необхідно, принаймні, звернути внимание.

Натомість, Агентство задля забезпечення збалансованості держпідтримки іпотеки на федеральному і регіональних рівнях, ні з урахуванням раніше виділених коштів з федерального бюджету, внесло пропозицію у проекті федерального бюджету на 2004 год.

При забезпеченні комплексного підходу система іпотечного кредитування стане доступними цінами й ефективним інструментарієм вирішення житлової проблеми, а також важливий чинник прискорення темпів економічного розвитку страны. 41].

3.5. Нормативно-правове регулювання іпотечного кредитования.

Російській Федерації і його развития.

Нормативно-правова база іпотечного кредитування у Російської Федерації полягає в положеннях Цивільного кодексу. Прийняття частини I (1995 р.) і більшості II (1996 р.) Цивільного кодексу Російської Федерації є вирішальним кроком у розвитку Російського федерального законодавства надають у відношенні питань іпотечного житлового кредитования.

У плані, що стосується відносин, що з іпотечним житловим кредитуванням, кодекс встановив загальні правила забезпечення кредитів запорукою нерухомості, зокрема житловий; положення про право власності та інших речових правах на житлові приміщення; підстави звернення на закладене житлове приміщення та інших. прийняття Цивільного кодексу РФ, в якому є основні норми, що стосуються отримання й забезпечення кредиту, створило правову середу, яке сприяє всіх видах підприємницької діяльності. З іншого боку, Цивільним кодексом було передбачено прийняття надалі спеціальних Федеральних законів із регулювання питань державної реєстрації речових прав на нерухомого майна і операцій із ним, а також особливостей іпотеки (застави недвижимости).

На виконання вимог Цивільного кодексу РФ 1999 р. було прийнято Федеральний закон РФ від 21 липня 1997 р. «Про державну реєстрацію прав на нерухомого майна і операцій із ним». Закон став нормативним актом, прямо пов’язаної з здійсненням кредитування нерухомості. У відповідність до ним:. вводиться єдина система реєстрації прав на нерухомого майна і операцій із ним;. державна реєстрація єдиний доказом здійснення зареєстрованого права;. державної реєстрації речових подлежат.

— право власності на нерухоме имущество;

— операції з недвижимостью.

— обмеження прав на нерухомого майна (арешт, іпотека, довірче управление);

. створюється єдиний банк інформацією межах реєстраційного округа;

. державна реєстрація прав носить відкритий характер

(інформацію про зареєстрованих правах на об'єкти нерухомого майна надається за кожному письмового запиту фізичного чи юридичного лица;

. державна реєстрація проводиться установою юстиції по реєстрації прав на нерухомого майна і операцій із ним.

Другим важливим законом став прийнятий у 1998 року Федеральний закон РФ «Про іпотеку (заставі нерухомості)». Закон помітно розширює зокрема можливість використання іпотеки як засіб забезпечення кредита:

. у законі докладно регламентовані обов’язки заставника щодо забезпечення схоронності закладеного майна протягом дії договору іпотеки (його змісту, ремонту, охороні, страхуванню, захисту від домагань третіх осіб і т.п.).

. у зв’язку з довгостроковістю іпотечного кредитування передбачені наслідки щодо різноманітних випадків можливого переходу прав на закладену нерухомість від заставника решти особам (його відчуження, конфіскації, реквізиції, переходу внаслідок реорганізації юридичної особи, спадковості й ін.) і обтяження правами третіх лиц;

. змінено порядок реалізації закладеного майна, яким звернено стягнення кредитором, допускається продажу банку лише з прилюдних торгів, а й аукціону чи з конкурсу, кА також придбання самим залогодержателем.

Отже, для регулювання відносин щодо застави нерухомості є основним джерелом права є в законі про іпотеку, що у відношенні іпотеки може бути передбачені інші правила, ніж у ДК РФ стосовно запоруці загалом, мають пріоритет над загальними положеннями Цивільного кодексу заставу. [42].

До нормативних актів регулюючих іпотечне кредитування також слід віднести разрабатывающийся зараз Федеральний закон «Про іпотечних емісійних цінні папери». Останнім часом справді надзвичайно приділяють значну увагу діяльність у напрямі роботи з цього законопроектом, якого давно про все чекають, котрі є на розгляді у Державної Думе.

