Выявить у ЦК норми, які визначають особливості порядку укладення міжнародних договорів по нерухомості і проаналізувати їх

Выявить у ЦК норми, які визначають особливості порядку укладення договорів по нерухомості і проаналізувати их.

Контрольная робота студентки 3 курсу 6 семестру заочного відділення 3 групи Носенко Марини Вікторівни.

МГСУ, Юридичний факультет Г. Москва.

1999 г.

1. Поняття договора.

Переход до ринкових відносин, проведення економічної реформи координально змінює сферу застосування і договору, його роль і значення у цивільному обороте.

Любая підприємницька діяльність пов’язані з використанням договору. Договір так ж знаходить широке використання у стосунках між громадянами, тому розглянемо виділені ДК положення про договоре.

Договором визнається угоду двох або кількох осіб, узгоджене волевиявлення суб'єктів громадянського права, спрямоване встановлення правовідносин. (Ст. 420 ДК РФ) Под договором розуміють сукупність умов, визначальних дію сторін і підписаний його сторонами.

Договор є правомірним угодою, породжує зобов’язання. Громадяни і юридичні особи вільні укладати договори та самостійно вирішують за хто, і які договору їм укладати, а як і погоджувати їх умови. Договір укладається у вигляді напрями ОФЕРТИ (пропозиції укласти договір) однієї зі сторін і її АКЦЕПТУ (прийняття пропозиції іншим боком). (У розділі ст. 432 ДК РФ) Договор входить у чинність закону і ставати обов’язковим для сторін з реєстрації, термін дії договору встановлюється за згодою сторін. Закінчення термін дії договору не звільняє боку від відповідальності над його порушення. (Ст. 425 ДК РФ) Изменение і розірвання договору можливі за згодою сторін, якщо інше не передбачено ДК РФ. Якщо боку не дійшли згоди приведення договору відповідність зі зміненими обставинами, договір, може бути розірваний чи изменён судом на вимогу зацікавленою стороны При розірвання договору зобов’язання сторін припиняються. (Ст.450−453 ДК РФ).

2. Особливості продажу недвижимости.

В ст. 130 ДК РФ говоритися, що нерухомого майна крім земельних ділянок ставляться також будинку, споруди, нежитлові приміщення, міцно пов’язані з ней.

Договор продажу нерухомості є виглядом купівлі-продажу, а основною ознакою, що дозволяє виділити цей вид договору, є його об'єкт — нерухоме имущество.

Ст. 550 ДК РФ. Договір продажу майна залежить від письмовій формах, шляхом складання одного документа, підписаного сторонами. Недотримання форми договору продажу нерухомості тягне його недействительность.

Для договору продажу нерухомості дотримання нотаріальної форми непотрібен. Починаючи з 31 січня 1998 р., боку договору продажу, підписавши договір як документ, вправі не надавати йому нотаріальну форму і безпосередньо звернутися у орган по реєстрації прав нерухомість, тобто. установи юстиции.

Это пов’язані з тим, що ДК (ст. 131) і запровадив обов’язкову державної реєстрації приходу права власності нерухомість, що вони означає достатній державний контролю над законністю угоди. Договір купівлі-продажу нерухомості, вважається ув’язненим з його подписания.

Ст. 522 ДК РФ. За договором продажу будинку, споруди або інший нерухомості покупцю разом з передачею права власності ж на таку нерухомість передаються права на частина земельних ділянок, яка зайнята цієї нерухомістю і необхідна його використання. Йдеться йдеться про тієї частини земельної ділянки, яка зайнята нерухомістю, а й необхідна його використання, наприклад: земельну ділянку що прилягає до ґанку будівлі шматок землі необхідний проходу до зданию.

Ст. 554 ДК РФ. У договорі продажу нерухомості мали бути зацікавленими указаны:

— Дані, дозволяють точно встановити нерухомого майна, підлягає передачі покупцю по договору;

— Дані, що визначають розташування нерухомості на відповідному земельному участке;

— Дані, нерухомості у складі іншого нерухомого имущества.

