Совершенствование системи реєстрації прав нерухомість та державній реєстрації операцій із нерухомістю

Совершенствование системи реєстрації прав нерухомість та державній реєстрації операцій із нерухомістю, як із заходів щодо профілактики шахрайства над ринком недвижимости.

Хорошо відомо, що найкращий спосіб боротьби із будь-якими злочинними проявами є їх профілактика. Сповна це стосується шахрайства, скоєного на ринку нерухомості. Що стосується цієї категорій злочинів, які отримали останні роки досить стала вельми поширеною і відмінних великим розмаїттям способів скоєння, основою профілактичних заходів є створення такої системи укладання угод з нерухомістю (насамперед це стосується системи реєстрації), коли він здійснення шахрайських операцій буде максимально утруднено або взагалі виключено.

Мировая практика показує, що найефективнішим методом боротьби з шахрайством ринку нерухомості є високий рівень відповідальності які реєструють органів, однаковість системи реєстрації (це у Росії досі зберігається можливість «додаткового» підтвердження угоди шляхом нотаріального її запевняння та саме такий спосіб найчастіше використовують шахраї, одержуючи гроші, наприклад, за що продається чужу нерухомість після нотаріального запевняння угоди, тоді як орган юстиції є значно більше складним на заваді шахрая), створення страхування ризиків над ринком житла.

Сегодня Росія перебуває в початковому етапі знають функціонування системи реєстрації, що дозволяє певною мірою безболісно модифікувати неї. При цьому, з урахуванням міжнародного досвіду слід докласти всіх зусиль створення системи, які забезпечують достатню захист державою майнові права власників нерухомості. Звісно ж, держава, який взяв він функцію арбітра у питанні виникнення прав на нерухомого майна через створення державної реєстрації речових, має і може сформувати збалансовану ефективну система захисту, з одного боку, сумлінних покупців нерухомого майна, зарегистрировавших своїх прав, з другого боку — колишніх власників нерухомості, права яких було порушено, шляхом відшкодування збитків відповідно до системою державних гарантій. Такий підхід є найефективнішою перепоною по дорозі спроб шахрайства на ринку недвижимости.

В справжнє час система державної реєстрації речових операцій із нерухомістю регулюється Федеральним законом від 21 липня 1997 р. № 122 «Про державну реєстрацію прав на нерухомого майна і операцій із ним». Будучи загалом важливим поступом на шляхів удосконалення ринку нерухомості, діючий Основний Закон до того ж час містить низку положень, що потребують певної коригуванні. Так, однією з основних етапів реєстраційної діяльності є правова експертиза документів і майже перевірка законності операцій із нерухомістю (п. 1 ст. 13 закону про реєстрації). У той самий час даний Закон коштів відповідальності за несумлінну чи неповну перевірку наданих документів. Відповідно до ст. 31 Закону відповідальність за державної реєстрації речових прав на нерухоме майно і операцій із ним передбачено лише за своєчасність і точність записів на право на нерухомого майна і операцій із ним саме в Єдиному реєстрі, за повноту та істинність котра видається інформації про права на нерухомого майна і угоди з ним, за точність і своєчасність надання даних (п. 1), за спотворення чи втрату інформації про права на нерухомого майна і угоди з ним, зареєстрованих у установленому порядку (п. 2). А відповідальність за неповну правову експертизу законом не передбачена. Тож не дивно, що вони після введення цього закону, відбувалися сотні угод, згодом признававшихся недійсними з, наприклад, обмеження прав малолітніх і неповнолітніх і з інші причини [1].

Очевидно, що покупцю самостійно виконати сув’язь необхідних перевірок вкрай складно, тому покладання обов’язки з правового експертизі документів на державний орган цілком доцільно, але у цьому випадку щонайменше важливо і передбачити певну відповідальність за невиконання даної обов’язки. Так, на погляд, статтю 31 закону про реєстрації прав на нерухомого майна і операцій із ним слід викласти так: «Заснування юстиції по реєстрації прав відповідає при проведенні правової експертизи документів і майже перевірку законності угоди, своєчасність і точність записів на право на нерухомого майна і операцій із ним…» і далі за тексту статьи.