Федеральна комісія брала участь у розробці цього закону на протязі останніх. Так, він справді має можливість досить давню історію. Більше два роки тому розпочато роботу з його написання. Перше час був урядовий варіант. Потім, у межах роботи у структурі Уряди робота було зосереджено на підготовці правок варіанту, який було внесено депутатами Державної Думы.

Законопроект надзвичайно важливий у розвиток іпотечного кредитування у цілому, т.к. часи, коли розвивалося пільгове кредитування, напевно, вже поступово відмовляються. І впровадження ефективних ринкових механізмів іпотека в масштабах країни працювати, однозначно нічого очікувати. З цієї погляду, без залучення ринкових капіталів, без залучення заощаджених грошей, обертаються нині на ринках капіталів, в реальний сектор, сектор будівництва житла, без налагодження інфраструктури, завдяки якому процес такого перетікання буде оптимально функціонувати, розвиток іпотечного кредитування у Росії у цілому навряд чи можливо. З цього погляду питання інфраструктури, питання функціонування ринку цінних паперів у цьому напрямі має принципове значення. Звісно закон «Про емісійних цінні папери» має тут початкове значение.

Законом передбачена два виду цінних паперів. Це облігації, так звані іпотечні облігації, і іпотечні сертифікати участі. Тривалий час йшла дискусія про курсі цінних паперів, що має бути втягнутий у процес іпотечного кредитування, у процес секъютиризации іпотечних кредитів. Було думка максимально звузити такий коло, залишити вид цінних паперів. Була й протилежна думка, яка полягала в з того що необхідна за законі закріпити якнайширший спектр про те, щоб потім ринку дати можливість визначитися, і потім вже внести зміни до законодавства з урахуванням досвіду, який засвідчить ринок. Але, тим щонайменше, на думку Глазунова Д. А. (член ФКЦБ Росії), спектр який у даний час визначено у законопроекті (й у депутатському, і урядовому варіанті два виду цінних паперів залишилося), той оптимальний набір інструментів, що дозволить з одного боку, запровадити необхідну диверсифікацію в інструменти ринку, з іншого боку, не допустить ситуації, коли він піддавалося б сумніву надійність цінних паперів, які йдуть на секъютиризации іпотечного кредитования.

Принциповою особливістю і ще, чи іншого виду цінних паперів, в на відміну від інших цінних паперів, які використовуються у сьогодні на ринку, є забезпечення так званим іпотечним покриттям. Під іпотечним покриттям розуміється грошові права-требования, що виникли з договорів позики або з договорів кредиту, повернення коштів за яким, в своє чергу, забезпечений іпотекою, тобто нерухомістю. Інакше кажучи, це цінних паперів, що посвідчують права й не нерухомість, а цінних паперів, з яких випливає права права-требования, повернення коштів за яким, на свій чергу, забезпечений нерухомим майном. [43].

У Росії її як і вже розробляється закон «Про сторойсберкассах» в основу цього законопроекту належить німецьке законодавство, яке вже адаптовано у низці країн. У Чехії, наприклад, таку програму вже працює. Розробка цього законопроекту обумовлена зростанням населення, яка має поліпшення житлових умов, але звичайний кредит у банку їм занадто дорогий. Тому входять у долевые, пайові й інші види кооперативів і вносять у яких гроші під майбутню квартиру.

Одне з найважливіших завдань — законодавче оформлення відносин, які захистили від шахрайських дій, як самі стройсберкассы і осіб, які до них звернулися, і будівельні компанії. Цілком природно, що розв’язати її без підтримки Банку Росії, визначального «правил гри» цій ниві, неможливо. Тому треба визначитись з чотирьом найважливішим вопросам.

По-перше, якщо створювати будівельні ощадні каси, маєш бути закон, який би їхня діяльність. Згідно банківському законодавству небанківські кредитні організації (а стройсберкассы найімовірніше повинні ставитися саме до цієї категорії) немає права працювати з засобами фізичних лиц.

Інше питання — статусу і, відповідно, правової «коридор», в якому буде розвиватися стройсберкассы. Для розробників законопроекту, власне, однаково: чи це буде банківська чи небанківська кредитна організація. Для Центробанку це питання принциповий — нею лягає розробка нормативної бази й нагляд над діяльністю стройсберкасс.