При відсутності цих даних у договорі, умова про нерухоме майно, підметі передачі, не вважається ув’язненим. Договір продажу необхідно укласти особливо ретельно, утримувати всі необхідні характеристики:

— Місцезнаходження (докладний адрес);

— Категорію земли;

— Цілі використання земльного участка;

— Загальну площадь;

Під час продажу будинків, споруд й нежилих помещений:

— Местоположение;

— Наименование;

— Назначение;

— Площадь;

— Поверховість і інші параметры.

Ст. 555 ДК РФ. Договір продажу нерухомості повинен передбачати ціну цього имущества.

При відсутності у договорі узгодженого сторонами в письмовій формах умови ціну нерухомості - договір, про її продажу вважається незаконным.

Ст. 557 ДК РФ. Що стосується передачі продавцем покупцю нерухомості, не відповідної умовам договору продажу нерухомості про її ролі, застосовуються правила ст. 475.

В відповідність зі ст. 475 ДК РФ необхідно розрізняти значні порушення вимог передбачених умовами договору, і залежно від виду порушень покупцю надані різні права.

Но у кожному разі покупець немає права вимагати заміни нерухомого майна, а встановлюється розумний термін до виконання недоліків за якістю. Договором може бути передбачені будь-які сроки.

3. Договір продажу предприятия.

Институт продажу підприємства з договору як майнового комплексу є щодо новим проти ДК 1964 г.

Продажа підприємств широко застосовувалася у давньому підприємницької практиці - у роки НЕПУ. Останніми роками, до набрання чинності нового ДК РФ, продаж державних підприємств і муніципальних підприємств із договору, використовували як одне із способів приватизации.

Согласно ст. 132 ДК РФ під підприємством як самостійним об'єктом розуміється майновий комплекс, використовуваний для здійснення підприємницької роботи і що включає всі види майна, такі как:

· Земельні участки;

· Здания;

· Сооружения;

· Оборудование;

· Инвентарь;

· Борги,.

а так же:

· Фірмову наименование;

· Товарні знаки;

· Знаки обслуживания.

Ст. 559 ДК РФ. За договором продажу підприємства продавець зобов’язується передати у власність покупця підприємство у цілому як майновий комплекс.

Права на фірмову найменування, товарний знак, й інші засоби індивідуалізації продавця та товару, робіт і постачальники послуг переходять до покупця, якщо інше не передбачено договором.

Ст. 560 ДК РФ. Договір продажу підприємства залежить від письмовому вигляді, шляхом складання одного документа, підписаного сторонами, з обов’язковим додатком щодо нього документів, тобто:

1. Рахунок инвентаризации;

2. Бухгалтерський баланс;

3. Укладання незалежного аудита;

4. Перелік всіх боргів (зобов'язань) із зазначенням розміру й термінів їх требований.

В на відміну від договору продажу нерухомості для договору продажу підприємства встановлено не лише держ. реєстрація переходу правий і майна, а й держ. реєстрація самого ДОГОВОРА, причому договір вважається ув’язненим лише з такий регистрации.

Ст. 561 ДК РФ. Склад і вартість продаваного підприємства визначається договорі продажу підприємства з урахуванням повну інвентаризацію предприятия.

Поскольку підприємство є складний об'єкт, для підписання договору необхідно точне визначення елементів майнового комплексу. Без цього предмет договору неспроможна вважатися певним, а самого договору — ув’язненим. Цю статтю, перегукується зі ст. 554 ДК РФ. за якою договір продажу нерухомості не вважається ув’язненим, якщо у неї немає даних, дозволяють встановити нерухомого майна, підлягає передачі покупателю.

Также договір неспроможна вважатися ув’язненим, якщо у неї не визначено ціну. Ціна підприємства визначається сторонами свободно.

