Ипотечное житлове кредитування як засіб поліпшення житлових условий

Міністерство загального користування та професійної освіти у складі Федерации.

Російський Державний Університет нафти і є їм. І. М. Губкина.

ДОМАШНЯ КОНТРОЛЬНА РАБОТА.

По дисциплине.

«ЖИТЛОВЕ ПРАВО».

(16-ый варіант: запитання № 2, 10 і вирішення завдань № 7, 9).

Выполнила:

Пашкевич А. В.

Факультет права.

4-ый курс грн. ЮР-98−2.

Проверил:

Прасолов Б. В.

Москва.

2. ІПОТЕЧНЕ КРЕДИТУВАННЯ ЯК СПОСІБ ПОЛІПШЕННЯ ЖИТЛОВИХ УСЛОВИЙ.

2.1 Поняття та організаційні принципи застави (іпотеки) житлових помещений.

У спектрі нових можливостей для індивідуальних інвестицій, запропонованих сьогодні над ринком, іпотечне кредитування посідає своє особливе місце. У нинішніх російський умови його так можна трактувати як як найбільш найкоротший шлях придбання житла і поліпшення житлових умов, але як і дуже перспективний спосіб для довгострокового приміщення сбережений.

Сьогодні у Москві та інших великих містах Росії спостерігається справжній бум житлового будівництва. Проте, быстрорастущие новобудови найчастіше порожні, не приносячи бажаної віддачі ні міської влади, ні інвесторам. І тут проста — пропозицію житла над ринком значно перевищує реальний платоспроможний попит більшості населения.

Ефективним рішенням проблеми може бути повсюдне поширення у Росії інституту іпотеки — отримання кредиту під заставу нерухомості в правом володіння і розпорядження цієї нерухомістю. Придбання житла в кредит є поширеної практикою у багатьох країнах мира.

Термін «Іпотека» в юридичному обороті зазвичай охоплює два понятия:

1. «Іпотека» (як правоотношение) є заставу нерухомого майна для одержання іпотечного кредиту (зазвичай, у банку). Для іпотеки характерно залишення майна до рук боржника. Запорука у цивільному праві - одне із способів забезпечення зобов’язання — у разі банківського кредиту. Водночас у першій-ліпшій нагоді обов’язково державна реєстрація застави будь-який нерухомості. Що стосується неплатоспроможності боржника вимоги кредитора задовольняються з виручки від реалізованого имущества.

2. «Іпотека» (як цінний папір) передбачає «заставну» — боргової інструмент, котра засвідчує заставоутримувача на нерухоме имущество.

Іпотечне житлове кредитування має грунтуватися наступних принципах:

. Система іпотечного житлового кредитування у Росії повинна враховувати наявний міжнародного досвіду. Вона має бути адаптована до російських макроекономічним умовам і законодавчу базу, враховувати психологічні аспекти населення Росії, поки що насторожено сприймає ситуацію тривалої залежність від банку-кредитора при іпотечному кредитовании;

. Необхідність гарантування доступності іпотечних кредитів для груп населення тільки з найвищими, а й середніми доходами. У цьому система іпотечного кредитування повинна мати ринковий, а чи не дотаційний характер, цілком прозора і зрозуміла розуміння усіма учасниками процесу іпотечного кредитования;

. Система іпотечного кредитування повинна мати що розвивається характер, спиратися на ефективне використання залучених фінансових ресурсів громадян, комерційних банків-кредиторів, інвесторів, а чи не фінансування з боку державного бюджета;

. Система іпотечного житлового кредитування мусить бути воспроизводима у кожному регіоні країни. Темпи і цьогорічні масштаби розвиватись іпотеці у тих чи інших регіонах мають визначатися як суб'єктивними чинниками наявності або відсутність державної волі від керівництва регіону у розвиток іпотеки, а об'єктивної економічної ситуацією у регіоні, наявністю платоспроможного попиту житлі і його пропозицією. [1].

2. Правову базу іпотечного кредитования.

Нині федеральними законами, безпосередньо регулюючими іпотеку (заставу) нерухомого майна являются:

. Цивільний кодекс РФ (статті 334−355);

. Федеральний закон «Про іпотеку (заставі нерухомості) від 16 июля.