Третій момент пов’язаний безпосередньо з характером нормативних актів. Вочевидь, діяльність стройсберкасс повинна жорстко регламентуватися: вони працюють із грошима населення, і кошти повинні спрямовуватися на суворо визначені мети. Тож у законі мають бути прописані все обмеження й ті операції, які стройсберкасса може осуществлять.

Четвертий усе своєю чергою, але з важливості питання — гарантії цільових вкладень громадян. У законі про стройсберкассах і, природно, в договорах, які полягати з населенням, має бути передбачено: якщо людина вніс у стройсберкассу, наприклад, 30% вартості квартири (цифра поки не уточнена) під низький відсоток, те й кредит він також одержує під низький відсоток. Але, з іншого боку, хто б застрахований від форс-мажору. Розглядаючи її, ми виходимо речей, що у ринку нерухомості навіть у кризові періоди краху був, а стрибки цін не перевищують 15%. Гадаємо, що цей величину можна спочатку закласти у систему страхування риска[44].

У результаті, обидві структури — стройсберкассы і іпотечні банки — впираються на велику проблему, пов’язану з недосконалістю російського банківського законодавства. У розділі ст. 2 закону «Про банки та надійної банківської діяльності», у якій міститься класифікація кредитних організацій, які заслуговують існувати в РФ.

Під час підготовки законопроекту про будівельних ощадних касах експерти банківського комітету дуже жорстко наполягали у тому, щоб будівельна ощадну каса лише на рівні закону було визнано кредитної організацією. І тут зіткнулися з головною проблемою — як класифікувати цю кредитну організацію. Ми зазначили, що будівельна ощадну каса укладає договори будівельних заощаджень з громадянами. Проте перелік проведених нею банківських операцій є дуже вузьким і обмеженим. Вона не претендує те що, щоб здійснювати весь перелік банківських операцій, що, очевидно, істотно знижує кількість ризиків, що має даний фінансовий інститут. Без можливості класифікувати у межах чинного визначення будівельну ощадкасу як НКО, позаяк головне критерій НКО — не здійснювати операції з громадянами, ми залишається єдина можливість визнати будівельну ощадкасу у межах чинного законодавства універсальним банком, тобто. банком, що у відповідність з російським законодавством має можливість здійснювати необмежений перелік банківських операцій та за логікою за Центральний банк, в такий спосіб, має піддаватися усім тим нормативним регуляциям, як і універсальний банк.

Тому, розробляючи закону про будівельних ощадкасах, експерти банківського комітету сміливо назвали їх спеціалізованими кредитними організаціями. Головне заперечення, яке було від Банку Росії, полягала у цьому, що правове поняття «спеціалізована кредитна організація» немає у російському банківському законодавстві. Це те сама проблема, з якою останні 4 року зіштовхувалися кредитні споживчі кооперативы.

3.6. Ринок іпотечного житлового кредитування у Санкт-Петербурге.

Нині ринок житла у Санкт-Петербурзі практично склався. Розроблена та успішно функціонує система реєстрації прав власності попри всі види об'єктів нерухомості. Активно розвивається інфраструктура ринку, корпоративна діяльність девелоперских, ріелторських, оціночних, інформаційних агенцій і їх професійних об'єднань, їхню взаємодію з органами місцевої влади й управления.

Специфіка іпотечного житлового кредитування, вимоги, які пред’являються його ресурсному забезпечення, і навіть технологіям андеррайтинга, видачі і супроводження іпотечних кредитів, значною мірою звужує коло учасників рынка.

Серед проектів іпотечного житлового кредитування, що реалізуються Санкт-Петербурзі, можна назвати програму DeltaCredit, працюючу з 1999 року, Агентства іпотечному житловому кредитування, розпочату 2001 року, і навіть програму Raiffeisenbank.

Умови надання кредитів різняться валютою кредиту, набором кредитних продуктів, термінами, відсоткові ставки і розмірами комісій, супроводжуваних видачу кредитов.

Зазвичай, позичальник оплачує 30% оцінної вартості житла з допомогою власні кошти до видачі кредиту. Забезпеченням по житловим іпотечним кредитах виступає приобретаемое житло. Запорука оформляється нотаріально з застосуванням змішаної форми договору продажу-купівлі і іпотеки квартиры.