Закрепление цього положення до закону визначає і системи державного страхування — гарантійного фонду, складывающегося з відрахувань від суми угоди (наприклад, у досить до ефективної системи Торренса [2] такий внесок не перевищує 0,1% від суми угоди, а інших страхових системах коштує від 0,3 до 1%). У цьому такий фонд має бути державним, а створення ринкових інститутів зниження ризиків ринку нерухомості, у разі, поки що розвитку російської економіки будуть меншими від ефективним, хоча саме з цього шляху тут і рухається розвиток ринку нерухомості.

Так, лише у Краснодарі на момент діє 7 страхових компаній, що надають послуги страхування титулу: «Альфа-страхование», «ТСК», «Інгосстрах», «Підтримка», «Прогресс-гарант», «Рекон», «Росгосстрах-Юг», крім того, цю послугу надають і з агентства нерухомості. Цікаво, що у вітчизняних умовах страхування титулу набуло особливу специфіку. На відміну більшості які у світі систем, вартість страхування у Росії становить середньому 0,5% вартості житла щорічно. Страхування пропонується на обмежений термін — від року до десятиріччя; оплата внесків здійснюється, як одноразово, і у розстрочку. Нескладно вважати, що приватне страхування обходиться нашим громадянам досить дорого, так, застрахувавши на 10 років однокімнатну квартиру вартістю близько 600 тисяч карбованців, доведеться «доплатити» суму у розмірі ще 30 тисяч карбованців. Вочевидь, що з світової практики це немає нічого спільного.

Растущие як гриби страхові компанії ведуть активну пропагандистської роботи. Процитуємо жодну з публікацій з газети «Комсомольська щоправда», яка закликає громадян страхувати придбану нерухомість: «коли, купуючи будинок або квартиру найняли навіть суперриэлтера, треба зазначити, що як старанно не підійшов до оформлення документів, не дає цілковитої певності щодо тому, що договір купівлі-продажу нічого очікувати визнаний недійсним. Є причини, не залежать від професіоналізму риэлтера чи нотаріуса: порушення у процесі приватизації; продаж за підробленим документам; шахрайство із боку продавця, зокрема і з попереднім угодам; недієздатність чи нездатність усвідомлення своїх дій однією з учасників угоди; вчинення операції з спільним майном подружжя без згоди однієї з них; розділ спадкового майна з порушенням інтересів хоча самого спадкоємця; перевищення повноважень однієї з учасників угоди» [3]. Далі автор говорить про тому, що єдиним порятунком у ситуації є приватне страхування титулу. Не будемо казати про правової компетенції автора цієї статті, який, наприклад, згадуючи про нотариусах, забуває про органі юстиції, прямий обов’язком якого є правова експертиза скоєних угод. Втім, і прямі професійні обов’язки нотаріусів і ріелтерів припускають контролю над правомірністю угоди (саме через це які й отримують свій гонорар) і - оцінка дієздатності учасників угоди, виявлення підробки документів, контролю над «обтяженістю» нерухомості мають гарантуватись з боку. У цілому в читача складається враження, що, кажучи словами автора згаданої статті, «ринок нерухомості - це мінного поля» у якому хто б застрахован.

Несложно припустити, приватні компанії успішно будуть страхувати саме «чисту» нерухомість, одержуючи чималі дивіденди з «заляканих» подібними публікаціями громадян. Можливо, і поява нової категорії шахраїв — сьогодні вже під маскою страховиків, що вони неодноразово відбувався за нашій країні протягом останніх роки. Державу ж, маючи достатньо широкі сформуватись єдиної, державної пенсійної системи, яка надійно захистить учасників ринку нерухомості, залишається осторонь. Практика показує, що й мінімальні внески учасників ринку на гарантійний фонд при чіткому контроль із боку державних (муніципальних) органів забезпечують надійне функціонування даної системи, ще муніципальна влада матимуть додаткової джерело ресурсів для вкладання в надійні цінних паперів, що хоч і невеликою, але внеском у розвиток тієї ж місцевої економіки. З іншого боку, запропонована система страхування повинна мати загальний характер, виконуючи свій головний функцію — огородження від шахрайських зазіхань найнезахищеніших учасників ринку жилья.

Важным кроком на шляху зниження числа шахрайств, скоєних над ринком житла було б, на нашу думці, встановлення одностайної порядку реєстрації угод купівлі-продажу. Як відомо з усіма угодами із відчуження нерухомого майна підлягали обов’язковому нотаріальному засвідченню та державній реєстрації, що у різних суб'єктів Федерації здійснювалася по-різному. Проте якщо з набуттям чинності з 31.01.1998 р. Закону РФ № 122-ФЗ обов’язкове нотаріальне оформлення таких угод скасували (фактично це сталося різних регіонах у квітні 1998 до січня 2000 р.). До операцій із нерухомістю, які підлягають обов’язковому нотаріальному завіренню нині относятся:

— договір ренти, довічного проживання чи змісту (ст. 584 ДК РФ),.

