Правовые питання розвитку відносин орендного землекористування України

Правовые питання розвитку відносин орендного землекористування в Украине

Бердников Євген Сергійович, викладач кафедри аграрного, земельного та обмеження екологічного права Одеської національної юридичної академии Возрождение орендних взаємин у сфері землекористування у сучасній Україні розпочинає своє почав ще з радянських часів. Приблизний їх Статут колгоспу, ухвалений IV Всесоюзним з'їздом колгоспників 25.03.88 р. [1], закріпив право колгоспу по рішенню загальних зборів орендувати чи земельні ділянки у найм членам колгоспу, іншим кооперативам, державних підприємств, і навіть окремим гражданам.

Указ Президії Верховної ради СРСР від 7.04.89 р. «Про оренду і орендних відносин у СРСР», затверджений Законом СРСР від 31.07.89 р. [2] поклав початок формуванню нормативної бази галузі орендного землекористування, визнанню землі на ролі об'єкта договору оренди, сприяв її поступового поверненні цивільний оборот. Указ визначав оренду як «термінове і возмездное господарське користування» і встановлював, що у оренду можуть передаватися земля та інші природні об'єкти. Відтоді оренда землі могла застосовуватися у сільськогосподарському виробництві, промисловості, будівництві, на транспорті, і інших галузях народного господарства. Орендодавцями землі були державні органи, а випадках, передбачених законодавством Союзу і союзних республік — також первинні землекористувачі. Орендарями зізнавалися радгоспи, колгоспи та інші державні, кооперативні й інші громадські підприємства (організації), в тому числі організації орендарів, колективи їх підрозділів, і навіть громадянин чи група громадян. Указ як різновиду оренди землі виділяв внутрихозяйственную оренду, відносини які з якої придбали деякі риси, схожі з що випливають із договору контрактації. Основним документом, який регламентує відносини орендодавця з орендарем, зізнавався договір аренды.

Постановление Ради Міністрів СРСР від 7.04.89 р. «Про економічні і організаційних засадах орендних взаємин у СРСР» [3]. Передбачив як практичних заходів для розвитку орендних відносин систематичне проведення інвентаризації земель, виявлення у господарствах пустинних і нераціонально використовуваних земельних угідь з метою передачі в аренду.

На межі 80-х — 90-х союзним і українського законодавством було сформульовано такі властивості орендних відносин как:

— їх договірне регулювання (на засадах добровільності і сповненого рівноправності сторін, з можливістю укладання на конкурсної основе);

— вправо орендаря використовуватиме потреб наявні на орендованому ділянці загальнопоширені корисні копалини, торф і водні объекты;

— право орендодавця вимагати зміни чи розірвання договору при погіршенні з вини орендаря земельних угідь, зниженні родючості грунтів, виключення протягом багато часу орендованих земель з оборота;

— право орендаря, належно своїх виконуючого усталені себе за договором обов’язки, після закінчення терміну договору з його возобновление;

— можливість автоматичного продовження договору оренди після закінчення терміну його дії при відсутності заяви однієї зі сторін про прекращении;

— переважного права на підписання договору оренди членів сім'ї орендаря, що з ним мешкали і работавших;

— у разі смерті орендаря перехід прав оренди до жодного з спадкоємців, мешкали і працювали з нею до його смерти;

— можливість працівників (членів колгоспу) оскаржувати Виконавчий Комітет районного (міського) Ради народних депутатів необгрунтовані відмови у наданні землі радгоспом, колгоспом або іншими землепользователем;

— право виконавчих комітетів районних (міських) Рад народних депутатів вилучати у радгоспів, колгоспів і інших підприємств і організацій невикористовувані чи нераціонально використовувані землі на цілях створення фонду передачі в оренду і пояснюються деякі др.