Максимальний величина кредиту визначається, з доходу сім'ї з урахуванням числа неповнолітніх утриманців, в такий спосіб, щоб щомісячний аннуитетный платіж за кредитами, до складу якого погашення частини основного боргу і нарахованих відсотків, не перевищував третини сімейного дохода.

Видача кредитів за цими програмами супроводжується страхуванням за трьома видам ризиків: одержуваної квартири від ризиків ушкодження, життя і тимчасової непрацездатності позичальника, втрати прав власності на квартиру. Загальна річна вартість всіх видів страхування в акредитованих страхові компанії становить 1,5% від суми кредиту, збільшеною на 10%. Страхова сума щорічно зменшується зі зниженням боргу кредиту.

У Санкт-Петербурзі видача і обслуговування кредитів за програмами DeltaCredit і Агентства іпотечному житловому кредитування ведеться в співробітництво з банками-партнерами. За програмою DeltaCredit — це СанктПетербурзькі філії АКБ «Російський капітал» і Банку Перше Суспільство Взаємного Кредиту, за програмою Агентства — АКБ «Російський капітал» і ВАТ «Санкт-Петербурзький інвестиційний Технохимбанк».

Слід зазначити, що на даний час Агентство по іпотечному житловому кредитування перебуває на стадії реорганізації і діяльність із забезпечення видачі кредитів не веде. Після закінчення реорганізації головними цілями Агентства станут:

1. Формування ринку довгострокових іпотечних житлових кредитів, видавали російськими комерційними банками приватним позичальникам, та його наступне рефінансування Федеральним агентством у вигляді викупу заставних задля забезпечення ліквідності банков;

2. Стандартизація і уніфікація процедур іпотечного кредитування для зниження кредитного ризику і забезпечення високої надійності випущених агентством цінних бумаг.

3. Підтримка інтересів ринку іпотечного кредитування у урядових органах та інших державних организациях.

На 11 березня 2003 року у двом аналізованим програмам видано 197 кредитів, їх за програмою DeltaCredit — 167 у сумі 3,3 млн. доларів, за програмою Агентства — 30 на 14,7 млн. рублей.

З огляду на похідний характер попиту іпотечні кредити від загального обсягу попиту ринку нерухомості і доступності іпотечних кредитів для потенційних позичальників, з певним наближенням визначити обсяг ринку іпотечних кредитів Санкт-Петербурга у понад 200 млн. доларів при кількості потенційних позичальників з платоспроможним попитом — 30 тисяч сімей і їх, принаймні, 10 тисяч сімей, цілком відповідає які висуваються вимогам по кредитоспособности. 45].

Отже, попри зацікавленість у розвитку іпотечного житлового кредитування від виконавця і держави, та населення, і будівельної галузі, та інших учасників ринку нерухомості, сьогодення моменту освоєно менше двох% санкт-петербурзького ринку житлового іпотечного кредитования.

Але навіть за такому ж стані ринку іпотечного кредитування у СанктПетербурзі кількість, загальний об'єм і середня площа кредитної угоди з кожним роком збільшуються. Динаміка показників кредитного портфеля по програмі DeltaCredit, сформованої 1999;2002 роках, приведено в табл. № 2:

Таблиця № 2.

Динаміка показників кредитного портфеля за програмою DeltaCredit.

| |2000 рік |2001 рік |2002 рік | |Кількість виданих |35 |53 |62 | |кредитів, од. | | | | |Загальний обсяг виданих |373,360 |958,168 |1,562,184 | |кредитів, дол. США | | | | |Середня величина |10,667 |18,079 |25,197 | |кредиту, дол. США | | | |.

Натомість, під час роботи консультаційного центру на Северозахідному філії Агентства іпотечному житловому кредитування, були надані консультації та проведена попередня кваліфікація більш 3000 граждан.

Аналіз ринку іпотечного кредитування у Санкт-Петербурзі, показує, що його проблемою, котра перешкоджала розвитку іпотеки, є низький рівень доходів громадян, нестабільність платоспроможності населения.