1998 р. № 102-ФЗ.

Відповідно до п. 2 ст. 334 ДК РФ загальні правила заставу, які у ДК РФ, застосовуються до іпотеку у разі, коли ДК РФ чи законом про іпотеку не встановлені інші правила. Отже, основним законом, регулюючим іпотеку, є Федеральний закон «Про іпотеку». У ньому було використано такі положения:

. Підстави виникнення іпотеки, зобов’язання, що забезпечує іпотекою, предмет ипотеки;

. Порядок підписання договору про ипотеке;

. Заставна як цінна бумага;

. Державна реєстрація ипотеки;

. Забезпечення схоронності майна, закладеного за договором про ипотеке;

. Перехід прав на майно, закладене за договором про іпотеку, решти особам, і обтяження цього майна правами інших лиц;

. Поступка прав за договором про ипотеке;

. Звернення стягнення на майно, закладене за договором про іпотеку, і реалізація цього имущества;

. Особливості іпотеки земельних ділянок, підприємств, будинків та споруд, житлових будинків культури та квартир.

Слід враховувати, що ваші стосунки, пов’язані з іпотекою, можуть регулюватися також іншими федеральними законами, не регулюючими безпосередньо іпотечні обязательства:

. Предметом іпотеки може лише майно, права яким зареєстровані у відповідність до Федеральним законом «Про державну реєстрацію прав на нерухомого майна і операцій із ним» від 21 липня 1997 р. № 122-ФЗ. Відповідно до цим законом повинна перевірятися також державна реєстрація ипотеки;

. У окремих випадках оцінка предмета іпотеки повинна перевірятися з урахуванням норм Федерального закону «Про оцінної діяльності в.

РФ" від 29 липня 1998 р. № 153-ФЗ;

. Відповідно до п. 1 ст. 56 ФЗ «Про іпотеку (заставі) нерухомості» порядок проведення прилюдних торгів з продажу майна, закладеного за договором про іпотеку, визначається процесуальним законодавством РФ, оскільки справжнім законом не встановлені інші правила. Отже, при реалізації предмета застави потрібно враховувати вимоги ЦПК РФ и.

Федерального закону «Про виконавче провадження» від 21 июля.

1997 р. № 119-ФЗ;

. При іпотеку мають приймати до уваги норми, що визначають порядок проведення операцій із майном, що є предметом застави: норми житлового, земельного та інших законодательств.

3. Трохи історії у цій вопросу…

Система іпотечного кредитування є чимось чужим для Росії, принесених з Америки та Європи. У дореволюційної Росії цю систему успішно функціонувала, і іпотечні кредити були доступні багатьом верствам населення. До 1913 г. країна мала розвинений іпотечний ринок із такими великими фінансові установи, як Санкт-петербурзьке і Московське міські кредитні суспільства, що видали за 50 років своєї діяльності кредити на мільярд рублів золотом.

Міські кредитні суспільства видавали кредити власні кошти, залучаючи інвесторів шляхом випуску облігацій, забезпечених великим пакетом заставних. Ці іпотечні облігації мали високий рівень надійності і користувалися великий попит у середнього класу як способу вкладення вільних коштів. Можна сміливо сказати, що російська дореволюційна іпотечна система справляє враження сучасну американську систему іпотеки. [2].

Потім пішов різке зменшення кількості іпотечного кредитування до початку дев’яностих років іпотека майже була відсутня. Псевдоипотека здійснювалася шляхом тимчасового перекладу прав власності нерухомість, що є її об'єктом, на кредитора. Після закінчення розрахунків між боржником і кредитором нерухомість переоформлялася назад. Доводилося двічі платити досить високу держмито, относимую на позичальника, і миритися з ризиками, пов’язані з можливої недобросовісністю кредитора, яка отримувала права на нерухомість по заниженою ціною. З іншого боку, терміни реєстрації прав були дуже великі. У умовах дана схема, погано яка захищала позичальника, не знайти поширення. Але й легалізації іпотеки, як цивілізованого правового інституту, 1992 року, протистояння між застарілими галузевими законами перешкоджали юристам практичної можливості в достатній мірі захищати права, але вже позичальника, а банка-кредитора.