С розвитком процесів реформування відносин власності країни, суверенізації цивільного населення та земельного законодавства договір оренди землі набував все більше цивільно-правових чорт, дозволили ряду авторів [4] визнати їх у ролі різновиду договору майнового найму. Така думка знайшла своє закріплення й у судової практиці [5]. У водночас, не дивлячись на очевидну прогресивність, її реалізація була послідовною й мала ряд негативних наслідків, що з недооцінкою ролі землі як природного об'єкта, найважливішої соціальної і екологічний цінності, що справедливе зазначалося авторами [6]. Яскравим прикладом спрощеного підходи до нормативному регулювання відносин оренди землі з’явилися Постанова Ради Міністрів УРСР від 10.04.91 р. «Про формі договору на право тимчасового користування землею (в тому числі за умов оренди)» і яка прийшла його Постанова Кабінету міністрів України від 17.03.93 р., не закріпили екологічних вимог до оренди землі, і поверхово обозначившее суттєві умови даного договора.

До прийняття закону України «Про оренду землі» від 6.10.98 р. основними нормативними актами, регулюючими відносини, пов’язані з орендою землі були Земельний і Цивільний кодекси України. Слід зазначити, що ці кодекси основу своєї несли риси старого союзного законодавства і давали повною мірою задовольнити об'єктивні суспільні потреби в правовому закріпленні і регламентації відносин оренди землі, перешкоджали визначення поняття оренди землі. У разі політичної нестабільності, ускладнення законопроектних робіт у новій Земельним кодексом України Президентом неодноразово були спроби створення підзаконному рівні нормативної бази розвитку орендних відносин. Йдеться, передусім, про укази президента України «Про приватизацію і оренді земельних ділянок несільськогосподарського призначення реалізації підприємницької діяльності» від 12.07.95 р. і «Про оренду землі» від 23.04.97 р. Дані укази, зігравши позитивну роль правовому забезпеченні економічної і земельної реформ, до того ж час було неможливо в належним чином заповнити прогалин правовим регулюванням оренди землі і більше, заклали низку істотних і найнебезпечніших протиріч, розвинених пізніше у інших актах президента і Правительства.

Закон України «Про оренду землі» від 6.10.98 р. з’явився, з погляду, втіленням досягнень вітчизняної цивилистической і земельно-правовой науки. Він визначив оренду землі як заснований на договорі термінове, платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідним орендарю реалізації підприємницької й інший діяльності. Дане визначення є, власне, розвитком сформульованого до цього часу ст. 1 закону України «Про плату за землю» і вирізняється від цього зазначенням на можливу мета використання орендованого земельного ділянки. Вперше у земельному законодавстві даний Закон виходить із який закладений у Конституції України та Законі «Про місцеве самоврядування Україні» розмежування земель державної і комунальної власності (яке вироблено практично внаслідок відхилення Верховною Радою відповідного указу Президента). Закон визнає орендарями землі лише власників земельних ділянок та відмовляє у тому праві іншим первинним землекористувачам; визначає поняття, форму й умови договору оренди землі, реєстрації, продовження, зміни і припинення; детально регламентує питання внесення орендної плати; правничий та обов’язки орендодавця й фірми-орендаря, кошти та порядок їхнього захисту й ін. Здається, у цілому законодавцеві вдалося поєднати і збалансувати цивилистический, земельно-правовой і екологічний підходи до оренди землі, створити фундамент функціонування та розвитку орендних взаємин у сфері землекористування. Тому, з погляду, дискусії щодо необхідності даного Закону як (за умов затягування законопроектних робіт зі створення нових Земельного і Цивільного кодексів) важко упізнати уместными.

Появление Закону «Про оренду землі» викликало як сплеск підзаконного нормотворчості у сфері регулювання орендних відносин, а й помітну активізацію самих процесів орендного землекористування, хоча, до того ж час, та створило ряд складнощів цьому шляху, пов’язаних із державною реєстрацією, нотаріальним запевнянням договору оренди землі і розмірами державного мита би за таке заверение.

Указанные складності практично сприяли повсюдному ухилення орендарів і орендодавців від належного оформлення договорів оренди землі. Внесення через рік змін — у Декрет Кабінету міністрів України «Про державне мито» в частини різкого зменшення ставок державного мита за нотаріальне запевнення таких договорів теж принесло очікуваних результатів (особливо у сільській місцевості). Здається, що повномасштабна легалізація фактично створених орендних відносин (особливо у частині оренди земель сільськогосподарського призначення) можлива лише за умов скасування обов’язкового нотаріального запевняння договорів оренди землі і перенесення всієї процедури державної реєстрації речових таких на рівень місцевих советов.

