Шпори з інвестицій

38.Понятие нерухомості. Переваги й недоліки інвестицій у нерухомість. Нерухомістьземля, земельні ділянки, усе, що перебуває в й під поверхнею землі, включаючи всі об'єкти приєднані до неї не залежно від цього чи мають вони природне походження чи створено людиною. Нерухоме майно включає права на об'єкт нерухомості. Рухоме майно: автомобілі, меблі. Прибудови і підвищення які власними силами були рухомим майном прикріплено до майна нерухомого в такий спосіб, що ні може бути відділені від цього без нанесення йому шкоди. Класифікація нерухомості залежно від характеру використання ділиться на: під житло, для ведення комерційної діяльності, для виробничих цілей, для с/г діяльності. Переваги: 1. вложение на нерухомість дає понад високу віддачу ніж приміром надання кредиту під заставу нерухомості й одержання соответ. % від позичальника 2. является надійним способом страховки падінням купівельної спроможності валюти, і підвищення цін. Недоліки: 1. не має високою ліквідністю в недовго 2. трудно розумно вкласти ср-ва без кваліфікованого ради 3. обладание недв. змушує інвестора докладати зусилля із управління цієї нерухомістю 4. существует велика рівень ризику, що нерухомість не принесе такого доходу який розраховує инвестор.

39.Особенности розвитку ринку нерухомості. Ринок нерухомостівузько локализированный, сегментированный ринок. Ринок нерухомості сегментований з використання (під житло, для ведення комерційної діяльності, для виробничих цілей, для с/г діяльності), за географічною чиннику, за ціною, за якістю, по інвестиційної мотивації, на кшталт прав власності. Ринок нерухомості піддається зовнішнім впливам: коливання сезонної активності, зміна загальної соц-экономической ситуації, зміна Грошової Політики уряди та політики комерційних банків визначальних доступність засобів фінансування як угоди купівлі-продажу нерухомості, зміни у податковому зак-ве. Ринок нерухомості відрізняється від ін. ринків за параметрами: 1. недвижимость не продають, а купується за зразками 2. сделки з нерухомістю зачіпають широкий, спектр юридичного права 3. о стані ринку у тому достовірною інформацією, що підвищує ризик. 4. финансирование може обмежувати вільне функціонування ринку. Розвиток ринку нерухомості залежить від: 1. экономического зростання чи очікування такого зростання 2. финансовых можливостей на придбання нерухомості 3. взаимосвязи м/у вартістю нерухомості та його економічної перспективою тієї чи іншої района.

40.Характеристика нерухомості як активу для інвестування. З точки зору інвестування на недв. важливими явл. характеристики: економічні та фізичні. Економічні: рідкість, різні прибудови та його характер. Фізичні хар-ки: нерухомість (дозволяє регулювати правової механізм простіше ніж у відношенні рухомого майна), незруйновність (визначає стабільність інвестицій у нерухомості), неоднорідність (неможливо було знайти 2 однакових об'єкта). Класифікація нерухомості в залежність від характеру використання ділиться на: під житло, для ведення комерційної діяльності, для виробничих цілей, для с/г діяльності. Щоб ухвалити рішення про інвестуванні необхідно аналізувати ринок недв. вирішення питань оцінки вартості окремих видів, виявлення найдохідніших сегментів, визначення рівня ризиків інвесторів, доцільність інвестування на строительство.

42.Принципы оцінки нерухомості. Принципи залежно від об'єкта діляться на виборах 4 групи 1. принципы користувача результату оцінки 2. принципы пов’язані з земельною ділянкою і будинками: принцип залишкової продуктивності землі, граничною продуктивності, дедалі більшого чи зменшення дохідності, принцип збалансованості, принцип оптимальних величин, принцип оптимального поділу майнові права. Залишкова продуктивність виражається доходом, а саме в землю коли витрачено працю, капітал, управління. Принцип збалансованостіщо становить виробництво має поєднатися м/у собою у певних пропорціях. Принцип оптимальних величинпри сформованих над ринком основних фондів тенденціях великим попитом користується певний тип об'єкта. Принцип оптимального поділу майнові праваправа на об'єкт слід роз'єднувати і з'єднувати в такий спосіб щоб вартість об'єкта. Поділ майнові права може здійснюватися: поділ фізично, за часом володіння, поділ сукупності майнові права, поділ по заставним правам (накладні, податкові застави, судові застави). 3. связанные з ринковою середовищем: принцип залежності (різноманітні чинники довкілля впливають цьому вони діляться на основні додаткові, на кліматичні і регіональні, принцип відповідності (об'єкт відповідає існуючим ринковим стандартам), від попиту й пропозиції (виявлення взаємозалежності м/у потреби у об'єкті і обмеженості його пропозиції), принцип конкуренції (загострення конкуренції спричиняє зростання пропозиції з якщо попит зростає, то ціни знижуються), принцип зміни (зміни піддаються як на сам об'єкт так і всі чинники довкілля). 4. принципы кращого і найефективнішого використання будівлі і земельних ділянок: розумне і можливий використання що забезпечить найвищу вартість об'єкта, цей принцип базове в оцінці й у об'єкт оцінюється з місця зору цього принципу. Аналіз принципу ввозяться два етапу: земельних ділянок 2.здания.

43.Методы оцінки нерухомості: витратний, дохідний, підхід порівняльного аналізу продажів. Витратнийгрунтується на припущенні що видатки будівництво об'єкта (крім зносу) разом із ринкової вартістю земельних ділянок є прийнятним орієнтиром для певної вартості об'єкта. Застосовується визначення відновлювальної вартості, для оподаткування, під час здійснення створення техніко-економічного обгрунтування нового будівництва, під час виборів профілю об'єкта нерухомості, в оцінці будинків спеціального призначення, з метою страхування. Технологія застосування витратного підходу: 1. определение ринкову вартість незасвоєного земельних діляноквикористовуються методи: по порівнянним продажам, метод співвіднесення, капіталізація земельної ренти (капіталізація доходів отриманих з допомогою орендних платежів) 2. освоение земельних діляноквикористання визначення вартості ділянки придатного для розбивки. 3. определение відновлювальної вартості, 4 способу: метод порівняльної одиниці (поточна вартість окреслюється вартість од. на у од.), поэлементный спосіб, кошторисний спосіб розрахунку, індексний спосіб 4. определение зносу об'єкта нерухомості: фізичний, моральний, економічний. Фізичний буває 2 типів: під впливом експлуатації чинників, під впливом природничих і природних чинників. Фізичний знос буває переборним і непереборним. Наявний передбачає що витрати на: ремонт менш як додана у своїй вартість. Непереборнийвитрати на: ремонт більше доданій вартості. Моральнийстаріння об'єкта з погляду функціональної корисності. Економічний зносзниження вартістю будівлі у слідстві негативного зміни його довкілля. 5. определение вартості об'єкта нерухомості з урахуванням зносу 6. определенние загальної вартості об'єкта. Дохіднийвизначаються майбутні доходи. Методом дохідного підходу пряма капіталізація, що полягає у розрахунку поточної вартості отриманих прибутків З= Д/К, де Дчистий прибуток, Докоефіцієнт капіталізації, перетворюючий чистий прибуток до вартості об'єкта. Порівняльний аналіз продажівгрунтується на зіставленні вартості що оцінюється фонду зі вартістю ін. порівняних фондов.