— договір застави нерухомості (ст. 339 ДК РФ),.

— складання заповіту, договір поступки прав вимогами з нотаріально засвідченій угоді (ст. 389 ДК РФ),.

— згоду чоловіка скоєння іншим чоловіком угоди з розпорядження спільно нажитим майном (ст. 35 СК РФ). Угоди ж купівлі-продажу нотаріального оформлення не вимагають. Разом про те, багато учасників ринку нерухомості як і однією з етапів укладання угоди купівлі-продажу нерухомості вибирають нотаріальне запевнення угоди до державної реєстрації речових. Нерідкими є та нещасні випадки заволодіти грошима покупців нерухомості при «продажу» чужих квартир чи будинків шахраями саме нотаріального посвідчення угоди. Зустрічаються ситуації, коли нотаріуси засвідчують угоду за відсутності у паспорті фотографії (після досягнення певного віку), виявляють неуважність під час перевірки пропонованих документів, у результаті залишаються непоміченими підробки, щоб виявити яких немає потрібні спеціальні пізнання, і навіть, коли власнику добровільно відчужуваного житла не роз’ясняються собі всі наслідки які виробляються нотаріальних дій.

По матеріалам власних досліджень автора, аналізу нотаріальних операцій та інтерв'ювання низки нотаріусів було встановлено, що нотаріуси практично будь-коли повідомляють до органів про виникаючих підозри, навіть у разі відмови від скоєнні нотаріальних дій.

Действующим законодавством передбачено деякі види відповідальності нотаріусів. Так, дію інституту матеріальну відповідальність, передбачене Законом «Про нотаріат», передбачає відшкодування збитків внаслідок скоєння неправомірного нотаріальної дії. Наприклад, 2002 р. загальна сума шкоди, пред’явленого нотаріусам (у всій РФ) становила 1,5 млн. рублів, їх у в судовому порядку виплачено лише 500 тисяч [4]. Вочевидь, що ця система має не зможе забезпечити належний порядок над ринком житла і гарантій його участникам.

В деяких випадках, нотаріуси роблять неправомірні дії не безкорисливо. За зловживання повноваженнями приватними нотаріусами передбачається і кримінальної відповідальності. Так, відповідно до ст. 202 КК РФ «використання приватним нотаріусом своїх повноважень всупереч завданням своєї роботи і з метою вилучення вигод і переваг себе чи інших осіб або заподіяння шкоди іншим особам, якщо це діяння зашкодило істотної шкоди прав і законним інтересам суспільства, чи держави, — карається штрафом у вигляді від п’ятисот до восьмисот мінімальних розмірів оплати праці, або у вигляді зарплати чи іншого доходу засудженого у період від п’яти до максимально восьми місяців, або арештом терміном від трьох до шість місяців, або позбавленням волі терміном у три роки з позбавленням права обіймати певні посади або займатися певної діяльністю на термін від трьох лет…».

Достаточно слизька формулювання статті, низькі санкції, складність доведення скоєного правопорушення призводять до того, що притягнення до кримінальної відповідальності нотаріусів у разі зловживань носить одиничний характер. Так, за даними інформаційно-аналітичного відділу Федеральної нотаріальної палати 2002 р. порушено кримінальні справи проти 24 нотаріусів, а обвинувальні вироки винесені лише 5 випадках [5].

Не слід забувати про те, що з оформленні такої угоди, як купівля-продаж нерухомості, необхідно перевірити низку документів (правовстановлюючі документи нерухомість, документи, які засвідчують особу учасників угоди тощо.), і навіть одержувати інформацію про «чистоті», продаваної нерухомості, обремененности її правом власності із боку інших тощо., що часто, навіть за абсолютної сумлінності нотаріуса — неможливо [6]. Власне через це запроваджена система державної реєстрації речових операцій із нерухомістю.