Крім цього, причини недостатньо динамічного збільшення кількості і збільшення обсягів видавали кредитів, на мою думку, полягають у наступному: а) значний питому вагу недекларируемых доходів громадян. Документально підтвердити свої доходи можуть більш 10−12% потенційних позичальників. б) що зберігається високому рівні відсоткову ставку по житловим іпотечним кредитах, номінування кредитів на іноземній валюті. р) тимчасовий вихід з ринку російського учасника, видавав кредити у національній валюті, — Агентства іпотечному житловому кредитування. буд) у структурі пропозиції житла найбільша питома вага займає так званий первинний ринок з допомогою різної форми дольової участі в будівництві житла, об'єкти якого на стадії будівництва що неспроможні виступати предметом іпотеки. е) недостатня інформованість продавців житла про суті Доповнень і особливостях угод купівлі-продажу житла з допомогою іпотечного кредиту, їх недовіру до банкам-кредиторам, а найчастіше небажання використовувати офіційні механізми грошових розрахунків. ж) непідготовленість інших учасників ринку нерухомості й у першу чергу агентств. З десятків агентств нерухомості, працівників санктпетербурзькому ринку, лише кілька використовують можливості житлового іпотечного кредитования.

З іншого боку, стаття 446 Цивільного процесуального Кодексу РФ, чинного 1 лютого цього року, обмежує звернення стягнення на житлове приміщення, те що гражданину-должнику, що істотно звужує можливості кредиторів і це створює додаткові ризики в сфері житлового іпотечного кредитування. Настійно потрібно формування судової практики застосування цієї норми з урахуванням положень Закону Санкт-Петербурга від 28 січня 1999 року «Про будинках тимчасового проживання» та інших чинних законодавчих актов.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

.

Впродовж кількох останніх років розвиток системи довгострокового житлового іпотечного кредитування відбувався за досить складною економічної ситуації, вирішальне вплив яку надав фінансову кризу 1998 року. Лише на початку 2000 року намітився ряд позитивних тенденцій і передумов у розвиток системи іпотечного кредитування. У великих російських містах, регіонах і окремих комерційних банках почали розроблятимуться й реалізовуватися різні житлові програми, які спираються на діючу правову базу у сфері іпотеки. Проте досвід цих програм показує, що іпотечних кредитів розвивається повільно. Попри певні позитивні зрушення довгострокове іпотечне кредитування досі Герасимчука стабільним самостійним бізнесом для російських комерційних банков.

Вивчення і аналіз основних проблеми з якими зіштовхується банки при іпотечне кредитування показує, що його проблемою є відсутність довгострокових, досить дешевих джерел ресурсів, які б можливість видавати безупинно іпотечні кредити населенню у необхідних масштабах.

Світовий досвід показує, що проблеми створення надійної і ресурсної бази на російських умов може бути вирішено шляхом прийняття федерального закону «Про іпотечних емісійних цінні папери», і навіть передбачені у законі про іпотеку можливості оформлення заставної при іпотеку з закона.

Якби найближчим часом можна було б прийняти Європу і впровадити у практику ось два позначених способу появи довгострокових ресурсів, це, природно, дала можливість створити вторинний ринок іпотечних кредитів, де міг би інвестори могли вкладати свої гроші довгі, і дешеві отже, можна було б організувати замкнуту систему видачі іпотечних кредитів і продаж їх інвесторам з метою поповнення кредитної та її ресурсної бази банків, виставлених ці іпотечні кредити. Банки вельми схвалюють й чекають появи закону про зовнішніх емісійних цінних паперах, оскільки це, напевно, буде нині проривний так момент, зв’язуючий ринок нерухомості з фондовим рынком.

Також до істотним причин стримуючим розвиток іпотеки у Росії є: невирішеність низки правових питань, пов’язаних лише з запровадженням нового федерального закону «Про іпотечних емісійних цінних паперах»; високі кредитні і відсоткові ризики; відсутність довгострокових і щодо дешевих ресурсів; недостатньо високий рівень доходів населення і брак накопичень населення, економічна нестабільність предприятий-работодателей, нерозвиненість інфраструктури іпотечного ринку, що дозволяє підвищити надійність системи довгострокового житлового кредитування і створити передумови залучення інвестицій у цю сферу.