Між «соціалістичним» житловим законодавством і новим російським правом був принциповий нездоланний розрив. [3].

Сучасне житлове право, яке регулює відносини, пов’язані з іпотекою, детальніше розглядає це питання і з погляду матеріального, і процесуального права.

4. Договір про ипотеке.

Договір про іпотеку житлових приміщень має бути укладений в письмовій формі, нотаріально засвідчено й зареєстровано. Договір набирає чинності з моменту її державної реєстрації речових. Конче важливо, що кредитний договір, що забезпечується іпотекою, то, можливо укладено пізніше реєстрації іпотечного договору. У цьому право застави виникає з укладення кредитної договір і позичальник нічим не ризикує, якщо кредитний договір взагалі буде заключен.

У договорі про іпотеку мають бути зазначені предмет іпотеки, його оцінка, істота, величину і терміни виконання зобов’язання, забезпечуваного іпотекою. Предмет іпотеки визначається договорі з указівкою її найменування, місця перебування і достатнім з метою ідентифікації описом (наприклад, житлові приміщення, належать на праві власності фізичним та юридичним особам). Іпотека житлових будинків культури та квартир, що є у державній чи муніципальної власності, не допускается.

Іпотека житлових будинків культури та інших будинків можлива тільки з одночасної іпотекою з такого самого договору земельних ділянок, де міститься цей житловий дом.

Договір, який забезпечувався б іпотекою, може бути прямо названий на договорі про іпотеку із зазначенням підстави виникнення і продовження строку виконання. Повинні бути вказані боку кредитного договору, дата і важливе місце реєстрації. Якщо сума забезпечуваного іпотекою договору підлягає визначенню у майбутньому, в договорі про іпотеку мають бути зазначені лад і інші необхідні умови його определения.

Заставником за договором про іпотеку може бути як боржник по зобов’язанню, забезпеченому іпотекою, і обличчя, не використовується у тому зобов’язанні (третє лицо).

Заставником є банк чи інша кредитна організація, надали позику купівлю житловий будинок чи квартиры.

Договір про іпотеку житлового приміщення, яке знаходить в власності громадянина, може бути укладено через представника, крім іпотеки житлового приміщення, що перебуває неповнолітніх і недееспособных.

5. Процедура кредитования.

Після підписання договору про іпотеку, банк, зазвичай, вимагає, щоб позичальник вніс певний початковий внесок, розмір що його різних країнах може коливатися залежно від існуючого законодавства й економічна ситуації. Банк-кредитор зацікавлений у тому, щоб ця внесок був підтриманий якомога більше, т. до. що більше перший внесок, проте ризикована угода і саме кредит. Нині у Росії передбачається, що початковий внесок має становити принаймні 30% вартості одержуваної квартири, але в 70% позичальник може кредит.

Природно, що банк-кредитор буде готовий дати цей кредит не кожному позичальнику. Потрібно спочатку з’ясувати платоспроможність позичальника, тобто. оцінити, у змозі він зі свого поточного доходу, котрі можуть виявитися із єдиним джерелом погашення кредиту, платити щомісяця певну, зумовлену договором по іпотечному кредиту суму. Є золоте банківське правило: на виплату кредиту позичальник ні витрачати більше 30% свого особистого щомісячного доходу. Якщо це частина більша, наприклад, 40−60%, такий кредит вже ставати ризикованим. Може статися, що позичальник зможе його виплатити. Тому з доходу позичальника, банк оцінює той обсяг кредиту, який може предоставить.

Якщо позичальник цілком у термін повертає кредит, то кредитний договір вважається завершеним та установчий договір іпотеки між позичальником і банком теж втрачає силу. Якщо ж позичальник неспроможна із якихось причин продовжувати виплати за кредиту, чи до жалю, у разі відбувається звернення стягнення на закладене жилье. 4] Звернення стягнення на житлове приміщення, що є предметом іпотеки, іде за рахунок рішенню чи без звернення до суду підставі нотаріально посвідченого угоди між заставником і заставоутримувачем, укладеного після виникнення підстав щодо звернення щодо ипотеки.