Отказ від обов’язкового нотаріального посвідчення операцій із нерухомістю викликав у нотаріальної середовищі дуже багато суперечок [7]. Нотаріальна палата Росії неодноразово пропонувала повернутися до нотаріальному засвідченню всіх таких угод чи окремих їх категорій. Чи ж тільки 1999;го р. Федеральної нотаріальної палатою було підготовлено три проекту з внесення зміни й доповнення в Федеральний закон «Про державну реєстрацію прав на нерухомого майна і операцій із ним» перший стосувався нотаріального посвідчення тих операцій із нерухомістю, у яких хоча б однієї зі сторін є фізичні особи; другий — нотаріального посвідчення всіх операцій із нерухомістю; третій — враховував пропозиції нотаріальних палат та інших організацій суб'єктів РФ [8].

Очевидно, що у цій ситуації держава має зробити іще одна крок — повністю скасувати такий елемент угоди купівлі-продажу нерухомості, як нотаріальне запевнення, проте процедури оформлення сконцентрувати лише у службі - органі юстиції. Тільки за такі умови забезпечуватиметься досить ефективна правова експертиза документів за угодою, а «можливості» квартирних шахраїв значно сокращены.

Таким чином, до першочергових заходів, вкладених у профілактику шахрайств над ринком купівлі-продажу нерухомості слід віднести следующие:

— вдосконалення закону «Про державну реєстрацію прав нерухомість і угод із нею» у частині яка передбачає відповідальність органу юстиції за якість й повноти правової експертизи документів по сделке;

— створення державного гарантійного фонду (з допомогою одноразового відрахування певного відсотка суми угоди купівлі-продажу — 0,1−0,3%), кошти, якого мають спрямовуватися право на захист, як сумлінних покупців нерухомого майна, і колишніх власників нерухомості, права яких порушуються, зокрема і шляхом здійснення шахрайських угод (очевидно, у разі виявлення факту шахрайства, виявлення шахрая і доведення його провини кошти фонду відшкодовуватимуться і завдяки відшкодування майнової шкоди злочинцем. У разі держава стає заінтересованою стороною у пошуках шахрая, що саме собою стане важливим чинником скорочення числа шахрайських посягательств);

— законодавча скасування нотаріального запевняння угод купівлі-продажу нерухомості, як елемента скоєння цього виду сделок.

Астафьев Денис В’ячеславович, адвокат Крайовий палати адвокатів Краснодарського краю, аспірант кафедри криміналістики, кримінального процесу саме, оперативно розшуковий діяльності Кубанського державного університету, р. Краснодар

Список литературы

[1] Така ситуація виявилася настільки складної, що зажадала втручання Конституційного Судна. Лише з прийняттям 21 квітня 2003 р. рішення в справі провести перевірку конституційності положень пунктів 1 і 2 статті 167 ДК Російської Федерації права сумлінних покупців нерухомості виявилися захищені.

[2] Система реєстрації прав нерухомість, що передбачає захист власників — сумлінних покупців і державний механізм фінансової компенсації, названа під назвою її творця і вперше що з’явилася Австралії середині ХІХ століття. У цей час чи діє у Австралії, Канаді, навіть ряд інших держав світу.

[3] Мальян З. Застрахуйтеся від минулого // Комсомольська правда-Кубань. 24 червня 2003 г.

[4] Російський нотаріат 2002 р. // Російська юстиція. 2003. № 5. З. 16.

[5] Там же.

[6] Нині розробляються системи забезпечення доступу нотаріусів до інформаційних ресурсів. Так, Московська міська нотаріальна палата розробила концепцію застосування новітніх інформаційних технологій, за якою має бути створена єдина корпоративна комп’ютерна мережу, завдяки якому нотаріуси дістануть змогу звертатися безпосередньо до першоджерел за необхідною інформацією, в частковості за відомостей про правовстановлюючих документах на майно; заставах; викликають сумніви паспортах громадян; документах БТІ; про скасованих доверенностях тощо. (див. Нотаріальний вісник. 2000. № 9. З. 29−38), але такі пропозиції допоки існуватимуть лише проектів.

[7] відкритий лист президента Міжнародного союзу латинського нотаріату Президента РФ // Нотаріус. 1996. № 1. З. 9−11; Шнайдер Я. Не минулому майбутнє незалежного нотаріату! // Нотаріальний вісник. 1998. № 3. З. 12−15; Участь нотаріату у законотворчій процесі // Російська юстиція. 2000. № 6. З. 31.

[8] Див. Сучкова Н. В. Участь Федеральної нотаріальної палати у законотворчій діяльності // Нотаріальний вісник. 2000. № 5−6. З. 46−50.