Следует відзначити, що стимулювання законодавцем розвитку відносин орендного землекористування не обмежується виключно економічної, екологічної та соціальної мотивацією. Розвиток орендного законодавства, ще, зіграло і продовжує важливої ролі в згладжуванні застарілого політичного конфлікту з питання ступеня участі землі (особливо, сільськогосподарських земель) у цивільному обороті, формує ситуацію, коли він розвиток ринку окремих земельних прав випереджає розвиток ринку в целом.

Желая надати нового потужного імпульсу розвитку аграрного сектору економіки, максимальне наближення правової статус права на земельну частку (пай) громадянина в колективної власності сільгосппідприємства права власності громадянина частку в загальної власності, президент України Указом від 3.12.99 р. «Про термінові заходи прискорення реформування аграрного сектору економіки» ототожнив (як і вже почасти випливало з указу від 23.04.97 р.) поняття земельної ділянки й земельної частки (паю) в колективної власності сельхозпредпрития, зобов’язавши юридичних — сільськогосподарських землекористувачів підписувати договори оренди земельних часток (паїв) із власниками із освідченням сертифіката на декларація про земельну частку (пай) правоустановчим документом, котрі засвідчують володіння користування і розпорядження земельної часткою. Дане положення, попри очевидну незаконність, знайшов свій продовження в Постанові Кабінету міністрів України «Про затвердження порядку реєстрації договорів оренди земельної частки (паю)» від 24.01.2000 р., що вони привело практично як до нівелюванню поняття об'єкта договору оренди землі (за який традиційно цей бачили індивідуально певний на плані (схемою) й у натурі (на місцевості) земельну ділянку), і, загалом, об'єкта майнового найму (індивідуально певної непотребляемой вещи).

Думается, що оптимальним правовим виходом із колізії норм міг би стать:

1. Законодавче визнання які підлягають паюванню земель колективної власності юридичної особи (КСП, с/г АТ, с/г кооперативу, садівницького товариства) землями загальної пайовий власності громадян — членів цих підприємств, а частини, яка підлягає паюванню, — приватною власністю юридичного лица.

2. Твердження форми Державного акта на право власності частку у спільній власності на земельну ділянку, у своїй сертифікатові тимчасово міг бути надано статус такого державного акта, за умови конкретизації що закріплюється права під час проведення операцій із ним шляхом визначення місцезнаходження відповідної земельної частки на плані (схемою) й у натурі (на місцевості), як це, наприклад, було зроблено на Російської Федерації [7].

3. Надання сільським (селищним) радам повноважень із нотаріальному засвідченню договорів оренди земельних ділянок, без використання за цьому спеціальних бланков.

4. Скасування положень указу та інших підзаконних актів, суперечать встановленому законом поняттю об'єкта оренди земли.

Список литературы

1. Приблизний їх Статут колгоспу. Прийнято IV Всесоюзним з'їздом колгоспників 25.03.88 р. / Кооперація і оренда. Збірник документів і майже матеріалів. Т. 2, М., Политиздат, 1989.

2. Указ Президії Верховної ради СРСР від 7.04.89 р. «Про оренду і орендних стосунках у СРСР». / Кооперація і оренда. Збірник документів і майже матеріалів. Т. 1, М., Политиздат, 1989.

3. Постанова Ради Міністрів СРСР від 7.04.89 р. «Про економічні і організаційних засадах орендних взаємин у СРСР». / Кооперація і оренда. Збірник документів і майже матеріалів. Т. 1, М., Политиздат, 1989.

4. Див. напр.: Вол «язальне право: теорія й практика. Навч. посібн. для студентів юид. вузів й фак. ун-тів / За ред. О. В. Дзери. — До.: Юрінком Інтер, 1998. — С.383−384.

5. Роз’яснення Президії суду України від 23.08.94 р. «Про патентування деяких питаннях практики вирішення суперечок, що з захистом права державної власності на землю».

6. Див. напр.: Шульга М. В. Актуальні правові проблеми земельних взаємин у сучасних умовах. — Харків: Фірма «Консум». 1998. З. 130.

7. Приблизний їх договір оренди земельної частки. Затверджено наказом Роскомзема від 16.05.96 г.