Реалізація закладеного житлового приміщення відбувається шляхом його із прилюдних торгів гаразд, визначеному законодавством РФ.

У той самий час у нотаріально удостоверенном угоді боку можуть передбачити придбання закладеного майна заставоутримувачем з заліком має значення покупної ціни вимог заставоутримувача до боржника, забезпечених іпотекою. До зазначеному угоді застосовуються правила про договорі купівліпродажи.

за рахунок отриманих від продажу житла коштів банк компенсує свої втрати по непогашенному кредиту, а решта суми повертається позичальнику. Це означає, що така частина кредиту, що вже виплачена, і навіть перший внесок 30% на кілька зменшеному вигляді повернутися до позичальнику, який в «розбитого корыта».

Звернення заставоутримувачем стягнення на закладений житловий будинок або квартиру перестав бути основою виселення покупцем житловий будинок чи квартири спільно що у цьому самому приміщенні заставника і членів його сім'ї, коли вона для них єдиним придатним постійного проживання помещением.

Між обличчям, яке колишній предметом іпотеки житловий будинок або квартиру у його реалізації, і колишнім їх власником або кимось з які проживають з нею членів його сім'ї полягає договір найму займаного ними житлового приміщення відповідно до Цивільним кодексом РФ і житловим законодавством РФ. Якщо угоду про взяття договору що немає, з сторін вправі через суд знову зажадати реєстрації і визначення условий.

Після звернення на закладений житловий будинок або квартиру і цього майна заставник і котрі живуть що з ним члени його сім'ї зобов’язані на вимогу власника житловий будинок чи квартири протягом місяця звільнити займане приміщення за умови, что:

. Житловий будинок або квартира було закладено за договором про іпотеку у забезпеченні повернення кредиту, наданого купівля чи будівництво цього жилья;

. Котрі Живуть що з заставником члени його сім'ї дали до підписання договору про іпотеку, і якщо вони були вселены в закладений будинок або квартиру пізніше — до їх вселення нотаріально засвідчене зобов’язання звільнити закладений житловий будинок або квартиру у разі звернення нею взыскания.

Особи, що у закладених житлових будинках або квартирах за умов договору найму чи оренди житлового приміщення, не підлягають виселенню при реалізації житловий будинок чи квартири. В’язень із нею до укладання договору про іпотеку договір найму чи оренди житлового приміщення зберігає силу.

6. Кредитний ризик банка.

Сьогодні банкам вдалося розібратися і системи ризиків іпотечного кредитування. У банківській справі дуже важливо спробувати оцінити ризики різних процесів і знайти механізми захисту від нього. Основний ризик, природно, з якою і намагається використовувати іпотеку, це кредитний ризик, чи ризик неповернення кредиту. І тому і треба забезпечення — заставу: якщо позичальник не повертає гроші за кредитами, те в банку ще є договір матеріальна підстраховка, т. е. закладене имущество.

У Росії її банки намагаються працювати з кредитним ризиком вже знайшли свою власну схему — оренду з правом викупу. Реально це є продажем житла на виплату, та заодно людина, який бере позику придбання житла, не ставати власником квартири. Він її орендує. Власником ж є риэлторская структура, що з банком. Позичальник, проживаючи у квартирі за умов оренди, погашає кредит. І на тих пір, що він не перерахує повністю гроші за кредитами, він продовжує залишатися її орендарем. Якщо позичальник не виплачує кредит, те з ним розривається договір оренди, і сам, на жаль, втрачає (на відміну класичної іпотеки) вже всі гроші, що він вклав у свою жилплощадь.

Ця форма серйозно захищає банки від кредитного ризику, але вона є маса своїх недоліків. Вона дуже жорстка стосовно позичальнику, який втрачає дуже багато, а то й може кредит. З іншого боку, у тому разі позичальник неспроможна скористатися пільгою з податку, яку надають терміном три роки тим росіянам, які набувають житло у власність. Ця пільга є і міг би бути, у майбутньому дуже великих стимулом на придбання житла в кредит.

7. Завдання розвитку системи іпотечного житлового кредитования.