Ст. 563 ДК РФ. Оскільки договір продажу підприємства вважається ув’язненим лише з його держ. реєстрації, передача підприємства покупцю за передатним акту може з’явитися лише по тому, як договір буде зареєстрований. Право власності підприємства переходить до покупця з держ. реєстрації цього права. Перетворення покупця підприємства у його власника проходить три стадии;

1. Державну реєстрацію договора;

2. Передача предприятия;

3. Державна реєстрація права власності на него.

4. Форма договору дарування недвижимости.

Предметом договору дарування може бути речі - рухомі й недвижимые.

Ст. 574 ДК РФ. Договір дарування нерухомого майна підлягає державної реєстрації речових. ЗАКОН ПРО РЕЄСТРАЦІЮ ПРАВ НА НЕРУХОМІСТЬ в ст. 2 встановлює, що держ. реєстрація єдиний доказом існування права, і це право може бути оскаржене лише у судовому порядке.

Применительно до договору дарування нерухомості держ. реєстрація має здійснюватися дважды:

1. При укладанні договора;

2. При передачі права власності на недвижимость.

После запровадження на дію «закону про реєстрації прав нерухомість» втратило силу правило про обов’язковому нотаріальному посвідченні договору дарения.

5. Форма договору ренти недвижимости.

Объектом майна, що у відносинах ренти, може бути, без жодних обмежень у законі, як спонукувані, і нерухомі речі. У тому числі; підприємства, квартира, житловий будинок, дача, гараж.

По договору ренти один бік (одержувач ренти) передає боці (платильщику ренти) у власність майно, а платильщик ренти зобов’язавшись за отримане майно періодично виплачувати ренту як певної грошової суммы.

Ст. 584 ДК РФ. Договір, який передбачає відчуження нерухомого майна під виплату ренти, підлягає держ. регистрации.

Важные умови договору ренти — це періодичність, величину і забезпечення виплат. За всього розмаїтті форм й рентні платежі, грошовому еквівалентові договору обов’язковий. При недотриманні цих вимог угода вважається незначною.

6. Договір оренди недвижимости.

Договор оренди широко застосовується як і підприємницької діяльності, і інших сферах.

По договору оренди (майнового найму) орендодавець (наймодавець) зобов’язується надавати орендарю (наймачу) майно за плату у тимчасове володіння чи пользование.

Ст. 609 ДК РФ. Договір оренди нерухомості, навіть якщо жодна зі сторін є обличчям, незалежно від терміну, може бути полягає у письмовій форме.

Договор дає можливість громадянам (фізичних осіб) підписувати договори оренди між собою, як в письмовій, і у усній формі. Для оренди будинків, споруд (Ст. 651 ДК РФ); підприємств (У розділі ст. 658 ДК РФ) — письмова форма договору є обов’язковою, незалежно від терміну їхніх действия.

Договора оренди нерухомого майна підлягають держ. реєстрації установами юстиції, у Єдиному державний реєстр. Порядок здійснення реєстрації визначено ЗАКОНОМ Про РЕЄСТРАЦІЇ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ.

Договора, що передбачають можливість наступного викупу майна орендодавцем, мають укладатися у вигляді встановленої для договору продажу-купівлі такого майна. Наприклад: для договорів продажу нерухомості передбачена письмова форма, причому у вигляді одного документа, подписываемого обома сторонами, із наступною держ. реєстрацією (У розділі ст. 550, 551 ДК РФ). Додаткові вимоги висуваються до формі договорів продажу підприємств (У розділі ст. 559 ДК РФ).

Ст. 610 ДК РФ. Договір оренди укладається термін, певний договором. Якщо термін, певний у договорі невизначений, договір оренди вважається ув’язненим на невизначений срок.

Під час укладання договору на невизначений термін кожна зі сторін вправі відмовитися від договору, попередивши про це іншу бік — при оренді нерухомого майна — три місяці.