Дуже важливу проблему, мій погляд, у плані створити мережу та розвитку взагалі іпотеки широкомасштабної - це підготовка кадрів. Сьогодні, власне справи, цим хто б займається. Трошки ми займаємося, трошки інші займаються, а якийсь такий цілеспрямованої, роботи у цьому разі немає. І, щоб іпотека насправді стала таким широким явищем у Росії, як на мене, або Агентство по іпотечному житловому кредитування має прийняти функцію оцього координатора, тобто як займатися рефінансуванням, а й інші проблеми, пов’язаними з інформаційним забезпеченням всієї діяльності, пов’язані з підготовкою кадрів таке інше, або якийсь федеральний центр,.

Всі ці завдання безумовно би мало бути дозволені найближчим часом. Насамперед, слід розробити федеральна програма розвитку іпотечного кредитування у Росії. Необхідно завершити створення цілісної законодавчої бази для, пов’язану зі угодами у житловій сфері, і забезпечити реалізацію ухвалених законів біля усіх суб'єктів Російської Федерации.

Отже, у розвиток іпотечного кредитування у Росії повинна сформуватися відповідна інфраструктура із необхідним правовим забезпеченням, оскільки це дозволить зробити значний крок уперед у рішенні житлової проблемы.

Створення та розвитку іпотечного кредитування допоможе як поліпшити житлові умови громадян, а й сприятиме створенню духовних стійкою банківської системы.

|1 |Балабанов І.Т. Економіка нерухомості. — СПб.: Пітер, 2000. | |2 |Голицин Ю. Вічний квартирні негаразди.// Експерт.- 2000 р. — № 12 | |3 |Головін Ю. В. Банки і банківські послуг у Росії. — М.: Фінанси і | | |статистика, 1999. | |4 |Головін Ю.В. Іпотечне кредитування жилищногостроительства: учеб. | | |Пособие/С.-Петерб. Держ. ун-т економіки та фінансів. — СПб.: Вид-во | | |СПбГУЭФ, 1999 | |5 |Грачов І. «Стройсберкассам — бути!» // Банківська залежить від Москві. — 2002| | |р. — № 11 | |6 |Іванов В. В. Все про іпотеку. — М.: МТ-Пресс, 2000 | |7 |Іванов В.В. Іпотечне кредитування. — М.: Информ.-внедр. Центр | | |"Маркетинг", 2001 | |8 |Журкина Н. Г. Сучасна іпотека: стан, проблеми, | | |решения.//Финансы.-2002. -№ 6 | |9 |Калянана Л. Іпотека чекаючи третього пути.//Эксперт. — 1999 р. -№ 16.| |10|Красиков А. Жилье в кредит.// Твій новий будинок. — 2002. № 10 | |11|Методические рекомендації щодо організації та порядку здійснення | | |програм іпотечного житлового кредитування/ Під ред. Н.Б. Косарєвій. — | | |М.: «Інститут економіки міста», 2002. | |12|Попов О.Ю.// Іпотечне кредитування у Москві: механізми, проблеми, | | |стан// Банківська справа. — 1999. — № 12 | |13|Рубченко М. Наше завдання — створити ліквідний ринок іпотечних | | |бумаг.//Эксперт. — 2002 р. -№ 37 | |14|Урчукова Ж.М. Особливості організації іпотечного кредитування у | | |сучасних условиях//Финансист. -2002. -№ 1 | |15|Ужегов А. М. Квартира в кредит: іпотечна угода. — СПб.: Пітер, 2001. | |16|Цылигна Г. А. Іпотека: житло у кредит. — М.: Економіка, 2001 | |17|Цылина Г. А., Іпотечне кредитування й ризики //Житлове будівництво. — | | |2001 р. — № 5. | |18|http:// internet | |19|internet | |20|internet | |21|internet | |22|internet | |23|internet | |24|internet | |25|internet |.

———————————- [1] #653>2.. 20@B8@0 2 :@548B: 8?>B5G=0O A45;:0. ———————————- Ризики кредитора Риски заемщика Риски іпотечної деятельности Банковские риски Кредитные риски Риски ликвидности Риск відсоткової ставки Имущественные риски Риски втрати чи зниження дохода Имущественные риски Правительство РФ Инвесторы Региональная администрация Агентство по іпотечному житловому кредитованию Региональный оператор Первичный кредитор Заемщик-покупатель квартиры.

Продавець квартиры Страховая компания Риэлтерская компания Оценочная компания.