Для становлення та розвитку системи іпотечного житлового кредитування слід передбачити рішення таких засадничих задач:

. Удосконалення законодавчої та нормативної бази, які забезпечують виконання зобов’язань при іпотечне кредитування, насамперед, у частині створення чіткої процедури звернення щодо іпотеки і виселення неплатника за кредитами з закладеного жилья;

. Створення та впровадження універсального механізму забезпечення притоку довгострокових позабюджетних фінансових ресурсів у бюджетну сферу;

. Створення інфраструктури, які забезпечують наявність чіткого і найнадійнішого механізму реєстрації операцій із нерухомістю і її у, і навіть процедури доступу до цієї інформації учасників ринку іпотечного кредитования;

. Податкове стимулювання як граждан-получателей іпотечних кредитів, з одного боку, і комерційних банків — іпотечних кредиторів і інвесторів, які забезпечують рефінансування комерційних банків-кредиторів, з іншого стороны;

. Створення рівних умов вільної конкуренції між суб'єктами ринку іпотечних кредитов;

. Створення механізмів соціального захисту позичальників як від неправомірних дій банків-кредиторів, так їх соціальної адаптації при процедурі виселення у разі неможливості погашення взятого раніше іпотечного кредита;

. Уточнення нормативної бази, регулюючої діяльність кредитних організацій з надання і за обслуговуванням іпотечних кредитов.

і навіть їх рефинансированию;

. Формування розмноження нормативно-законодавчих основ від використання нових фінансових інструментів (цінних паперів) щодо залучення довгострокових ресурсів у цієї сфери. [5].

8. Вывод.

Іпотечне кредитування житла — одне із найбільш перевірених у світовому практиці, і надійних засобів залучення позабюджетних інвестицій у житлову сферу. Саме іпотека дозволяє узгодити інтереси населення — в поліпшенні житлових умов, комерційних банків — в ефективною і прибуткової роботи, будівельного комплексу — в ритмічної завантаженні виробництва, звісно ж, держави, зацікавлений у загальному економічному зростанні, якому сприятиме стала вельми поширеною іпотечного кредитування населения.

ЗАВДАННЯ № 7.

Ластівчиного подала у суд позов про визнання з ним права на житлову площу перейменують на п’ятикімнатній квартирі, де мешкала з відповідачем Жуковим, його одинадцятирічної донькою й двадцятирічним сином. У заяві Ластівчиного зазначила, що 2,5 роки тому відповідач, запропонувавши їй стати його дружиною, вселив її у квартиру як члени сім'ї. Вона вела домашнє господарство і опікувалася дітьми Жукова. Але він під різними приводами відкладав реєстрацію шлюбу, і потім взагалі зажадав, щоб він виїхала з його квартиры.

Заперечуючи, Жуков пояснив, що його син був проти шлюби й протестував те що, щоб Ластівчиного мешкала у тому квартирі, тому і змушений був відмовитися від свого наміру одружуватися, що й повідомив позивачці. Суд позов Ласточкиной удовлетворил.

Правильне чи рішення прийняв суд? Чи змінилося б рішення арбітражного суду, якщо б квартира була приватизована Жуковым?

Решение:

Суд прийняв неправильне рішення. Відповідно до житловим законодавством, Жуков є наймачем за договором найму житлового приміщення. Стаття 54 Житлового кодексу РРФСР регулює право наймача на вселення інших громадян, у його житлове приміщення. Відповідно до цієї статті, наймач (Жуков) «вправі у порядку вселити в його житлове приміщення свого чоловіка, … та інших осіб, отримавши цього письмове згоду всіх повнолітніх членів своєї сім'ї». Повнолітнім у цій ситуації був двадцятирічний син Жукова, який явно заперечував проти вселення позивачки до квартири. Отже, якщо ні письмової згоди сина — немає права вселення Ласточкиной у Жукова.

Інакше виглядає ситуація, якби квартира було б приватизована Жуковим. Відповідно до Законом РРФСР «Про приватизацію житлового фонду в Російської Федерації» від 4 липня 1991 року № 1541−1, громадяни, які є власниками житлових приміщень, маю права вселення інших осіб, не вимагаючи цього згоду інших що у квартирі членів його сім'ї. У цьому випадку необхідно лише письмове згоду решти власників приватизованою квартири, якщо є. При приватизації житлових приміщень має бути отримано письмове згоду всіх членів сім'ї. Отже, якщо Жуков отримає таку згоду і єдиний власником даної квартири, то згоди вселення у ній Ласточкиной у сина не потрібно. Рішення суду залишилося б без зміни і позов Ласточкиной було б удовлетворен.

ЗАВДАННЯ № 10.

Кузнєцов живе у місті Москві і зареєстрований у приватизованою їм квартирі. Він уклав договір довічного змісту з утриманням зі своєї бабусею (одержувачем ренти), що стали заставоутримувачем квартиры.

Як Кузнєцов має оплачувати кожну з квартир? Якими нормативними актами регулюються ці отношения?

Решение:

Відповідно до Законом РРФСР «Про приватизацію житлового фонду до» від 4 липня 1991 р., громадяни, які є власниками квартири, приймають на себе обов’язків зі сплати витрат за ремонту, експлуатації та змісту квартири. Оплата цих витрат виробляється власниками за ставками, які встановлені обслуговування державного устрою і муніципального житлового фонду. У разі Кузнєцов має оплачувати приватизовану їм квартиру загальних основаниях.

Стосовно оплати квартири, власником якої є по договору довічного змісту з утриманням, то тут усе залежить від того, як це питання врегульоване у самому договоре.

Відповідно до ст. 602 Цивільного кодексу РФ до обов’язків платника ренти (Кузнєцова) входить забезпечення потреб у житло, харчування й одязі. Отже, оплачує Кузнєцов цю квартиру з власні кошти або особисто, або за договору віддає бабусі суму грошей, щоб він оплачувала її сама.

ВИКОРИСТОВУВАНА ЛИТЕРАТУРА:

1. Конституція Російської Федерації від 12 грудня 1993 г.

2. Житлового кодексу РСФСР.

3. Цивільний кодекс РФ.

4. Федеральний закон «Про іпотеку (заставі нерухомості)» від 16 июля.

1998 р. № 102-ФЗ.

5. Федеральний закон «Про державну реєстрацію прав на нерухомого майна і операцій із ним» від 21 липня 1997 р. «122-ФЗ.

6. Федеральний закон «Про виконавче провадження» від 21 июля.

1997 р. № 119-ФЗ.

7. Закон РФ «Про основи федеральної житлової політики» від 24 декабря.

1992 г.

8. Закон РРФСР «Про приватизацію житлового фонду Російській Федерації» від 4 липня 1991 р. № 1541−1.

9. Седугин П. І. Житлове право. Підручник для вузів. — М.: Издательство.

НОРМА, 2000.

10. Байбар І. І. Іпотечне кредитування. ЗАТ «Фонд недвижимости».

Журнал «Східний базар», 2000.

11. Будаков Д. Ю. Розвиток іпотечного кредитування. З матеріалів виступів деяких учасників Восьмого міжнародного банківського конгресу у Санкт-Петербурзі, 2001.

12. основні напрями і створення механізму іпотечного кредитування у Росії. Журнал «Менеджмент у Росії за рубежом»,.

13. Перспективи іпотечного кредитування у Москві. Проблеми ранка житла у питаннях і відповідях. МИАН (Московське Інвестиційне Агентство.

Нерухомості), 2001.

———————————- [1] основні напрями і створення механізму іпотечного кредитування у Росії. Журнал «Менеджмент у Росії там». 2001. З. 12. [2] Д. Ю. Будаков. Розвиток іпотечного кредитування. З матеріалів виступів деяких учасників Восьмого міжнародного банківського конгресу у Санкт-Петербурзі. [3] Байбар І. І. Іпотечне кредитування. ЗАТ «Фонд нерухомості». Журнал «Східний базар». 2000. [4] Косарєва М. Перспективи іпотечного кредитування у Москві. Проблеми ринку житла у питаннях і відповідях. МИАН. [5] основні напрями і створення механізму іпотечного кредитування у Росії. Журнал «Менеджмент у Росії там». 2001. З. 13.